משבר הקורונה הוביל למגמה של עבודה מהבית, אולם נראה ששוק המשרדים חזר לתמונה - וחברות גדולות חתמו בחודשים האחרונים על הסכמי שכירות ארוכי טווח בהיקפים גדולים. אמנם שוק התעסוקה עדיין לא חזר לשגרה שהכרנו לפני התפרצות הנגיף, אולם עם הפנים לשנת 2021 אין ספק שהנגישות התחבורתית למקום העבודה תהווה שיקול משמעותי בשוק העבודה הישראלי.
סקר של חברת המידע העסקי CofaceBdi בקרב כ־500 מנהלי ומנהלות משאבי אנוש בחברות הייטק, פיננסים, נדל"ן ותקשורת מעלה, כי 85% מהמעסיקים טוענים שזמן ההגעה של העובדים למקום העבודה התארך בשנה האחרונה. על פי הנתונים, 49% מעידים על כך שהעובדים "מבזבזים" עוד 15 דקות בממוצע בדרכים, 28% מעריכים כי העובדים מבזבזים עוד 30 דקות בדרכים ו־8% טוענים כי העובדים מבזבזים בין 30 דקות לשעה נוספת. לא מפתיע, אם כן, שכ־35% מהמעסיקים ציינו, שהם נתקלו בתופעה של עזיבת מקום העבודה בגלל הפקקים.
ההתארכות בזמן ההגעה למקום העבודה אף משפיעה על המועמדים לעבודה. לטענת המעסיקים, 59% מהמועמדים רואים ביכולת להגיע בקלות לעבודה שיקול משמעותי בבחירת מקום העבודה, 28% טוענים שמדובר בשיקול משני ורק 5% טוענים כי זה לא מהווה שיקול. 8% מהמעסיקים מדווחים על מועמדים שוויתרו על התפקיד בגלל חוסר נגישות תחבורתית.
למרות הפקקים, עדיין רוב העובדים בישראל מגיעים לעבודה ברכבם הפרטי או ברכב חברה. המעסיקים השיבו, כי 82% מעובדיהם מגיעים לעבודה ברכב ורק 17% מגיעים בתחבורה ציבורית. אחוז אחד בלבד מגיע ברכב דו-גלגלי (אופנוע, אופניים, קורקינט). כ-92% מהמעסיקים אף השיבו, כי לא חל שינוי בשנה האחרונה במספר העובדים שמגיעים בתחבורה ציבורית למקום עבודתם.
עם זאת אחד הנתונים המעניינים בסקר הוא שכ-18% מהמעסיקים טענו, כי נשקלה בהנהלת החברה העתקת הפעילות במטרה להקל על דרכי ההגעה של העובדים. אמנם 58% מהמעסיקים מרגישים את הקושי בהגעה למקום העבודה, אך לא שקלו מעבר. 24% לא מרגישים כי יש בעיה. בחברות גדולות מעל 500 עובדים, כ-22% מהמעסיקים ציינו כי נשקל מעבר.
הקטנת תקני החנייה
לדברי תהילה ינאי, מנכ"לית משותפת בחברת CofaceBdi, "פקקים ממושכים בדרך לעבודה או קושי להגיע אליה באמצעות תחבורה ציבורית יהוו בשנים הקרובות שיקול משמעותי יותר בבחירת מקום העבודה, ועל המעסיקים לתת לכך את הדעת. כיום העובדים מעדיפים להגיע לעבודה ברכב הפרטי, אף שרוב החברות העידו כי מקום העבודה שלהם נגיש לתחבורה ציבורית (תחנת אוטובוס, תחנת רכבת, תחנת רכבת קלה עתידית)".
