שוק המשרדים בישראל משנה את פניו: אחרי שנים שבהן חברות ההייטק הקלאסיות היו השוכרות הדומיננטיות במגדלי המשרדים, במחצית הראשונה של 2026 מסתמן מעבר של מרכז הכובד לחברות דיפנס-טק, סייבר ותעשיות ביטחוניות. כך עולה מדוח שפרסמה היום קבוצת נת"מ, המספקת שירותי נדל"ן לבעלי נכסים, לשוכרים ולמשקיעים (Newmark Natam) למחצית הראשונה של השנה.
לפי הדוח, חברות הייטק מסורתיות, בין היתר בתחום התוכנה והגיימינג, ממשיכות לצמצם שטחים ולנקוט זהירות, בעוד שחברות בתחומי הביטחון והסייבר מגדילות את פעילותן. בניגוד לחלק מחברות הטכנולוגיה, הן גם זקוקות לשטחים גדולים ולעבודה רציפה מהמשרד, ללא מודל עבודה היברידי בהיקפים שאפיינו את ההייטק בשנים האחרונות. התוצאה היא פיצול הולך וגובר בין אזורי תעסוקה שנהנים מהביקושים החדשים לבין אזורים שממשיכים להיות תלויים בהייטק המסורתי.
הדוח מצביע במקביל על לחץ שממשיך להעיק על הענף. לפי נת"מ, השפעת הבינה המלאכותית והליכי ההתייעלות בחברות הטכנולוגיה כבר מתבטאים בביקוש לעובדים ולמשרדים. בדוח מוזכרות בין היתר מאנדיי, פייבר, לייטריקס, אמדוקס ואחרות כחברות שביצעו פיטורים, אם כי לא ניתן לייחס את הפיטורים כולם ל-AI. לצד זאת, קיים היצע של מאות אלפי מ"ר של משרדים בערי גוש דן מחוץ לתל אביב.
התחרות בת"א עשויה לגדול
מי שבינתיים מצליחה לחמוק במידה רבה מהחולשה היא תל אביב. לפי נת"מ, מגדלי ה-Class A בעיר ממשיכים ליהנות מביקושים גבוהים, כאשר מוקדי התעסוקה המרכזיים כמעט מלאים. הדוח בחן 61 מגדלי Class A בתל אביב ובמתחם הבורסה ברמת גן, בשטח כולל של כ-2.15 מיליון מ"ר. שיעור האכלוס הממוצע עמד במחצית הראשונה של השנה על 98.89%, לעומת 95.83% במחצית השנייה של 2025, ודמי השכירות הממוצעים עלו מ-124.77 שקל ל-126.13 שקל למ"ר.
ציר מנחם בגין הוא היקר ביותר מבין האזורים שנבדקו: דמי השכירות הממוצעים במגדלי Class A טיפסו מ-146.3 שקל ל-151 שקל למ"ר, לצד תפוסה של 98.95%. לפי נת"מ, הנגישות לרכבת ישראל ולקו האדום של הרכבת הקלה, לצד מעבר של חברות טכנולוגיה, סייבר ופיננסים למגדלים החדשים, תומכות ברמות המחירים הגבוהות.
גם מתחם יגאל אלון כמעט מלא, עם תפוסה של 99.1% ועלייה בדמי השכירות לכ-139.2 שקל למ"ר. במתחם יצחק שדה-חסן ערפה עומדת התפוסה על 98.7%, אך דמי השכירות ירדו מ-147.5 שקל לכ-143.8 שקל למ"ר.
אלא שגם בתל אביב מתחילים להופיע סימנים לשינוי ביחסי הכוחות. אחד מהם הוא משך חוזי השכירות: לפי הדוח, תקופת החוזה הממוצעת התקצרה לכשלוש שנים בלבד, לעומת חוזים לחמש שנים ויותר שהיו מקובלים בעבר.
התחרות עוד עשויה לגדול: במחצית השנייה של השנה צפויים להיכנס לשוק מגדלים חדשים לאורך צירי בגין ויגאל אלון ובאזור הבורסה. בנת"מ מעריכים כי תוספת ההיצע תחייב את בעלי הנכסים להציע תנאים מסחריים אטרקטיביים יותר כדי לשמור על שיעורי התפוסה.
