מחירי הדירות יעלו בשנת 2021 בשיעור של 6% ביחס לרבעון השני של 2020. כך מעריכים מומחי מכון אהרון, בית ספר טיומקין לכלכלה שבמרכז הבינתחומי. בעקבות העלייה הנמשכת, תעלה הסטייה של מחירי הדיור מעל קוו המגמה הרב־שנתי בכ־21%. קו המגמה מאפיין מחירי דיור העולים בקצב עליית רמת החיים הממוצעת למשק בית, כך שהסטייה מקו המגמה שנוצרה בעשר השנים האחרונות גורמת לנזק מתמשך למשקי הבית, הגורר בניית דיור מרוחק ממרכזי התעסוקה, עומסי תחבורה וגידול באי שיוויון במדינת ישראל.
המודל משתמש בנתונים על כמות הדירות למשק בית וריבית המשכנתאות כמשתנים מסבירים עם נתונים רבעונים משנת 1970 עד 2017 (מדד מחירי הדיור הריאליים על פני זמן ואומדן המחיר בכל רבעון משנת 2000). על פני זמן ניתן לומר, שהתאמת המודל לנתונים במדגם ומחוצה לו מעולה. הסיבה המרכזית לעלייה במחירי הדיור נובעת מכך שכמו בעבר, בחמש השנים אחרונות הגידול הרבעוני במספר משקי בית חדשים עומד על כ־15,000 ואילו הגידול הרבעוני במספר דירות שבנייתן הסתיימה עומד על כ־12,250 בלבד (השפעת הריבית הנמוכה היא משנית).
כתוצאה מכך צפיפות הדיור גדלה. כדי למנוע זאת יש לבנות כ־15 אלף דירות ברבעון, וכדי להוריד את מחיר הדיור יש לבנות קרוב ל־20,000 דירות ברבעון על פני כל הארץ ובמיוחד במרכזה. איך עושים זאת? ובמילים אחרות: מה יש לעשות כדי להוריד את מחירי הדיור ולשפר את רמת החיים של משקי הבית?
להלן שש רפורמות נדרשות בשוק הדיור:
רפורמה במיסוי העירוני
1. רפורמה במימון הרשויות המקומיות, שעיקרה ביטול התלות של הרשויות בארנונה מעסקים, עידוד הבנייה למגורים והגברת התחרות בין הרשויות המקומיות על משקי הבית.
החסם העיקרי להגדלת היקף הבנייה למגורים ברשויות המקומיות נובע מהעלויות הגבוהות הכרוכות בהגדלת מספר התושבים, ובהן עלויות לצורכי חינוך, רווחה ותשתיות ציבוריות שאינן מכוסות מההכנסה מארנונה למגורים. הבעיה מחמירה, משום שהארנונה העסקית גבוהה (וההוצאה על נדל"ן עסקי נמוכה יחסית), ובכך מתמרצת את הרשויות המקומיות להשקיע את משאביהן בבניית נדל"ן לעסקים ובמניעת גידול במספר משקי הבית. על מנת שהרשויות המקומיות יגדילו את היתרי הבנייה, יש לשנות את צורת המימון שלהן ולאפשר להן לממן את תוספת הדיירים ברמת שירותים טובה.
לצורך כך יש לקבוע את צורת מימון הרשויות באופן המעודד פיתוח נדל"ן למגורים ונדל"ן לעסקים בהתאם לרמות הביקוש באזורים השונים.
לשם כך יש לשנות את מערכת המיסוי העירוני, כך שלכל יישוב עלות תוספת יחידת דיור תמומן ללא קשר לארנונה לעסקים. הרפורמה בתחום מימון הרשויות המקומיות היא מקיפה, ולכן מורכבת ביותר, הן מבחינת גודלם של התקציבים והן מבחינת קבלת ההחלטות התכנוניות, על השלכותיהן הפוליטיות והכספיות. כל צעד מחייב בחינה מעמיקה של השלכותיו על הרשויות השונות ובחירת תמהיל המהלכים והתמריצים המתאים לכל אחת מהן.
2. הרחבת מלאי הקרקעות
הרחבה משמעותית של מלאי הקרקעות הזמינות לבנייה למגורים ללא חסמי תכנון ובנייה בכל רחבי הארץ ובמחוז המרכז ובתל אביב בפרט.
