"כולנו זוכרים איך כשהיינו ילדים שיחקנו בגינה מתחת לבניין. כמעט לכל בניין הייתה חצר משותפת, שהילדים נאספו ושיחקו בה והדיירים נהגו לבנות בה מדי שנה סוכה משותפת. כיום יש פחות ופחות חצרות משותפות בבניינים, וכל שטח קומת הקרקע, ככל שקיים, הופך לחניון או לכניסה לחניון. גם דירות הגן הפכו למוצר נדיר בערים הגדולות בעיקר בשל מגמת הבנייה לגובה", כך מסבירה רקפת להב, סמנכ"לית שיווק בקבוצת אלמוג. "במגדלים לא מתכננים כמעט דירות גן, לרוב כי אין אפשרות לייצר אותן, מפני שמרבית השטחים בקרקע נדרשים לטובת הפיתוח הסביבתי ומערכות הבניין. כיוון שמרבית התב"עות החדשות כיום הן לבניית מגדלים, נראה פחות ופחות פרויקטים הכוללים דירות גן".
יעל דקל־הניג, סמנכ"ל שיווק בחברת אפגד, מסכימה אף היא שמדובר בזן נדיר: "בשנים האחרונות דירות הגן הולכות ונעלמות. זה קורה בעיקר בשל הסיבה התכנונית: התב"עות החדשות כמעט אינן מאפשרות בנייה של פחות מ־13 קומות, שזהו התנאי לתכנון דירות גן, וכתוצאה מכך הביקושים עולים במידה משמעותית והמחירים בהתאם. אני חושבת שחלום הבית הפרטי לא באמת נעלם, ואף שמחירי הבתים הפרטיים וצמודי הקרקע אינם נגישים לרוב הציבור, אין זה אומר שצריך לוותר על החלום, כשדירות הגן הן הדבר הקרוב ביותר לבית פרטי. הפערים יכולים להגיע ליותר מ־30%: באשקלון לדוגמה דירת גן בשטח ממוצע בפרויקט חדש תעלה בממוצע כ־2.5 מיליון שקל, לעומת בית צמוד קרקע שמחירו יהיה גבוה ביותר ממיליון שקל". בשל הביקוש הקשיח מספרת דקל־הניג, כי בפרויקט של החברה הוחלט לשנות תכנון במיוחד: "כשהבנו שיש כאן מוצר מבוקש מאוד, ביצענו בפרויקט שאנו בונים כיום בשכונת אגמים באשקלון שינוי תכנוני, כך שיתאפשר להוסיף לו גם דירות גן, דבר שלא היה בתכנון המקורי".
יפה סדן, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת יוסי אברהמי, מעניקה הסבר נוסף להיעלמותן של דירות הגן מהנוף: "בשנים האחרונות גוברת המגמה התכנונית של מבנים מעורבי שימוש, כך שבפרויקטים רבים קומת הקרקע מיועדת למסחר. בנוסף היזמים נדרשים לפיתוח שטחי ציבור בקומות הקרקע, וניתנים הרבה פחות אישורים לדירות גן. לכן אין ספק שמדובר בזן נכחד של דירות, שלא עולה בקנה אחד עם הביקוש הגבוה להן מצד הקהל הישראלי. יתרה מזאת, הביקוש למוצרים אלה התגבר מאז משבר הקורונה. הרוכשים מחפשים כיום דירות גדולות ומרווחות יותר, שיאפשרו מרחב חיצוני וחללים ייעודיים וכן עבודה מרחוק".
עו"ד ענת בירן, מומחית לתכנון ובנייה ובעלת משרד ענת בירן – עורכי דין, מסבירה כי הסיבה היא לא פעם תכנונית: "משרדנו מייצג תיקים רבים בנוגע למחלוקות סביב דירות הגן. אנו יכולים לומר, כי יש מגמה במוסדות התכנון שלא לאפשר דירות גן בפרויקטים של פינוי־בינוי ובתוכניות חדשות. ועדות רבות מגבילות מאוד את האפשרות לאשר לבעלי דירות קרקע יציאות לחצרות, ודורשות כי חצרות הבניין, או חלק מהן, יירשמו כרכוש משותף. כך, בהנחיות מרחביות רבות נקבע, כי לא תותר בניית דירות גן בחזית הנכס, אלא רק בעורף, ובאחרות נקבע, כי לדירות בקרקע כלל לא תהיה יציאה לחצר. קיימת שאלה משפטית אם יש לוועדות התכנון סמכות לכפות רישום קנייני, והשאלה תלויה ועומדת בפני ועדת הערר בתל אביב. המשמעות של עמדת מוסדות התכנון היא כי הבניין המשותף יצטרך לתחזק את החצרות, וכי דירות בקומת הקרקע כבר לא ייהנו מחצר צמודה ואף לא מיציאה לחצר המשותפת. רק ימים יגידו אם מגמה זו תביא לתחזוקה טובה ולשיפור איכות החיים של הדיירים בבניין המשותף, או דווקא להזנחה של החצרות ולהשתלטות של בעלי דירות על חצרות אלה, גם אם הן אינן חלק מהרכוש המשותף, כפי שקורה בבניינים ישנים רבים".
