תזכורת: גל נוסף של התייקרות הדירות
(צילום: משי בן עמי)
אין עוררין על כך שתל אביב היא מרכז החיים הכלכלי של ישראל. ואולם, בשנים האחרונות חלה מגמה במסגרתה ערים שונות במטרופולין גוש דן ואף מחוצה לו מתחרות בעיר ללא הפסקה על משיכת חברות מענפים, שבאופן מסורתי תל אביב הצטיינה בהם: הייטק, בנקאות, ביטוח ותקשורת. כך לדוגמה, לאחרונה עברו מאות עובדים ממטה בנק לאומי בתל אביב למתחם התעסוקה קש"ב בלוד. לכך מצטרפות, בין השאר, חברות גדולות אחרות כמו ישראכרט שעומדת לעבור לבני ברק וחברת ההייטק נס טכנולוגיות שתעבור לצומת רעננה.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
"11% מכלל המועסקים בארץ ו-29% מהמועסקים בענף הפיננסיים עובדים בתל אביב, למרות שחלקה היחסי באוכלוסייה עומד על 5% בלבד", אומר מתכנן הערים והאזורים אלון גרינברג, מנכ"ל חברת סביבות מגורים העוסקת בייעוץ כלכלי אורבני. לדבריו, "תל אביב אחראית לכ-20% עד 25% מהתמ"ג (תוצר מקומי גולמי) של המדינה. אך כמו שנהוג לומר, יש חיים מחוץ לתל אביב - ובאותה מידה יש גם תעסוקה ופעילות כלכלית ענפה ביישובים נוספים".
גרינברג, שערך עבור ynet סקירה מיוחדת הממפה את מתחמי התעסוקה הגדולים בישראל מחוץ לתל אביב ואת השפעתם על מחירי הנדל"ן, מוסיף כי "השינויים בתפרוסת התעסוקה נעוצים, בין השאר, באינטרס של החברות להפחית הוצאות שכירות ומיסי ארנונה, אך לא פחות מכך ברצון שלהן להנגיש ולקרב את מקום העבודה לאזור מגוריהם של העובדים ולהימנע מהפקקים. הדבר מתקשר גם למשבר הדיור, שגרר עמו הגירה משמעותית של אוכלוסייה צעירה ומשכילה לאזורים שבהם מחירי הדיור עדיין ברי השגה. בנוסף, קיימים פארקי תעסוקה המתמחים בתעשייה עתירת שטח ואחסון לוגיסטי, שאינם מתאימים לאזורי בינוי צפופים - ולרוב יתמקמו בטבעות החיצוניות של המטרופולין או באזורים פריפריאליים, בהם ישנה זמינות של קרקע זולה יותר".
אלון גרינברגצילום: יוסי פרץשחקן נוסף הן הרשויות המקומיות, אשר מקדמות הקמה או הרחבה של מתחמי תעסוקה מודרניים, בדגש על משרדים והייטק, כמו גם מוסדות התכנון שאישרו לאחרונה לא מעט מתחמי תעסוקה, אולם הודו כי ייתכן שלא כולם יתאכלסו בצל הקורונה. עם זאת, אין ספק שפארק תעסוקה מוצלח משדרג את תדמיתה של העיר - הוא מושך הון והשקעות מקומיות, מייצר מקומות עבודה, מושך אוכלוסייה איכותית, תורם לצמיחת עסקים מקומיים, מייצר תשלומי מיסים עירוניים ומעלה את ערכי הנדל"ן באזור.
