מלחמה ארוכה, מאות טילים מאיראן ונזק משמעותי ברכוש וגם בנפש הובילה להבנה חד־משמעית שההתחדשות העירונית היא כלי משמעותי, שיש לעשות בו שימוש למיגון וגם לחיזוק מבנים. יש מי שגם מזכיר היום את האזהרות שנשמעו תקופה ארוכה ואת הסכנה שטרם חלפה לרעידת אדמה משמעותית. כל זה מדגיש בפעם המי יודע כמה, שיש ליצור ארגז כלים חדש ומהיר יותר להתחדשות עירונית בישראל.
"המלחמה מול איראן חשפה את הפער הטרגי בין הצורך הקיומי להתחדשות עירונית ובין המציאות הבירוקרטית שמעכבת כל פרויקט בשנים", מסביר איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען. הנדלר מזכיר שהקשיים היו כאן עוד לפני המלחמה ודבר לא נעשה: "אנחנו מדברים על קיצור הליכים כבר יותר מעשור, אבל במציאות תהליך פינוי־בינוי עדיין לוקח שבע-עשר שנים. זה בלתי נסבל כשמדברים על מיגון וחוסן לאומי. המתחמים שנפגעו כעת, מציגים הזדמנות היסטורית לשינוי כללי המשחק - בתנאי שנדע לנצל אותה נכון. הפתרון מחייב מהפכה רגולטורית: הקמת מסלולי אישור מואצים למתחמים בסיכון גבוה, העברת סמכויות אישור לרשויות המקומיות במקרים מוגדרים ויצירה של תמריצי מס משמעותיים ליזמים שמתחייבים ללוחות זמנים קצרים. בנוסף הדיירים צריכים להבין שהסטטוס קוו מסוכן, ולתמוך בתהליכים מהירים. הרשויות המקומיות חייבות לקבל כלים וסמכויות אמיתיות להאצה. והמדינה? חייבת להכריז על התחדשות עירונית כפרויקט לאומי חיוני ולהקים רשות ייעודית עם סמכויות חריגות. אם נצליח לקצר תהליכים משבע שנים לשלוש שנים, נוכל לשנות את פני המדינה ולהציל חיים. זה לא עוד פרויקט נדל"ן - זה ממש חוסן לאומי."
יוסי פרשקובסקי, יו"ר דירקטוריון פרשקובסקי השקעות ובנין, סבור שהעיריות צריכות להיות פעילות יותר בסוגיה: "העיריות צריכות להיות יותר פתוחות לדרישות של היזמים ולכדאיות הכלכלית שלהם בפרויקטים של התחדשות עירונית, ולאפשר מכפילים יותר גבוהים, כדי שהפרויקטים יהיו כלכליים, שכן עלויות הבנייה עלו מאוד. לדעתי, תפקידן של העיריות הוא לפשט את הרגולציה על מנת שיהיה אפשר להוציא היתרים באופן מהיר יותר, ולא לסבך ולהערים יותר קשיים על היזמים".
סמי מצלאוי, יו"ר ובעלים מצלאוי חברה לבניין, מסכים שהמפתח נמצא בידי הרשויות המקומיות: "זה הרגע שבו הרשויות חייבות להתעורר וליטול הובלה אמיתית בזירת ההתחדשות העירונית. לצערנו, התחום עדיין סובל מבירוקרטיה מכבידה, גרירת רגליים וחשש מקבלת החלטות, בזמן שהשעון ממשיך לתקתק. זה חייב להשתנות ומהר.
סמי מצלאוויצילום: מגדלור מדיהמעבר להיבט הביטחוני והתשתיתי, יש כאן גם השלכה חברתית עמוקה: ילדים רבים בישראל גדלים בדירות קטנות וצפופות, לעיתים שניים-שלושה בחדר אחד, ללא פרטיות או תנאים בסיסיים להתפתחות תקינה. הם מתקשים להזמין חברים, ללמוד בסביבה שקטה או ליהנות ממרחב אישי. זהו פער שמעמיק את אי־השוויון בינם ובין ילדים שגדלים בתנאים מרווחים יותר. הרשויות המקומיות צריכות להפסיק לשמש כשומרות סף ולהתחיל להוביל. עליהן לקבוע מדיניות ברורה לעידוד התחדשות במתחמים הוותיקים, להקים מנגנונים ומשאבים ייעודיים לתכנון מואץ, לעמוד בלוחות זמנים מחייבים, ולעבוד בשיתוף פעולה עם יזמים, דיירים ומשרדי הממשלה".
איתמר פיטל, מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית, מזכיר את המספרים היבשים: "נכון לסוף 2024 מעל ל־1.5 מיליון דירות בישראל אינן ממוגנות. בנוסף קיימים כ־5,000 מבני מגורים שעליהם הוצא צו מבנה מסוכן. עוד לפני המלחמה המצב לא היה מזהיר, ובפועל קיימים אלפי מבנים שנבנו לפני 1992 - השנה שבה נכנס לתוקף תקן הממ"דים, ושהעמידה שלהם בתקנים לרעידות אדמה מוטלת בספק.
איתמר פיטלצילום: אילן בשורהמספרים הקשים מספרים סיפור ברור, אבל יש גם פן אנושי: המלחמה המחישה עד כמה אוכלוסיות מוחלשות חיות בסכנת חיים יומיומית - קשישים, נכים ואנשים עם מוגבלויות, שלכאורה, יש להם מקלט, אך בפועל אין להם אפשרות פיזית להגיע אליו במצב חירום. הם חיים בפחד מתמיד ובחוסר אונים מוחלט. אלה האנשים שצריכים להיות במרכז מערך קבלת ההחלטות שלנו, ויפה שעה אחת קודם".
