בעלי דירה בבניין ישן חתמו לפני שנים על הסכם פינוי-בינוי. בתחילה נערכו פגישות והוצגו תוכניות, אך עם הזמן הפעילות דעכה: לא הוגשה תוכנית, לא התקבלו עדכונים ואין לוח זמנים ברור. כשהם מבקשים למכור את הדירה או לקבל הלוואה כנגדה, מתברר שעדיין רשומה הערת אזהרה לטובת היזם. זו עלולה לעורר קושי מול הרוכש הפוטנציאלי והבנק. כך נוצרת תופעת "הדיירים הכלואים": הפרויקט לא מתקדם, אבל גם ההתקשרות עם היזם אינה מסתיימת בפועל.
הסכם התחדשות עירונית מבוסס מלכתחילה על איזון עדין. היזם נדרש להשקיע כסף ומשאבים עוד לפני שיש ודאות שהפרויקט ייצא לפועל. הוא מממן בדיקות, תכנון, יועצים וקידום מול הרשויות, ולכן זקוק לתקופת בלעדיות ולהגנה מפני התקשרות מקבילה עם יזם אחר. הערת האזהרה עשויה לשמש חלק מההגנה הזאת.
אילוסטרציה
(צילום: Shutterstock)
מנגד, בעלי הדירות נוטלים על עצמם התחייבות כלפי היזם הנוגעת לנכס המרכזי שלהם, לעיתים למשך שנים, בלי לקבל תמורה מיידית. העובדה שהיזם נוטל סיכון כלכלי אינה יכולה להעניק לו שליטה בלתי מוגבלת בזמן בדירותיהם.
כאן נכנסים לתמונה התנאים המתלים. מדובר באירועים עתידיים ולא ודאיים, שההסכם או ביצוען של התחייבויות מרכזיות מכוחו מותנים בהתקיימותם. בעסקאות התחדשות עירונית מדובר בדרך כלל בהשגת שיעור החתימות הדרוש, אישור תוכנית, קבלת היתר בנייה, עמידה בדרישות כלכליות וקבלת ליווי פיננסי.
התנאים האלה נחוצים. הרי אין טעם לחייב יזם להרוס בניין לפני שהתקבל היתר, ואין היגיון לדרוש מבעלי הדירות להתפנות לפני שהועמדו הערבויות הנדרשות. הבעיה מתחילה כשהתנאים אינם מוגבלים בזמן, כשהמועדים ניתנים להארכה חד-צדדית או כשרק היזם רשאי לוותר עליהם ולהשאיר את ההסכם בחיים.
הזמן צריך לעבוד לשני הצדדים
איזון נכון אינו מחייב לאפשר לבעלי הדירות לבטל את ההסכם בכל עיכוב. פרויקטים כאלה תלויים ברשויות התכנון, במדיניות העירונית, בכדאיות הכלכלית ובגורמי מימון, ולכן הם דורשים סבלנות. ליזם צריך להינתן פרק זמן סביר להשגת חתימות, להכנת התכנון ולקידומו.
עם זאת, הזמן צריך להיות מחולק לאבני דרך ברורות: מועד להשגת שיעור חתימות מסוים, מועד להצגת תכנון ראשוני, מועד להגשת תוכנית, מועד להגשת בקשה להיתר ומועד להשגת ליווי פיננסי. לצד כל שלב יש לקבוע מה ייחשב עמידה בו, אילו מסמכים יוכיחו זאת ובאילו נסיבות תותר הארכה. הארכה בשל עיכוב שאינו בשליטת היזם יכולה להיות מוצדקת, אך עליה להיות מוגבלת, מנומקת ומדווחת לבעלי הדירות.
עו"ד אורי אללוףהדין מאפשר כיום, במקרים מסוימים, להשתחרר מעסקה שאינה מתקדמת. בעסקת פינוי-בינוי, למשל, רוב בעלי הדירות רשאים להחליט באספה כללית כי בעלי הדירות שכבר חתמו עם היזם יוכלו לבטל את העסקה, אם היזם לא השיג את שיעורי החתימות שנקבעו בחוק או לא הגיש תוכנית מפורטת במועד. לאחר החלטת הרוב, כל בעל דירה שחתם רשאי למסור הודעת ביטול, בלי שייחשב למפר, והיזם עשוי להיות זכאי לתשלום בהתאם לדין.
גם אז הערת האזהרה אינה נמחקת מעצמה, ויש להגיש לרשם המקרקעין בקשה למחיקתה לפי סעיף 132 לחוק המקרקעין – בהסכמת היזם או בטענה שעילת ההערה בטלה. אם היזם מתנגד ומתעוררת מחלוקת לגבי הביטול, עשויה להידרש פנייה לבית המשפט.
מנגנון יציאה אמיתי צריך לקבוע לא רק מתי ניתן לבטל את העסקה, אלא גם מה קורה ביום שאחרי. יש להסדיר תקופת התראה מוגדרת לתיקון ההפרה, את אופן קבלת ההחלטה על הביטול, את התשלום ליזם, אם הוא זכאי לו, ואת האפשרות להעביר את החומר התכנוני ליזם חלופי.
חשוב במיוחד לקבוע כי עם סיום ההסכם תימחק הערת האזהרה בתוך מספר ימים מוגדר. לשם כך ניתן להפקיד מראש בידי עורך הדין של בעלי הדירות מסמכים מתאימים או ייפוי כוח שיאפשרו לקדם את המחיקה כאשר מתקיימת עילת הביטול. ביטול ההסכם על הנייר אינו מספיק אם ההערה נותרת רשומה והיזם ממשיך להחזיק למעשה במפתח לעסקה הבאה.
הסכם טוב אמנם לא יכול להבטיח שהפרויקט יצליח, אבל הוא יכול למנוע מצב שבו כישלון ממושך כובל את הדיירים. הערת האזהרה צריכה להגן על יזם שמקדם את הפרויקט, אך לא להנציח התקשרות שאיבדה את דרכה.
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• עו"ד אורי אללוף עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, יו"ר ועדת התחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין – מחוז דרום
• המאמר באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
