ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) בחיפה קבעה לאחרונה כי בני זוג שמכרו בית בקריית אתא, שבו שתי יחידות עם כניסה נפרדת, לא יוכלו לשלם מס שבח מופחת כאילו כל אחת מהן נחשבת לדירה עצמאית. נקבע כי בניגוד לגרסת הזוג, היחידה בחלק העורפי של הקרקע לא נבנתה מלכתחילה למגורים ואף לא הייתה ראויה למגורי אדם. בהחלטה נכתב כי עגלת "איקאה" היא לא מטבח וצינור עם דוש" בקצה הוא לא מקלחת.
בני הזוג מכרו ב-2017 מבנה צמוד קרקע תמורת 3.7 מיליון שקל לחברת בנייה שקיבלה היתר לבנות במקום בניין בן שש קומות ו-12 דירות. בהצהרה שהגיש הזוג למיסוי מקרקעין נטען שנמכרו שתי דירות – יחידה מרכזית של 120 מ"ר ויחידה עורפית שגודלה 65 מ"ר – ולפיכך מס השבח צריך לכלול הטבת דירת מגורים לכל יחידה בנפרד. אלא שמנהל מיסוי מקרקעין בחיפה קבע כי המבנה נחשב ליחידה אחת וחייב את הזוג במס גבוה.
בערר שהגישו טענו בני הזוג כי היחידה העורפית נבנתה למגורים נפרדים וכי החלטת מיסוי מקרקעין הייתה שרירותית ולא מבוססת. לטענתם היו בה שני חדרים, שירותים, מטבח ומרפסת, אבי האישה התגורר בה 19 שנים ולאחר מכן הם עברו לגור בה בעצמם והשאירו את היחידה המרכזית לילדים.
מנגד טען מנהל המיסוי כי מדובר בחדר נוסף ולא ביחידת דיור נפרדת. על כך מעידים מצבו המוזנח, העובדה שלא היו בו רכיבים הכרחיים כמו מקלחת ומטבח ועלויות הבנייה הנמוכות. יתרה מכך, הוא לא הוצהר כדירה נפרדת ברשויות התכנון ובעירייה. המנהל הדגיש כי לו היו אלה שתי יחידות נפרדות אפשר היה לקבל היתר לבניית 14 יחידות ולהעלות את מחיר המכירה, וברור שבני הזוג לא היו מוותרים על כך.

(צילום: shutterstock)

יו"ר הוועדה, השופטת אורית וינשטיין, ציינה כי כדי שהיחידה העורפית תזכה במס שבח מופחת על דירת מגורים יש להוכיח כי אדם סביר אכן יכול להתגורר בה. אך מעיון בתמונות וסרטונים של היחידה נראה שהיא לא עומדת בתנאי זה, שכן לא היו בה מאפיינים בסיסיים של מגורים. היא כתבה כי צינור שבקצהו "דוש" לא נחשב למקלחת ועגלת אחסון של איקאה שעליה פלטה לא נחשבת למטבח.


היא הוסיפה כי לכך מצטרפת העובדה שליחידות לא היו מוני חשמל ומים נפרדים, הבית נחשב ליחידה אחת ברישומי מוסדות התכנון ולצורכי ארנונה והעוררים לא ביקשו היתר לבניית יחידת דיור נפרדת. כמו כן, יש היגיון רב בטענה שהעוררים לא היו מוותרים על מקסום היתר הבנייה טרם המכירה כדי לקבל תמורה גבוהה יותר.
יתרה מכך, השופטת הטילה ספק ממשי בכך שמישהו מבני המשפחה גר אי-פעם ביחידה מה גם שהעוררים לא הציגו כל ראיה המבססת את טיעוניהם בהקשר הזה.
חברת הוועדה עו"ד אהובה סימון הסכימה עם השופטת ועו"ד נתן מולוכו הדגיש כי לא יעלה על הדעת שכל מי שיסגור או יבנה קיר יזכה בהטבת מס אף שלא קיבל היתר בנייה ולא שילם לרשויות את ההוצאות הכרוכות. בסיכומו של דבר הערר בעניין זה נדחה והעוררים חויבו ב-30 אלף שקל הוצאות ושכר טרחת עו"ד.
  • לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן
  • הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
  • ב"כ העוררים: עוה"ד יוסף בן-נון ומיכאל בן-נון
  • ב"כ המשיב: עו"ד רונית ליפשיץ מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי)
  • עו"ד אביתר חימי עוסק בדיני מקרקעין ומיסוי נדל"ן
  • הכותב לא ייצג בתיק
  • ynet הוא שותף באתר פסקדין