"מוקדי תעסוקה כמו הייטק ופיננסים, לצד נגישות תחבורתית טובה, מעלים בצורה מובהקת יותר את מחירי הדירות באזור"
"הקשר שבין תעסוקה למחירי הדיור נבדק בעשרות מחקרים שנערכו ברחבי העולם", אומר גרינברג. "באופן גורף ניתן לומר שהימצאות מוקדי תעסוקה גדולים אכן מעלה את מחירי הדירות, אך לרוב מרחב ההשפעה הגיאוגרפי הוא אזורי או כלל-יישובי, והתלות במרחק ממקום המגורים נמוכה יחסית. בנוסף, גודל הפרמיה על נדל"ן למגורים הסמוך למוקד תעסוקה תלויה במאפייניו. למשל, נמצא כי מוקדי תעסוקה איכותית כמו הייטק ופיננסיים, כמו גם שילוב עם נגישות תחבורתית טובה, מעלים בצורה מובהקת יותר את מחירי הדירות באזור".
פארק התעשייה, קריית גת
פארק התעשייה קריית גת משתרע על שטח גדול של כ-4,000 דונם בצפון העיר, וממוקמות בו, בין השאר, החברות אינטל, אסם-נסטלה ו-HP. לדברי גרינברג, ייחודו של הפארק נעוץ בשילוב בין חברות ומפעלים בדרגת הייטק, מידטק ולואוטק, מה שמאפשר ורסטיליות במקומות העבודה. "בעבר קריית גת לא הצליחה להציע סביבת מגורים אטרקטיבית מספיק לעובדי ההייטק, ולכן רובם התגוררו ביישובי הסביבה ובמרכז הארץ. אך עם הקמתו של רובע כרמי גת בעיר, לצד שדרוג האזור הוותיק, חלקם היחסי של תושבי קריית גת מבין המועסקים בפארק הולך וגדל", הוא אומר.
לדברי אוהד יחזקאל, מנכ"ל מנהלת הסכמי הגג בקריית גת, "הכבישים הראשיים 6 ו-40 מתחברים אל פארק התעשייה בקריית גת בעזרת מחלף; יש תחנת רכבת הממוקמת במרכז העיר במרחק של 800 מטרים בקו אווירי לפארק התעשייה; וכעת מתוכנן להיבנות גשר מהתחנה ישירות לפארק. בשנתיים הקרובות הפארק יגדל ב-2,000 דונם. ענקית השבבים אינטל צפויה להקים מפעל שלישי בעיר בשטח של כ-450 דונם. כיום מועסקים בפארק התעסוקה כ-20 אלף עובדים, והצפי הוא שיתווספו עוד כ-10,000 משרות. באמצעות הסכמי הגג, יוקמו בשנים הקרובות מספר מרכזי הייטק ופיננסיים נוספים, בסמוך לתחנת הרכבת שתוקם בכרמי גת ובדרום העיר".
על פי הבדיקה, מחיר דירות 4 חדרים ברובע כרמי גת נכון לשנת 2020 עומד על 1.25 מיליון שקל. בתים צמודי קרקע ברובע נמכרים ב-2.25 מיליון שקל בממוצע. בשאר העיר המחירים נעים בין 750 אלף שקל ל-1.2 מיליון שקל עבור דירות 4 חדרים. לשם השוואה, דירת 4 חדרים ברובע כרמי גת נכון לשנת 2015 עמד על מיליון שקל – כלומר מדובר בהשבחה של כ-25% בערך הנכס.
לדברי ניב כרמי, שמאי וכלכלן בלשכת שמאי המקרקעין, "מחירי הדירות בישראל עלו בכ-15% ב-5 השנים האחרונות, ובכל השכונות והערים הסמוכות למרכזי התעסוקה שנבדקו, עליית המחירים הייתה גבוהה מהעלייה הארצית, אולם ברובע כרמי גת העלייה מיוחסת גם לגורמים נוספים שהשפיעו על המחירים, כמו תנופת פיתוח ונגישות תחבורתית גבוהה".