ואולם, ממשיכה ינאי, "ככל שבעיית הפקקים תחמיר, והתחבורה הציבורית בישראל תשתפר (אמצעות הרכבת הקלה והמטרו), נראה יותר עובדים שמעדיפים להשתמש בתחבורה ציבורית נוחה כדי לקצר את הדרך לעבודה וליהנות מזמן פנוי נוסף. יש לקחת בחשבון גם שכיום ועדות התכנון מצמצמות את תקני החניה באזורי תעסוקה חדשים שממוקמים ליד תחבורה ציבורית, כך שהמעסיקים לא יכלו לספק חניה לעובדיהם, גם לא לעובדים בדרג ניהולי. בסקר ראינו שב-66% מהחברות לעובדים יש הסדרי חניה בעבודה, אך המצב הזה עומד להשתנות ועל המעסיקים לקחת זאת בחשבון".
"הקמת פרויקטים של משרדים ומסחר מחוץ לגוש דן מחייבת חשיבה על הנגישות התחבורתית", מסביר עומרי ראובני, סמנכ"ל שיווק בקבוצת איציק תשובה. "כדי לייצר ביקושים למשרדים מחוץ לגוש דן, אחד הפרמטרים המשפיעים ביותר הוא נוחות ההגעה של העובדים למשרד. המגמה היום בישראל, כמו באירופה, היא לעודד שימוש בתחבורה ציבורית, אם בשל חיסכון כספי, חיסכון בזמן או יכולת לעבוד כבר בדרך לעבודה. לכן בנייני משרדים מחוץ לגוש דן חייבים להיות ממוקמים בסמיכות לתחנות הרכבת וכן לתחנת הרכבת הקלה העתידית ואף המטרו. יש חשיבות גם למיקום מתחמי משרדים בסמוך לצירי תנועה ראשיים, ולהקמה של חניונים גדולים, לאלו שבכל זאת מעדיפים להתנהל ברכב".
מיכל דרורי, מנהלת נכסים ושיווק של חברת ויתניה העוסקת בנדל"ן מניב, מחזקת את הדברים. "הנגישות למגדלי המשרדים הפכה לקריטית בשנים האחרונות עבור החברות הגדולות. אחת הסיבות לכך היא הקטנת תקני החניה בפרויקטים כאלה", היא מציינת. "המשמעות היא שהחברות לא יוכלו להקצות חניות לעובדים, וחלק גדול מהם יגיע למשרדים באמצעות תחבורה ציבורית. בשנים האחרונות אנחנו רואים יותר ויותר עובדים שמגיעים למשרדים באמצעות אופניים או קורקינט בשילוב תחבורה ציבורית. כמו כן אנחנו עדים לחברות גדולות ששוקלות מעבר לפרויקטים נגישים יותר, מתוך רצון לשפר את הנגישות למקום העבודה וכחלק מהמחשבה על רווחת העובדים".
"הנגישות התחבורתית למקומות העבודה היא פקטור משמעותי בהחלטה של חברות היכן לשכור שטחי משרדים", מסכימה חן לוטן, מנהלת נכסים מניבים בקבוצת לוינשטין. "חשוב לבחור במיקומים המאפשרים לעובדים דרכי הגעה רבות ונוחות – ואפשר לראות כיום חברות שבונות בסמוך לתוואי הרכבת הקלה, שצפויה להתחיל לפעול בשנה-שנתיים הקרובות, ואחריה המטרו, שצפוי להיבנות בגוש דן".
יוממות או נמות
סוגיית הפקקים נעוצה בתופעת היוממות (יציאה מעיר השינה לעבודה במטרופולין הקרוב), שטרם השתנתה - וזאת למרות המגמה בשנים האחרונות, שבמסגרתה רשויות מקומיות רבות הוסיפו מאות אלפי מ"ר שטחי תעסוקה ומשרדים לשטחן. מבדיקה שערכה שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, למרות העובדה שמינהל התכנון מתכוון להוסיף עוד קרוב ל-20 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה ברשויות המקומיות ובכך לשנות את מפת התעסוקה המוניציפלית עד שנת 2040, נראה כי בערים רבות התושבים עובדים מחוץ לעיר.
