האם קרבה לבתי חולים, לבתי ספר וגני ילדים או לכביש מהיר מעלה או מורידה את ערך נכסי הנדל"ן הצמודים להם? אילו גורמים משפיעים על מחירה הסופי של הדירה, והאם יש גורמים שבגינם דירות מסוימות יירכשו בתוך זמן קצר, ואחרות ייוותרו בשוק תקופה ממושכת ויימכרו רק לאחר שבעל הדירה יתפשר כלפי מטה במחיר?
בדיקה שערך עבור "ידיעות הנדל"ן" לוי יצחק, עורך מחירון הדירות, בחנה אילו פרמטרים משפיעים על מחירי הדירות, תוך התייחסות לפערים בין פלחי האוכלוסייה. לדבריו, "משפחות עם ילדים, למשל, מעדיפות לרכוש דירה בקרבת המשפחה הגרעינית כדי לקבל סיוע בגידולם; בסמוך למוסדות חינוך ברמה שמתאימה להם; או בקרבת צירי תחבורה לצורך נגישות תחבורתית, כולל תחבורה ציבורית".
"משקיעים, לעומת זאת, מושפעים פחות ממטרדים סביבתיים", ממשיך יצחק, "הם יעדיפו דירה במחיר אטרקטיבי, גם אם היא רועשת או גובלת בבית עלמין. זוגות צעירים, רוכשי דירה ראשונה, רובם יעדיפו דירה זולה, ולא תמיד יעברו להתגורר בה ולעיתים קרובות ינהגו בה כמשקיעים. ואילו בני גיל הזהב מתחשבים מאוד בשירותים קהילתיים טובים, מוסדות תרבות, בידור ומסחר בסביבה, וירכשו דירה שסמוכה למוסדות כגון אלה".
כך או כך מבהיר יצחק, כי מדובר באלמנט דינמי שמשתנה עם השנים: "לפני פחות משני עשורים דירות על כביש ראשי או סואן נמכרו בעשרות אחוזים פחות מדירות זהות שמצויות במרחק קצר מאותו כביש, שנחשב למפגע. אולם היום מרבית מגדלי היוקרה שוכנים על כבישים ראשיים, והמחירים בהם נותרים גבוהים".
כך למשל, מגדלי פארק צמרת השוכנים בסמוך לנתיבי איילון בתל אביב, מגדל שוסטר הממוקם על צומת בן גוריון ודרך רבין בגבעתיים, מגדלי יוקרה על דרך ז'בוטינסקי ברמת גן ובבני ברק ועוד. "נכון שמגדלי יוקרה הם מעין בועה, ולרוב הדיירים מתגוררים בבתים חכמים ואינם נחשפים לחוץ, אבל גם דירות בבניינים ותיקים, המצויים על צמתים ראשיים, כמעט אינן סובלות כיום מירידת ערך, בעיקר בזכות פוטנציאל ההשבחה העתידית".
פרדוקס האוטובוס
אז בכמה יורד או מטפס ערך הנכס הצמוד לכבישים, מוסדות וכדומה? מהבדיקה של יצחק, ערך של נכס הממוקם מול בית עלמין יכול לרדת בשיעור של בין 20%-10%. כך למשל, ברחוב הל"ה בגבעתיים נמכרה לאחרונה דירת 3 חדרים הצמודה לבית העלמין העירוני ב־1.83 מיליון שקל. באותו רחוב, בצידו השני של הכביש, נמכרה דירה דומה תמורת 2.21 מיליון שקל - פער של כ־20%. על־פי הבדיקה, ערך נכס צמוד לבית עלמין יירד ב־15% ואילו ערך נכס עם נוף לבית עלמין יירד ב־10%.
אשר לדירה הגובלת במתנ"ס או בבית ספר, היתרונות ברורים, אולם נכס כזה סובל ממטרדי רעש, המולה, פקקי תנועה בבוקר ובצהריים, צלצולים ועוד. כמו כן מרבית בתי הספר הופכים אחר הצהריים לצהרונים ולמתנ"סים, כך שהמטרד ממשיך לאורך מרבית שעות היום. "קרבה לבית ספר, ללא הצורך לחצות כבישים, בהחלט מבוקשת מאוד על ידי משפחות עם ילדים. לעומת זאת גדר משותפת עם מוסד חינוכי או דירה שנושקת לבית ספר או אפילו לגן ילדים תסבול מירידת ערך של 10%-8%", מסביר יצחק.