עינב כהן, סמנכ"לית השיווק והמכירות באפי קפיטל נדל"ן, מסבירה גם היא שהתכנון של היום גורע דירות גן מההיצע: "בשנים האחרונות אנו רואים שינוי בכמות היחסית של דירות הגן ולא בכמות הכללית. אם בעבר תכנון הבניינים כלל בנייה מרקמית של שש-שמונה קומות עם שלוש או ארבע דירות גן בקומת הקרקע, כיום בונים מגדלים עם עשרות רבות של קומות, כאשר כמות דירות הגן נשארת זהה. לכן בתחושה הכללית נוצרה הרגשה של מוצר שהולך ונעלם. לצד המגמה הזו, בערים רבות ובמיוחד באזורי הביקוש ועדות התכנון החלו לקדם פרויקטים בעירוב שימושים, שמנצלים את קומת הקרקע כקומת מסחר על חשבון דירות הגן. כך למשל בפרויקט מגורים שלנו ברמלה יש שלושה מגדלים בעירוב שימושים עם למעלה מ־200 יחידות דיור ובלי דירת גן אחת".
אורי פליישמן, סמנכ"ל שיווק ומכירות בקבוצת לוינשטין: "צמודי הקרקע וגם דירות הגן אכן הפכו למוצר יחסית נדיר בשוק הנדל"ן הישראלי, לאור מצוקת הקרקעות לבנייה, והעובדה שהמדינה מעודדת בעיקר בנייה רוויה וציפוף במרכזי ערים. במרכז הארץ כמעט ולא ניתן למצוא דירות חדשות כאלה, וככל שעוברות השנים הן הולכות ונעלמות גם מיתר האזורים במדינה".
"דירות גן זמינות יותר מחוץ למרכז"
בזמן שבמרכז הארץ בשל אילוצי תכנון או בנייה לגובה קשה למצוא את דירות הגן, במעגלי הביקוש החיצוניים יותר עדיין רואים היצע. ליאת דנינו, משנה למנכ"לית אלמוגים: "מאז ומתמיד להיות הבעלים של בית פרטי עם גינה היה משאת נפשם של ישראלים רבים. אולם במציאות הנדל"נית המשוועת לקרקעות, בית פרטי עם גינה הוא חלום שיכול להתגשם רק אם מתרחקים לאזורי הפריפריה. ולכן החלום על וילה יפה במרכז התחלף בשנים האחרונות בדירת גן. עידן הקורונה חולל מהפכה של ממש בכך שהחזיר עטרה ליושנה בתחום דירות הגן, וכתוצאה מכך הגדיל את הביקושים למוצר. בעידן שבו רובנו עברנו לעבודה מהבית, אנשים הכירו בחשיבות של בית מרווח, שמחד יכול לאפשר עבודה מהבית בפרטיות, ומאידך עונה על הצורך של דיירי הבית בשטח להתאווררות. במיוחד כשמדובר בגינה. תחושה של לצאת מהבית, אבל להישאר בו. בשונה מהמגדלים רבי הקומות שנבנים באזור תל אביב רבתי, שבהם כמעט לא מתוכננות דירות גן, הרי שמרבית הפרויקטים שנבנים בטבעות השנייה והשלישית של גוש דן, כוללים דירות גן. הן נבנות מסביב לכל מפלס הכניסה, ומחירן גבוה בדרך כלל ב־25%-20% ממחיר דירה רגילה דומה בבניין, היות שהן נחשבות ליוקרתיות יותר. דירות הגן כוללות גינה, שחלק הארי שלה הוא ביציאה מהסלון ולא מסביב למבנה, כך שניתן לנצל יותר שטח לכל מטרה. כיום אף ניתן למצוא דירות גן בנות שישה חדרים, המתפרסות על פני שתיים ואף שלוש קומות. וכשמדובר בדופלקס עם גינה, המחירים הרבה יותר גבוהים".