פארק המדע ופארק ת.מ.ר, נס ציונה-רחובות
אחד מפארקי ההייטק הוותיקים והגדולים בארץ מאכלס חברות כגון HP, אלביט ואפלייד מטיריאלס. תוכניות מאושרות מאפשרות כיום את הכפלת שטחי הבנייה בפארק, כאשר יתרונותיו הבולטים הם הקרבה למוסדות אקדמיים-מחקריים, כגון מכון ויצמן והמכון למחקר ביולוגי, וכן לתחנת הרכבת. רחובות ונס ציונה מאכלסות חלק ניכר מעובדי ההייטק בפארק, המתגוררים לרוב בשכונות מגורים במעמד סוציו-אקונומי גבוה שיש לשתי הערים להציע.
על פי הבדיקה, מחירי דירות 4 חדרים חדשות באזור נעים בממוצע בין 2.15 מיליון שקל בשכונת רחובות המדע ל-2.3 מיליון שקל בשכונת סביוני נצר סירני בנס ציונה. לשם השוואה, לפני 5 שנים מחירי דירות דומות בשכונות אלה עמדו על 1.65 מיליון שקל ברחובות ועל 1.7 מיליון שקל בנס ציונה - עלייה של 30% ו-35% בהתאמה בערכי הנכסים.
איירפורט סיטי, חבל מודיעין
פארק העסקים, ההייטק והלוגיסטיקה איירפורט סיטי ממוקם במרכז הארץ ובסמוך לנמל התעופה בן גוריון. הפארק משויך למועצה האזורית חבל מודיעין, ואחד מגורמי המשיכה העיקריים שלו נעוץ בשיעור ארנונה נמוך במיוחד הנגבה על ידי המועצה, זאת ביחס לארנונה הנהוגה בערי המרכז. עם החברות הפועלות במקום נמנות שיכון ובינוי, פלאפון, מוטורולה, מטה בנק ירושלים ועוד. המתחם, אשר משתרע על פני שטח של 750 דונם, מאכלס גם מרכז קונגרסים, מרכז מסחרי ומתוכנן לקום בו מלון עם 250 חדרים.
הפארק סמוך ליישוב היוקרתי שוהם, בו לפי הסקירה, מחיר דירת 4 חדרים הוא 2.5 מיליון שקל ודירת 5 חדרים הוא 2.8 מיליון שקל. בתים צמודי קרקע ביישוב נמכרים ב-4 מיליון שקל בממוצע. לשם השוואה, בשנת 2015 עמד מחיר דירת 4 חדרים על 1.75 מיליון שקל - זינוק של 43% בערכי הנכסים תוך 5 שנים. בשכונות החדשות בלוד הסמוכה מחירי דירות 4 חדרים נעים סביב 1.7 מיליון שקל. לפני 5 שנים דירות בשכונות אלה עלו 1.2 מיליון שקל - זינוק של 42% בערכי הנכסים.
לדברי יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעלי חברת אאורה הבונה בלוד, "לעיר פוטנציאל פיתוח והשבחה גבוה, שכן היא ממוקמת במרכז הארץ, בין היתר בקרבת איירפורט סיטי, הנגישות התחבורתית אליה טובה מאוד, ועדיין היא מציעה מחירי דירות אטרקטיביים ביחס לכל היישובים באזור. מסביב לה יש אזורי תעסוקה נוספים והיא קרובה לנמל התעופה בן גוריון. לכן היא מושכת אוכלוסייה חזקה לשכונות החדשות, שמבינה את היתרונות של מגורים בלוד ואת הפוטנציאל הגלום בה".
מתחם האלף, ראשון לציון
"בשניים-שלושה העשורים האחרונים, ראשון לציון מיצבה את עצמה כאימפריית נדל"ן ושחקן מרכזי במטרופולין תל אביב", אומר גרינברג. לדבריו, העיר מימשה וממשיכה לקדם תוכניות שאפתניות בתחומי המגורים, המסחר והתעסוקה, ומזנבת במעמדה של תל אביב. התוכנית הבולטת ביותר כיום היא מתחם האלף, אשר ממוקם בחלקה המערבי של העיר וצפוי לקלוט כ-100 אלף עובדים ב-1.75 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה.
