את הכתבה הזו התחלתי לכתוב בחו"ל, המשכתי במהלך טיסת חילוץ וסיימתי בממ"ד. המלחמה מייצרת מציאות קשוחה בכל הארץ ומשפיעה באופן משמעותי גם על ענף הנדל"ן, שהיה נדמה שהחל קצת להתאושש. בזמן כתיבת שורות אלו ההתרעות והאזעקות עדיין מכתיבות את סדר היום והלילה, וסיומה של שאגת האריה עדיין לא נשמעת באופק.
על המוסף הנוכחי התחלנו לעבוד כבר מזמן, והוא כולל שורה של נושאים שמתייחסים לתופעות חדשות בענף ולשינויים משמעותיים, שאפשר לראות בשטח כתוצאה מהאירועים שפוקדים אותנו בשנים האחרונות. בהחלטה מודעת החלטנו לא לשנות את כל המוסף ולהפוך אותו למסמך מלחמה, את זה תמצאו בחדשות כל הזמן, אלא להמשיך ולספק נקודת מבט רחבה יותר על הענף.
ההתמקדות שלנו מבקשת להביט קדימה, לנסות להבין לאן הולכים הדברים, ומה צריך לקרות בהמשך כדי שענף הנדל"ן יחזור למסלול. חשוב להדגיש, המצב לא טוב, ענף הנדל"ן נתון במציאות קשה ובעייתית. גם הרוכשים, גם בעלי הדירות, גם הקבלנים, גם השוכרים. כולם. בכל שיחה עם גורמים רלוונטיים יש טענות ובעיות, אבל לצידן גם לא מעט אופטימיות. זו הסיבה שבחרנו בשער שאולי מקדים מעט את המאוחר, אבל מביט קדימה. בתקווה.
המאפיין הבולט: אי־ודאות
המאפיין הכי בולט של השבועות האחרונים במדינת ישראל הוא גם המאפיין הכי בולט בענף הנדל"ן הישראלי – אי הוודאות. יזמי הנדל"ן מתמודדים עם סימני שאלה ללא הרף וכך כמעט כל הגורמים שקשורים לענף. כמעט בכל סקר שנערך בקרב פעילי ענף הנדל"ן, הבירוקרטיה ואי־הוודאות מתמקמות במקומות הראשונים. גם הציבור הרחב מנסה לפעול במרחב שהוא כמעט בלתי אפשרי לקבלת החלטות. האם לקנות דירה? האם המחירים יורדים או עולים? האם זו תקופה של הזדמנויות או המתנה? גם הנתונים, הסותרים לא פעם, של הגופים השונים לא עוזרים, וכשמדד מחירי הדירות של הלמ"ס מעיד חודשים ארוכים על ירידה, ואז פתאום חודשיים על עלייה ושוב ירידה, באמת קשה לקבל החלטות. וכל זה עוד לפני המלחמה או המבצע או הסבב הנוכחי.
כל מי שחשב שהורדות הריבית האחרונות יחזירו את הרוכשים למשרדי המכירות, התבדה. כל מי שחשב שהגיעה עת ההתאוששות, חזר לממ"ד או לממ"ק או למקלט. וסוגיית המיגון, או יותר נכון היעדרו, שוב מרתיחה את הדם. יותר מדי מבנים לא ממוגנים ויותר מדי משקי בית צריכים למצוא פתרונות. רק אתמול שמעתי על משפחה שעברה לגור בחניון תת־קרקעי בתל אביב. ישראל 2026 קווים לדמותה. גם מקלטים אין בכל מקום, וגם אם יש - הם לא תמיד שמישים. וכל זה אחרי כמעט שלוש שנים של מציאות מלחמתית.