חנה שוורץ, סמנכ"לית שיווק ומכירות קבוצת אבני דרך, מוסיפה: "בשנים האחרונות, ובמיוחד לאור העלייה החדה במחירי הנדל"ן בישראל, השתנתה תדמיתן של דירות הגן בקרב הקהל הישראלי והן הפכו עבורו למוצר אטרקטיבי שלא נופל בערכו מבתים צמודי קרקע. ככל שהבנייה לגובה הפכה לנפוצה יותר בגוש דן ומחוצה לו, כך גם עלה ההיצע של דירות הגן שעושות קאמבק ומהוות כיום חלופה זמינה וזולה יותר לצמודי הקרקע. החיפוש אחר איכות חיים במחיר שפוי הוביל לכך שזוגות צעירים ומשפחות עם ילדים, שעדיין חולמים על דירה עם גינה, מחליטים להתרחק מהמרכז ולגור בדירת גן שמציעה להם קרקע עם גינה פרטית בבניין משותף. להיות בלי ולהרגיש עם. כיום כמעט בכל הפרויקטים החדשים שקמים מחוץ לגוש דן, מתוכננות דירות גן יוקרתיות, שהן בניגוד מוחלט לדירות הגן הראשונות שנבנו באמצע שנות ה־90. הן עברו במהלך השנים שינויים ושדרוגים ניכרים, הודות לתכנון הנדסי מוקפד וחדשני התואם את רוח התקופה, ולכן הביקוש למוצר זה הוא בסימן עלייה מתמשכת".
לדברי אלי ביתן, סמנכ"ל שיווק בחברת פרץ בוני הנגב, "אכן דירות גן וצמודי קרקע הם מוצר שרואים כיום פחות ופחות בנוף הנדל"ן הישראלי, כתוצאה ממדיניות הציפוף של מינהל התכנון והצורך לנצל במידה הגבוהה ביותר את משאב הקרקע. בפרויקטים שבהם ניתן למצוא דירות גן, לרוב מדובר בדירות גדולות ומרווחות המציעות מרחב פתוח במסגרת יחידת הדיור. באשקלון, למשל, דירות הגן שאנו בונים זוכות לביקושים גבוהים בקרב משפחות משפרי דיור וזוגות צעירים, הבאים לעיר, הודות לתנופת הפיתוח העצומה שהיא עוברת, שהפכה אותה למבוקשת מאוד למגורים. רק בשנה האחרונה נוספו לה כמעט 2,000 דירות ויש תוכניות לעוד אלפי דירות בשנים הקרובות".
"דירה מיוחדת ויקרה יותר"
העובדה שיש מעט דירות גן הופכת אותן למוצר מבוקש ויקר יותר, אולם גם ללא הביקוש המתגבר, העובדה שמדובר בדירה מיוחדת הופכת אותה ליקרה יותר מדירה סטנדרטית. חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים, מסביר: "מאז ומתמיד דירות גן בפרויקטים חדשים היו אטרקטיביות. משבר הקורונה שהכניס אנשים הביתה לסגר ובידודים לעיתים תכופות, העלה את הרצון והצורך למרחב פרטי מרווח ואישי, כך שהביקושים לדירות גן רק עלו. בלא מעט פרויקטים חדשים יש דירות גן, רק שבכל בניין יש מספר מועט מהן, כך שההיצע קטן מאוד, דבר המקפיץ את מחירן. אני ממליץ למי שרוצה לרכוש דירות גן בפרויקטים חדשים, להגיע כבר בתחילת שיווק של הפרויקט, כדי לשריין את הדירות הללו לפני שהן נחטפות".
עירית מעייני, מנהלת שיווק ומכירות בחברת בית וגג, אומרת, כי "דירות גן הן מוצר נדיר, אבל לא כזה שנעלם מהעולם. יש לו ביקוש רב וצריך לשמרו. מאז תקופת הקורונה הזוהר של דירות הגן נשאר בעינו, הרוכשים מחפשים, נוסף על דירה חדשה, גם ליהנות מגינה פרטית בתוך המרחב האורבני. היות שבפרויקט עירוני, בין שמדובר בבניין בן 6 קומות או בן 17, כמות דירות הגן תמיד תהיה מוגבלת ולא תעלה על שתיים־שלוש דירות, ולכן בהגדרה מדובר במוצר נדיר באופן יחסי. ברוב המקרים דירות הגן העירוניות נמכרות מהר יחסית, בדומה לפנטהאוזים המבוקשים". מבחינת הרוכשים האופייניים של דירת גן אומרת מעייני: "דירות גן יכולות לנוע בטווח רחב שבין דירות שני חדרים לדירות של כ־150 מ"ר, ולכן קהל היעד מאוד מגוון. מה שכן מאחד בין כלל הרוכשים של דירות גן הוא שרובם קונים למטרת מגורים, זה מוצר שפחות מדבר למשקיעים".
