הכרעה חשובה לבעלי הקרקעות הפרטיות במתחם הדיפו של המטרו בדרום ראשון לציון: הוועדה לפיצויים של מיזם המטרו, פרויקט התחבורה הגדול ביותר בישראל, דחתה את עמדת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון ואת עמדת נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים), המקימה את פרויקט התשתית, שלפיה לצורך חישוב הפיצויים לבעלי הקרקעות במתחם יש להתייחס לשווי הקרקע במצב הקודם כאל שווי חקלאי בלבד, ללא פוטנציאל תכנוני.
הוועדה קבעה כי יש להביא בחשבון את השפעתה של תוכנית המתאר המחוזית תמ"מ 21/3, שייעדה את הקרקע לאזור נופש מטרופוליני (אנ"מ) - כלומר שטח פתוח בעל חשיבות אזורית, המיועד בעיקר לנופש, פנאי, ספורט וחקלאות עבור תושבי המטרופולין. עם זאת, עדיין לא נקבע כי בעלי הקרקעות זכאים לפיצויים, וגם לא נקבע גובהם. הוועדה מינתה שמאי מייעץ, שיקבע את שווי הקרקע לפני אישור תוכנית המטרו ואת שוויה לאחריו, ובהתאם לכך יבחן אם נגרמה ירידת ערך ובאיזה שיעור.
הדמיה של פרויקט המטרו בראשון לציון
(צילום: אדר׳ טל אייל ושרון שפירא עריכה גרפית: שירה שטינברג)
ההחלטה, שניתנה בראשות עו"ד עמית אופק, עוסקת ב-31 תביעות לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. התביעות הוגשו בעקבות אישורה ביוני 2022 של תת"ל 101/א, חלק מתוכנית קו המטרו M1, ששינתה את ייעוד הקרקעות ל"שטח לתפעול מסילה" המיועד להפקעה.
מתחם הדיפו משתרע על כ-299 דונם, ממערב לקניון ראשונים בראשון לציון ומצפון לכביש 431. הוא נועד לשמש מרכז לתחזוקה, לתפעול ולשימושים נוספים הדרושים למטרו. התביעות שנדונו מתייחסות לכ-186 דונם, שהם כ-62% משטח המתחם, וסכומן הכולל עומד על כ-358.5 מיליון שקל.
קו M1 הוא הקו המרכזי מצפון לדרום ברשת המטרו של גוש דן. הוא אמור לחבר את כפר סבא ורעננה בצפון, דרך תל אביב, חולון וראשון לציון, עם רחובות, באר יעקב, רמלה ולוד בדרום. התוכנית כוללת מנהרות ומסילות תת־קרקעיות, תחנות נוסעים, מתקנים הנדסיים ומתחמי תחזוקה ותפעול (דיפו).
המחלוקת: קרקע חקלאית או קרקע עם אפשרויות שימוש נוספות?
במרכז המחלוקת עמדה השאלה מה היה שווי הקרקעות ערב אישור תוכנית המטרו. לפי תוכנית מקומית משנת 1970, הקרקעות יועדו לחקלאות. ואולם, ב-2003 אושרה תמ"מ 21/3, שכללה אותן בתחום אזור נופש מטרופוליני. ייעוד זה מאפשר שימושים כגון חקלאות, מתקני ספורט, אירוח והסעדה, פנאי, סדנאות, ירידי אמנות, שטחים פתוחים, מתקני תשתית, דרכים וחניות.
התוכנית גם מאפשרת לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה לייעד במסגרת תוכניות נוספות עד 15% משטח האנ"מ למטרות המשלימות את הפיתוח העירוני הסמוך. האפשרות אינה מקנה לכל בעל קרקע זכות אוטומטית לבנייה, ומימושה תלוי באישור תוכניות נוספות.
הוועדה המקומית ונת"ע טענו כי תמ"מ 21/3 לא העניקה לבעלי הקרקעות זכויות פיתוח ממשיות, וכי השימוש שהיה מותר בקרקע נותר חקלאי. לפי עמדתן, שווי הקרקע במצב הקודם עמד על 80 שקל למ"ר בלבד - כ-80 אלף שקל לדונם. בסך הכול העריכו המשיבות את הקרקעות שבגינן הוגשו התביעות בכ-14.9 מיליון שקל, כ-4% בלבד מסכום התביעות.
עוד טענו המשיבות כי ייעוד הקרקע למתקני המטרו דווקא העלה את שוויה ל-2,200 שקל למ"ר. לפי טענה זו לא נגרמה לבעלים ירידת ערך המזכה בפיצוי לפי סעיף 197, והם יהיו זכאים רק לפיצויי הפקעה בשלב שבו הקרקע תילקח מהם.