כמות הקרקעות המתוכננות הזמינות לבנייה בכל רגע נתון היא שקובעת בפועל את היצע התוספת של יחידות הדיור, ובכך – את מידת הגמישות של ההיצע ביחס למחירי הדיור. לפיכך, כדי לגרום לירידת מחירים, יש לפעול דרך הגדלת היצע הקרקעות הזמינות להגדלת כמות הדירות והגמשתו ביחס לשינויים במחיר. שינוי זה צריך לבוא לידי ביטוי בכל הארץ, אך במיוחד באזורי הביקוש - תל אביב והמרכז – שבהם מתגוררת מרבית האוכלוסייה. הגדלה והגמשה של היצע יחידות הדיור הזמינות במרכז הארץ תביא להורדת מחירי הדיור, וזו תשליך על רמות המחירים בכל הארץ. רמת התכנון מחייבת תיאום של כלל תוכניות המתאר הנלוות לבנייה למגורים, כגון תשתיות תחבורה בכלל ובפרט תחבורה ציבורית, שטחים ירוקים, אזורי מסחר ותעסוקה, מערכת הסעת המונים וכו'.
כדי שזה יקרה בפועל, נדרשים לא מעט צעדים אופרטיביים, כמו הגדלת מלאי אישורי הדירות ברמה שתמלא את הביקוש הטבעי ל־10 שנים הקרובות; הרחבת ועדות מקומיות ומחוזיות והצבת יעדים של זמן לאישור תוכניות העומדות בתנאים של התכנון הקיים; הצבת יעד כמותי של היקף גמר בנייה של 80–100 אלף דירות בשנה בחמש שנים הבאות.
3. העברת סמכויות מרשות מקרקעי ישראל לרשויות ויזמים
העברת סמכויות התכנון ומכירת קרקעות מתוכננות ושאינן מתוכננות מרשות מקרקעי ישראל לרשויות מקומיות וליזמים פרטיים.
רשות מקרקעי ישראל היא מונופול ממשלתי בתחומי הנדל"ן. מידת היזמות של גוף זה, כפי שהנתונים מראים וכפי שידוע מהמחקרים על מונופולים ממשלתיים, נמוכה וחסרת יעילות. לכן אין כל הצדקה כלכלית או אחרת שהיזמות לפיתוח שטחים המיועדים לפיתוח עירוני או של כאלה שכבר נמצאים במרכז העיר, והבעלות על קרקעות אלה, תהיינה נחלתה של רשות מקרקעי ישראל. לכן יש לערוך מכרזים של מכירת קרקעות מתוכננות ושאינן מתוכננות בשוק הפרטי.
שיווק קרקעות אלו צריך לעמוד ביעדי המלאי הזמין לבנייה, תוך ויתור על קביעת מחיר מינימום ומיסוי ערך הקרקע כל עוד הקרקע אינה בנויה.
קידום מערך ההתחדשות העירונית
4. קידום מערך ההתחדשות העירונית דרך ייעול הבירוקרטיה ברמת הרשויות המקומיות, והקמת ועדות לבחינת כדאיותם וערכם המוסף של פרויקטים של התחדשות עירונית.
התחדשות עירונית באמצעות פרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38 היא כלי יעיל לניצול טוב יותר של אכלוס במרכזי הערים. ההתחדשות כוללת שימוש בתשתיות קיימות ופיתוחן במקום בניית תשתיות חדשות; חידוש הדרגתי של המרחב העירוני ומניעת הזנחתו בד בבד עם יצירת אזורי מסחר, תוך הגברת היעילות במשק; צמצום אי השוויון ומניעת הזנחה גם באזורים נחשלים; חשובה במיוחד התמיכה בכדאיות ההתחדשות באזורים שבהם אין מצוקת קרקעות ועלות הקרקע היא נמוכה. באזורים כאלו מוטלת בספק רווחיותם של כלל הגורמים המעורבים בתהליך – יזמים, רשויות מקומיות ובעלי הקרקעות – אף שברמה הארצית הציפוף וההתחדשות העירונית שם חשובים.
צעדי מדיניות בתחום ההתחדשות העירונית כוללים הגדלת התקציב לרשות להתחדשות עירונית והצבת יעד ממשלתי שנתי של רמת ההתחדשות העירונית בהיקף 20 אלף יחידות דיור בפינוי־בינוי ותמ"א 38.