מהבדיקה עולה, כי העיר "המובילה" בתופעת היוממות היא קריית אונו, שבה מתגוררים 40,535 תושבים – כ-80% מהם מועסקים מחוץ לעיר. עם זאת בעיר זו שטחי התעסוקה ביישוב משתרעים על 108 אלף מ"ר בלבד, ובשלוש השנים האחרונות הרשות לא הוסיפה שטחי תעסוקה. לעומת זאת, ברמת גן, שבה מתגוררים 165,690 תושבים, והיא מרכזת שטחי תעסוקה בהיקף של 812 אלף מ"ר, כ-70% מהתושבים עובדים מחוץ לעיר. גם בחולון מדובר בשיעור דומה, וזאת על אף שהיא כוללת שטחי תעסוקה בהיקף של 863,443 מ"ר עבור 196,705 תושבים.
בכפר סבא, שבה מתגוררים 101,575 תושבים, כ-64% מהם עובדים מחוץ לעיר, אף שהיא כוללת לא מעט חברות הייטק באזור התעשייה שלה. עם זאת מדובר בשטחי תעסוקה בהיקף של 562,800 מ"ר – פחות מרמת גן וחולון, למשל. ראשון לציון חריגה בהיקף אזורי התעסוקה, שעומדים על לא פחות מ-1.2 מיליון מ"ר, אולם כ-60% מתושביה (בסך הכל מתגוררים בעיר 255,330 תושבים) עובדים מחוצה לה. גם בהרצליה, המאופיינת באזור תעסוקה תוסס יחסית, כ-60% מהתושבים עובדים מחוץ לעיר. זאת למרות העובדה שהיא כוללת 629,500 מ"ר של שטחי תעסוקה (ביחס לכמות התושבים – 98,320 איש – מדובר בשטח גדול למדי).
אצל השכנה רעננה, שבה מתגוררים 76,068 תושבים על פי הבדיקה של בוגין, כ-57% מהתושבים עובדים מחוץ לעיר, בזמן שהיא מרכזת שטח של 412 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה. בחדרה שטחי התעסוקה קטנים אף יותר, 380,500 מ"ר, ומתוך 98,332 תושבים 56% עובדים מחוץ לעיר. פתח תקווה בולטת בחריגותה, שכן היא מרכזת לא פחות מ-1.06 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה עם 249,231 תושבים, אלא ש-54% מהם עובדים מחוץ לעיר. הנתון של תל אביב אינו מפתיע: רק 36% מהתושבים (בסך הכל 463,508 איש) עובדים מחוצה לה, שכן היא מרכזת 5.7 מיליון מ"ר של שטחי התעסוקה. מצב דומה נרשם בחיפה: מתוך 285,262 תושבים רק 32% עובדים מחוץ לעיר, שמרכזת שטח של 3.755 מיליון מ"ר לתעסוקה.
"בערים קריית אונו, אשקלון וחדרה שטחי התעסוקה לנפש נמוכים מאוד, עם פחות מ-4 מ"ר פר תושב, ותופעת היוממות מהערים האלו גבוהה מאוד", מסבירה בוגין את הממצאים. "רוב התושבים בגיל העבודה מועסקים מחוץ לעיר. גם ברמת גן כמות שטחי התעסוקה לנפש נמוכה באופן יחסי (4.9 מ"ר לנפש) ואחת הסיבות לכך היא הקרבה המשמעותית לתל אביב ולבני ברק. בין השנים 2019-2017 הוסיפה רמת גן רק 887 מ"ר של שטחי תעסוקה לעיר".
בוגין מוסיפה, כי העיר חולון הוסיפה בשנתיים האחרונות בלבד מעל חצי מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה לעיר, שהם יותר מ-60% משטחי התעסוקה שלה, ולמעשה שינתה לחלוטין את פניה. "עם זאת מרבית התושבים בגיל התעסוקה עדיין מועסקים מחוצה לה", היא אומרת. "גם בראשון לציון מעל מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר (4.7 מ"ר תעסוקה פר תושב), ועדיין 60% מהתושבים בוחרים לעבוד מחוץ לעיר".
