עבודות הרכבת הקלה בגוש דן בעיצומן, ועל אף העיכובים – אחת מהשאלות שמעסיקות את תושבי הערים שבהן יעברו קווי הרכבת היא מה ההשלכות על ערכי הנכסים. ככלל, ככל שאזור נגיש יותר תחבורתית לאזורי מסחר, תעסוקה, בילוי ותרבות, כך הוא יהיה מבוקש יותר על ידי רוב פלחי האוכלוסייה, וערך הנכסים בו יעלה. בהחלטה על מעבר דירה, למשל, אחת מהבדיקות הראשוניות צריכה להתמקד בנגישות התחבורתית, שמשפיעה על כל תחומי החיים ואיכותם.
קווי הרכבת הקלה, שהעבודה עליהם החלה לפני חמש שנים, צפויים להנגיש את תושבי מטרופולין תל אביב למוקד התעסוקה ברמת החייל, לאוניברסיטה בשכונת רמת אביב ולאזורי התעשייה הרצליה פיתוח, חולון וראשון לציון, וגם ליפו, בת ים ופתח תקווה. בדיקה שערך לוי יצחק, עורך מחירון הדירות, מעלה כי קווי הרכבת הקלה צפויים להשביח את ערכי הקרקע בשכונות שבהן היא תעבור.
מהבדיקה עולה, כי דירת 2 חדרים ברחוב קרליבך בתל אביב, שבשנת 2015 עלתה בממוצע 2.1 מיליון שקל, שווה בשנת 2020 סכום של 2.5 מיליון שקל – עלייה של 19%. דירת 3 חדרים באותו הרחוב עלתה לפני חמש שנים 2.75 מיליון שקל, ואילו כיום שוויה עומד על 3.44 מיליון שקל – עלייה של 25%. דירת 4 חדרים עלתה אז 3.53 מיליון שקל וכיום שווה 4.2 מיליון שקל – עלייה של 19%.
ברחוב ארלוזורוב, שם העבודות עתידות להתחיל בקרוב, דירת 3 חדרים עלתה בשנת 2015 כ־2.9 מיליון שקל. כיום המחיר כבר עומד על 3.5 מיליון שקל – 21%. ואילו ברחוב אבן גבירול מחיר דירת 3 חדרים עמד על 2.77 מיליון שקל ב־2015, ואילו כיום המחיר עומד על 3.25 מיליון שקל – עלייה של 17%.
בדרום העיר, בשכונת נווה שאנן למשל, חלו קפיצות גדולות יותר. כך, בשנת 2015 עמד מחיר דירת 3 חדרים על 1.25 מיליון שקל, ואילו כיום דירה דומה עולה 1.9 מיליון שקל – זינוק של 52% במחיר. ברחוב לוינסקי, לא רחוק מהתחנה המרכזית החדשה, דירת 2 חדרים עלתה לפני חמש שנים 1.09 מיליון שקל, ואילו כיום היא שווה 1.5 מיליון שקל – עלייה של 38%.
בחלק החדש של רחוב לוינסקי, קרוב יותר לשכונת פלורנטין, דירת 3 חדרים עלתה לפני חמש שנים 1.75 מיליון שקל. כיום היא שווה 2.35 מיליון שקל – עלייה של 34%. במתחם ההגנה דירת 3 חדרים עלתה לפני חמש שנים כ־1.11 מיליון שקל, וכיום היא מוצעת במחיר של 1.5 מיליון שקל – עלייה של 35%.
אחד היתרונות, מציין יצחק, בהקמת הרכבת הקלה הוא הפוטנציאל שגלום בה למשיכת אוכלוסייה חדשה לשכונות שבהן היא עוברת. "כניסה של אוכלוסייה ברמה סוציו־אקונומית גבוהה, שתרצה ליהנות מהנגישות התחבורתית שתאפשר הרכבת הקלה, תעלה גם את ערך הקרקע באזור ותסמן אותו כנתיב הגירה משתלם לאחרים", הוא אומר. כך, למשל, בשכונות יפו ג' ויפו ד', שם מחירי הדירות טיפסו בחמש השנים האחרונות: "מדובר בשכונות שנמצאות במרחק של הליכה לחוף הים וכמובן, למקומות בקרבת הרכבת הקלה. אמנם מדובר בבניינים ישנים, המאופיינים באוכלוסייה חלשה יחסית, אך בטווח הארוך יש סיכוי להשבחה גבוהה של הנכסים".