לדברי מאיר חרש, מנהל פיתוח עסקי ושמאי בחברת גרופית, "דירת גן היא שילוב בין בית עם גינה פרטית ובין חיים בבניין עירוני משותף. יש ערים שבהן המוצר הזה מאוד מבוקש ויש אחרות שבהן פחות. היתרונות ברורים – ניתן לארח בחצר, לגדל עצי פרי, להוסיף מתקנים לילדים כמו בריכה ומגלשה, להקים מחסן, לגדל חיות מחמד ועוד. בצד החסרונות נמצאים בעיקר השכנים; לעיתים יש בעיה של פרטיות, יש אנשים שחוששים ממזיקים, וגם עלויות התחזוקה של גינה גדולה יכולות להיות גבוהות. ועדיין מדובר בפשרה טובה עבור מי שרוצים דירה עם גינה ולא יכולים להרשות לעצמם לרכוש בית פרטי, או שחשוב להם לגור במרכז העיר. מבחינת תמחור, מדובר בדירה מיוחדת לכל דבר. בדרך כלל המחיר שלה למ"ר גבוה ביחס לדירות הרגילות, והיא זוכה למפרט הגבוה ביותר שיש, כמו שאר דירות הפרימיום".
טלי שרון, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת רם אדרת: "דירות הגן מהוות פתרון מצוין עבור משפחות שידן אינה משגת רכישת בית פרטי, ומעניקות להן תחושה של בית פרטי, מרחב וגם גישה ישירה ונוחה לדירה, ללא צורך להיעזר במעלית או במדרגות. במהלך השנים הן הוכיחו את עצמן כמוצר מבוקש וכדאי, שכן דירת הגן מאפשרת יצירת מרחב פתוח למשחקים, אירוח ולא פחות חשוב גידול בעלי חיים וגינון. עם השנים אלו נעלמו לטובת מסחר וכל התוכניות לעירוב שימושים, לצד המחסור בקרקעות והצורך בבנייה צפופה. אך יש לא מעט בניינים שמתוכננים כך שלדירת הגן תהיה פרטיות וניתוק מהשכנים בקומות שמעל, בעזרת קירוי ומרפסת של הקומה השנייה. המחיר כמובן אטרקטיבי לעומת בית פרטי, אך המחסור בשוק נותן את אותותיו ואנו מניחים כי המחיר יזנק בעתיד הנראה לעין".
"מוצר נדיר בנוף הנדל"ן הישראלי"
מלבד דירות הגן, נראה שגם צמודי קרקע נהיו נדירים יותר. יורם אביסרור, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת אביסרור משה ובניו: "וילות ובתים פרטיים עם חצר וגינה אכן הפכו למוצר נדיר בישראל, וגם דירות הגן מתמעטות בפרויקטים חדשים. הסיבה המרכזית היא מדיניות מינהל התכנון לצופף את הבנייה ולנצל במידה מקסימלית את הקרקעות הפנויות לבנייה רוויה. המחסור בדירות גן ובצמודי קרקע מן הסתם מביא לעליית מחירים של יח"ד מסוג זה, היות שהביקוש עדיין גבוה. כדי להתגבר על המחסור נדרשת חשיבה יצירתית, וכך עשינו בפרויקט שאנו בונים בשכונת נאות הדרים החדשה בבאר שבע. יצרנו מוצר חדש בעיר ובאזור הדרום בכלל, שיכול לענות על צורך של רוכשים רבים - מדובר במרפסות גן תלויות בפרויקטים, המאפשרות לדיירים ליהנות מהטבע והצמחייה גם ממרומי המגדל. בגינות התלויות ניתן לשתול צמחייה בעזרת מערכות מותאמות ששילבנו, ובכך להפעיל גינה של ממש במסגרת יחידת הדיור. פתרון מסוג זה נותן מענה מסוים לביקוש לדירות גן אל מול המחסור בשוק".
במקביל גם צמודי הקרקע הופכים ליקרים יותר. לדברי חנה אויריק, סמנכ"לית השיווק של קבוצת שתית, "העובדה שבמהלך העשור האחרון התמעט והלך אחוז צמודי הקרקע ברחבי הארץ בכלל ובמטרופולין חיפה בפרט, נוצרו החל מראשית 2023 ביקושים כבושים, שהחלו לצאת מן הכוח אל הפועל, ובמיוחד לאחר שנגיד בנק ישראל עצר בחודש יולי האחרון את העלאות הריבית. אויריק מעניקה כדוגמה את פרויקט אורנית, המכיל 14 צמודי קרקע ושבעה פנטהאוזים, הממוקם בשכונת בצל אורנים בקריית טבעון. לדבריה, "המחירים נסקו ל־3.5 מיליון שקל לקוטג'ים צמודי קרקע ו־3.3 מיליון לפנטהאוזים".
