האם ישראל חיה בבועת נדל"ן?

בשבועות האחרונים נולד מושג חדש בשיח הכלכלי בישראל: "בועת הנדל"ן". מאז שהמשבר הכלכלי הגיע לכאן, מנבאים כלכלנים ואנליסטים כי מחירי הנדל"ן במרכז הארץ, שעולים מאז סוף המיתון הקודם, עומדים לרדת. המחירים דווקא ממשיכים לעלות במרץ, אבל הכלכלנים בשלהם: הירידה בדרך, ואם היא מתעכבת, הרי שמדובר בהפרה של חוקי השוק, בבועה - שסופה להתפוצץ.  

כדי לעשות סדר בבלגן, שאלנו מומחים ובעלי עניין: האם "בועת נדל"ן" היא מציאות, או המצאה של כלכלנים, או נבואה שתגשים את עצמה? האם מי שרוכש כיום דירה מהמר נכון, כיוון שהעליות צפויות להימשך גם בעתיד, או שמא הוא עלול למצוא את עצמו משלם משכנתה שמתנפחת מעבר ליכולתו להחזיר? האם הקבלנים עומדים לצחוק אחרונים, או שהם שוב עומדים לצחוק על כולם בדרך אל הבנק?

"השוק ייבהל והמחירים יירדו"

"יש פוטנציאל גבוה להתפתחות של בועת נדל"ן", אומר סמנכ"ל מחלקת מחקר בבית ההשקעות לידר שוקי הון, אלון גלזר. "אנחנו נמצאים במיתון, אנשים רבים פוטרו מעבודתם ואחרים ספגו קיצוץ בשכרם. כל אלה, לכאורה, היו אמורים להביא לירידת מחירים כמו במדינות אחרות בעולם. אז איך זה שיש עלייה בביקוש ובמחירים?"

מדוע, באמת?

"קודם כל, אין היצע גדול של דירות, אבל זאת תופעה שקיימת מזמן, והשוק רגיל אליה. מנגד, ללקוחות אין הרבה אלטרנטיבות להשקיע בהן את כספם, בגלל הריבית האפסית. אנשים שיש להם כסף פנוי רוכשים דירות להשקעה, כי הם לא רוצים לשים אותו בבנק בלי תשואה, אבל כשהריבית תעלה, הם ימצאו אלטרנטיבה.

"מצד שני, אותה ריבית עצמה גורמת לזוגות צעירים לטעות. אנשים קונים היום דירות במחיר גבוה וחושבים שישלמו עליהן משכנתה נמוכה. הבעיה היא, שכאשר הריבית תעלה, הם עלולים לגלות שלקחו על עצמם התחייבויות גדולות מדי".

רוב הלקוחות לוקחים היום משכנתה בריבית מעורבת: 50% בריבית פריים שצמודה לריבית במשק, ו-50% בריבית קבועה שצמודה רק למדד. גם אם הריבית תעלה, הריבית הקבועה תגן עליהם.

"הריבית עשויה לעלות במאות אחוזים. גם אם זה רק חלק מהחזר המשכנתה, זה עשוי להגדיל אותה באלפי שקלים. וגם המדד עשוי לעלות".

אתה בעצם אומר שעלול להיווצר משבר סאב-פריים ישראלי: שאנשים יפסיקו לשלם משכנתאות. אבל החוק הישראלי בנושא הוא דרקוני, ואנשים צריכים לשלם משכנתה גם כשאינם יכולים.

"נכון שאין כאן הפקרות כמו בארצות הברית, אבל כשאדם נקלע לקשיים, יש גבול לכסף שהוא יכול לשלם. אם ייווצר מצב שבו ציבור גדול יתקשה לשלם, השוק ייבהל והמחירים ירדו. אם אנשים יאבדו, חלילה, את בתיהם, הבתים יעמדו למכירה וימשכו את השוק למטה".

אנשים צריכים לגור איפשהו. אם יקנו פחות דירות, יהיה יותר ביקוש לשכירות ומחירי השכירות יעלו.

