משרד האוצר הפיץ בסוף השבוע את טיוטת חוק ההסדרים לאישורה של היועצת המשפטית לממשלה, ובמסגרת זאת הוצעו, בין היתר, גם צעדים לטיפול בענף הדיור. בעוד שהקמת מיזמים להשכרה ארוכת טווח בישראל מדשדשת, באוצר מציעים דווקא לצמצמם את שיעור הדירות להשכרה לטווח ארוך שניתן להקים במתחמי ענק המוגדרים מועדפים לדיור.
באוצר מסבירים כי משנת 2023 ועד היום, כמחצית מהמכרזים שפורסמו על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בתחום ההשכרה ארוכת הטווח נכשלו, ולא הוגשו לגביהם הצעות. לעמדת גורמי המקצוע, הדבר נובע מהיעדר כדאיות כלכלית במכרזים הכוללים שיעור גבוה של דיור להשכרה ארוכת טווח.
על פי החוק כיום, ברירת המחדל במתחמים מועדפים לדיור היא ש-30% מהקרקע יוקצו לשכירות ארוכת טווח ולשכירות ארוכת טווח במחיר מופחת. בטיוטת ההסדרים מציע האוצר כי טרם הגשת המלצה להכרזה על מתחם מועדף לדיור, מנהל מינהל התכנון יפנה לשמאי הממשלתי הראשי כדי לקבלת עמדתו האם יש להמליץ על קביעת שיעורים נמוכים יותר של דירות להשכרה, בהתחשב בכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
בנוסף, הוטל על מינהל התכנון לבחון את מצב התוכניות במתחמים מועדפים שכבר הוכרזו, וככל שימצא שישימותם נמוכה - לפנות לשמאי הממשלתי לבחינת האפשרות להפחית את שיעור הדיור בהישג יד ולתקן את צו ההכרזה.
אורי פז, לשעבר מנכ"ל בנק ירושלים ומשנה למנכ"ל בנק הפועלים וכיום מנכ"ל ומבעלי השליטה בקבוצת מכלול מימון, שהקימה לאחרונה קרן ייעודית למימון פרויקטים להשכרה ארוכת טווח, אומר כי "השינויים המוצעים בחוק ההסדרים בהקשר של מתחמי הדיור להשכרה משקפים את הפער העמוק שבין התכנון הפיזי לבין היכולת לממן את המיזמים בפועל, כדי שאלו יהיו כדאיים ליזמים. כדי שמהלכים אלה יניבו תוספת אמיתית של יחידות דיור, נדרש טיפול מערכתי במבנה המימון של הפרויקטים, ולא רק בהליכי האישור והקידום".
"השינויים המוצעים בחוק ההסדרים בהקשר של מתחמי הדיור להשכרה משקפים את הפער העמוק שבין התכנון הפיזי לבין היכולת לממן את המיזמים בפועל, כדי שאלו יהיו כדאיים ליזמים"
לדבריו, "רבים מהיזמים שזכו במכרזים לדיור להשכרה אינם מצליחים לגייס הון עצמי בהיקפים הנדרשים, מה שמעכב בפועל את יישום המדיניות הלאומית. שוק הנדל"ן הישראלי צפוי לעבור שינוי מבני משמעותי - העלייה באוכלוסייה, השחיקה בכדאיות הבנייה למכירה והמעבר ההדרגתי למודלים של החזקה והשכרה יחייבו את כלל המערכת הפיננסית, בין אם זה בנקים, מוסדיים וגופי אשראי חוץ בנקאיים, להגדיר מחדש את מבנה המימון של הענף".
פז מוסיף כי "הבנו שהפרויקטים לשכירות ארוכת טווח תקועים בגלל חסם שנובע מהגדרות רגולטוריות של הבנקים, ולכן הקמנו קרן אשראי חוץ בנקאי ייעודית למימון יזמים שמחזיקים קרקעות לשכירות ארוכת טווח. בקרן שהקמנו, מכלול ושלושת השותפים שינהלו אותה, השקיעה גם חברת כלל ביטוח ופיננסים, אחד הגופים המוסדיים המשמעותיים בישראל. בשלב הראשון הקרן תעמיד מימון בהיקף של 400 מיליון שקל. הקרן משמשת כחולצת הבקבוקים של השוק".
איילת רוסקצילום: יח"צאיילת רוסק, שותפה מייסדת ומנכ"לית מכלול מימון נדל"ן, מוסיפה כי "ההצעה לשלב את השמאי הממשלתי בשלב מוקדם לבדיקת הישימות הכלכלית של פרויקטים לפני הכרזה עליהם כמתחמי דיור מועדפים היא צעד מתבקש, משום שבלי היתכנות כלכלית אמיתית, גם התכנון המתקדם ביותר לא יגיע לביצוע. יזמים רבים מחזיקים היום בתוכניות מאושרות ובקרקעות מוכנות, אך מתקשים לקדם את הבנייה עקב סביבת ריבית גבוהה, עלויות בנייה גבוהות ומגבלות אשראי במערכת הבנקאית".
צפיפות בנייה סביב המטרו
עוד מציע האוצר לצופף את הבנייה סביב תחנות המטרו והרכבת הקלה. על פי האוצר, המדינה משקיעה עשרות מיליארדי שקלים בהקמת קווי מטרו ורכבת קלה, אך התכנון במרחבים הסובבים את התחנות נותר לעיתים דל או לא מסונכרן.