בנוסף לתעסוקה, המתחם יכלול גם 5,600 יחידות דיור ו-160 אלף מ"ר המיועדים למסחר ומלונאות. בין החברות שכבר הבטיחו את מעברן למתחם: הנהלת בנק דיסקונט וחברת הפניקס. על פי הסקירה, מחירי דירות 4 חדרים באזור מערב ראשון לציון נעים בין 2.15 מיליון שקל בשכונת נווה חוף ל-2.7 מיליון שקל בשכונת שער הים. לפני 5 שנים נעו המחירים בין 1.65 מיליון שקל ל-2.25 מיליון שקל - עלייה של 30% ו-20% בהתאמה בערך הנכס. במתחם האלף עצמו טרם שווקו יחידות דיור.
אזור התעשייה והעסקים, חולון
בדומה למתרחש בבת ים, גם אזור התעסוקה המרכזי של חולון משנה את פניו - מבתי מלאכה, מוסכים ומבני תעשייה למגדלי משרדים, הייטק ומרכזי קניות מודרניים. אזור התעשייה תופס למעלה מחמישית מכלל שטחה של חולון, וסמוך לצירי תנועה ארציים כמו נתיבי איילון, כביש 4 וכביש 1. אזור התעסוקה ישורת גם על ידי הקו הירוק של הרכבת הקלה, שצפוי להיפתח בשנת 2027. "בהתאם למגמת עירוב שימושי קרקע, בכוונת העירייה לשלב במתחם גם שטחי מגורים", אומר גרינברג.
על פי הסקירה, מחירי דירות 4 חדרים בשכונת נאות יהודית בחולון, הסמוכה למתחם התעסוקה, עומדים על 2.1 מיליון שקל, ומחירי דירות 5 חדרים על 2.269 מיליון שקל. לשם השוואה, בשנת 2015 עמדו מחירי דירות 4 חדרים באותה השכונה על 1.75 מיליון שקל - מדובר בקפיצה של 20% בערך הנכס תוך 5 שנים.
לדברי ליהי סונק, סמנכ"לית נכסים בקבוצת חצי חינם הפעילה באזור, "אזור התעשייה בחולון ממוקם בלב המטרופולין של תל אביב ועדיין מציע מחירים אטרקטיביים יחסית אליה, ומצמצם משמעותית את העמידה בפקקים הודות לנגישות התחבורתית. עיריית חולון מעודדת חברות ועסקים להעביר את המטה שלהן לעיר, ואף מתמרצת אותם על ידי הטבות במס, הנחות בארנונה וכדומה. לפיכך, אזור התעשייה מושך אליו חברות הייטק מובילות, חברות ממשלתיות, יצרני אופנה כגון קבוצת עזריאלי, וכן חברות נוספות כגון קבוצת גב ים, קבוצת אמות השקעות, קבוצת אלדר ועוד.
רובע העסקים, בת ים
רובע העסקים החדש של בת ים צפוי להפוך את אזור התעשייה הישן למע"ר (מרכז עירוני ראשי) חדש ומודרני, הכולל 28 מגדלי משרדים. לדברי גרינברג, הרובע יספק אלפי מקומות עבודה חדשים ויזרים לכיסה של העירייה מאות מיליוני שקלים הנחוצים לעצמאותה הכלכלית. הוא משתרע על שטח של 830 דונם וכולל כ-2.5 מיליון מ"ר בתמהיל שימושים מגוון. הרובע צמוד דופן בחלקו המזרחי לקו האדום של הרכבת הקלה, ובחלקו המערבי לרצועת חוף הים.
על פי הבדיקה, בשכונת רמת הנשיא, הממוקמת ממזרח לרובע העסקים, מחיר דירות 4 חדרים עומד על 1.75 מיליון שקל ודירות 5 חדרים נמכרות ב-2.05 מיליון שקל. ממערב לרובע העסקים, בשכונת פארק הים היוקרתית, המחירים קופצים ל-2.5 מיליון שקל עבור דירות 4 חדרים ו-3.3 מיליון שקל ל-5 חדרים. לשם השוואה, בשנת 2015 עלתה דירת 4 חדרים בשכונת פארק הים 2.3 מיליון שקל - עלייה של 9% בערך הנכס.