מרכז קניות אינו מוריד את ערך הדירה, ורבים מעוניינים להתגורר בסמוך, בין היתר בזכות העובדה שמרכזים כאלה משופעים בחניה. כמו כן ישנם פרויקטים עתידיים של עירוב שימושים בשכונות חדשות רבות בהקמה. למרות זאת, ככל שמדובר במרכזים מסחריים ותיקים, דירות הבנויות בבניינים מעל מרכזים כאלה סובלות ממטרדים רבים. בבניינים חדישים ומודרניים קיים נתק בין שטחי המרכז המסחרי למגורים, אך גם במקרים כאלה יש לעיתים תלונות מצד הדיירים. לכן בעיקר במרכזים ותיקים ערכי הנכסים מעליהם עלולים לרדת ב־8%.
האם כדאי לגור ליד תחנת אוטובוס? מצד אחד, אומר יצחק, נגישות תחבורתית מקפיצה את ערכי הנדל"ן. לדבריו, "מצד שני תחנת אוטובוס ליד הבית מייצרת רעש וזיהום אוויר בכל פעם שהאוטובוס עוצר בתחנה ואחר כך ממשיך בנסיעה. מטרד כזה יפחית 20%-10% ולעיתים אף יותר מערך הנכס, תלוי בתכיפות הגעת האוטובוס. עם זאת, יש לציין כי אוטובוס שמגיע פעם בשעה ואוטובוסים שמגיעים כל מספר דקות משפיעים במידה שונה על ערכי הנכס". על־פי הבדיקה, דירת 4 חדרים ברחוב עוזיאל ברמת גן ליד תחנת אוטובוס נמכרה לאחרונה ב־1.91 מיליון שקל. באותו הרחוב, במרחק 200 מטרים בלבד מתחנת האוטובוס, נמכרה דירת 4 חדרים עם פרמטרים דומים תמורת 2.25 מיליון שקל.
בשורה התחתונה, הבדיקה מעלה כי ערכה של דירה ישנה עם חזית לכביש מהיר יורד ב־5%. ערך נכס בבניין הפונה לאזור תעשייה יורד ב־12%. דירה עורפית עם נוף חסום לבניין (מול בניין אחר) שווה כ־5% פחות. דירה הצמודה למגרש משחקים שווה 5% פחות. עוד עולה מהבדיקה, כי מגדל גבוה המטיל צל מול הבית מוריד את ערכו ב־6%. קווי מתח גבוה מול הבית יצמצמו את ערך הנכס בשיעור דומה.
תלוי באכיפת הרשויות
אז מתי ערך הנכסים עולה? ערך דירה עם נוף לים יטפס ב־15%, ערך דירה בקו ראשון לים יקפוץ ב־30% ודירה הפונה לפארק או לשטח ירוק תעלה ב־15%-10%. לדברי חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, צריך להבדיל בין פארק שכונתי לפארק עצום כדוגמת פארק הירקון, שמעלה את ערך הדירה ב־15% ובאזורים שונים אף למעלה מכך. ישנם הבדלים גם בין הפארקים השכונתיים. "כיום נהוג לבנות שכונה חדשה מסביב לפארק", הוא אומר. "אם הרשויות אוכפות את השקט בלילות, שווי הדירות שפונות לפארק במעגל הראשון יעלה בכ־10%-8%".
"ערך הנכסים בשכונת גליל ים החדשה בהרצליה, למשל, טיפס לא רק בזכות העובדה שמדובר בשכונה חדשה, אלא בעיקר בזכות ריבוי הפארקים בשכונה ובקרבתה, דבר שמאפשר חוויית מגורים המשלבת בין טבע לעיר", מוסיף חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי הבונה את פרויקט פרשקובסקי בגליל ים. לדבריו, גם נגישות השכונה לצירי תחבורה מרכזיים כמו נתיבי איילון, כביש 2 ותחנת הרכבת, וכן הקרבה לקניון העירוני, מעלה את ערך הנכסים.
לדברי סופי סרוגו יוכלמן, מנכ"לית משותפת בחברת סרוגו: "הריאות הירוקות בערים הגדולות מהוות אבן שואבת למגורים ולפיתוח האזור, והדבר מאפשר הקמת פרויקטים לצד הפארקים, תוך שמירה על השטחים הירוקים".
באשר לנכסים עם נוף לים, מסילתי מציין, כי "בכל העולם נוף כזה מוכר דירות, ומי שגר ליד החוף מרוויח. נוף לים יכול להשביח את הנכס ב־30%, אם מדובר בדירה עם גזרת נוף רחבה בקו ראשון לים".