על פי הבדיקה, מחיר דירת 3 חדרים בשכונת יפו ג', למשל, עמד בשנת 2015 על 900 אלף שקל. כיום דירה כזאת תעלה 1.32 מיליון שקל – קפיצה של 47%. בשכונת יפו ד' דירת 3 חדרים עלתה לפני חמש שנים 870 אלף שקל, ואילו כיום נמכרת ב־1.4 מיליון שקל – זינוק של לא פחות מ־61%.
אם שואלים את שמאי המקרקעין ארז כהן, השלכות הרכבת הקלה צפויות גם לצמצם את הפערים בין מחירי הדירות בצפון תל אביב לדרומה. "ככל שמדובר באזור שבו ערכי הנדל"ן נמוכים יותר, כך גם הסיכוי להשבחה משמעותית גבוה יותר", הוא אומר. "ברור שההשבחה בחלק הצפוני של הקו הירוק, אזור אבן גבירול וצפונה, תהיה צנועה יותר לעומת ההשבחה במקטע הדרומי שלו, המגיע מחולון לדרום תל אביב. כך גם לגבי הקו הסגול, במקטע שיחצה את התחנה המרכזית החדשה בואכה שכונת התקווה ודרום-מזרח תל אביב".
אשר לאזורי צפון תל אביב והשכונות שמעבר לירקון, שבהן יעבור המקטע הצפוני של הקו הירוק של הרכבת הקלה, לדברי כהן, צפויה השבחה מתונה יותר. "מתחמים שבהם ערכי הקרקע נאמדים כיום ב־55-50 אלף שקל למ"ר יתקנו לכיוון 60 אלף שקל למ"ר", הוא אומר. טלי שרון, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת רם אדרת הבונה בשכונת רמת החייל, מוסיפה, כי "ככל שנתקרב למועד פתיחת הקו, הביקושים לדירות שנבנו ונבנות בסמוך לתחנות הרכבת הקלה יעלו. המשמעות היא שמי שקונה כעת דירה בפרויקט הסמוך לקו הרכבת הקלה צפוי ליהנות מעליית ערך של הנכס".
בר"ג טרם הפנימו את העלייה
עליות מחירים אפשר לראות גם בשכונות בגבעתיים, הסמוכות לתחנת ארלוזורוב בתל אביב, אשר צפויות ליהנות מהשבחת נכסים נוספת על זו שספגו בחמש השנים האחרונות. מבדיקה של יצחק עולה, כי דירת 3 חדרים בשכונות הסמוכות למחלף השלום עלתה בשנת 2015 כ־1.7 מיליון שקל, וכיום מחירה עומד על 2.1 מיליון שקל – עלייה של 24%. דירת 4 חדרים עלתה לפני חמש שנים 2.4 מיליון שקל, וכיום המחיר הממוצע עומד על 2.9 מיליון שקל – עלייה של 21%. ואילו מחיר דירת 5 חדרים באזור עמד ב־2015 על סכום של 3.1 מיליון שקל, כאשר כיום המחיר עומד על 3.6 מיליון שקל – עלייה של 16%.
גם השכונות ברמת גן צפויות להיות מושפעות מהרכבת הקלה, בעיקר מהקו הסגול, שעתיד לעבור במחלף אלוף שדה. למעשה, אומר יצחק, הרכבת הקלה תאפשר נגישות רבה יותר בין שני חלקיה של העיר, המופרדים על ידי כביש 4 (שכונת קריניצי החדשה ואזור תל השומר, רמת אפעל וכפר אז"ר). לדבריו, השכונות הדרום מזרחיות, הגובלות בכביש 4 ממערב – רמת השקמה, רמת עמידר ונווה יהושוע - הנחשבות לשכונות שבהן מחירי הדירות נמוכים ב־20% לפחות מהמחיר הממוצע הריאלי בעיר, עדיין לא הפנימו את העלייה הצפויה בעקבות הרכבת הקלה, אולם לשיטתו, אכן צפויות עליות מחירים בהמשך.
על פי הבדיקה, אם דירת 2 חדרים ברחוב ז'בוטינסקי בעיר עלתה בשנת 2015 כ-1.32 מיליון שקל, הרי שכיום מחיר דירה כזאת עומד על 1.7 מיליון שקל – קפיצה של 29%. דירת 4 חדרים באותו הרחוב עלתה לפני חמש שנים 2.66 מיליון שקל, וכיום היא עולה 3.1 מיליון שקל – עלייה של 17%. ברחוב ביאליק מחיר דירת 3 חדרים ב־2015 עמד על 1.48 מיליון שקל, ואילו ב־2020 המחיר עומד על 2 מיליון שקל – זינוק של 35%.