"זה לא תרחיש סביר. המחירים יירדו ואנשים יעברו לדירות זולות יותר. יש התאמה בין מחירי המכירה ומחירי השכירות".

כלכלנים כמוך אמרו כבר לפני שנה שהמחירים יירדו, וקרה ההיפך.

"קרה ההיפך בגלל הסיבות שאמרתי, אבל הכלכלה תנצח. ההנחה שהמחירים לא יכולים לרדת היא שגויה".

הקבלנים טוענים, שהמחירים לא יכולים לרדת כי עלויות הבנייה כל כך גבוהות, שאם הם יורידו מחירים, הם יפסידו.

"אז אם המחירים יירדו, הם יפסידו".

אתה לא חושש להתנבא, אחרי שכל-כך הרבה כלכלנים התנבאו והתבדו?

"אני לא מתנבא. אני מנתח את המצב. אם הייתי אומר שהמחירים יעלו, היו מאמצים את דבריי בשתי ידיים".

"אין בועה, יש נפיחות"

 מה אומרים האנשים שפועלים בשטח על תחזיות של כלכלנים כמו גלזר? "אני חושב שאין בועה, אבל יש נפיחות", אומר המתווך ויועץ הנדל"ן משה פלדמן.

כלומר?

"כשאומרים 'בועה', מדברים על משהו שעומד להתפוצץ ומתכוונים שהמחירים יצנחו. זה מונח שבא משוק ההון: אנשים קנו מניות במחירים מטורפים, ואחר כך הם ירדו בעשרות אחוזים. אבל בנדל"ן המחירים לא ייפלו, אלא מקסימום ייעצרו.

"יש סימנים לכך שחלק מהמחירים במרכז הארץ כבר מנופחים. העליות הן סלקטיביות: מחירי הדירות מיד שנייה לא עולים, אלא רק הדירות החדשות; המחירים באזורים שאני עובד בהם - בת-ים, חולון וראשון לציון - לא עולים, ומצד שני, יש עליות מטורפות בתל-אביב ובצפון גוש דן.

"יש 'רעש' כאילו שדירות נחטפות, אבל למעשה, היזמים עצמם עומדים מאחוריו. יזם מוכר כמה דירות ואומר 'חוטפים לי', וזה נכון, אבל שבוע אחר כך אף אחד לא קונה, והיזם שותק". 

אם המחירים מנופחים, למה שהם לא יירדו?

"כי עלויות הבנייה נורא גבוהות, והקבלנים עובדים על רווח של 15%. אם הם יורידו מחירים, הם לא ירוויחו כלום".

ואז הם ימכרו דירות בזול, כדי להיפטר מהן מהר ולא להיקלע לקשיים.

"זה לא יקרה. הם יחזיקו את הדירות אצלם כדי לא למכור בהפסד. גם אם קבלנים יקרסו והבנקים ייקחו את הדירות, הם לא ימכרו בהפסד. הנפיחות מתחילה בעלות הקרקע. מחירי הקרקעות במרכז פשוט לא שפויים, וזה מייקר הכול".

אבל עכשיו עושים רפורמה במינהל מקרקעי ישראל, שאמורה להוזיל אותן.

"לא כל כך מהר. נכון, הרפורמה אושרה, וראש הממשלה נתניהו ושר השיכון אטיאס מאוד רוצים שהיא תיושם, אבל בשטח יש פקידות שתעכב את הרפורמה. ייקח שנים עד שהיא תגיע לשטח. עצם הידיעה שיש רפורמה יכולה לצנן את השוק, אבל לא להפיל אותו".  

"אנשים ימשיכו להתחתן ולקנות דירות"

גם יזמי הנדל"ן משוכנעים שאין שום בועה. "בועה היא מצב שבו מחיר השוק של המוצר מתנתק ממחירו הריאלי. זה לא המצב בשוק הנדל"ן", אומר מנכ"ל אפריקה-ישראל מגורים, גילי דקל.