5. קידום הפריון והיעילות בבנייה למגורים
קידום הפריון והיעילות בענף הבנייה למגורים דרך תיעוש הבנייה ותמרוץ משך בנייה קצר.
ענף הבנייה למגורים מאופיין בפריון עבודה נמוך ובמשך זמן בנייה ארוך בהשוואה בינלאומית, ובהתאם לכך – ברמת מיומנות נמוכה, בשכר נמוך ובהעסקתם של עובדים זרים.
העובדים הזרים מוכנים לעבוד בשכר נמוך מזה של עובדים ישראלים בעלי מיומנויות נמוכות, ולכן העסקתם דוחקת את רגליהם של חלק מהעובדים הישראלים משוק העבודה וגורמת לירידה בשכרם. כמו כן מאופיין הענף בשיטות בנייה, בתקנים ובציוד מיושנים יחסית. הדברים אמורים בכלל הבנייה, אך במיוחד בבנייה נמוכה של עד ארבע קומות. קצב גידולו של הפריון בענף הבנייה כמעט אפסי, לצד עלייה במגזר העסקי כולו, כאשר פער זה בא לידי ביטוי בפערי העלייה בשכר. לפיכך גידולו של אי השוויון בעליית הפריון מתואם באופן מלא עם גידול אי השוויון בעליית השכר.
על רקע זה, כדי לקדם את הפריון והיעילות בענף, מומלצים הצעדים הבאים: תיעוש טכנולוגי, צמצום העסקת עובדים זרים וקידום הפריון והיעילות בענף הבנייה למגורים על ידי השקעות בציוד בנייה חדיש ובטיחותי (כגון מנופים), כלי העבודה (פחת מואץ), מרכיבי בנייה סטנדרטים (עדכון של התקנים לבנייה) וכניסת חברות זרות מארצות מפותחות; תמרוץ משך בנייה קצר; יצירת סטנדרטים של בנייה איכותית וידידותית לסביבה. אלה יביאו להכנסת שיטות וחומרים חדישים, שיאפשרו פריון ושכר גבוהים יותר לעובדים ישראלים בענף; מתן מענה מהיר יותר במקרה של זעזועים בביקוש. תיעוש הבנייה יגדיל את הצורך בעובדים מיומנים ויגרור גידול של תעסוקת הישראלים בענף באמצעות התמחויות שונות בהפעלת ציוד מתקדם.
6. תכנון אורבני של הסקטור הערבי
תכנון כזה יביא להפיכתן של קבוצת כפרים סמוכים לאזור מטרופולין גדול ועצמאי, ובכך ייתן תנופה לתעסוקתם וליעילות הייצור והשירותים. מטרת הרפורמה היא הפיכת מרכזי היישובים הערביים למרכזים אורבניים, בנייה רוויה לגובה הכוללת מוקדי תעשייה ומסחר, יצירת נגישות באמצעות תחבורה ציבורית יעילה והתמקדות ביישובים לאורך כביש 6, בוואדי ערה וביישוביים הבדואיים בנגב.
יש ליצור תוכניות מתאר ערים מפורטות, הכוללות תכנון ופיתוח תשתיות עירוניות, אזורי מסחר ותעסוקה וחיבורם, באמצעות תחבורה ציבורית, למרכזי התעסוקה ולכבישים ראשיים. במיוחד יש לבחון הקמת תשתית עירונית לכפרים הנמצאים לאורך כביש 6 – טירה, טייבה, קלנסואה ועוד, וכן ליישובי הבדואיים בדרום, ליישובי ואדי ערה וליישובים באזורים השונים בגליל. תכנון אורבני זה ייתן תנופה לתעסוקת נשים, לצריכה יעילה, להכנסות מארנונה וליעילות הייצור והשירותים. על הממשלה לגבש תוכנית מפורטת לביצוע, הכוללת יעדים תכנוניים ותקציביים, כדי לקדם תשתיות עירוניות מתקדמות לכלל המגזר הערבי, ובכך לקדם את התכנון העירוני והיעילות הכלכלית.
* פרופ' אקשטיין כיהן בעבר כמשנה לנגיד בנק ישראל ומכהן כדיקן בית הספר טיומקין לכלכלה וראש מכון אהרון במרכז הבינתחומי. ד"ר סומקין הוא חוקר בכיר במכון אהרון
