רכישת דירה היא לרוב העסקה בעלת הערך הגבוה ביותר שיעשו אדם או משפחה בחייהם, ולכן נטילת משכנתה תהיה גם עסקת המימון הגדולה ביותר. וכמה מוזר הוא, שלעיתים מי שמבקש לרכוש טלוויזיה חדשה יבקר בארבע חנויות ויחפש היכן יוכל לחסוך עוד 100 או 200 שקל, אולם רבים לא "עושים שוק" דווקא בעסקת חייהם ונוטים ליטול את הלוואת הענק "בבנק שאנחנו עובדים איתו כבר שנים".
חישוב שעשה מומחה לאחרונה מגלה, כי פער של מחצית האחוז בריבית על ההלוואה הגדולה, או חלוקה שגויה של חלקי ההלוואה בין ריבית קבועה למשתנה והצמדה למדד תשומות הבנייה או הצמדה אחרת, יכול להביא להפרש של 30 אלף שקל בממוצע להלוואות ארוכות טווח בסכומים של 800־700 אלף שקל. לכן "לעשות שוק" זאת בעצם העצה הראשונה שניתן להשיא למי שמתכוון ליטול משכנתה חדשה.
לאלה נוסף המצב המאוד לא שגרתי של משבר הקורונה. לא רק שנטלנו הלוואה שגם בימים כתיקונם יקשה על רבים מאיתנו להחזירה, אלא שחלילה פיטורים או הוצאה לחופשה ללא תשלום של נוטלי המשכנתה עלולים להקשות עליהם הרבה יותר ובאופן מאוד לא צפוי, שהרי עם נטילת ההלוואה חישבו הרוכשים באיזה נטל חודשי של החזר יוכלו לעמוד בשנות קיום הלוואת הדיור, אם יתמידו בעבודתם.
דחיית תשלומים כמוה כאשראי חדש
ואכן כבר בסגר הראשון בנק ישראל זיהה את הבעיה שעלולה להיווצר, כשלפתע יותר ממיליון ורבע עובדים מצאו עצמם בבית, חלקם מפוטרים ומאות אלפים עם דמי אבטלה, שהגיעו רק ל־70% מגובה משכורתם ערב המשבר. וזה בדיוק הפער הדרוש לתשלום משכנתה, כיוון שבנק ישראל מציע תמיד ללווים לא להגיע להחזר כספי על הלוואת הדיור שיהיה גבוה משליש מהכנסת משק הבית.
המתווה הראשון של בנק ישראל להקלה על נוטלי המשכנתאות גובש בראשית חודש מאי השנה ומאז הוארך והורחב פעמיים. הוא אפשר ללקוחות להגיש את בקשת הדחייה עד לתאריך 31.12.20, ולדחות את תשלומי ההלוואות לתקופה של בין 9־6 חודשים, בכפוף לתנאי המתווה.
במסגרת המתווה הקיים, מחודש מרץ ועד למחצית נובמבר 2020 הבנקים דחו הלוואות למאות אלפי לקוחות בכל מגזרי הפעילות בסכום מצטבר גבוה של כ־11 מיליארד שקל.
נוכח המשך משבר הקורונה, גיבש הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל בימים האחרונים מתווה נוסף, שאומץ על ידי המערכת הבנקאית, המאפשר ללקוחות שדחו את הלוואותיהם בהתאם למתווים קודמים, להמשיך ולדחות את תשלומי המשכנתאות וההלוואות הצרכניות. יצוין, כי בשונה מהמתווים הקודמים, במתווה הנוסף הושם דגש על חזרת הלווים לתשלום הלוואותיהם, וזאת באמצעות לוח תשלומים מקל.
כך יתאפשר לדחות הלוואות למי שהכנסתם ירדה ב־40% והכנסות משק הבית שלהם לא עלו לאחרונה על 20,000 שקל לחודש. יחד עם זאת ניתן יהיה לדחות 25%, 50% או 75% מיתרת ההלוואות, אך לשלם כבר מינואר את חלק ההלוואה האחר. המתווה החדש יאפשר להפחית בשיעור משמעותי את החזר ההלוואה החודשי לעומת המצב עד למשבר הקורונה.