מי שמדבר על בועה, טוען לניתוק בין המחירים שאנשים מוכנים לשלם לבין יכולת ההחזר האמיתית שלהם. 

"המחירים הגבוהים שאנשים מוכנים לשלם במרכז הארץ נובעים מהפער בין ביקוש להיצע. מלאי הדירות במרכז הולך ונשחק, ההיצע מצטמצם והביקוש נשאר גבוה".

מיתון לא אמור להוריד את הביקוש?

"בתיאוריה, כן, ולכן התקשורת חוזה ירידת מחירים מהרגע שהמיתון התחיל. ואכן, כשהתחיל המיתון, השוק קפא לכמה חודשים. בסוף ,2008 הקונים ישבו על הגדר וחיכו שהמחירים ירדו, וכמעט לא נעשו עסקאות. אבל כשאין עסקאות, אין ירידות מחירים. בשביל שמחיר יירד, צריך שמוכר וקונה יישבו וידונו בו. כשהשוק הפשיר והקונים חזרו, המחירים חזרו לעלות".

למה?

"בגלל שאנשים ממשיכים להתחתן ולקנות דירות והמצאי ממשיך להידלדל, בגלל שהריבית ירדה, וגם בגלל סיבה פסיכולוגית: המכה שעברנו במשבר הכלכלי הציבה סימני שאלה על דברים בסיסיים, כמו יציבות הבנקים. כשאנשים בחרדה, הם אומרים לעצמם: בואו נתחבר לאדמה, לבלוקים, ונקנה בית".

אז הכלכלנים שחוזים ירידת מחירים טועים?

"אני מקבל את הטיעונים שלהם, אבל אני לא רואה את זה קורה במציאות. בפועל, אין כמעט קבלן שמסיים פרויקט בנייה במרכז ונשאר עם דירות למכירה. יש כאלה שמוכרים את כל הדירות מיד בהתחלה, ויש כאלה ששומרים חלק לסוף - זה כבר תלוי בשיטות השיווק שלהם, אבל כולם מוכרים הכול.

"הבעיה המרכזית היא, שאנשים עובדים במרכז ורוצים לגור כאן. העבודה מתרכזת במטרופולין בכל מקום בעולם, אבל מדינת ישראל הזניחה את עצמה ולא בנתה תחבורה ציבורית יעילה, שתאפשר לאנשים לגור בפריפריה ולעבוד במרכז. אם יהיו רכבות מהירות מתל-אביב למצפה רמון, השוק ישתנה". 

השוק בצפון ובדרום רדום כבר שנים. מה יכול לגרום לו להתעורר, רק רכבות?

"יכול להיות שינוי בטעם של האנשים, או הקמת תעשיות חדשות בפריפריה, אבל לצערי, אני לא רואה את זה קורה בקרוב".

"ליזמים יש יחסי ציבור טובים"

היזמים, ובמידה מסוימת גם המתווכים, מעוניינים במחירים גבוהים. מה אומרים נציגיהם של אלה המעוניינים בירידת מחירים - הצרכנים? "חלק מעליית המחירים נובעת ממצב רוח, שמאחוריו עומדים יחסי ציבור", אומרת מנכ"ל ארגון אמון הציבור להגנה על צרכנים, גלית אבישי. "ליזמים יש יחסי ציבור טובים, וזאת דרך נפלאה להעלות מחירים".

יש עובדות מאחורי היח"צ? את מסכימה עם הכלכלנים שטוענים שיש בועה, או עם היזמים שאומרים שאין?

"אני לא חושבת שמדובר בבועה. בועה היא כשהמחירים בשוק גבוהים ב-30%-40% מהמחיר הריאלי. זה לא המצב. יש ביקוש אמיתי. יש מיתון, אבל עדיין יש הרבה אנשים עם כסף פנוי. הם נכוו מהבלגן בבורסה ולא רוצים לחזור לשם, ולא שמים כסף בבנק בגלל הריבית הנמוכה, שגם מפתה אותם לקנות דירות. יש תחושה, שעכשיו זה זמן טוב לקחת משכנתה.

