הכרעה חשובה לבעלי הקרקעות הפרטיות במתחם הדיפו של המטרו בדרום ראשון לציון: הוועדה לפיצויים של מיזם המטרו, פרויקט התחבורה הגדול ביותר בישראל, דחתה את עמדת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון ואת עמדת נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים), המקימה את פרויקט התשתית, שלפיה לצורך חישוב הפיצויים לבעלי הקרקעות במתחם יש להתייחס לשווי הקרקע במצב הקודם כאל שווי חקלאי בלבד, ללא פוטנציאל תכנוני.
הוועדה קבעה כי יש להביא בחשבון את השפעתה של תוכנית המתאר המחוזית תמ"מ 21/3, שייעדה את הקרקע לאזור נופש מטרופוליני (אנ"מ) - כלומר שטח פתוח המיועד בעיקר לנופש, פנאי, ספורט וחקלאות עבור תושבי המטרופולין. עם זאת, עדיין לא נקבע כי בעלי הקרקעות זכאים לפיצויים, וגם לא נקבע גובהם. הוועדה מינתה שמאי מייעץ, שיקבע את שווי הקרקע לפני אישור תוכנית המטרו ואת שוויה לאחריו, ובהתאם לכך יבחן אם נגרמה ירידת ערך ובאיזה שיעור.
ההחלטה, שניתנה בראשות עו"ד עמית אופק, עוסקת ב-31 תביעות לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. התביעות הוגשו בעקבות אישורה ביוני 2022 של תת"ל 101/א, חלק מתוכנית קו המטרו M1, ששינתה את ייעוד הקרקעות ל"שטח לתפעול מסילה" המיועד להפקעה. קו M1 הוא הקו המרכזי מצפון לדרום ברשת המטרו של גוש דן. הוא אמור לחבר את כפר סבא ורעננה בצפון, דרך תל אביב, חולון וראשון לציון, עם רחובות, באר יעקב, רמלה ולוד בדרום.
מתחם הדיפו משתרע על כ-299 דונם, ממערב לקניון ראשונים בראשון לציון ומצפון לכביש 431. הוא נועד לשמש מרכז לתחזוקה, לתפעול ולשימושים נוספים הדרושים למטרו. התביעות שנדונו מתייחסות לכ-186 דונם, שהם כ-62% משטח המתחם, וסכומן הכולל עומד על כ-358.5 מיליון שקל.
במרכז המחלוקת עמדה השאלה מה היה שווי הקרקעות ערב אישור תוכנית המטרו. לפי תוכנית מקומית משנת 1970, הקרקעות יועדו לחקלאות. ואולם, ב-2003 אושרה תמ"מ 21/3, שכללה אותן בתחום אזור נופש מטרופוליני.
הוועדה המקומית ונת"ע טענו כי תמ"מ 21/3 לא העניקה לבעלי הקרקעות זכויות פיתוח ממשיות, וכי השימוש שהיה מותר בקרקע נותר חקלאי. לפי עמדתן, שווי הקרקע במצב הקודם עמד על 80 שקל למ"ר בלבד - כ-80 אלף שקל לדונם.
ועדת הפיצויים לא קיבלה את העמדה שלפיה יש להתייחס לקרקעות כאילו נותרו בייעוד חקלאי בלבד. לדבריה, תמ"מ 21/3 היא תוכנית מאושרת, ולכן יש להביא בחשבון את השפעתה על שווי הקרקע לצורך בחינת הפיצוי בגין ירידת הערך.
עו"ד צבי שוב המייצג בעלי קרקעות במתחם, מסר כי "ההחלטה היא נקודת אור קריטית לבעלי הקרקעות הפרטיים. אי אפשר מצד אחד להפקיע קרקע בטענה שהיא חלק מתוכנית ענק מרכזית, ומצד שני להתייחס אליה בפיצויים כאילו היא אדמה חקלאית נטולת זכויות. ההכרה בכך שתוכניות קודמות מעניקות זכויות ושווי שאי אפשר להתעלם מהם היא אמירה תקדימית וחשובה מאין כמותה".
עו"ד ענת בירן המייצגת בעלי קרקעות במתחם: "מדובר בהחלטה מאוד חשובה עם השלכות רוחב מהותיות בכל מקום שבו חלה תכנית מתאר מחוזית או תכנית כוללנית ששינתה ייעוד קרקע חקלאית לייעוד בעל פוטנציאל לשווי גבוה יותר. נוכח הפערים המשמעותיים בין עמדות הצדדים, יש להניח שההחלטה עוד תעמוד לבחינה בערכאות נוספות, וכי טרם נאמרה המילה האחרונה בסוגיה".