בחלק המזרחי של העיר, באזור תל השומר, דירת 4 חדרים עלתה לפני חמש שנים 2.2 מיליון שקל. כיום מחיר דירה כזאת עומד על 2.5 מיליון שקל – עלייה של 14%. בשכונת נווה יהושע, שכאמור טרם הושפעה משמעותית מהשלכות הרכבת הקלה, מחיר דירת 3 חדרים ב־2015 עמד על 1.43 מיליון שקל, לעומת מחיר של 1.65 מיליון שקל כיום – עלייה של 15%. דירת 4 חדרים באותה השכונה עלתה לפני חמש שנים 1.55 מיליון שקל וכיום 1.8 מיליון שקל – עלייה של 16%.
בת ים תצמצם פערים מול ת"א?
אשר לבת ים, זו הפנימה במידה מסוימת את השלכות הרכבת הקלה, ומחירי הדירות טיפסו בשנים האחרונות, לא רק בשכונות החדשות בסמוך לחוף הים. הרכבת הקלה תקרב את בת ים לתל אביב, ולכך ניתן להוסיף את אזור התעשייה הישן והמוזנח, שמשנה בימים אלה את פניו וצפוי לכלול עירוב שימושים עם אלפי יחידות דיור מתוכננות, שיהיו נגישות לקו האדום של הרכבת הקלה.
"מחירי הדירות באזור יטפסו ככל שתתקדם בניית הרכבת", טוען יצחק, "סביר שייכנסו לעיר תושבים חדשים ברמה סוציו־אקונומית בינונית ומעלה, שישמחו להתגורר ברובע עסקים והייטק נגיש, בקרבה לרכבת הקלה ולים, במחיר שיהיה בכל זאת נמוך מהמחירים בתל אביב". על פי הבדיקה, דירת 3 חדרים בשכונת יוספטל בעיר עלתה לפני חמש שנים 923 אלף שקל, ואילו כיום מחיר דירה כזאת עומד על 1.3 מיליון שקל – קפיצה של 41%. בשכונת בר אילן בעיר מחיר דירת 2 חדרים עמד ב־2015 על 845 אלף שקל, לעומת סכום של 1.13 מיליון שקל כיום – עלייה של 38%.
עידן סיגל, סמנכ"ל שיווק בחברת אשטרום נכסים הבונה בעיר, מציין כי "הקו האדום של הרכבת הקלה, שלצידו מתוכנן גם קו מטרו, צפוי לקצר משמעותית את זמני ההגעה למרכזי התעסוקה והמסחר בתל אביב והסביבה, אולם גם בעיר עצמה ישנם מרכזי תרבות. לכן מדובר בעיר שהופכת להיות יעד אטרקטיבי לרוכשים. הנגישות התחבורתית תורמת לכך, אך גם רשת ירוקה המורכבת משבילים ושטחים ציבוריים, שיוצרים קישוריות להולכי רגל במתחם יוספטל".
לדברי אבי זיתוני, מנכ"ל ובעלי חברת א. זיתוני הבונה גם היא בעיר, "ככל שמועד הרכבת הקלה הולך ומתקרב, הסוגיה של מיקום התחנה מהווה שיקול בבחירת אזור הדירה. כך ניתן לוותר על רכב אחד ולחסוך בעלויות ההחזקה. להערכתי, עליית ערך הנכסים בעיר יבוא לידי ביטוי בעיקר עם פתיחת הקו הראשון, עד לכדי צמצום הפער בין מחירי הדירות בסמוך לים בבת ים לעומת הדירות הסמוכות לים בתל אביב".
גם העיר חולון, שהתפתחה מאוד בשנים האחרונות, צפויה לעבור השבחה במתחמים הסמוכים לרכבת הקלה. מהבדיקה עולה, כי דירת 3 חדרים ברחוב ההסתדרות עלתה לפני חמש שנים 1.18 מיליון שקל, ואילו כיום שווה 1.4 מיליון שקל – עלייה של 19%. דירת 4 חדרים באותו הרחוב עלתה בשנת 2015 סכום של 1.61 מיליון שקל, ואילו כיום שווה 1.8 מיליון שקל – עלייה של 12%. דירת 3 חדרים ברחוב סוקולוב עלתה לפני חמש שנים 1.15 מיליון שקל, ואילו כיום עולה 1.4 מיליון שקל – עלייה של 22%.