טיוטת חוק ההסדרים מטילה על מינהל התכנון להכין תוכנית מדיניות חדשה שתגדיר כללים אחידים לתכנון סביב מערכות תחבורה עתירות נוסעים (מתע"ן), בדגש על הגדלת זכויות בנייה, עידוד תמהיל שימושים מגוון וקביעת צפיפות בנייה מינימלית. לאחר אישור התוכנית, מינהל התכנון יקדם תכנית מתאר ארצית שתסדיר את גבולות מרחבי ההשפעה של התחנות ואת הוראות הבנייה המותרות בהם.
בנוסף, מוצע שמשרד האוצר ומשרד התחבורה לא יקדמו תכנון ותקצוב של מערכות מתע"ן ללא עמידה בסף ציפוף שיוגדרו על ידי מינהל התכנון. קביעה זו נועדה למנוע קידום קווי תחבורה באזורים שבהם אין ריבוי אוכלוסייה, ולהבטיח שההשקעות הציבוריות יופנו לאזורים בהם מתקיימת צפיפות מספקת.
אורנה אנג'ל, יו"ר התאחדות האדריכלים, מתייחסת לסוגיית המטרו בחוק ההסדרים ומציינת כי "תחזיות הגידול באוכלוסייה מחייבות ציפוף משמעותי של הבנייה בישראל, ובראייה ארוכת טווח, הציפוף ליד מערכות התחבורה עתירות הנוסעים הוא הפתרון התכנוני הנכון. הוא יאפשר שימוש נוח בתחבורה ציבורית, יפחית את השימוש ברכבים פרטיים, והתוכניות המעורבות שימושים יעודדו הליכתיות ויאפשרו לתושבים לקבל את כל השירותים שהם זקוקים להם בקרבת הבית".
אורנה אנג'לצילום: ורדה ליבמןעם זאת, היא מדגישה כי "הביורוקרטיה העכשווית מתקשה לייצר ערים ושכונות איכותיות בהיקפים הנדרשים. תור הזהב של העירוניות היה בין אמצע המאה ה-19 ועד מלחמת העולם השנייה , אז נבנו ערים כמו ברצלונה, פריז, תל אביב וניו יורק, שהיום נחשבות למוקדי חיים עירוניים איכותיים ויקרים. הערים הללו מוצלחות לדורות משום שהבסיס שלהן הוא תכנון נכון של אדריכלים ומתכנני ערים. אני מקווה שמינהל התכנון יערב בתכנון את המגזר הפרטי עם מתן דגש על תכנון איכותי ויעיל. אם המינהל לא יעמוד במשימה, קווי התחבורה לא יתוקצבו ויגרמו לפרויקט המטרו להיגרר שנים".
בתחום התכנון, מוצע להרחיב את הסמכות של ועדת המשנה לעניין תוכניות מפורטות שעיקרן שינוי ייעוד מתעסוקה למגורים, כך שתכלול גם תוכניות שעיקרן שינוי ייעוד ממסחר למגורים ותוכניות שעיקרן שינוי ייעוד מתעסוקה ומסחר למגורים. הרחבה זו נועדה לאפשר את המשך מימוש המדיניות הממשלתית להגדלת היצע הדיור באמצעות הסבת קרקעות המיועדות לתעסוקה ומסחר שאינן ממומשות.
השינוי המרכזי בתחום הרישוי שמציע האוצר הוא הרחבה משמעותית של סמכויות מורשה להיתר - אדריכלים מוסמכים שמנפיקים היתרי בנייה בעצמם במקום לחכות לאישור הוועדה המקומית. כיום, מורשה להיתר רשאי להעניק היתרים רק במקרים מצומצמים. ההרחבה החדשה תאפשר לו לתת היתרים לכלל הבניינים הנדרשים לבדיקה על ידי מכון בקרה, וכן לבניינים שהמורכבות שלהם נמוכה ואינם דורשים אישור מכון בקרה.
צפו באולפן ynet: הורדת הריבית והשפעתה על הנדל"ן
(מיקי שמידט)
החידוש המשמעותי ביותר: מורשה להיתר יוכל להתחיל בטיפול בבקשה גם אם טרם התקבלה הסכמה מלאה מכל בעלי הזכויות במקרקעין - די ב-60% הסכמה בתחילת ההליך, ורק לקראת מתן ההיתר בפועל תידרש הסכמה מלאה של 100%. שינוי זה, אומרים באוצר, יאפשר לקדם פרויקטים באופן יעיל הרבה יותר, מבלי שבעל זכויות אחד יכול לעכב את כל התהליך. בנוסף, מורשה להיתר יוכל לתת היתר גם במקרים של סטייה מתוכנית - כל עוד מדובר בעניינים שניתן לאשרם ללא הליך הקלה, ובתנאי שמבקש הבקשה פנה לרשות הרישוי המקומית ולא קיבל מענה בפרק הזמן הקבוע.
לדברי השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "הצעת החוק מציעה להרחיב את סמכויות מורשה הרישוי וזה דבר מבורך. באופן עקרוני, כל התרת רגולציה וצמצום הליכי בירוקרטיה, או יותר נכון זיקוק שלהם וקיצור זמנים תוך פעולות שיכולות להתרחש במקביל - זה דבר מבורך, ובפרט שאין עלות תקציבית. חשוב להבין כי צמצום זמנים מהווה הוזלה בפועל של עלויות הבנייה (מימון וכדומה), כשהתקווה היא שההוזלה הזו תגיע בסופו של דבר אל רוכשי הדירות".