"השאלה היא, האם הציבור מודע לסיכונים שהוא לוקח, ולעובדה שהמשכנתה עומדת לעלות? אני לא בטוחה בכך. האם הבנקים דואגים להזכיר ללקוחות, שהריבית עומדת להשתנות ושהמשכנתה שלהם תקפוץ יחד איתה? אני לא בטוחה".

גורם בכיר באחד הבנקים למשכנתאות מדגיש: "יועצי המשכנתאות דואגים היום להבהיר ללקוחות היטב את הסיכונים שהם לוקחים. אנחנו מודעים לכך, שאנשים עלולים לטעות. אנחנו מסבירים להם כי הריבית נמוכה ומספרים להם מה ההשלכות שעשויות להיות לכך על המשכנתה שלהם - אם וכאשר נגיד בנק ישראל יעלה אותה".

"המחירים לא יקרסו, בגלל הריבוי הטבעי הגבוה"

הדרך הטובה ביותר לבדוק אם קיימת כאן בועה היא להשוות את המצב בישראל עם מדינות אחרות. האם ניתן לעשות זאת? פרופסור רחל אלתרמן, מומחית בעלת שם בינלאומי במחקר השוואתי של תכנון ובנייה, מפקפקת בכך. "שוק הנדל"ן כאן הוא כל-כך יוצא דופן, שאין דרך להשוות", היא אומרת.

מדוע?

"קודם כל, בגלל מינהל מקרקעי ישראל. שוק הקרקעות בכל העולם, כמעט, הוא פרטי, ואילו כאן הקרקע נשלטת בידי מונופול ממשלתי. לרוב, מונופולים גורמים לעליית מחירים, אבל כיוון שאין מדינת ישראל שנייה בלי מינהל, קשה לדעת אם המינהל מעלה את המחיר, ובכמה. אם אכן המינהל מייקר, אז זאת לא בועה, אלא מדרגה קבועה של מחיר גבוה יותר.

"שנית, הילודה משנה את כל חוקי המשחק. הריבוי הטבעי בישראל הוא גבוה ביותר, גבוה בהרבה מכל העולם המערבי וגם מהממוצע במדינות המתפתחות. ברוב המדינות שהייתה בהן בועת נדל"ן - כמו בריטניה, או מדינות במזרח אירופה - האוכלוסייה לא גדלה בכלל. המחירים שם עלו, למרות שהביקוש לא גדל. לכן, קשה לי להאמין שיש כאן בועה ושהמחירים יקרסו. הרי כל הזמן יש כאן משפחות שמולידות ילדים וקונות דירות".  

בועת הנדל"ן הכי גדולה הייתה בשוק הסאב-פריים בארצות הברית, ושם האוכלוסייה גדלה.

"גם בארה"ב הריבוי הרבה יותר נמוך משלנו. אבל משבר הסאב-פריים פרץ מסיבות שבכלל לא רלוונטיות לישראל. אצלנו, כמו ביוון, איטליה וארצות ים-תיכוניות אחרות, רוב האנשים - 70% - גרים בדירות בבעלותם. באמריקה רוב האוכלוסייה גרה בשכירות. שוק הסאב-פריים היה ניסיון של אוכלוסייה שלמה מהמעמד הבינוני-נמוך לשנות קונספציה ולעבור משכירות לבתים בבעלותם. הניסיון הזה נכשל, כשהם גילו שאין להם יכולת אמיתית לשלם על הדירות שקנו".

אלה שמדברים על בועה בישראל, מדברים על כך שמעמד הביניים רוכש היום דירות מעבר ליכולתו. זה לא דומה? 

"יכול להיות שיהיה אחוז יותר גבוה של חדלי-פירעון. יכול להיות שחלק יעברו לדירות יותר זולות. אבל זה לא מאסות של אנשים. אנשים כאן ימשיכו לקנות דירות. זה לא נראה כמו בועה שעומדת להתפוצץ".