מכירת בית לא גמור בשכונת נווה צדק לא תהנה מפטור והקלות במס שבח - כך קבעה לאחרונה ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב. יו"ר הוועדה, השופטת ירדנה סרוסי, נימקה שמדובר בנכס בלתי ראוי למגורים שאין להחשיבו כ"דירת מגורים" לצורך חוק מיסוי מקרקעין.
במאי 1997 קיבל בעליו הרשמיים של הבית דאז היתר לבנייתו. על רקע אי עמידתו בהחזרי המשכנתה על הנכס נפתח נגדו תיק הוצאה לפועל ומונה כונס נכסים לצורך מימושה. בשלהי 2020 אישרה רשמת ההוצאה לפועל בתל אביב, קרן בקשי, למכור את הנכס לבני זוג תמורת 11.45 מיליון שקל.
בשל המכירה פנה כונס הנכסים למנהל מיסוי מקרקעין בתל אביב בבקשה לקבל פטור והקלות במס שבח, אלא שהוא נדחה, ומכאן הערר שהוגש לוועדה ביולי 2022.
לעמדת הכונס, מדובר בנכס בעל פוטנציאל ממשי לשמש למגורים ומכאן שנחשב ל"דירת מגורים מזכה" על פי חוק מיסוי מקרקעין. כך למשל, בהתאם להיתר הבנייה, השימוש היחיד המותר בנכס הוא למגורים. כמו כן הוא מצוי בלב שכונת מגורים, שולמה בגינו ארנונה לפי תעריף למגורים והוא אף שימש בעבר למגורים.
מנגד טען מנהל המיסוי שלא מדובר ב"דירת מגורים", ובטח שלא כזו המזכה בהטבת מס. לטענתו בניית הנכס מעולם לא הושלמה, לא התקבל בגינו טופס 4, לא הונפקה תעודת גמר ונכון למועד מכירתו היו חסרים בו מתקנים חיוניים לשימוש למגורים, כגון כלים סניטריים ומטבח. בנוסף נטען שלמעט תקופה קצרה בת חצי השנה, הבית מעולם לא שימש למגורים.
גם השופטת סרוסי הייתה בדעה שהבית שבמוקד ההליך אינו עונה להגדרת "דירת מגורים" שבחוק: "בחינת חומר הראיות מלמדת כי בנייתו של הנכס מעולם לא הושלמה ולכן הוא אינו עונה על התנאי כי 'בנייתו נסתיימה'. די בכך כדי לשלול מהנכס את סיווגו כדירת מגורים ואת הטבת המס המבוקשת במכירתו".
נימוק מרכזי שסיפקה נגע להיעדר אלמנטים בסיסיים בבית, ובפרט כלים סניטריים. לדבריה ברור שלא ניתן לעשות שימוש בנכס למגורים בלא כיור, אסלה או מקלחת. יתרה מכך, במרוצת השנים מצב הנכס הידרדר, ונכון למועד מכירתו נגרמו לו נזקים כה כבדים, עד שלא נמצא ראוי למגורי אדם.
בפסק הדין צוין שהנכס שימש אמנם בעבר את העורר ומשפחתו למגורים קצרים, למשך כחצי שנה, אלא שאף לגבי תקופה זו הוכח, בעדותו, הנכס לא היה ראוי למגורים. "גרנו ברמה של 'אוהל' ואפילו חשמל ומים קיבלנו מהשכנים", הוא סיפר. "הייתה לנו גיגית שהייתה מחוברת לאינסטלציה, שם התקלחנו, מפעם לפעם התקלחנו אצל הילדה ושירותים עשינו בדלי".
בנסיבות אלה הורתה השופטת, בהסכמת יתר חברי הוועדה, על דחיית הערר תוך חיוב כונס הנכסים בהוצאות בסך 40 אלף שקל לטובת מנהל מיסוי מקרקעין.
• לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• ב"כ העורר: עו"ד שגיב רון ועו"ד מיכל רצ'ולסקי
• ב"כ המשיב: עו"ד רויטל בן-דוד
• עו"ד דולב זורע עוסק במיסים
• הכותב לא ייצג בתיק
• בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