חלק מהשכונות בפתח תקווה צפויות אף הן לעבור השבחת נכסים. מהבדיקה עולה, כי מחיר דירת 3 חדרים בשכונת נווה גן עמד בשנת 2015 על 1.5 מיליון שקל, ואילו כיום עומד המחיר על 1.8 מיליון שקל – עלייה של 20%. דירת 4 חדרים באותה השכונה עלתה לפני חמש שנים 1.7 מיליון שקל, ואילו כיום שוויה עומד על 2.1 מיליון שקל – עלייה של 24%. דירת 5 חדרים בשכונה עלתה לפני חמש שנים 1.8 מיליון, וכיום שווה 2.28 מיליון שקל – עלייה של 27%. במרכז העיר עמד מחיר דירות 4 חדרים על 1.57 מיליון שקל וכיום שוויין 1.95 מיליון שקל - עלייה של כ־25%.
ויש גם נכסים שנפגעים
למרות עליות המחירים, צריך לקחת בחשבון שישנם אלמנטים שליליים הנובעים מהעבודות שנמשכות שנים ארוכות, כגון זיהום אוויר, רעש ופקקים. "עיקר הפגיעה בנכסים לטווח קצר־בינוני בשל העבודות עצמן, וכן ירידת הערך לטווח ארוך בשל השפעת המסילות והתחנות עצמן, מתרכזת במעגל הראשון של הרכבת הקלה - כלומר בנכסים שצמודים לקו עצמו", מסביר עו"ד רועי אמזל ממחלקת נדל"ן ותכנון ובנייה במשרד עוה"ד נשיץ ברנדס אמיר ושות'. לדבריו, "בעוד המעגל השני נהנה מהנגישות, נכסים מסחריים בצמוד למסילות ולתחנות עלולים להיוותר כמעט חסרי שימוש במהלך ביצוע העבודות".
דוגמה לכך מספק עו"ד אמזל לגבי נכס מסחרי במפגש מרכזי על רחוב בן יהודה, שנותר חסר ביקוש בצל תפיסה זמנית של החזית שלו לצורכי ביצוע העבודות, ושלילת האפשרות להציב שם שולחנות. "בטווח הארוך אף מתוכננת הפקעה באותו נכס, באופן אשר ככל הנראה לא יאפשר קבלת רישיון להסעדה", הוא אומר. "נכס נוסף שנתקל בבעיה דומה הוא מבנה משרדים ותיק ברחוב אבן גבירול, שבמהלך העבודות החניון שבו ככל הנראה ייוותר חסום לתנועה, ולכן חסר שימוש. גם בטווח הארוך צפויה בו הפקעה תת קרקעית, אשר תצמצם את מספר מקומות החניה שבו לצמיתות".
גם עו"ד אלי וילצ'יק ממשרד עוה"ד כהן וילצ'יק ושות' אומר, כי אמנם ערכי הנדל"ן סביב הרכבת הקלה מטפסים, אולם אי אפשר להתעלם מהנכסים הסמוכים שנפגעו מהעבודות. דוגמה לכך הוא מספק לגבי מלון סמואל ג'ייקובס ברחוב דיזנגוף פינת ארלוזורוב. "על פי התוכנית המקורית של הרכבת הקלה, השטח שעליו בנוי המלון, המרתף והמרפסות הופקעו לטובת הרכבת, אולם היתר הבנייה ניתן לפני שהתגלו פרטי התוכנית. המלון פתוח כבר חצי שנה, ויום בהיר אחד התברר כי חלק ממנו מופקע". במקרה הזה, אומר וילצ'יק, חברת נת"ע (נתיבי תחבורה עירונית), החברה הממשלתית שאחראית על הקמת קווי הרכבת הקלה, הבינה שאירעה תקלה בתוכניות וביצעה שינויים בתוואי.
דוגמה נוספת שמספק עו"ד וילצ'יק מתייחסת לנכס למגורים ברחוב בן יהודה, שעבורו הוגשה בקשה להיתר בנייה. "ההיתר התקבל, ואז התברר שצפויות עבודות תוואי, והמשמעות הייתה שלא ניתן לבנות חניות בפרויקט", הוא אומר. "מצב כזה יוריד מהערך של הנכס - אף שיש לידו רכבת קלה. גם חלק מהמרפסות הופקעו, והיינו צריכים להגיע להסדרים לגביהן. הגשנו תביעה לגבי ירידת ערך, והיא עדיין בדיונים".