חגית לאניאדו, יועצת לשיווק ואסטרטגיה: "בעידן הקורונה אנשים הבינו את החשיבות של בית מרווח, העבודה מהבית תפסה תאוצה, צריך ספייס, צריך סביבת עבודה נוחה ורצוי מאוד גם גינה. דירות הגן הפכו למוצר מבוקש ובמקביל לביקושים שזינקו, גם המחירים המריאו. דירות הגן - מעין הכלאה של הדירות הרגילות עם הבתים צמודי הקרקע - הן מוצר שונה וייחודי, שהופך לנדיר ונכחד בהדרגה. עדיין חשוב לציין, שיש גם חסרונות בדירות הגן - חסרון בפרטיות, כי בכל זאת, אתה גר בבניין ויש רעשים מהרחוב. התנהלות של השכנים מהקומות העליונות משפיעה מאוד, וכן עלויות התחזוקה גבוהות משמעותית מדירות רגילות. בעבר ראינו מגמה שבה דירות הגן נשארו אחרונות במלאי הפרויקטים ובמחיר נמוך יותר למ"ר. כיום, לעומת זאת, ניתן לזהות ביקושים גדולים יותר לדירות הגן שעדיין יש במלאי, ובהתאם גם מחירן". לאניאדו מתייחסת גם להבדל במחיר בין דירות גן לצמודי קרקע, שגם התחזק בשל הקורונה: "אנשים לא יכלו לקנות צמודי קרקע וחיפשו פתרון זול יותר, לעיתים בהבדל של מיליוני שקלים, בהתאם לאזור. בינתיים הערך הלך ועלה. דירות הגן עדיין רחוקות מלהתקרב למחירי צמודי הקרקע, אבל הן פתחו פער אדיר מהדירות הרגילות בשל המבנה הייחודי שלהן. ברוב המקומות דירת גן תהיה יקרה ב־25% עד 35% מדירה רגילה בבניין, תלוי כמובן בשטח הגינה ובפרמטרים נוספים. במרכז הפער יהיה גבוה יותר מאשר בפריפריה. צריך עדיין למתוח קו ברור בין שוק דירות הגן ובין צמודי הקרקע. אלה שני מוצרים שונים. שוק דירות הקרקע ימשיך להיות ייחודי, ומחירו לא יירד. שוק דירות הגן מושפע יותר מדירות רגילות, מעליות הריבית ומההכנסה הפנויה, שישפיעו על האפשרות בבחירת דירה יקרה יותר. בצמודי הקרקע הסיפור שונה - או שיש לך יכולת כלכלית או שלא. עיריית תל אביב־יפו, למשל, כמדיניות כבר לא מאפשרת הצמדת גינות במרבית האזורים בעיר, מה שמזניק דרמטית את ערך הדירות שיש להן כבר גינה מוצמדת. כמו כן ניתן לראות לרוב כי עיריית תל אביב־יפו מספחת שטחים בקומות הקרקע לטובת מבני ציבור".
ערן לוי, מנכ"ל ובעלים של חברת השיווק white label: "אין ספק שישנה מגמת ירידה בכמות צמודי הקרקע בעשור האחרון. הירידה היא עד לכדי מאות בודדות שיוצאות לשוק מדי שנה, וגם הן במסגרת הרחבות של קיבוצים, מושבים או 'בנה ביתך', וכמעט שלא בערים הגדולות במרכז. על אף הירידה בהיצע חלום הבית הפרטי או צמוד הקרקע לא דעך, והוא עדיין נמצא בליבם של רוב הישראלים, כך שהביקוש בא לידי ביטוי במחירים הגבוהים. בחלל שבו החלום הפך להיות כמעט בלתי אפשרי להשגה - נכנסו דירות הגן, שהן הדבר הקרוב ביותר למימוש החלום. בהתאם אנו רואים עלייה בביקוש לדירות מהסוג הזה. ניתן לומר שהמדינה בהחלטה אסטרטגית מעודדת מגמת הצטופפות ובנייה לגובה, ומשכך כמעט שלא משווקות קרקעות לבנייה עצמית או עבור שכונות של צמודי קרקע גם ביישובים הפריפריאליים. אני צופה שבטווח הבינוני והארוך של שנים קדימה צמודי קרקע יהפוך למוצר נדיר יותר. ובכל זאת מי שלא רוצה לוותר על החלום, יכול למצוא צמודי קרקע ביחידות בודדות שיוצאות בפרויקטים חדשים כחלק מפרויקט גדול יותר, או בשכונות שמתוכננות בבנייה משולבת - רוויה וצמודי קרקע".