לדברי אבי רוזן , מנכ"ל יוסי אברהמי: "זהו אינטרס לאומי לקדם במהירות הקמת מבנים עמידים ובסטנדרטים מודרניים, הכוללים גם אמצעי מיגון מתקדמים. המדינה נדרשת לנצל את המומנטום שנוצר כדי לקצר תהליכים ולפעול בנחישות להסרת חסמים בירוקרטיים, בדיוק כפי שהוכח בעבר, כי ניתן לזרז הליכי תכנון ואישור בעת חירום.
אבי רוזןצילום: יח"צזוהי הזדמנות גם לבעלי הדירות שעדיין מתמהמהים, לקדם מיזמי התחדשות עירונית. בנוסף יש לתת מענה לשלב הביצוע עצמו. ענף הבנייה סובל ממחסור בעובדים עד כדי האטת קצב הבנייה. יש צורך להגדיל ייבוא של כוח עבודה מקצועי מחו״ל, לצד השקעה בהכשרת עובדים מקומיים, שיאפשרו בנייה מהירה, איכותית ובעלות נמוכה יותר".
עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית באשטרום מגורים, הוסיף: "המלחמה האחרונה חשפה פערי מיגון קשים, אבל כדי להאיץ את התהליכים נדרש שינוי מתוכנן ועמוק ולא קיצור דרך. חקיקה מקלה מדי עלולה להיתפס כדורסנית, מנגד חוסר פעולה או שינוי בקצב קידום הפרויקטים עלולים להוביל לסיכון חיי התושבים.
עומר גוגנהייםצילום: יח"צהדיירים צריכים להציב את המיגון בראש סדר העדיפויות, לפני תועלות כלכליות. ככל שדרישות הדיירים יצטמצמו, כך הסיכוי לקידום מהיר ומימוש הפרויקטים עולה. זה לא מושלם, אבל זה אפשרי בתנאי שכולם מתגייסים למען מטרה אחת: לייצר סביבה בטוחה, מתקדמת ומוכנה לאיומי העתיד".
אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז, מתאר את חומרת המצב: "כיום יש סחבת בלתי נגמרת של ועדות התכנון והרשויות בהוצאת הפרויקטים לפועל. במצב שאנו נמצאים בו, חובה להוביל למהלך שיבטל את כל הבירוקרטיה המסורבלת והמעכבת סביב הליכי ההתחדשות. קצב קידום התוכניות צריך להיות מהיר פי חמישה מהקצב הקיים. המטרה שייצאו לביצוע כמה שיותר פרויקטים, כי אין לדעת מתי יגיע הסבב הבא. אסור לשכוח שאנחנו נמצאים על אזור השבר הסורי-אפריקאי, יש חשש תמידי לרעידת אדמה בישראל, אין לנו זמן לבזבז. הפחתת הרוב הדרוש ל־51% צריכה להיות לא רק במתחמים שנפגעו, אלא בכל מתחם שרוצים לקדם בו התחדשות עירונית. מלבד זאת ועדות התכנון המקומיות והמחוזיות צריכות לעמוד בלוח זמנים ברור לאישורי תוכניות התחדשות עירונית, ותוכנית שתחרוג מהזמן, תאושר באופן אוטומטי ותעבור לשלב הבא".
איתי סמדר, מנכ"ל רוטשטיין התחדשות עירונית, מדבר על הצורך בשינוי תפיסתי נרחב: "המלחמה האחרונה הוכיחה עד כמה פערי המיגון משמעותיים, ועד כמה נחוץ שנייצר שכונות מודרניות, עמידות ובטוחות עם מרחבים מוגנים, תשתיות חדשות וקהילות חזקות לא בעוד עשור, אלא עכשיו. כבר שנים מדברים על קיצור הליכים, אבל בפועל זה לא קורה.
איתי סמדרצילום: רותם שביטדווקא עכשיו, כשעומדים לקום מתחמי הריסה חדשים בהיקפים נרחבים, יש הזדמנות לשנות את כללי המשחק ולעבור להתנהלות מהירה ויעילה יותר. המדינה, הרשויות המקומיות, היזמים וגם הדיירים - כולם צריכים להיות שותפים לתהליך מואץ, שייתן מענה אמיתי למציאות הביטחונית והחברתית שנוצרה. אנחנו כחברה יודעים לקדם פרויקטים בהיקפים גדולים, עם אלפי יחידות שכבר קיבלו היתרי בנייה, אבל אם רוצים לראות עשרות אלפי דירות מתחדשות בתוך שנים ספורות, חייבים שינוי תפיסתי ורגולטורי, שיאפשר להסיר חסמים ולצאת לדרך חדשה".
"צומת דרכים קריטי"
אלי גבאי, מבעלי קבוצת גבאי: "אנחנו נמצאים בצומת דרכים קריטי בכל הקשור להתחדשות העירונית. אם המדינה באמת שואפת לראות עשרות אלפי יחידות דיור חדשות במסגרת זו בתוך שנים ספורות, היא חייבת להנהיג שינוי עומק. זה אומר מסלולי רישוי מקוצרים, הקצאת כוח אדם ייעודי במוסדות התכנון, ומדיניות שמבינה שהשקעה בהתחדשות עירונית היא השקעה ישירה בחוסן הלאומי והחברתי.
