לאחרונה אישרה הכנסת את החוק לשיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית. החוק מציג מסלול מיסוי ייעודי לבעלי דירות באזורי השיקום – אזורים שנפגעו ושניתן לשקם אותם באמצעות פינוי-בינוי.
אחת האוכלוסיות שזכאיות להטבות בהתחדשות עירונית היא אוכלוסיית הקשישים. בעזרת עו"ד מאיה כרמי, שותפה במשרד עוה"ד ברנע ג'פה לנדה, ועו"ד יוני כהן, שותף במשרד מאיר מזרחי עם א. רפאל, גיבשנו מדריך לגבי הטבת מס חדשה שנוגעת לקשישים במסגרת חוק השיקום.
מה משמעות החוק?
עו"ד מאיה כרמי: "אחת החלופות שמוצעות לבעלי הדירות באזורי שיקום היא כניסה למסלול של הסכם יציאה – הסכם שמאפשר לדייר שדירתו נהרסה במלחמה להחליף את הדירה ההרוסה בתמורה כספית, במקום לקבל דירה חלופית. החוק קובע כי לצורכי מס, הסכם יציאה ייחשב כמורכב משתי עסקאות: הראשונה היא עסקה שבמסגרתה בעל הדירה מוכר את זכויותיו הקיימות במקרקעין ומקבל מהיזם דירה חלופית ('עסקת השיקום'); והשנייה היא עסקה של מכירת אותה הדירה החלופית בחזרה ליזם בתמורה כספית.
"הטבת המס החדשה חלה על העסקה השנייה. עסקה זו תהיה פטורה ממס רכישה. אם בתוך התקופה הקבועה בחוק ירכוש הבעלים דירת מגורים חדשה בתמורה הכספית שקיבל מהיזם, ושווייה לא יפחת מ-75% משווי המכירה של יחידת המגורים החלופית, העסקה תהיה פטורה גם ממס שבח. כלומר, החוק מאפשר יציאה בכסף מהפרויקט בלי לשלול אוטומטית את הטבות המס, כפוף לעמידה בתנאי השווי והמועדים".
מה החידוש העיקרי בהקשר של אוכלוסיית הקשישים?
עו"ד יוני כהן: "בעסקאות של התחדשות עירונית, פינוי ובינוי ותמ"א 38 נדרשת הסכמת רוב מיוחד של הדירות למימוש הפרויקט. ישנם לא מעט מקרים שבהם היזם והבעלים מתקשים להגיע לרוב נדרש זה. כדי לעודד התחדשות עירונית נקבעו בחקיקה מנגנונים המסייעים בהסרת החסמים, כאשר מדובר בדיירים סרבנים – תוך שמירה על אוכלוסיות מוחלשות. נקבע כי סירוב של קשישים ייראה כסירוב סביר – אם לא הוצעו להם חלופות הקבועות בחוק, כגון האפשרות לפיצול דירתם לשתי דירות, או שנמוך דירתם, או רכישת הדירה מהם כאשר בתמורת הדירה יוכלו לרכוש דירה חליפית.
התאמות ייחודיות
עו"ד כרמי: "חוק השיקום קובע התאמות ייחודיות להגדרת קשיש לצורכי עסקאות שיקום בלבד. כך, לא נדרש כי הקשיש יתגורר לפחות שנתיים רצופות ביחידת המגורים הנמכרת, ולכן קל יותר לעמוד בהגדרה לצורך החוק. בנוסף, כאשר מדובר בעסקה קודמת, כלומר עסקת התחדשות עירונית שנחתמה לפני חוק השיקום, ייחשב קשיש מי שמלאו לו 70 שנים במועד קרות נזק המלחמה. זאת, לעומת הדרישה בחוק מיסוי מקרקעין, שלפיה הקשיש צריך להיות בן 70 במועד שבו חתם ראשון הדיירים בבניין על עסקת ההתחדשות העירונית עם היזם. המשמעות היא הרחבת הזכאות להטבות מס לאוכלוסייה מבוגרת שנפגעה מהמלחמה".
מה ההטבה העיקרית שניתנת לקשיש?
עו"ד כהן: "חוק מיסוי מקרקעין תוקן בתיקון פשוט ומשמעותי, הן עבור הבעלים הקשישים והן עבור היזמים. התיקון קובע כי המועד האחרון שבו יוכלו הקשישים למכור את דירתם ליזם וליהנות מהטבות המס הוא מועד התגבשות יום המכירה, קרי המועד שבו התקיימו כל התנאים המתלים בהסכם שנחתם בינם לבין היזם, שזהו בדרך כלל המועד שבו היזם כבר מקבל היתר בנייה – ובסמוך לו כבר מתבצעות עבודות ההריסה והבנייה של הפרויקט החדש.
דירה חלופית
"במועד זה נפתרות כל הבעיות שהקשו על מימוש חלופת הקשיש ערב התיקון: שווי דירת הקשיש שלה הוא זכאי כבר ידוע, שהרי היזם כבר החל את השיווק והשווי קבוע במחירון היזם. כמו כן, במועד זה היזם לרוב כבר מקבל מימון בנקאי ויש בידו לממן את רכישת דירת הקשיש – כך שהקשיש יוכל לרכוש ולשלם עבור דירה חלופית ככל שיבחר בכך".
עו"ד כרמי: "לפי אחת החלופות להטבות המס לקשיש בעסקאות התחדשות עירונית, הקשיש רשאי למכור ליזם את הדירה החלופית שקיבל, ובתמורה לרכוש דירה חלופית או זכות למגורים בבית אבות. לפני התיקון, מכירה זו הייתה צריכה להתבצע עד למועד קליטת הבקשה להיתר בנייה – שלב מוקדם מאוד בפרויקט. התיקון מאריך את המועד עד יום המכירה הנדחה. זהו שינוי משמעותי, המפחית חשיפות מס, מצמצם מחלוקות ומאפשר תכנון מס נכון יותר".