גם אוהד אסרף, מנכ"ל ארי מגורים העוסקת בשיווק פרויקטים חדשים, מספר כי הביקוש לצמודי קרקע עולה על ההיצע. "החלום הישראלי הוא עדיין בית עם גינה, אולם מדובר במוצר שהולך ונעלם לאור מדיניות הציפוף של מינהל התכנון. כאשר בוחנים את צורכי המגורים של הדורות הבאים לאור הגידול הצפוי באוכלוסייה, ברור שבנייה של צמודי קרקע היום מהווה בזבוז של משאב הקרקע. התוכניות החדשות כיום כמעט שאינן כוללות צמודי קרקע, בעיקר לא כאלה הממוקמים על מגרשים שלמים. לכן צמודי קרקע שמוצעים למכירה, אם באמצעות יזמים, בשוק יד שנייה או בשיווק קרקעות לבנייה עצמית על ידי רמ"י, זוכים לביקושים גבוהים גם בתקופה הזאת. לאחרונה שמענו על כישלונם של מכרזים רבים של רמ"י לבנייה רוויה, אולם המכרזים לבנייה צמודת קרקע בבנייה עצמית זוכים לביקושים רבים גם בפריפריה, בערים כמו דימונה או אילת".
"מוצר הולך ונעלם"
עו"ד דקלה מוסרי טל, יו"ר ועדת הערר מחוז חיפה לשעבר והיום בעלת משרד מוסרי, טל - עורכי דין, מציינת כי הירידה בבניית צמודי קרקע נובעת ממגמה ברורה של ועדות התכנון להגדיל את הצפיפות בישראל באמצעות בנייה רוויה. מוסרי טל אינה אופטימית וסבורה שהמגמה צפויה להחריף. "חלק מצמודי הקרקע שנבנים היום הם תולדה של תוכניות בניין עיר ישנות, ובתוכניות החדשות, בעיקר בערים ובמרכז הארץ, נמעט לראות בנייה צמודת קרקע. זאת ועוד, ועדות התכנון משנות לעיתים תוכניות קיימות ודורשות להגדיל את הצפיפות גם באזורים המיועדים לבניית צמודי קרקע.
לאחרונה אנחנו רואים גם תוכניות שמעודדות התחדשות של צמודי קרקע ישנים והפיכתם לבנייה רוויה. בטיוטת חוק ההסדרים כבר דובר על מתן אפשרות לקדם פינוי־בינוי בצמודי קרקע וגם תוכניות המיתאר המקומיות מאפשרות זאת. לדוגמה תוכנית ההתחדשות העירונית של חולון מעניקה לצמודי קרקע ישנים ברחובות הראשיים של העיר זכויות המאפשרות להפוך אותם לבניינים של 10 עד 12 קומות. בנוסף ייתכן שבשנים הקרובות בנייה חדשה של צמודי הקרקע תיעלם גם מהקיבוצים והמושבים. לאחרונה פורסם שמינהל התכנון מקדם מתווה להגדלת הצפיפות במרחב הכפרי, כאשר צפיפות הבנייה ביישובים תיקבע לפי גודלם ומיקומם הגיאוגרפי. ביישובים קטנים תנוע הצפיפות המותרת בין חמש לשבע יחידות דיור לדונם במרכז הארץ, לשלוש-ארבע יחידות דיור לדונם בפריפריה.
ביישובים גדולים תנוע הצפיפות המותרת בין ארבע ל־10 יחידות דיור לדונם, לפי מיקומם הגיאוגרפי.
כלומר מדובר בצפיפות שתחייב בעיקר בנייה רוויה נמוכה. בנוגע לדירות הגן מציינת עו"ד מוסרי טל, שגם הן הופכות למוצר נדיר בעיקר במרכזי הערים הגדולות ממספר סיבות. ברשויות רבות כמו תל אביב, רמת גן וגבעתיים, יש הנחיה שמחייבת להשאיר את חזית הבניינים כמרחב פתוח עם 'זיקת הנאה' לרחוב, לעיתים עם חזית מסחרית, ולכן לא ניתן לתכנן דירות גן הפונות אל הרחוב. כך שמספר דירות הגן מצטמצם לאחת או שתיים לבניין. כמו כן הצורך לבנות חניונים תת־קרקעיים מתחת לבניין מקשה על תכנון דירות גן, שכן השימושים מוגבלים, כך למשל הגינון מוגבל בגלל עומק האדמה, ולא ניתן לחפור בריכה בחצר. לכן הציבור שמעוניין לגור בצמודי קרקע או דירות גן במרכז בעיקר, צריך להבין שזה מוצר הולך ונעלם שמחירו ימשיך כנראה לעלות".