אלי גבאיצילום: יח"צהציבור מצפה לשינוי, החברות ערוכות ומוכנות להוציא לפועל פרויקטים בקנה מידה גדול, והתוכניות כבר קיימות. כעת נדרשת המדינה לעבור להילוך גבוה ולספק את התשתית הרגולטורית שתאפשר לכל הגורמים לפעול יחד".
עמית הולצברג, סמנכ"ל התחדשות עירונית צרפתי צבי ובניו, מציין שכבר שנים התחום סובל מסחבת: "במשך שנים רבות אנו עדים להבטחות חוזרות ונשנות בדבר ייעול והתייעלות הליכי ההתחדשות העירונית, אך המציאות מוכיחה שהבטחות לחוד ומעשים לחוד. התהליכים הבירוקרטיים הממושכים, הנמשכים כבר למעלה מעשור, הפכו את המטרה המקורית לחסרת משמעות. אנו עומדים כעת בפני הזדמנות לביצוע מהפך מהותי בתחום. במקום להמשיך ולהסתמך על מתודולוגיות שלא הוכיחו את עצמן, פיתוח של בירוקרטיות נוספות וחוסר תיאום בין משרדי הממשלה, עלינו לנצל את הקונטקסט הביטחוני הנוכחי כזרז לחידוש יסודי ויעיל של כל המערכת. מתחמי השיקום החדשים מחייבים גישה פרודוקטיבית וחדשנית, המבוססת על זמני תגובה קצרים ויעילות תפעולית מקסימלית".
אוראל בן אור, מנכ"ל חברת ביתא, מתייחס לזמן הארוך להוצאת היתר בנייה: "ישראל מפגרת משמעותית מאחורי מדינות אירופה בכל הנוגע לזמני הקבלה של היתרי בנייה. בעוד באירופה מדובר בתהליך של חודשים ספורים ועד שנה לכל היותר – בישראל הוא עלול להימשך שנים. התוצאה הישירה היא בלימת ההתחדשות העירונית, אך מעבר לכך – מדובר בפגיעה ממשית ביכולת להבטיח לתושבים מיגון ראוי בזמן אמת. כיום עשרות אלפי יחידות דיור תקועות בשל הליכי רישוי מסורבלים ובלתי יעילים. כפי שהמדינה הצליחה לקדם את רפורמת 'מה שטוב לאירופה' בתחום הייבוא – כך עליה לאמץ גם את הגישה האירופית בתחום התכנון והבנייה. הגיע הזמן למתווה חדש, יעיל ומהיר – שמאפשר להוציא פרויקטים אל הפועל במסגרת זמן סבירה".
קובי אופק, יו"ר ובעלי חברת אופק החזקות התחדשות עירונית, דוחק ברשויות לשנות גישה: "כבר שנים מדברים על הצורך לקצר תהליכים בהתחדשות עירונית – אבל בפועל כמעט דבר לא השתנה. כיום לוקח בממוצע חמש-שש שנים לקבל היתר בפרויקטים של פינוי־בינוי וכמעט עשור עד למסירת דירות חדשות - זה קצב שלא עומד בשום מבחן ביטחוני או כלכלי.
קובי אופקצילום: איתמר סיידאהרשויות המקומיות אינן מצליחות להדביק את קצב הצורך – כוח האדם לא מתווסף, הבירוקרטיה מתמשכת, הדרישות משתנות מעיר לעיר, והיזמים נאלצים להתמודד במקביל עם מחסור חמור בעובדי בנייה, זמני שינוע סחורות מתארכים ועלויות בנייה שממשיכות לעלות. כדי לשנות מציאות, חייבים מהפכה. סטנדרטים אחידים בכל הרשויות, קיצור הליכי רישוי לחודשים ולא שנים ותמריצים ממשלתיים".
יוסי חסון, מנכ"ל ובעלים בקבוצת Mytown מציין: "המציאות הביטחונית מחייבת אותנו לפעול אחרת. כיום תהליך קידום ואישור התב"ע והוצאת ההיתר נמשך בממוצע לפחות כחמש-שבע שנים. זה פרק זמן ארוך מאוד שמוביל לחוסר ודאות ולשינויים מדיניים מתמידים. המדינה חייבת להגדיר התחדשות עירונית כעדיפות לאומית ולפעול בהתאם. אין שום סיבה שהליכי התכנון (תב"ע + היתר) יימשכו יותר משנתיים. צריך הוראות שעה שיחתכו את הבירוקרטיה, הגדלה משמעותית של כוח האדם ברשויות התכנון ותקצוב מותנה לעיריות, על־פי הצלחתן לקדם פרויקטים. במצב כזה נראה איך יוצאים אלפי פרויקטים חדשים לפועל מדי שנה, מצמצמים לחלוטין את הפערים בין ההיצע לביקוש ומובילים ליציבות במחירי הדירות".
"אם רוצים לקדם מהר - אפשר"
לצד ההמלצות לפתרונות, יש המספרים שרשויות אשר רצו לקדם מיזמים והבינו את החשיבות, עשו זאת ללא רפורמה מקיפה בתחום או שמיניות באוויר. רועי וינברגר, סמנכ"ל פיתוח עסקי בקבוצת אבני דרך, מספר על מקרה כזה: "המלחמה האחרונה חשפה שוב את מצב המיגון הבעייתי ברבים מהבניינים הישנים, במיוחד במרכזי הערים. אם המדינה באמת רואה בהתחדשות פתרון תשתיתי וביטחוני, עליה להוביל מהלך של קיצור תהליכים בפועל.