עם זאת מתריעים בבנק ישראל, כי דחיית תשלומים כמוה כאשראי חדש, שניתן בתנאי הריבית המקוריים במסגרת המתווה, ולכן על הלקוחות לעשות שימוש מושכל בכלי זה ולא לדחות תשלומי הלוואות שלא לצורך. כמו כן על הלקוחות הדוחים את התשלומים לבחון היטב את השפעת השלכות הדחייה על הכיסוי הביטוחי - ביטוח חיים - הקיים במסגרת המשכנתה.
התקופה להגשת הבקשה לדחיית תשלומי הלוואות, בהתאם למתווה הנוסף, תהיה בין התאריכים 31.3.2021־1.1.2021. מועד כניסת המתווה הנוסף לתוקף יהיה בין התאריך 1.1.21 ועד לתאריך 31.3.21 לכל המאוחר, בשל הצורך בהיערכות מערכות המחשוב בבנקים, הכרוכה ביישום המתווה.
האם כדאי לנצל את ההיתר של בנק ישראל והסכמת הבנקים לדחות הלוואות משכנתה, או שמא הדחייה תגדיל בעתיד במידה ניכרת את ההחזר החודשי, כפי שהתריע בנק ישראל?
מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות, אומר, כי ניתן לחלק את ציבור נוטלי המשכנתאות לפי מצבם הכלכלי ולפיכך תשתנה ההמלצה: מי שמצבו לא הורע – כדאי בהחלט שימשיך לשלם את המשכנתה ובוודאי לא לדחות יותר את ההחזרים, אם כבר דחה אותם בעבר. כמו כן כדאי לבחון שינוי בריביות הקבועות, היות שהן מצויות כעת בשפל.
מי שמצבו הכלכלי השתפר בתקופה הזאת וחזר מחל"ת או מצא עבודה – כדאי לו לנצל את הריביות הנמוכות כעת ולמחזר את המשכנתה. מי שמצבו הכלכלי לא השתפר כלל – מומלץ לעשות מחזור משכנתה או להאריך את הפריסה. כך תמשיכו לשלם את הקרן והריבית, רק לאורך זמן ארוך יותר.
האם זה הזמן ליטול משכנתה?
לדעת וידר, עכשיו זאת הזדמנות פז לקחת משכנתה ולמחזר את המשכנתה, כי הריביות כיום מצויות ברמת שפל, ובתחילת השנה הן צפויות לעלות משמעותית. בתקופה זו הבנקים למשכנתאות רוצים לבצע משכנתאות כדי להגיע ליעד, וזה זמן מצוין לנצל את הריביות הנמוכות שיש כעת בעולם המשכנתאות. "אני צופה שיהיה שינוי בתחילת 2021 במדיניות הבנקים למשכנתאות, שתבוא לידי ביטוי בהעלאת ריביות במשק, וזאת תגרום לעלייה משמעותית בהחזרים החודשיים".
הטיפים של וידר: העדיפו ריביות קבועות, כי בתקופה זו הריביות נמוכות מאוד. כדאי לקבוע מסלולים בריביות קבועות צמודות ולא צמודות, והרבה פחות בריביות משתנות. השתדלו שתמהיל המשכנתה שלכם יכלול כ־50% ריביות קבועות.
בהקשר למשך ההלוואה, הוא מציע: "בתקופה זו של אי ודאות מומלץ לקחת את המשכנתה לזמנים קצרים ולא ארוכים של 30 שנה, וזאת כדי להפחית סיכונים של השפעות עתידיות על תזרים המזומנים שלכם. כמובן, אם בעתיד מצבכם הכלכלי ישתנה, תמיד תוכלו למחזר את המשכנתה".
ואם כבר יש ברשותכם משכנתה: "מחזרו אותה. בכלל, מומלץ לבדוק את המשכנתה אחת לשנה ולראות כיצד ניתן לשנות בה את התנאים לטובת נוטל ההלוואה".
בעניין ביטוח חיים וביטוח נכס, בתקופה זו, שלקראת סוף השנה, חברות ביטוח רבות יוצאות במבצעים. גם כאן ממליץ וידר לבחון מה ניתן לעשות והאם תוכלו לחסוך בעלויות הביטוחים השונות. הנחות כאלה יכולות לנוע בין עשרות למאות שקלים בחודש. ועוד: מי שקונה מקבלן או מפרויקט "מחיר למשתכן", מומלץ להקדים תשלומים ולא לחכות. גם אם אתם עדיין לא צריכים לשלם – שלמו. בכך "תרוויחו" את עליית מדד תשומות הבנייה.