הוועדה לא קיבלה את העמדה שלפיה יש להתייחס לקרקעות כאילו נותרו בייעוד חקלאי בלבד. בהחלטה נקבע כי אף שאין ודאות אם יאושר בעתיד פיתוח, היכן יאושר ומה יהיה היקפו, תמ"מ 21/3 שינתה את תכונות המקרקעין ואת ייעודם מחקלאות לאזור נופש מטרופוליני. "מדובר בשני ייעודי קרקע שונים שהשימושים המותרים בהם שונים", קבעה הוועדה. לדבריה, תמ"מ 21/3 היא תוכנית מאושרת, ולכן יש להביא בחשבון את השפעתה על שווי הקרקע לצורך בחינת הפיצוי בגין ירידת הערך.
לא כל טענות בעלי הקרקע התקבלו
לצד ההכרעה העקרונית לטובת הבעלים, הוועדה דחתה טענה אחרת שלהם, שלפיה יש להביא בחשבון גם את הפוטנציאל שנבע מתוכנית "אנ"מ האירוס". בגרסה מוקדמת של תוכנית זו סומן כל שטח הדיפו לפיתוח עירוני, אך בהמשך צומצם השטח לפיתוח, לאחר שהתברר שלא ניתן יהיה לבנות מעל כל מתחם הדיפו.
אנ"מ האירוס היא תוכנית שנועדה להסדיר את הפיתוח והשטחים הפתוחים באזור הנופש המטרופוליני בדרום ראשון לציון. בגרסה מוקדמת שלה סומן מתחם הדיפו לפיתוח עירוני, אולם הסימון שונה עוד לפני הפקדת התוכנית. הוועדה קבעה כי מאחר שהתוכנית טרם הופקדה במועד אישור תוכנית המטרו, אין להתחשב בפוטנציאל הפיתוח שנבע ממנה בחישוב הפיצויים.
השמאי יבחן אם עסקאות ההשוואה שהציגו הצדדים משקפות את שווי השוק האמיתי, או כוללות ציפיות תכנוניות שאין להביאן בחשבון. הוא יבדוק גם אם קיים הבדל בשווי הקרקעות לפי מיקומן ביחס לשטח העירוני המפותח, לכביש 431 ולמגבלות הבנייה הנובעות ממנו.
בנוסף, השמאי יצטרך להכריע מהו שווי הקרקע לאחר שינוי הייעוד למתחם תפעול המטרו. הוועדה לא קיבלה בשלב זה את הטענה כי שווי הקרקע במצב החדש הוא בהכרח אפס, אך גם לא אימצה את הערכת המשיבות שלפיה הוא עומד על 2,200 שקל למ"ר. היא הותירה את הסוגיה לשיקול דעתו המקצועי של השמאי. לאחר הגשת השומה המייעצת יוכלו הצדדים להגיש השגות בתוך 45 יום, ורק בהמשך תינתן החלטה סופית בתביעות.
"נקודת אור קריטית"
עו"ד צבי שוב, המייצג בעלי קרקעות פרטיים במתחם, מסר כי "ההחלטה שניתנה בוועדת הערר לגבי מתחם הדיפו של המטרו בראשון לציון היא נקודת אור קריטית לבעלי הקרקעות הפרטיים. שנים ארוכות שבעלי קרקעות מוצאים את עצמם נדחקים לפינה על ידי מנגנוני הפקעה דורסניים, שבהם המדינה ונת"ע מנסות פעם אחר פעם לבטל את הפוטנציאל התכנוני של הקרקע, להתעלם מייעודים קודמים כמו אנ"מ, ולשלם פיצויים מגוחכים של עשיריות אחוז מערך השוק האמיתי – סכומים סמליים של כ-80 אלף שקל לדונם בזמן שקרקעות נסחרות באזור ב-2-3 מיליון שקל ואף יותר".
עו"ד צבי שובצילום: ליאת מנדללדבריו, "אי אפשר מצד אחד להפקיע קרקע בטענה שהיא חלק מתוכנית ענק מרכזית, ומצד שני להתייחס אליה בפיצויים כאילו היא אדמה חקלאית נטולת זכויות. ההכרה בכך שתוכניות קודמות מעניקות זכויות ושווי שאי אפשר להתעלם מהם היא אמירה תקדימית וחשובה מאין כמותה. התיק עובר למינוי שמאי מייעץ. אנו מקווים וצופים כי השמאי יישם ויאמץ את העקרונות הראויים והחשובים שקבע יו"ר הוועדה, עו"ד עמית אופק".
עו"ד שוב ציין כי "המסר לכלל המערכת ברור לחלוטין: אי אפשר להמשיך להשתמש באצטלה משפטית כדי לנשל בעלי קרקעות מנכסיהם בתמורה חסרת כל היגיון כלכלי. ההחלטה הזו אינה נוגעת רק לראשון לציון ולמתחם הדיפו הספציפי הזה, אלא מהווה תקדים רוחב דרמטי שישפיע על פרויקטי ענק נוספים על הפרק, דוגמת דיפו סגולה ואחרים, ומחזירה חמצן וצדק לבעלי הקרקעות בישראל".