יקי בריגה, מנכ"ל חברת בריגה, מוסיף כי כשהדירה נמצאת בטבעת השנייה והשלישית, מה שמשנה הוא בעיקר הנוף עצמו ולא הקרבה. דירה בטבעת השנייה, שלא נהנית מנוף לים, תימכר במחירי השוק ולעומתה, דירה במיקום דומה עם נוף לים תהיה שווה כ־15% יותר.
עניין של גישה
פרמטר נוסף שמקפיץ את ערך הנכסים הוא פרויקט המטרו המתוכנן בגוש דן. בדיקה שערכה דניאלה פז ארז, מנכ"לית ובעלי חברת ייעוץ הנדל"ן פז כלכלה והנדסה, בחנה את השפעת הפרויקט שצפוי לקום בעשור הקרוב לאורך כ־145 קילומטר ב־24 ערים במרכז הארץ. "הנכסים שבתוואי המטרו צפויים ליהנות מעליית ערך של 20% ויותר, כאשר בנדל"ן למגורים עליות הערך הגבוהות ביותר – בשיעור של 24% ויותר – צפויות דווקא הרחק מתל אביב, בטבעת הערים השנייה במטרופולין – כמו באר יעקב, גבעת שמואל, ראשון לציון, רחובות, רמלה, לוד, נס ציונה, הוד השרון, פתח תקווה וערים נוספות", היא אומרת.
בעוד קרבה לצירים סואנים עשויה להפחית את ערכי הנכס, קרבה לכבישים חדשים ולמחלפים בפרויקטים חדשים דווקא עשויה להקפיץ את מחירי הדירות. לדברי אלי ויצמן, מנכ"ל חברת אינביו נדל"ן המשווקת בשכונת הפארק בחדרה, ערך הדירות בשכונה טיפס כתוצאה מפתיחת כביש 9 החדש המחבר את השכונה לכביש 6 (חוצה ישראל). על־פי ויצמן, בעוד מחיר ממוצע לדירה בשכונת הפארק, בטרם פתיחת כביש 9 ביולי 2014, עמד על כ־1.308 מיליון שקל, הרי שלאחר פתיחת הכביש המחיר הממוצע לדירה בשכונה עלה לכ־1.352 מיליון שקל. כיום המחיר הממוצע כבר עומד על כ־1.598 מיליון שקל.
מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, מחזק את הדברים. "לקרבה לתשתיות תחבורה ציבורית יש השפעה משמעותית על מחירי הנכסים, גם אם בעלי הנכסים כלל לא צפויים להשתמש באותה התשתית", הוא אומר. "למשל, רובם המכריע של רוכשי הדירות בפרויקט Duo שאנו בונים במרכז תל אביב מחזיקים רכב פרטי. למרות זאת במחקרים שערכנו, מצאנו שהעובדה שהפרויקט נבנה על הצטלבות של שני קווי הרכבת הקלה, הירוק והסגול, הגדילה את הביקושים. ממצאים דומים ראינו גם בפרויקט היוקרה סביון View בירושלים, שממוקם על רחוב יפו בצמוד לרכבת הקלה. היינו מצפים שהדיירים לא יתנו לכך משקל, אך הקרבה לרכבת הקפיצה את הביקושים".
גם קרבה לבית חולים מוביל עשויה להקפיץ את ערכי הנכסים. לדברי אסנת לוי, מנהלת שיווק בחברת אילה אגם, המקדמת פרויקט מגדלי משרדים במתחם צריפין הסמוך למרכז הרפואי אסף הרופא, "משבר הקורונה הביא בשנה החולפת לעיסוק מוגבר בבתי החולים ובמערכת הרפואית בכלל, אך תכנון הנדל"ן, וכן המערכת הרפואית, פועלים בראייה של שנים קדימה, גם מעבר להשפעות המשבר, כך שנוצרת סינרגיה ארוכת טווח".
"כשבחנו את השפעת קרבתם של צירי תחבורה ראשיים על שווי הדירות, מצאנו כי פרויקטים בקרבת כביש ראשי משפיעים על ההחלטה לרכוש דירה ולמעשה, מגדילים את הביקושים", מוסיף אריאל אדלשטיין, סמנכ"ל שיווק ומכירות בקבוצת אבני דרך, הבונה את פרויקט קדמת ניר צבי בלוד, הממוקם בקרבת כביש 200 (עוקף לוד) שהקמתו החלה בימים אלה והוא צפוי לחבר את השכונה החדשה לכבישים 44 ו־43. לדבריו, "הקרבה לכביש משפרת את הגישה לדירות, מה שתורם להעלאת שווי הדירה וערכה. נכסים הממוקמים ליד כביש סואן לעיתים יורדים בערכם, ולכן יש צורך באיזון בין עוצמת הרעש לנגישות". ¿
