כל מי שנוסע ברכבת הקלה בירושלים או בקו האדום בגוש דן מבין את המשמעות הגדולה של המערכות הללו על המציאות היומיומית וגם על הנדל"ן הסובב את התחנות. נכון להיום קווים נוספים של הרכבת הקלה נמצאים בעבודה, אבל כולם מבינים שהסיפור האמיתי הוא המטרו.
החוק עבר, מיקום התחנות נקבע, המדינה בונה על הכנסות עתק ממיסוי מיוחד שנקבע כחלק מהמתווה הכלכלי והתכנון מתקדם. זה לא יהיה מחר בבוקר, אבל זו ההתחלה, וכבר עכשיו יש מי שמזהיר שגם ההתחלה, כפי שרואים אותה בשטח, בעייתית ועשויה להפחית את הפיתוח וכך גם את המיסוי, במקום לעשות בדיוק ההפך.
שי צפדיה, שמאי מקרקעין ושותף בקבוצת ריאליטי, בוחן המון תוכניות, מכיר את מתווה המטרו וסבור, כי "אם העיריות לא יתעוררו, פרויקט הדגל של התחבורה הציבורית עלול להישאר תקוע על הנייר". לדבריו, "כדי לאפשר את קיומו של פרויקט המטרו ועל מנת שהוא יוכל להגשים את מטרותיו, המטרו הביא עימו שתי מהפכות נוספות: מהפכת התכנון ומהפכת המס. וזה בדיוק המקום שבו התחיל הסדק".
נזכיר כי במשרד האוצר זיהו הזדמנות במתווה המטרו, כשסביב התחנות המתוכננות יוכלו להיבנות מיזמים גדולים ועתירי זכויות. כדי שהמדינה תוכל לנצל את המצב שנוצר ולממן את המיזם השאפתני והיקר, נקבע מנגנון מיסוי מוגבר באמצעות היטל השבחה גבוה במיוחד. שיעור ההיטל הועלה מ־50% ל־72%. הצד השני של המטבע היה שבאותם מתחמים יקבלו יזמים זכויות משמעותיות.
אבל לפי צפדיה, תכנון לחוד ומציאות לחוד והשטח מתנהג אחרת: "גופי התכנון, שבידיהם הכוח והאחריות לאשר תוכניות מפורטות סביב התחנות, לא אימצו את תמריצי התכנון והציפוף שנטמנו בתמ"א 70 - התוכנית הארצית להעצמה באזורי המטרו. כך נוצר מצב אבסורדי: יזמים נדרשים לשלם מס גבוה מבלי לקבל בתמורה זכויות משמעותיות. מבחינה כלכלית, המשוואה פשוטה: העלאת המס ללא ציפוף = חוסר כדאיות. ומהי המשמעות בשטח? יזמים לא רוכשים נכסים ולא מקדמים תוכניות, פרויקטים לא יוצאים לדרך והתכנון קופא. הרי ברור לכול, שאם מס ההכנסה שלך עולה ב־50% בלי שתשתנה המשכורת שלך, לא תוכל להמשיך באותו אורח חיים. בדיוק כך קורה עם היזמים. כך נוצר מעגל משולש של קיפאון: אין מספיק תמריץ ליזמים, אין תוכניות מאושרות, אין התחלות בנייה".
צפדיה מזהיר שאם המצב כך יימשך - התוצאה תהיה קשה לכולנו. "המדינה, שבנתה על המס המוגבר כדי לממן את המטרו, תישאר בלי מקור תקציבי, והתושבים ימצאו עצמם ללא אזורים חדשים מסביב לתחנות וללא התחלות בנייה. אם המדינה רוצה להחזיר את המטרו למסלול, היא חייבת להתערב ולשנות את הגישה".
טור זה פורסם ביום שישי בלוח ידיעות אחרונות, במדור "נדל"ן ביו השורות". לחצו כאן לקריאת טורים נוספים >>