מחוץ לת"א: מורידים מחירים - חוץ מב"ש
מחוץ לתל אביב התמונה שונה. בסקר של 114 מגדלי Class A בתשעה אזורי תעסוקה ברדיוס של עד 30 ק"מ מתל אביב נמצא אמנם כי שיעור האכלוס הממוצע עלה מ-82.1% ל-88.98%, אך דמי השכירות ירדו מעט.
אחד הנתונים הבולטים מגיע מהרצליה פיתוח, אחד ממוקדי ההייטק המזוהים ביותר בישראל. במגדלי Class A באזור ירדה התפוסה מ-94.4% במחצית השנייה של 2025 ל-90.57% במחצית הראשונה של השנה. במקביל ירדו דמי השכירות הממוצעים מ-100.75 שקל ל-96.75 שקל למ"ר.
בנת"מ מייחסים את המגמה לצמצום שטחים מצד חברות הייטק ותיקות ולמעבר של חברות צעירות למתחמי תעסוקה זולים יותר ובעלי נגישות תחבורתית טובה יותר. להערכת החברה, בעלי הנכסים בהרצליה יידרשו להציע חבילות תמריצים וגמישות מסחרית כדי לבלום יציאת שוכרים.
לעומת זאת, ברחובות ונס ציונה נרשמה התחזקות במגדלי Class A: התפוסה עלתה מ-86.3% ל-95.23%. בדוח מייחסים זאת בין היתר לצמיחה בתחומי הביטחון, הביוטק והפארמה.
הנתון החריג ביותר בדוח מגיע מירושלים. שיעור האכלוס הממוצע בבנייני Class A בעיר ירד ל-82.54%, כאשר בהר חוצבים נרשמה צניחה חדה במיוחד: מ-84.3% במחצית השנייה של 2025 ל-63% בלבד במחצית הראשונה של 2026.
לפי נת"מ, הירידה נובעת משילוב בין גידול משמעותי בהיצע בעקבות כניסת פרויקטים חדשים לבין פינוי שטחים בידי מספר חברות טכנולוגיה גדולות. למרות העלייה החדה בשטח הפנוי, המחירים עדיין לא ירדו באותו שיעור: דמי השכירות המבוקשים בהר חוצבים ירדו מ-87.6 שקל ל-86 שקל למ"ר בלבד.
פארק מת"מ חיפה
(צילום: אלעד גרשגורן)
בחיפה והצפון נרשמה תמונה יציבה יותר. שיעור האכלוס הממוצע ב-16 בנייני Class A שנבדקו עלה מ-94.36% ל-95.6%, אך דמי השכירות ירדו בכ-3.7%, מ-81.96 שקל ל-78.24 שקל למ"ר.
בפארק מת"מ, למשל, התפוסה עלתה מ-91.66% ל-93.04%, אך המחיר הממוצע ירד מ-100 שקל ל-93.4 שקל למ"ר. ביקנעם עלתה התפוסה לכ-96%, תוך שמירה על רמת מחירים של כ-71 שקל למ"ר. בנת"מ מסבירים כי בעלי נכסים מציעים תנאים מסחריים אטרקטיביים יותר במטרה לשמור על תפוסה גבוהה ולהאיץ עסקאות.
ואילו בבאר שבע והסביבה נרשמה מגמה אחרת. הסקר כלל 20 בניינים בשטח של כ-236 אלף מ"ר, ושיעור האכלוס הממוצע עלה לכ-90.3%. דמי השכירות הממוצעים עלו אף הם. פארק גב-ים נגב ממשיך להוביל את השוק המקומי עם תפוסה של 97.5% ודמי שכירות של 75 שקל למ"ר. בפארק ההייטק עומר עלתה התפוסה לכ-90.5% ודמי השכירות עלו לכ-53 שקל למ"ר.
בשורה התחתונה, בעוד שבמגדלי הפריים בתל אביב כמעט ולא נותרו שטחים פנויים והמחירים ממשיכים לעלות, במרחק של כמה קילומטרים – ובמוקדי הייטק ותיקים כמו הרצליה והר חוצבים – בעלי נכסים כבר נאלצים להתמודד עם ירידה בתפוסה, התאמות מחיר ותחרות הולכת וגוברת על כל שוכר.
