רגע לפני שמס הרכוש חוזר לתמונה (אם המהלך אכן יאושר), יותר ויותר בעלי קרקע מתחילים לבדוק את מסלול מימוש הקרקע. בכל הנוגע לקרקע פרטית לבנייה, בעלי קרקע מבינים שהדרך למימוש אמיתי של הפוטנציאל הכלכלי עוברת דרך יזם. אבל ברגע שמגיעים לשלב המעשי, רבים מתקשים לענות על שאלות בסיסיות, כמו איך בכלל מתחילים ועל מה יש להקפיד? עו"ד גלית רוזובסקי, בעלת ניסיון עשיר בתחום המקרקעין, בין היתר כמנהלת ומזכירת המנהלים בפרויקט "הגוש הגדול" בתל אביב, סייעה לנו עם כמה עצות.
מתחילים בבדיקה - לפני שמכניסים יזם למשא ומתן, חשוב להבין מיהם השחקנים הפעילים באזור. עו"ד רוזובסקי מסבירה: "מומלץ לבדוק מי כבר עובד מול העירייה ויודע להתנהל מולה, ללכת לבחון פרויקטים שביצעו, להתרשם מהאיכות, ולדבר עם רוכשי דירות שכבר צלחו את התהליך". לדברי עו"ד רוזובסקי, המידע הזה שווה כסף. חשוב שהיזם כבר יהיה מנוסה מול העירייה, כי כל עיר קובעת ועובדת לפי הכללים של עצמה וגם המידע הזה נותן אינדיקציה ברורה לרמת המקצועיות, האמינות והיכולת של היזם לעמוד בהתחייבויותיו כלפיכם ובכלל זה לוחות הזמנים, שהם תמיד בעיה בפרויקטים מסוג זה.
להביט על בעל הקרקע כשותף – לא כבעיה - יזמים מחפשים פרויקט שהם יכולים לקדם בלי "כאב ראש" מיותר, ולכן כדאי ונכון לבעלי הקרקע להתאגד יחד ולדבר בקול אחד. כאשר היזם רואה קבוצה של בעלי קרקע, שכל אחד אומר משהו אחר, או שותפים שרבים ביניהם – הוא מבין שמחכה לו ניהול סכסוכים במקום ניהול פרויקט. עו"ד רוזובסקי מדגישה, "את הבלגן הזה הוא יתמחר במחיר העסקה וגם יחשוב פעמיים לפני שבכלל ייכנס אליה".
לא להתאהב בקרקע – הטעות הרגשית הגדולה ביותר של בעלי הקרקע היא שהם כבר מדמיינים את עצמם בדירת הגן או הפנטהאוז. אלא שברגע שבעלי הקרקע מסמנים מראש את הדירות שהם רוצים, היזם חייב לתמחר את הדירות האלה עם מכפילי הגנה, ולכן הוא מוריד בתמורות לבעלי הקרקע. "לכן אסור 'להתאהב' בקרקע", מדגישה עו"ד רוזובסקי, "במקום להתעקש על חלומות, חשוב להסתכל על הנתונים היבשים. צריך לבצע שמאות מקצועית לכל הנכס, לקבוע שווי ברור לכל יחידה ויחידה ולקבוע מנגנון של בחירת הדירות".
אין עסקה בלי בטוחות וליווי מקצועי - אסור לוותר על אנשי מקצוע מלווים: עורך דין המתמחה במקרקעין ויזמות, שמאי מקרקעין, מפקח. במקביל יש להתעקש על קבלת בטוחות מתאימות מהיזם, לקבוע מנגנוני יציאה ולו"ז להתקדמות העסקה. "בעולם שבו פרויקטי נדל"ן נעשים מורכבים יותר", מסכמת עו"ד רוזובסקי, "בעלי קרקע לא יכולים להרשות לעצמם לעשות טעויות. בהתנהלות מחושבת ואסטרטגיה ברורה מול היזם אפשר להשביח את הקרקע ולהרוויח".
טור זה פורסם ביום שישי בלוח ידיעות אחרונות, במדור "נדל"ן ביו השורות". לחצו כאן לקריאת טורים נוספים >>