רועי וינברגרצילום: רמי זרנגראבל יש דוגמאות חיוביות גם היום. ברמלה, למשל, אנחנו מקדמים פרויקט שבו שיתוף הפעולה עם העירייה ותיאום מוקדם עם גורמי התכנון אפשרו לנו להתקדם בתוך לוחות זמנים סבירים.
זה מוכיח שכאשר כל הגורמים מחויבים – אפשר לזוז מהר יותר. בשכונת קריית יובל יש לנו תוכנית לפינוי־בינוי שמחליפה 153 יח"ד ישנות בארבעה מגדלים בני 21 קומות, עם כ־600 דירות חדשות, לצד תשתיות קהילתיות כמו גני ילדים, מעון יום ובית כנסת. התוכנית קיבלה תוקף סופי יחסית מהר, בתוך כשנתיים בלבד לאחר הפקדתה, מה שממחיש את הפוטנציאל למהירות ביצוע, כאשר יש תיאום בין המדינה, ועד הדיירים והיזמים".
גם באור יהודה מבינים את החשיבות. ראש העירייה ליאת שוחט מספרת, כי היא מקדמת כ־20 תוכניות להתחדשות עירונית, אבל המדינה חייבת לסייע. "המדינה חייבת לפתור את סבכי הבירוקרטיה שיאפשרו קידום מהיר יותר של הפרויקטים. התושבים שלנו ראו את התמונות הקשות מזירות ההרס, ונחרדו מהאפשרות שטיל כזה עלול לנחות אצלנו.
ליאת שוחטצילום: יח"ציש לנו מבנים שנבנו בשנות ה־50 וה־60, שלא יעמדו בהרס כזה. המדינה חייבת לתת עדיפות לחידוש מבנים, אבל זה חייב לקרות בד בבד עם המענים הנדרשים של פיתוח התשתיות העירוניות, הקמת מוסדות חינוך וציבור, כבישים ותחבורה הציבורית. אם המדינה תפתור את הסבכים, אבל לא תספק את המענה הנדרש לתחבורה ולתנועה, לא עשינו כלום. זו חייבת להיות משימה לאומית".
צאלה רוזנבלום־עמור, מנכ"לית קבוצת מ.אביב, מספקת דוגמה חיובית מפעילות העירייה בירושלים בתחום: "כמודל ראוי הייתי מביאה את המהפך שעשתה במהלך השנים האחרונות עיריית ירושלים, כשקיבלה החלטה אסטרטגית לשקם ולבצע התחדשות עירונית בכל השיכונים הוותיקים שנבנו לפני מלחמת ששת הימים. כבר היום מצויים אלפי יח"ד בהליכים מתקדמים של אישורים ובנייה. ברור לי, כי אם עיריות ורשויות נוספות, קל וחומר אלה שנפגעו קשות במהלך המלחמה האחרונה, לא רק יכריזו על כך, אלא גם יתמכו בתקציבים ובקיצור הביורוקרטיה וביצירת 'מסלול ירוק' הן ליזמים והן לדיירים הוותיקים והחדשים - נוכל לראות פרי כבר בתקופה הקרובה".
עו"ד רועי גלעד דורון, משנה למנכ״ל ומנהל פעילות ההתחדשות העירונית בדן נדל"ן התחדשות עירונית מקבוצת דן, סבור שעל הרשויות לפעול במסלולים ירוקים: "כדי להאיץ את התהליך הבירוקרטי הקיים, הדורש אישורים רבים, יש להתחיל להשתמש במערכות ובפלטפורמות מתקדמות לאישורים וחתימות.
רועי גלעד דורון צילום: יח"צמבחינת הרשויות המקומיות - חובה עליהן להנהיג מדיניות מובהקת הכוללת 'מסלולים ירוקים', כלומר נתיב אישור מהיר במיוחד לפרויקטים העומדים בתנאים שנקבעו מראש. זה כולל צוותים שילוו את הפרויקטים - גם כאשר שהרשויות שותפות להם וגם כשלא, עם רפרנט קבוע לשמירה על רציפות עבודה וקיצור תהליכים באופן ברור ושקוף. בנוסף ראוי ליצור מערכת תמריצים שונים, אשר יילקחו בחשבון במסגרת תקן 21 לבעלי הדירות וליזמים, במקרה שהם פועלים לזרז את התהליך".
"להקים גוף ביצוע ייעודי"
מה אפשר אם כן לעשות כדי לקדם את התחום ולזרז יציאה לדרך של פרויקטים? לאנשי הענף הצעות לפתרון מכיוונים שונים. רון מרום סמנכ"ל התחדשות עירונית של חברת קטה גרופ מציע להקים גוף חדש: "אם לא נשנה עכשיו את הדרך שבה מתנהלת ההתחדשות העירונית – בפעם הבאה זה עלול להסתיים באסון. היום, בחלק מהרשויות כל פרויקט מתנהל כאילו הוא מקרה פרטי: אין מדיניות אחידה, אין גוף מתכלל, והתוצאה היא עיכובים וחוסר ודאות שמרתיעים יזמים.
רון מרוםצילום: נטע שנילכך מתווספת אי־ודאות כלכלית כבדה – היטלי השבחה לא צפויים, עלויות ביצוע שמזנקות, וסביבת ריבית גבוהה שמקשה את המימון. כדי לשנות כיוון, המדינה חייבת להקים גוף ביצוע ייעודי שילווה פרויקטים מורכבים, לקבוע מסלול אחיד וברור להיטלי השבחה, לייצר תמריצים כלכליים אמיתיים בפריפריה, ולהעביר סמכויות לרשויות שמוכנות לכך".