על העלייה המתונה יחסית בערכי הנכסים בשכונת פארק הים אומר כרמי כי "הסיבה היא לא חוסר אטרקטיביות אלא העובדה שגם השכונה וגם פארק התעסוקה עצמו הם חדשים ולכן ההשפעה עדיין מוגבלת".
אזור תעסוקה צפוני, רעננה
אחד השיקולים המרכזיים של חברות הייטק בבחירת מיקום פעילותן הוא הקרבה לריכוזי אוכלוסייה ברמה חברתית-כלכלית גבוהה. אזור התעסוקה הצפוני של רעננה, עיר הנחשבת לאחת היוקרתיות בארץ, מאכלס כמה מחברות ההייטק הבולטות בישראל: SAP, HP, מלאנוקס ועוד. למקומות התעסוקה במתחם הצטרפו גם מלון עסקים מרשת פרימה ומרכז רפואי חדש של אסותא. האזור כולו חודש בשנים האחרונות, תוך תוספת של אלפי יחידות דיור, שדרוג רחוב ויצמן וסלילת כביש עוקף רעננה צפון.
בבדיקה שנערכה נמצא כי בשכונת נווה זמר הסמוכה למתחם, למעלה מ-20% מרוכשי הדירות מועסקים בתחום ההייטק. מחירי הדירות בשכונה נעים בין 2.45 מיליון שקל עבור 4 חדרים ל-3.5 מיליון שקל לדירות 6 חדרים. לשם השוואה, בשנת 2015 עלו דירות 4 חדרים 2.1 מיליון שקל - עלייה של 17% בערכי הנכסים תוך 5 שנים.
לדברי שמעון ג'יני, מנכ"ל קבוצת גולדן ארט הבונה בשכונת נווה זמר ברעננה, "הרבה דיירים בשכונה, שמושכת הייטקיסטים ורוכשים בחתך סוציו-אקונומי גבוה, עובדים באזורי ההייטק והתעסוקה של רעננה והרצליה פיתוח ונהנים מנגישות יחסית נוחה למקומות העבודה, יחד עם מגורים בשכונה איכותית ומתפתחת. העובדה שהמחירים ברעננה עדיין נוחים יותר מהערים השכנות לה, כמו הרצליה למשל, הופכות רכישת דירה בשכונה לאטרקטיבית, הן מבחינת איכות המגורים והחיים והן כהשקעה נדל"נית טובה לטווח ארוך".
פארק מת"ם, חיפה
פארק מת"ם, שהוקם בתחילת שנות ה-70 של המאה הקודמת, הוא מהוותיקים והבולטים שבמתחמי טכנולוגיית העלית בישראל. הפארק מאכלס, בין השאר, מרכזי פיתוח של ארבע מענקיות ההייטק: גוגל, מיקרוסופט, אינטל ואמזון. אליהן תצטרף בשנת 2022 גם חברת אפל, שהשלימה לאחרונה עסקה להשכרת 28 אלף מ"ר. הפארק ממוקם במבואותיה הדרומיים של חיפה על שטח של 220 דונם ומועסקים בו כ-11 אלף איש.
לדברי גרינברג, היתרון הגדול של הפארק טמון בקרבתו לטכניון, ושניהם יחדיו ביססו את מעמדה של חיפה כמרכז מחקר ופיתוח ברמה בינלאומית. המתחם סמוך לתחנות הרכבת והאוטובוסים חוף הכרמל. בדומה למרבית הפארקים הטכנולוגיים, גם הוא ממוקם בשולי העיר ומנותק למדי מריכוזי אוכלוסייה. עם זאת, המתחם סמוך לשכונת נאות פרס החדשה, שכוללת כ-1,400 יחידות דיור, ומדרום לה ייבנו כ-4,400 יחידות דיור נוספות.