אשר לפתח תקווה מציינת בוגין, כי גם עיר זו הוסיפה מעל חצי מיליון מ"ר שטחי תעסוקה, וזאת כתוצאה מהרחבה משמעותית של אזור התעשייה קריית אריה ופיתוח מרכז העיר וציר ז'בוטינסקי. "הצורך נולד בעקבות הקמת שכונות חדשות והרחבת קיימות מספר שנים לפני כן, שהביאו להגירה חיובית אינטנסיבית, כמו אם המושבות החדשה, נווה גן, הדר גנים ועוד. עם זאת מחצית מהתושבים עובדים עדיין מחוץ לעיר בשל הקרבה המשמעותית לאזורי התעסוקה הגדולים בבני ברק, רמת גן ותל אביב".
עם הפנים לעתיד
אז מה צפוי לקרות בשנים הקרובות? האם התושבים יעבדו בערים שבהן הם מתגוררים, כשייחשפו לאזורי התעסוקה החדשים? בוגין מעריכה, כי גם אם התושבים ימשיכו לעבוד מחוץ לעיר מגוריהם, פיתוח המטרו והרכבת הקלה יקצרו את הנגישות למרכז הארץ בכלל ולתל אביב בפרט. חדשות טובות, אולם הפעלתן עלולה להגדיל את הקושי של הרשויות להשאיר את המועסקים אצלן.
"מצד שני לקורונה עשויה להיות השפעה פסיכולוגית ולקרב את העבודה לבית גם לאחר שיסתיים המשבר. כיום לא מעט מועסקים רוצים לעבוד בקרבה לסביבת המגורים שלהם מחשש לסגר ולמגבלות התנועה", היא אומרת. בנוסף, היא מציינת כי "לא בטוח שלנוכח מגפת הקורונה והשינוי שחוללה בהרגלי העבודה, יש צורך לפתח כל כך הרבה שטחי תעסוקה, כפי שמתכנן מנהל התכנון, ואולי כדאי לחשב מסלול מחדש. זאת ועוד, התוכנית להקים עוד 8.5 מיליון מ"ר במרכז הארץ (ללא תל אביב) עלולה להכביד דווקא על חלק מהרשויות".
"תופעת היוממות לא בריאה לרשויות המקומיות", אומר צחי סופרין, בעלי קבוצת סופרין. "כאשר רוב תושבי העיר יוצאים בבוקר לעבוד בעיר אחרת, הם גם בדרך כלל מבצעים את יתר הסידורים שלהם בקרבת מקום העבודה, כך שעיר השינה מפסידה אותם". עם זאת, הוא מחזק את דבריה של בוגין ואומר כי "הקורונה האיצה תהליך תפיסתי בקרב לא מעט תושבים שמעוניינים לעבוד ליד הבית, מה שיכול להגדיל את הביקושים לפיתוח אזורי תעסוקה בערים שסבלו ממחסור. כך למשל קריית אונו, שבה אנו מקדמים פרויקט משרדים ומסחר – יש לה כמות שטחי תעסוקה פר תושב מהנמוכים באזור המרכז, אבל פוטנציאל גבוה על רקע המצב".
נטלי מרשל, מומחית בשיווק פרויקטים בתחום הנדל"ן המניב, מוסיפה, כי "שוק התעסוקה יושפע בשנים הקרובות מנגישות וגמישות, על רקע פיתוח תחבורה ציבורית לצד עיבוי מרכזי תעסוקה ומסחר על ציר תחנות הרכבת, כמו גם מגמת תוספות הייעוד ועירוב השימושים במתחמי תעסוקה מתחדשים וחדשים. כך למשל רמת גן טרם מימשה את פוטנציאל שטחי התעסוקה שלה ביחס לכמות האוכלוסייה בגיל תעסוקה. אולם לאחרונה החלה הרשות המקומית לקדם הקמה של מגדלי משרדים חדשים, בעיקר באזור הבורסה שתוכנית המתאר שלה נמצאת בתהליכי אישור מתקדמים".