אמיר לוטן, סנמכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטין, מציע להחזיר את תמ"א 38 שבוטלה: "יש צורך לקדם התחדשות, בין שזו התחדשות מתחמית או בניינית, וצורך לזרז את תהליכי הרישוי. לשם כך חובה להחזיר את תוכנית תמ"א 38/2. צריך לעשות זאת בהליכים מקוצרים וזריזים לקבלת היתרים בתוך שלושה חודשים במקום שנתיים, כפי שלקוח היום. יש צורך בהירתמות של כלל השותפים לתהליך וביצירת מנגנון של בקשה להיתר, ושבוע לאחר מכן לכנס שולחן עגול כדי לוודא שהכול תקין, ולצאת לדרך, בדומה לרישוי עצמי".
דני מור, מנכ"ל חברת אדוארדס ישראל, כלכלן ושמאי מקרקעין, סבור שתיאום בין כלל הגופים הוא הפתרון: "נדרש שיח מקצועי הדוק עם רשויות ציבוריות שמתכללות קידום פרויקטים בפריסה ארצית. כך מקטינים את הסיכון בהגשת התנגדויות או דרישות מאוחרות.
דני מורצילום: סיון פרג'במקביל נדרש להקים ועדה להסרת חסמים, שתהיה כפופה לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ותטפל בפרויקטים תקועים. לסיכום - הגיעה העת לשקול, במקום מהלך תכנוני דו־שלבי של אישור תוכניות ולאחר מכן הליך רישוי נפרד של הוצאת היתרים, לייצר מהלך תכנוני ורישויי כמקשה אחת".
צחי סופרין, סגן יו"ר הדירקטוריון בקבוצת סופרין, סבור שהפתרון הנכון הוא תוכניות כוללניות: "יצירת תוכנית כוללנית עירונית מספקת יתרונות מהותיים על פני הסתמכות על מסמכי מדיניות שברשותן של עיריות מסוימות. בעוד מסמכי מדיניות משמשים כהנחיות גמישות, שהרשות רשאית לאמץ או להתעלם מהן בהתאם לנוחותה בתהליכי התחדשות עירונית, תוכנית כוללנית מציעה מסגרת חזקה ויציבה יותר. המעמד המשפטי של התוכנית הכוללנית כמסמך סטטוטורי מעניק לה כוח מחייב, להבדיל ממסמכי מדיניות שהם בעיקרם הצהרת כוונות. בנוסף התהליך החוקי של גיבוש התוכנית מבטיח שילוב אמיתי של הקהילה בקבלת ההחלטות, כאשר לתושבים ניתנת הזכות להשמיע את דעתם ולהגיש התנגדויות לכלל התוכנית או לחלקים ממנה".
אדריכל גיא דוננפלד, יו"ר אגוד מהנדסי ואדריכלי הערים: "ההתחדשות העירונית אינה רק עוד כלי בארגז הכלים של תכנון העיר, היא בראש ובראשונה צורך ואמצעי למענה ביטחוני־חברתי חיוני לאזרחי המדינה. האיגוד פועל יחד עם משרדי הממשלה וכלל הגורמים המעורבים כדי למצוא דרכים להאיץ ולזרז באופן דרמטי את הליכי התחום. האיגוד סבור, כי יש לקדם מהלכים לייעול התכנון והרישוי ולהעניק לרשויות המקומיות את הכלים הנדרשים, על מנת להבטיח לתושבים מגורים בטוחים, ממוגנים ומודרניים בזמן קצר בשעת אמת".
"מנגנון חדש לפעילות בתחום"
יוסי חזן, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקרדן נדל"ן, מציע מנגנון חדש שהמדינה יכולה להפעיל: "יש לי הצעה למנגנון, שלדעתי, יכול לתרום להתרת הפקק הקיים בתחום, ומסתמך על היחסים שבין הרשות המקומית ובין האינטרסים של היזמים. כשרשות מקומית תבחן תוכנית פינוי־בינוי, היא תוכל לאשר מכפיל יחידות דיור מעט גבוה מהמינימום שאליו שואפים בכל עיר. היזמים יוכלו להסתמך על ודאות כלכלית לקידום התוכנית, ויפעלו לאשר אותה ולהוציא מכוחה היתרי בנייה. ככל שיתברר בעת הוצאת היתרי הבנייה, שהפרויקט עובר אחוז רווי יזמי סביר, 'יחזיר' היזם לרשות המקומית סכום כספי עבור עודף הזכויות שהתקבל בפרויקט. למעשה – זהו מנגנון מקביל להיטל השבחה, אך כזה שלוקח גם את היטל ההשבחה בחשבון. מצד אחד הרשות המקומית תוכל להיות פחות 'מכווצת' בנוגע למכפילי יחידות הדיור ולאפשר לפרויקטים להתקדם, ומצד שני אותה רשות תקבל תמרוץ כספי בחזרה לטובת פיתוח מחלקותיה המקצועיות. היזמים גם הם ייהנו מוודאות כלכלית מינימלית בקידום התוכנית, וייתכן שנראה תוכניות מקודמות מהר יותר ובעיקר - מתממשות מהר יותר".