על פי הבדיקה, מחירי הדירות בשכונת נאות פרס בחיפה עומדים על 1.6 מיליון שקל לדירות 4 חדרים ו-1.95 מיליון שקל עבור דירות 5 חדרים. לשם השוואה, בשנת 2015 עמדו מחירי דירות 4 חדרים בסמוך לפארק על 1.4 מיליון שקל – עלייה של 14% בערך הנכס. מחירי דירות 4 חדרים בעיר טירת כרמל, המצויה גם היא בקרבת הפארק, נכון לשנת 2020 עומדים על 1.4 מיליון שקל, לעומת סכום של 1.1 מיליון שקל ב-2015 - עלייה של 27% בערכי הנכסים.
פארק העסקים, קיסריה
פארק העסקים החכם של קיסריה הוא אחד ממוקדי התעסוקה המובילים במרחב שבין תל אביב לחיפה. הוא סמוך ליישובים פרדס חנה, בנימינה, אור עקיבא וקיסריה, אך אין לו שיוך מוניציפלי. המתחם מנוהל על ידי החברה לפיתוח קיסריה, שבמסגרת הסכם שערכה מול המדינה מעבירה מדי שנה 25 מיליון שקל מהכנסות הפארק לרשויות השכנות. בפארק מועסקים למעלה מ-10,000 עובדים, כש-60% מהם מתגוררים בסביבה ו-40% מגיעים מאזור תל אביב או חיפה.
לדברי גרינברג, עם השנים השתנה תמהיל העסקים הפועלים בפארק, מתעשייה קונבנציונלית למרכיב בולט של הייטק ובייחוד ביוטק, אך כיום התמהיל מגוון למדי הכולל גם מרלו"גים (מרכזים לוגיסטיים), מטות ומעבדות של תאגידים בינלאומיים רבים. תוכנית חדשה שמקודמת כיום תאפשר את הרחבת המתחם, תוך קליטה של חברות הייטק גדולות ותוספת של שטחי לוגיסטיקה, מסחר ושירותים. בפארק פועלות כ-200 חברות, בהן Edwards Lifesciences (חברה אמריקנית גדולה למכשור רפואי), סיסקו ומפעל של HP לייצור מדפסות. ענקית הספורט דקטלון מקימה בפארק מרכז לוגיסטי ענק שישתרע על כ-35 דונם.
על פי הבדיקה, מחירי דירות 4 חדרים באור עקיבא הסמוכה עומדים על 1.45 מיליון שקל נכון לשנת 2020. זאת לעומת מחיר של 1.2 לדירות 4 חדרים בשנת 2015 - עלייה של 21% בערכי הנכסים תוך 5 שנים.
פארק תעשייה ועסקים, מישור אדומים
פארק התעסוקה של מעלה אדומים ממוקם על כביש ירושלים-ים המלח, כ-10 דקות נסיעה מירושלים (גם כן מחוץ לקו הירוק). למרות שהוא נמצא בשטחה של העיר מעלה אדומים, הוא משרת בעיקר את ירושלים. בפארק מצויים כ-340 מפעלים וחברות מענפים שונים: תעשייה, מסחר, טקסטיל, דפוס ועוד.
לדברי גרינברג, במתחם צפוי להיפתח בקרוב מתחם דיזיין סיטי, מרכז עיצוב ענק בשטח של כ-100 אלף מ"ר, שצפוי לייצר אלפי משרות חדשות. מחירי הדירות במעלה אדומים: דירות 3 חדרים - 1.4 מיליון שקל; דירות 4 חדרים - 1.65 מיליון שקל. לשם השוואה, בשנת 2015 עמדו מחירי דירות 4 חדרים על 1.35 מיליון שקל - עלייה של 22% בערכי הנכסים בתוך 5 שנים.