צרות של עשירים
מה עדיף - דירת גן או צמוד קרקע? • הטיפים של סיוון היללי, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת שבירו
לרכישת דירה יש השלכות על כל תחומי החיים כמעט, ורבים מנסים להגשים חלום בחיפוש אחר הבית המושלם. פרט לחלל המגורים העיקרי, שעונה על צורכי בני הבית, יש ערך מוסף גבוה בגינה פרטית מרווחת, שבה הילדים יכולים לשחק ואפשר לארח בשלווה בסביבה ירוקה. דירת גן או קוטג' צמוד קרקע יכולים לענות היטב על הצורך, ולמרות הדמיון ביניהם ישנם הבדלים משמעותיים. לכל בחירה יתרונות וחסרונות, שחשוב לשקלל כדי לקבל החלטה מושכלת, התואמת את הצרכים והשאיפות של המשפחה. להלן מספר דגשים חשובים טרום הרכישה:
מחירים - צמודי קרקע הפכו למוצר נדיר בישראל, מכיוון שרשויות התכנון מובילות מדיניות של ציפוף כדי למקסם את יחידות הדיור בתא שטח. מי שנוסע בכבישי הארץ, יכול לראות מגדלים חדשים שהולכים וקמים, ומציעים מגוון של תמהילי דירות.
באופן טבעי, ההיצע של דירות הגן גדול יותר ונמצא בפריסה ארצית רחבה לעומת קוטג'ים באזורי הביקוש, לכן מחיריהן יהיו בדרך כלל אטרקטיביים יותר, בהתאם לגודל, למיקום ולמפרט. במקרים רבים הן יכולות לעלות מאות אלפי שקלים פחות מקוטג'ים באותה העיר.
קהילתיות - דירות גן הן חלק מבניין שלם ושכונה, ולכן לרוב מסייעות לטפח תחושת קהילה חזקה בקרב התושבים והשכנים. השטחים המשותפים כוללים פעמים רבות חדר כושר, מועדון ועוד, המעודדים מפגשים בין הדיירים.
עלות תחזוקה - בדירות גן יש שטחים משותפים רבים של הבניין, שמקנים יתרון משמעותי בהפחתת עומס התחזוקה על דירה בודדת, שכן בכך מטפלת לרוב חברת ניהול מקצועית. לעומת זאת בצמודי קרקע העלויות והזמן המושקעים בתחזוקה משמעותיים והם באחריותו המלאה של הבעלים.
ביטחון - דירות גן אין מבודדות, ויש להן גישה ללובי הבניין עם דלת ראשית נעולה, לעומת בתים פרטיים, החשופים ממספר כיוונים ופעמים רבות ממוקמים בפאתי השכונות, מחוץ למרכזי הערים.
שירותים עירוניים - דירות גן נוטות להיות ממוקמות קרוב יותר למרכזים עירוניים, ומציעות גישה נוחה לשירותים, תחבורה ציבורית, בתי ספר, פנאי ותרבות, לעומת קוטג'ים שממוקמים לרוב בשכונות נפרדות.
יוקרה - וילות הן שם נרדף לשפע ולמרחב והן משרתות הרוכשים המחפשים אורח חיים יוקרתי; החלל הגדול מאפשר עיצוב פנים יצירתי, התאמה אישית ואפשרות ליצור את בית החלומות עם תקציב בהתאם.
פרטיות - וילות מציעות פרטיות רבה יותר וסביבת מגורים שלווה, הרחק מהמולת השכונות הצפופות. האקסקלוסיביות הזו אטרקטיבית לאלו המחפשים רמה גבוהה של פרטיות ושקט.
פוטנציאל הכנסה משכירות - צמודי קרקע הם הזדמנות להפיק הכנסה נוספת משכירות ביחידת דיור בעלת כניסה פרטית, המופרדת מהחלל הראשי. ההכנסה הנוספת אטרקטיבית בעיקר עבור משפרי דיור רבים, שלמרות הצורך להגדיל את המשכנתה, הם צופים כי ההכנסה הנוספת תאפשר לעמוד בגידול בהחזר החודשי.
לסיכום, דירות גן וצמודי קרקע מתאימים למי שמחפשים חוויית מגורים ייחודית עם אפשרות להתחבר לאדמה, לשתול צמחייה וליהנות משלווה בתוך העיר. הגינה הרחבה מזמינה במלוא מובן המילה את אוהבי האירוח, כך שהיא המקום האולטימטיבי לארח והרבה.