ישראל יעקב, שמאי מקרקעין ובעלים של משרד ישראל יעקב שמאות מקרקעין: "המדינה לא יכולה להרשות לעצמה להמשיך בקצב ההתחדשות העירונית של העשור האחרון. נדרש מבט כולל על שרשרת הניהול והביצוע של ההתחדשות מהתכנון, דרך הכדאיות הכלכלית ועד לביצוע.
ישראל יעקבצילום: ניב קנטורברמה התכנונית, יש לאמץ מדיניות של קיצור לוחות זמנים לאישור תוכניות, מתן ודאות תכנונית כבר בשלב הראשוני וביטול חסמים מיותרים שמובילים לעיכובים של שנים. יזמים, שהם המנוע הכלכלי של המהלך, זקוקים לגיבוי ממשלתי בדמות של סיוע כלכלי באזורים מחוץ לאזורי הביקוש ומסלולים מהירים לאישור תוכניות, במיוחד באזורים בסיכון ביטחוני גבוה, שלצערנו, היום אין אזור במדינה שלא עונה על ההגדרה הזו. כמי שמלווה מאות פרויקטים מטעם בעלי דירות בהתחדשות עירונית, אני רואה בשטח כיצד המלחמה וההבנה של חשיבות הפרויקט מחלחלות בקרב בעלי הדירות וגורמי המקצוע, לכן הזמן לפעול הוא עכשיו".
6 צפייה בגלריה
הריסת בניין ישן בפרויקט התחדשות עירונית של קבוצת אלמוג ברמת גן
(צילום: לביא צילומי אוויר)
נוי דותן, מנכ"לית אלמוגים התחדשות עירונית: "כשאנחנו רואים בניינים שלמים שנפגעו מפגיעות ישירות, אנחנו מבינים שהמבנים הישנים שלנו פשוט לא עונים על הסטנדרטים הדרושים למציאות החדשה. מתחמי ההרס שישוקמו עכשיו מציבים בפנינו אתגר זמן אמיתי - כיצד נעביר מאות או אלפי משפחות לדיור ממוגן וחדיש בתוך זמן קצר? ראשית יש להתמודד עם מתחמי ההרס בנפרד ובמסלול מואץ.
נוי דותןצילום: שירן כרמלשנית יש ללמוד מכך כיצד להביא לרפורמה מקיפה, שתזרז את כל התחום. האחריות היא של כולנו: הדיירים חייבים להבין שהזמן להסתייגויות ועיכובים לא עומד עוד לרשותנו. היזמים צריכים ליטול אחריות רבה יותר ולהביא פתרונות יצירתיים למימון ולביצוע מהיר. הרשויות המקומיות חייבות לעבור למצב של 'חירום תכנוני' ולייעל תהליכי רישוי".
עו"ד יריב בר דיין, מומחה בייצוג בעלי דירות במיזמי פינוי־בינוי, מציין כי: "הפתרון לזירוז ההליכים, לדעתי, הוא העברת הכוח לרשויות המקומיות לפרויקטים של עד 500 יח"ד ויצירת שולחנות עגולים ברשויות לאישור הפרויקטים במתכונת דומה למתכונת של הוותמ"ל. כל הגורמים הרלוונטיים יושבים סביב שולחן אחד ומקבלים החלטות מהירות, שמביאות בחשבון גם שיקולי ביטחון כמרכיב משמעותי בתהליך".
שאולי אלון, סמנכ"ל בקבוצת אשלי לירן, מציין את המינהלות להתחדשות עירונית כגוף שצריך להשתמש בו יותר: "יש לתת יותר סמכויות למינהלות ההתחדשות העירוניות ולוועדות המקומיות. הדיונים באותן ועדות צריכים להיות ענייניים, כשהמטרה המוגדרת היא יצירת דירות בטוחות יותר לתושבי העיר. הן צריכות להסתכל על תקן 21 כרווח מינימלי ולא מקסימלי, כי השוק חשוף לתנודות שיכולות להשפיע על הרווחיות לאורך חיי הפרויקט, ואם מסתכלים על הרווח כרווח מקסימלי ייתכן שפרויקטים לא ייצאו אל הפועל מחוסר כדאיות כלכלית. הן גם לא צריכות להתערב בתמורות שהיזם נותן לבעלי הדירות. הן יכולות לקבוע מינימום של תמורות, אבל לא מקסימום. אם יזם רוצה ויכול לתת יותר תמורות לדיירים על חשבון הרווח שלו, והוא עדיין יוצא עם רווחיות סבירה, זוהי זכותו".
"בעיה מרכזית - חוסר כדאיות כלכלית"
טל אל־על, שותף ומנהל סניף המרחב הדרומי בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, שכיהן בעבר כסגן ומ"מ ראש עיריית באר שבע ויו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, מציין כי: "אם מסתכלים על ההתחדשות העירונית בהשוואה למה שהייתה לפני 10–15 שנה, ברור שהתחום התקדם משמעותית. יחד עם זאת בעיית היסוד נשארה בעינה: חוסר כדאיות כלכלית, בעיקר מחוץ לאזורי הביקוש, וכיום בגלל המצב בענף - גם בערי המרכז אנחנו עדים לפרויקטים שננטשים על ידי יזמים מהסיבה הזאת. המדינה חייבת לספק פתרון מערכתי, ובין היתר לבחון הקמת קרן ייעודית להתחדשות עירונית שתעניק מימון ישיר ותספק ודאות רגולטורית. קרן כזו תאפשר להוציא לפועל פרויקטים שאינם משתלמים בשוק החופשי, ותיתן מענה אמיתי לאלפי משפחות שמחכות לבניינים מחוזקים".