גם סוגיית מוסדות החינוך ומבני הציבור על הפרק. לא מעט מהם אינם ממוגנים, מה שמונע, בין היתר, חזרה ללימודים וחזרה של המשק לפעילות. ומי אשם? כולם. כל שרשרת הייצור לוקה במחלה קשה של "סרבת"; סירוב לתקציבים, סירוב לסדרי עדיפויות אחרים, סירוב למיזמי התחדשות, סירוב לגמישות תכנונית, סירוב למתווה השיקום וסירוב לפתרונות חדשים. הגיע הזמן לשנות כמה דברים מהותיים. והאמת, נראה שזה מתחיל לקרות.
המציאות משתנה וגם הענף
ההיצע הגדול של הדירות החדשות הבלתי מכורות ממשיך לתפוח, ונתוני האוצר וגם הלמ"ס ממשיכים להעיד על היקפי עסקאות נמוכים. זה לא מפתיע לאור המציאות בשטח, והאירועים האחרונים הולכים, ככל הנראה, רק להחריף את המצב בשבועות הקרובים לפחות. אי אפשר להאשים איש – למי יש חשק לקנות דירות או לעבור דירה כשכל הילדים בבית ואין מסגרות, כשמנסים לג'אנגל בין עבודה לחינוך ביתי וכשכל כמה שעות מחפשים מרחב מוגן. מחירי הדירות, על אף הירידות שהיו, עדיין גבוהים מאוד, בעיקר במרכז הארץ, מה שמניע תהליכים משמעותיים בשטח. במקביל חישובים שנעשו בעבר והתייחסו לעובדה שמחירי הדירות כל הזמו עולים, נתקלים פתאום במצב חדש, שמצריך כיוון חדש.
השינויים הללו מובילים למגמות חדשות שהולכות ותוספות תאוצה.
תופעה ראשונה קשורה לעובדה שלא מעט מיזמי התחדשות עירונית היו גבוליים בכל הקשור לרווחיות היזם. גם כאן אי־הוודאות נכנסת לתמונה, כשקשה לדעת מראש מה יאפשרו מוסדות התכנון. כשמחירי הדירות כל הזמן עולים, גם חישוב גבולי הופך אחרי שנה או שנתיים לכלכלי, אבל כשהמחירים קפואים או יורדים – המצב אחר לגמרי. כך נוצר מצב שיזמים וקבלנים מתחילים לפתוח חוזים מול בעלי דירות בהתחדשות עירונית. מצב בעייתי.
תופעה שנייה שתופסת תאוצה קשורה להעדפה של משקי בית לא מעטים לרכוש דירות במחירים שהם יכולים לעמוד בהם, אבל בלי להתפשר על מקום המגורים. במילים אחרות – לקנות איפה שאפשר ולגור איפה שרוצים. זה היה קיים תמיד, ו"מחיר למשתכן" ו"דירה בהנחה" הפכו את זה לשכיח יותר, אבל עכשיו נראה שזה תופס תאוצה באופן משמעותי, וזולג גם מעבר לים.
המהלך הזה משפיע בצורה משמעותית גם על שוק השכירות, שחייב, אבל חייב, לקבל טיפול שורש משמעותי. המחסור בדירות להשכרה הוא אקוטי, אולי אחת הבעיות כי קשות היום בענף הנדל"ן המקומי למגורים. המחירים במרכז חצו לא פעם את גבול ההיגיון, והבטחות על טיפול בענף ועל דירות להשכרה לטווח ארוך בהיקף משמעותי עוד לא מתממשות. חובה לטפל בנושא הזה בהקדם האפשרי, לפני שחבית חומר הנפץ הזו תתפוצץ.
בכל הנושאים הללו נגענו במוסף. וגם בנושאים נוספים, שמנסים להביט קצת קדימה, מעבר למלחמה הנוכחית, לימים טובים ויפים יותר שיגיעו. בינתיים, בעודנו מחכים להם שיבואו - אם בממ"ד, בממ"ק או בשגרה ללא שגרה - נאחל לכולם חג אביב שמח, שקט ובטוח.