רו"ח עסמת ותד, מרצה במחלקה לניהול וכלכלה באוניברסיטה הפתוחה, הדגיש, כי דחיית תשלום המשכנתה עלולה להשפיע על הכיסוי הביטוחי שנרכש מחברת הביטוח במסגרת פוליסת ביטוח החיים הקיימת. זה מחייב לעיין באותיות הקטנות של הפוליסה בטרם נזדרז ונבקש דחייה למשכנתה".
ביקשנו מדרור פלדמן, מנהל זרוע המשכנתאות של בנק מזרחי־טפחות, להבהיר לנו את משמעות תקופת הקורונה לנוטלי המשכנתאות:
המשכנתה שלי נמצאת בהקפאה מלאה כבר חצי שנה, ואני אמור לחזור ולשלם בתחילת ינואר 2021. לא בטוח שאצליח לחזור ולשלם באופן סדיר. מה האפשרויות שעומדות בפניי? האם אוכל לבקש הקפאה לתקופה נוספת?
"חייבים לזכור שדחיית תשלומי ההלוואה כרוכה בתשלום, שכן ההחזרים שלא משולמים נושאים ריבית. עניין נוסף הוא העובדה, שכל ההחזרים הנדחים יתווספו לתשלומים הסדירים החל מן המועד שבו תסתיים ההקפאה. המשמעות היא שההחזרים החודשיים יגדלו, ו'המשקל' שלהם מההכנסות השוטפות יעלה. כעת התיר בנק ישראל להקפיא רק חלק מהמשכנתה ולהחזיר את חלקה האחר".
אפשר דוגמה?
"אם יש לך משכנתה של 500,000 שקל, שיתרת תקופתה היא 16 שנה, בריבית של 3.00%, וההחזר החודשי בגינה הוא 3,282 שקל. אזי:
"בדחייה מלאה של החזרי ההלוואה לתקופה של 6 חודשים, המשמעות הכספית של ההקפאה המלאה תהיה 5,111 שקל, וההחזר החודשי אחרי הדחייה יעלה ב־134 שקל ל־3,416 שקל.
"בדחייה חלקית, שבה התשלום יהיה רק 50% מההחזר החודשי, לתקופה של 6 חודשים, המשמעות הכספית של הדחייה החלקית תהיה 2,555 שקל בלבד, וההחזר החודשי בתקופת הדחייה החלקית יירד ל־1,641 שקל, ואחרי הדחייה יעלה ל־3,349 שקל.
"אם נוסף על דחייה תחליט גם להאריך את תקופת ההלוואה, אזי ההחזר החודשי אחרי תקופת הדחייה החלקית יהיה 3,267 שקל - נמוך אף יותר מההחזר הרגיל שלפניה, שהוא 3,282 שקל. המשמעות הכספית של הדחייה החלקית יחד עם הארכת התקופה היא 6,871 שקל".
עד היום לא ביקשתי הקפאה של המשכנתה. האם כדאי לי לנצל את חלון הזמן עד סוף דצמבר ולהגיש בקשה כזאת?
"כאמור, החזרים 'מוקפאים' נושאים ריבית ולא 'נעלמים'. הם יצטרפו להחזרים השוטפים ויגדילו אותם. ולכן מי שמתקשה בתשלום מלוא ההחזר, עדיף שיבקש לשלם החזר חלקי לתקופה מסוימת. נוסף על החזר החלקי, לווה כזה יוכל אף לבקש להאריך את תקופת ההלוואה לפרק זמן זהה לתקופת דחיית התשלומים החלקית, ובכך להקל על עצמו ולהקטין במעט את גובה ההחזרים החודשיים מתום תקופת הדחייה".
אנחנו גרים בשכירות ומשלמים עליה מדי חודש 5,000 שקל. לפני המגפה הצלחנו לארגן לנו הון עצמי, שהיה יכול לאפשר לנו לרכוש דירה, כמובן באמצעות משכנתה. בינתיים, כמו רבים במשק, גם אנחנו נפגענו מהקורונה וכיום רעייתי ואני מרוויחים כ־70 אחוז ממה שהרווחנו קודם. האם נכון לנו לבצע את העסקה בימים אלה, והאם הבנק בכלל יסכים להעניק לנו הלוואה על רקע הירידה בהכנסות שלנו?