גם איילת רוסק, שותפה מייסדת ומנכ"לית מכלול מימון נדל"ן, מתייחסת לזווית המימון: "גם בעולם שאין בו רגולציה – אין חיים לפרויקט ללא תזרים מזומנים. לצד התוכניות להתחדשות עירונית באזורים שנפגעו, וגם באלו שממתינות שנים לאישורים להוספת ממ"דים, חייבים להתייחס לסוגיית המימון של יזמי נדל"ן. ללא פתרונות מימון יציבים, המשק עלול להתמודד עם עצירת בנייה, עיכובים בהשלמת פרויקטים ואף קריסת יזמים – תרחישים שיפגעו הן בשוק הנדל"ן והן ביכולת הלאומית לספק דיור בטוח ומהיר לאזרחים".
6 צפייה בגלריה
"חייבים לזרז את הקצב של ההתחדשות העירונית". הריסת מבנים בפרויקט של אופק החזקות ברחוב מוהליבר ביהוד מונוסון
(צילום: בר לביא)
נתנאל שוכנר, מרצה במסלול לשמאות מקרקעין בבית הספר לכלכלה במכללה למינהל ומנכ"ל החברה המשותפת רם מוגרבי ארדיטי ארז תירוש, מסכם: "יש לפעול בכמה מישורים במקביל. על המדינה לקדם חקיקת חירום שתקצר דרמטית את לוחות הזמנים ולהקים 'חדר מלחמה' לאומי בעל סמכויות רוחביות, בדומה למינהלת תקומה, שיטפל אך ורק בקידום התחדשות עירונית באזורי עדיפות. על הרשויות המקומיות להקים גוף עירוני בעל סמכויות מורחבות, להקל בדרישות התכנוניות שאינן קריטיות ואף למלא תפקיד אקטיבי בגישור בין דיירים ליזמים ולהוביל לפתרון סכסוכים והשגת הסכמות. היזמים מצידם צריכים לפעול במהירות וביוזמה במקסימום שקיפות ותקשורת מול הדיירים. ולבסוף הדיירים חייבים להכיר בחשיבות ובדחיפות המיגון ולהביע נכונות לפשרות והסכמות, לצד קבלת החלטות מהירה".
תוכנית הקבלנים להאצת התהליכים
התאחדות הקבלנים בוני הארץ, הארגון המייצג של הקבלנים הבונים בישראל, הציגה לממשלה בסיום מבצע "עם כלביא" תוכנית מקיפה לשיקום מהיר של בניינים ותשתיות, שייהרסו בעקבות פגיעת הטילים.
תומר צליח, סגן נשיא ההתאחדות, הסביר את עיקרי התוכנית: "המדינה תפצה באופן מיידי את כל בעלי הדירות שנפגעו, בסכום שיאפשר להם לרכוש דירה חדשה בכל מקום שירצו, ללא תלות בפרויקט התחדשות עירונית. בתמורה לפיצוי המדינה תקבל את כל הזכויות הקנייניות במתחם הנפגע. לאחר מכן המדינה תקדם בהליך מזורז של תוכנית-היתר, באמצעות הוותמ"ל או ועדה מיוחדת, תכנון ראוי של המתחם, תוך מקסום זכויות הבנייה. לבסוף תתבצע מכירה של הקרקע המתוכננת במכרז ליזמים, למי שיציע את המחיר הגבוה ביותר - מחיר שצפוי להיות גבוה משמעותית מהפיצוי ששילמה המדינה.
תומר צליחצילום: שירי גרופרחלק מרכזי בתוכנית עוסק בקיצור דרמטי של זמני התכנון והרישוי, כאשר צליח מדגיש, כי "זמני התכנון והרישוי בישראל אורכים שנים רבות באופן לא סביר, בטח שלא לצורך שיקום מבנים הרוסים". התוכנית מציעה פתרונות חדשניים בתחום התכנון: תוכנית-היתר מזורזת על ידי הותמ"ל או ועדה מיוחדת שתוקם לשם כך, פטור מהליכי פרסום לתוכניות שיקום תואמות ועוד.
צליח מציין, שהתוכנית מציעה גמישות מרבית לבעלי הדירות שנפגעו: "הם יוכלו ליהנות מגמישות מרבית – לקבל את הפיצוי מהמדינה ולרכוש או לשכור דירות בכל מקום שירצו, או להמתין לדירות החדשות שייבנו במתחם שממנו פונו, במסגרת תוכנית התחדשות עירונית. לכן, לטעמנו, אין פה כל חשש מפגיעה בזכויות הקניין של בעלי הדירות, תוך מציאת פתרון אולטימטיבי ומיידי".
החסם האנושי בקידום מיזמים
מלבד בירוקרטיה מסואבת, הליכים ארוכים וחסמי תשתיות ורשויות, ישנו גם החסם האנושי, שמונע קידום מיזמים של התחדשות עירונית.
אלון פסו, ראש ההתחדשות העירונית באפי קפיטל, מציין שכל מי שפועל בתחום מכיר את האתגרים: "יש יזמים רבים שאף שלא בנו עד כה פרויקטים משמעותיים, מצליחים להחתים מאות דיירים, ואז מתמודדים עם האתגר של בניית אלפי יחידות דיור, מבלי שיש להם הידע, הניסיון וההבנה נדרשת. התוצאה מובילה לחיפוש שותפים, כניסות מחודשות למערכות הסכמים מורכבות וניסיונות למכור חתימות ליזמים מנוסים יותר.