רוצים צמוד קרקע? צאו מהמרכז
מי שמחפש מקומות עם היצע יחסית גדול של צמודי קרקע יצטרך לצאת מהמרכז. בין המקומות הבולטים בבנייה כזו נמצאת למשל באר שבע. שכונת הרקפות בעיר, שתוקם במסגרת הסכם הגג המעודכן של העירייה עם משרד השיכון והבינוי ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ועתידה להיות שכונת הווילות הגדולה ביותר שתיבנה בשנים הקרובות בישראל. במסגרת השכונה, מתוכננות להיבנות כ־4,000 יחידות דיור, 2,600 מהן בתים צמודי קרקע, 750 יחידות בבנייה מדורגת וכ־800 יחידות בבנייה רוויה בדופן השכונה, על שדרות רגר בצפון העיר.
דור לוין, בעלים ומנכ"ל משותף של חברת אנפה המנהלת ויוזמת פרויקטי צמודי קרקע ברחבי הארץ, מתייחס להיצע שניתן למצוא בדרום: "בניגוד להערכות, אני סבור כי צמודי הקרקע לא ייעלמו ויהיו איתנו עוד תקופה ארוכה. זאת מפני שהביקוש להם עדיין גבוה, והרבה ישראלים עדיין חולמים לגור בבית פרטי עם חצר או גינה.
אומנם באחוזים הבנייה של צמודי הקרקע מכלל התחלות הבנייה נמוכה יחסית, אך היא עדיין קיימת ותמשיך להיות – אם זה במכרזי רמ"י ליזמים או במכרזי 'בנה ביתך' לאנשים פרטיים, שפחות רגישים להיתכנות הכלכלית של הפרויקט. באופקים, למשל, שמדורגת במקום השני בהתחלות הבנייה של צמודי הקרקע ברבעון הראשון של 2023 עם 71 יח"ד שהחלו להיבנות, מוקמת בימים אלו שכונה חדשה, שמתוכננות בה כ־7,300 יח"ד חדשות וכ־485 מהן צמודות קרקע. 400 יחידות כבר שווקו בהצלחה".
אהוד מויאל, סמנכ"ל השיווק בחברת לאטי: "רבים מאוד חולמים על גינה פרטית צמודה, שאליה הם יוצאים עם כוס קפה בבוקר ומרגישים את הטבע לפני שיוצאים ליום אורבני פקוק. הגינה משמשת מקום משחק לילדים, לאירוח חברים, למנגל עם בירה קרה ביד, רק שהחלום הולך ומתרחק.
בשנים האחרונות כמעט שאין מכרזים לבנייה של צמודי קרקע, בפרט בערים הגדולות. זה מוצר הולך ונעלם בנוף הנדל"ן הישראלי, לאור מגמת הציפוף של מינהל התכנון. כיום רוב הפרויקטים בעירוב שימושים הופכים את קומת הקרקע לקומת מסחר ובמגדלים החדשים בקומת הקרקע נבנים לובאים מפוארים עם שומר".
עם זאת לדבריו, מחוץ למדינת תל אביב עוד ניתן למצוא את המוצר המבוקש: "בבת חפר למשל, יישוב קהילתי, בפרויקט שלנו, לאטי בת חפר, יש בכל בניין שתי דירות גן עם כניסות פרטיות, ומחירן נמוך בשיעור ניכר ממחירי בתים צמודי קרקע. דירת הגן הפכה לתחליף מבוקש בקרב רבים שידם אינה משגת לקנות בית צמוד קרקע".
יעל דקל־הניג: "דירות הגן נעלמות בעיקר מהסיבה התכנונית. התב"עות החדשות כמעט לא מאפשרות בנייה של פחות מ־13 קומות שזהו התנאי לתכנון דירות גן"
עינב כהן: "כיום בונים מגדלים עם עשרות רבות של קומות, כשכמות דירות הגן נשארת זהה. לכן בתחושה הכללית נוצרה הרגשה של מוצר שהולך ונעלם"
יפה סדן: "בשנים האחרונות גוברת המגמה התכנונית של מבנים מעורבי שימוש, כך שבפרויקטים רבים קומת הקרקע מיועדת למסחר וניתנים הרבה פחות אישורים לדירות גן".
יורם אביסרור: "המחסור בדירות גן מביא לעליית מחיר של יח"ד מסוג זה, היות שהביקוש עדיין גבוה. כדי להתגבר על המחסור, נדרשת חשיבה יצירתית"
עירית מעייני: "היות שבפרויקט עירוני, בין שמדובר בבניין בן 6 קומות או 17, כמות דירות הגן תמיד תהיה מוגבלת ולא תעלה על שתיים־שלוש דירות, מדובר במוצר נדיר"
אהוד מויאל: "בשנים האחרונות כמעט שאין מכרזים לבנייה של צמודי קרקע, בפרט בערים הגדולות. זה מוצר הולך ונעלם בנוף הנדל"ן הישראלי, לאור מגמת הציפוף של מינהל התכנון"