"ההחלטה אם לרכוש דירה היא פונקציה של מספר דברים: ההוצאה החודשית של משק הבית על מגורים, ההון העצמי הנדרש ויכולת ההחזר של ההלוואה. בסופו של יום משפחה זקוקה לקורת גג, ואם יש לה הכנסות מספקות ודי הון עצמי, הרי שעדיף לשלם מדי חודש 5,000 שקל כהחזר הלוואה – מה שבסופו של דבר יותיר את המשפחה עם דירה משל עצמה - מאשר להמשיך לשלם 5,000 שקל עבור שכירות".
יצוין, שתהליך החיתום שמבצעים כיום הבנקים, בהנחיית בנק ישראל, מאפשר התחשבות בהכנסות משק הבית בתקופה שקדמה לקורונה, מתוך הנחה, שהירידה בהכנסות היא זמנית ונובעת רובה ככולה מהשפעות המגפה על שוק העבודה. כלומר, "כאשר מגיעים בני זוג שיש בידם די הון עצמי והכנסה חודשית, שהיא אמנם קטנה מהכנסתם 'בימי שגרה', אבל עדיין כזאת שמאפשרת להם לעמוד בתשלומי המשכנתה, אנחנו בהחלט נבחן את הבקשה בחיוב", אומר פלדמן ומוסיף, כמובן, אם פגיעת הקורונה בהכנסת משק הבית קשה יותר, באופן ששני בני הזוג נמצאים בחל"ת זה מספר חודשים, ושניהם עבדו בענפים 'פגיעים' יותר – כאן המשוכה תהיה גבוהה יותר, ולא בטוח שנכון לבני הזוג להיכנס עכשיו לעסקה שכזאת".
בכל מקרה, ההמלצה של כל מי ששוחחנו איתם, היא לא להיחפז, להתייעץ עם מומחה ותמיד לעשות את החשבון כמה נוכל להחזיר מדי חודש במסגרת הלוואת המשכנתה. כדאי לשנן היטב, שמי שטעו בגדול בעניין הזה, נאלצו בסופו של דבר לוותר על דירה שרכשו, ואת התוצאה העצובה הזאת כדאי מאוד למנוע.
בשורה לנוטלי משכנתאות: שליש מההלוואה בריבית קבועה, והיתר לבחירת הלווים
בימים האחרונים שינה בנק ישראל את מדיניותו ביחס לחלוקת רכיבי המשכנתאות. הפיקוח על הבנקים החליט לבטל לחלוטין את הגבלת שיעור ריבית הפריים בתמהיל המשכנתה, ולהסתפק בהגבלת הריבית המשתנה, הקובעת כי לפחות שליש מסך המשכנתה יינתן בריבית קבועה, ושני השלישים הנותרים ייבחרו על ידי הלווים ללא כל הגבלה וכרצונם.
המפקח על הבנקים, יאיר אבידן, הסביר, כי לאור התנאים השוררים בשוק מצא בנק ישראל לנכון להסיר את מגבלת הפריים בתמהיל המשכנתה, ובכך להקל על הלווים, תוך שמירת האיזונים הנדרשים. לדבריו, הצעד הנוכחי יקל על ציבור לוקחי המשכנתאות ויגדיל את מגוון אפשרויות המימון העומדות בפניהם. המהלך צפוי להוזיל את המשכנתאות ולהגביר את הביקוש לרכישת דירות.
בבנק ישראל ציינו, כי בעשור האחרון נקט הפיקוח על הבנקים מכלול של צעדים מקרו־יציבותיים נוכח ההתפתחויות בשוק הדיור. בין היתר קבע המפקח על הבנקים הגבלות על חלקה של ההלוואה לדיור בריבית משתנה מסך ההלוואה. ההגבלה הראשונה - חלקה של ההלוואה בריבית פריים לא יעלה על שליש מסך ההלוואה, והשנייה - חלקה הכולל של ההלוואה בריבית משתנה לא יעלה על שני שלישים מסך ההלוואה.
ההוראות הללו נועדו להגן על הלווים, כדי שלא יסתכנו יתר על המידה בעת נטילת הלוואה לטווח ארוך בשל משברים פתאומיים ושינויים בריבית.