אלון פסוצילום: יח"צכל ההליך הזה יוצר עיוות, חוסר אמינות ופגיעה בדיירים הוותיקים, לצד עיכובים משמעותיים מאוד בקידום הפרויקטים. הבעיה היא שאין תנאי סף ברורים וקפדניים לחברות שלוקחות על עצמן אחריות כה גדולה. יש צורך ביישום תנאי סף דומים לאלה שקיימים במכרזי רמ"י".
יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת י.ד. ברזאני: "נפתח לנו חלון הזדמנויות יוצא דופן, שבו כל הגורמים הרלוונטיים - דיירים, יזמים, רשויות מקומיות ומשרדי הממשלה - חייבים לפעול יחד כדי לקצר את התהליך באופן דרמטי, תוך מתן עדיפות לערי הפריפריה. אם נפעל עכשיו, נוכל לא רק לשקם את המרחב העירוני, אלא גם להבטיח שחיי האזרחים יהיו מוגנים הן מול איומים ביטחוניים והן מפני רעידות אדמה עתידיות.
יונתן אזרצילום: ניב קנטורהיזמים מצידם צריכים להביא תכנון בשל יותר כבר בתחילת הדרך, הרשויות המקומיות צריכות לתעדף פרויקטים במתחמי הריסה ובנייה מחדש, והמדינה צריכה להעמיד מערך מימון ותמריצים, שיתגמל פרויקטים שמתקדמים בקצב מהיר. במקביל יש לתת מענה דחוף לערי ויישובי הפריפריה, שבהם הפערים התשתיתיים גדולים במיוחד והמשאבים המוניציפליים מצומצמים".
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי דרא שיווק נדל"ן, מתייחס אף הוא לשורה של מהלכים שיש לקדם בהקשר של בעלי הדירות: "אני מאמין שיש לנו חלון הזדמנויות חד-פעמי לקדם את תחום ההתחדשות העירונית – כל עוד זיכרון המלחמה טרי וההרס מוחשי בשטח. כדי לממש את ההזדמנות המדינה חייבת להיכנס לפעולה ולבצע מספר מהלכים חיוניים. ראשית לזרז את הטיפול בדיירים סרבנים, באמצעות מנגנון בדיקה מהיר והטלת סנקציות משמעותיות במקרים שבהם הסירוב אינו מוצדק. סירוב בלתי סביר לא יכול להמשיך לעכב מיזמים שלמים ולפגוע בשאר הדיירים. שנית לחייב ועדי בתים ודיירים לעמוד בלוחות זמנים מוגדרים לצורך קידום תהליך ההתחדשות – כדי למנוע משא ומתן מתמשך ו'מסחרה' מיותרת, שמובילה לשיתוק מיזמים עוד בשלביהם הראשונים".
דרור אוהב ציוןצילום: דנה תמריגם עו"ד גל חסון, המלווה פרויקטים של התחדשות עירונית, מתייחס לצורך בשינוי גישה ביחס לחלק מבעלי הדירות: "גם אם לרוב הדבר נפתר לבסוף על ידי בית המשפט, מדובר בהליכים שיכולים להימשך שנים, להפוך פרויקט ללא כדאי עבור יזם ולתקוע מתחמי התחדשות שכבר מוכנים לצאת לדרך. אם לרדת לרמה הפרקטית, אז נדרש להקשיח עוד יותר את התנאים והסיבות שבגינם דייר יכול להתנגד לפרויקט, ולאפשר זאת רק במקרים שבהם הוכחה פגיעה מהותית ביותר בזכויותיו".
גל בר, שמאי מקרקעין וראש צוות במשרד עודד לנדאו שמאות מקרקעין, מתייחס לאפשרות לקבוע גבולות גם ליזמים: "צריך להשית סנקציות על יזמים שלא עומדים בתנאים שנקבעו. בארה"ב, למשל, אם היזם לא מקיים את התנאים שנקבעו בהתאם לישיבת תיאום תכנון שנערכה, נהוג לגבות ממנו תשלום על כל פגישה נוספת שנערכת. פעם אחת זה יוצר מחויבות לשקיפות, אמינות ומסירת מידע מהימן ומדויק, ופעם שנייה המסר הוא - לא עבדת, לא הקשבת, שילמת".
רו"ח רוני זוהר, יו"ר קפיטל פלטינום מסכם: "הליכים בירוקרטיים ממושכים והיעדר אסדרה אחידה יוצרים חוסר ודאות, עיכובים ועלויות מיותרות בהתחדשות עירונית. מניסיוני, פרויקטים מתקדמים בצורה מיטבית כשיש כללים ברורים מההתחלה. לכן אני מציע להפחית את סף ההסכמה מ־66% ל־51% בלבד, לאמץ חוזים סטנדרטיים ומחייבים שיקצרו את זמן המשא ומתן וימנעו מחלוקות, ולהקים נציגות דיירים עם ייפוי כוח מלא וסמכויות מוגדרות מול היזם. לצד זאת, יש להגדיר עקרונות תכנוניים, כלכליים ומשפטיים כבר בתחילת הדרך ולכבד לוחות זמנים מחייבים, כך שניתן יהיה להימנע מסחבת. כמי שמלווה פרויקטים רבים בשנים האחרונות, אני יודע שבחירה ביזמים מנוסים ובעלי חוסן פיננסי לא רק מצמצמת סיכונים ומונעת טעויות, אלא גם מבטיחה שהפרויקט יתקדם בקצב הנדרש ויעמוד ביעדים".
