"קיצור דרמטי של הבירוקרטיה"
רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ:
"כשמדברים על צעדים מעשיים להורדת מחירי הדיור, צריך לפתוח בעובדה שאין פה תוכנית אמיתית מעשית של המדינה לתחום הכל־כך קריטי הזה. הפתרון למשבר אינו טמון בסיסמאות, אלא בנקיטת צעדים אמיצים להגדלת ההיצע. הגענו לשיא מביש של 12 שנות בירוקרטיה לדירה בממוצע ו־39 חודשי בנייה. הכלי הראשון והחשוב ביותר שנדרש, הוא קיצור דרמטי של הבירוקרטיה.
רוני בריקצילום: דנה קופלכיום מרגע רכישת הקרקע ועד לקבלת היתר בנייה עוברות שנים ארוכות, מה שמייקר את הפרויקט בעשרות אחוזים בשל עלויות מימון כבדות. האחדת הליכי הרישוי ודיגיטציה מלאה יאפשרו לנו לעלות על הקרקע מהר יותר. הכלי השני הוא טיפול ממוקד במחסור בידיים עובדות. ללא הגדלה משמעותית של מכסות העובדים הזרים, מעבר מלא להבאה ישירה שלהם ללא מעורבות מדינות זרות, לצד אימוץ טכנולוגיות בנייה מתועשת, קצב הבנייה ימשיך להשתרך מאחורי צורכי האוכלוסייה. בנוסף על הממשלה להפחית את המס המוטל על רכישת דירות ועל התשומות. כיום כמעט מחצית ממחיר הדירה זורמת לקופת המדינה דרך מיסים ואגרות. הורדת המיסוי תגולגל ישירות אל הצרכן ותוריד את המחיר הסופי".
"להפחית אי־ודאות רגולטורית"
יגאל דמרי, בעלים ומנכ"ל בחברת י.ח. דמרי:
"מחיר הדירה בישראל הוא לא תוצאה של סעיף אחד ובוודאי לא של החלטת היזם בלבד. מדובר בשרשרת ארוכה של עלויות, שמתחילה במחיר הקרקע, ממשיכה במיסוי, היטלי השבחה, אגרות, עלויות פיתוח, דרישות רגולטוריות, תקנים, יועצים, מימון, חומרי גלם ועלויות ביצוע ובשנים האחרונות גם במחסור חמור בכוח אדם בענף. מי שבאמת רוצה להוזיל את מחירי הדיור, צריך לטפל בשורש הבעיה ולא רק במחיר המחירון. המדינה יכולה וצריכה להגדיל באופן משמעותי את היצע הקרקעות באזורי הביקוש, לקצר את הליכי התכנון והרישוי, להפחית אי־ודאות רגולטורית, ולבחון מחדש את היקף המיסים והעלויות שהיא מטילה על כל דירה חדשה.
יגאל דמריצילום: עוזי אברהםגם לרשויות המקומיות יש תפקיד מרכזי, באמצעות הפחתת חסמים, בחינה מחודשת של היטלים ועלויות פיתוח ומתן עדיפות לפרויקטים שמגדילים את היצע הדירות, במיוחד בהתחדשות עירונית ובאזורי ביקוש. בעולם כבר הבינו שהפתרון למשבר דיור אינו התערבות מלאכותית במחיר הסופי, אלא יצירת תנאים שמאפשרים לבנות יותר, מהר יותר ובוודאות גבוהה יותר. במדינות שונות נעשו מהלכים של האצת רישוי, השקעה ממשלתית בתשתיות, תמרוץ רשויות מקומיות להגדלת היצע הדיור וצמצום רגולציה עודפת. הדרך להוזלת דירות עוברת בפחות חסמים, יותר ודאות ויותר היצע, לא בססמאות".
"ודאות בכל הנוגע להיטלי השבחה"
רונית אשד־לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל:
"מחירי הדיור מושפעים משורה ארוכה של מרכיבים - ממחיר הקרקע, דרך מיסוי, היטלים ועלויות פיתוח ועד משך הליכי התכנון והרישוי.
כדי להביא להוזלה משמעותית, נדרשת ראייה מערכתית ושיתוף פעולה בין המדינה, הרשויות המקומיות והיזמים. אחד הצעדים החשובים ביותר הוא יצירת ודאות בכל הנוגע להיטלי השבחה ובפרט במיזמי התחדשות עירונית, כך שהעלויות יהיו ברורות וניתנות לחיזוי כבר בשלב התכנון.
רונית אשד־לויצילום: יח"צבנוסף יש מקום לתמרץ רשויות לקדם הליכי רישוי, היתרי בנייה, טופסי 4 ותעודות גמר בקצב מהיר יותר, לצד השקעה בתשתיות והגדלת היצע הקרקעות הזמינות לבנייה. צעדים אלו יכולים לתרום לשוק יעיל יותר, להפחית עלויות ולסייע בהגדלת היצע הדירות לאורך זמן".
"הפחתת מיסים וסבסוד תשתיות"
אלי אביסרור, יו"ר ארגון הקבלנים בנגב ומ"מ נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ:
"הציבור מוזן באשליה שקבלנים יכולים פשוט 'לחתוך מחירים'. המבצעים הנוכחיים הם פלסטר זמני למשבר עמוק, וללא התערבות ממשלתית המחירים רק יעלו. קבלן אינו יכול למכור מתחת לעלות הייצור, הציבור חייב להבין שמחיר הדירה נקבע למעשה בידי המדינה. המרכיב הדרמטי ביותר הוא מחיר הקרקע והמיסוי, שמהווה כ־56% ממחיר הדירה. רשות מקרקעי ישראל פועלת כמונופול המשווק קרקעות בשיטת 'המרבה במחיר', ויחד עם מדיניות מיסוי מע"מ, מס רכישה והיטלי פיתוח, המדינה גוזרת כ־60% ממחיר הדירה לצרכן. הממשלה והעיריות יכולות להוזיל את השוק מחר בבוקר, אם יפחיתו מיסים ויסבסדו תשתיות.
אלי אביסרורצילום: דיאגו מיטלברגכך נעשה למשל בגרמניה ובהולנד, שם הרשויות נושאות בעלויות הפיתוח הסביבתי כדי להוריד את מחיר הקצה בעשרות אחוזים. כדי להשיג הוזלה אמיתית של 15%-20% נדרשת רפורמה בשני צירי חירום: ראשית פתרון שורשי למשבר כוח האדם, באמצעות הבאת עשרות אלפי עובדים זרים, שיקצרו את משך הבנייה ויחתכו את עלויות המימון האדירות, תוך מתן עדיפות לקבלנים בדרום. שנית שינוי מדיניות מיסוי; אפשר לתת לצעירים זיכוי במע"מ, כנהוג במדינות רבות, אפשר לקבוע שמע"מ למגורים יהיה למשל 5% ולא 18% - מהלך כזה לבד יוביל לירידה דרמטית במחירי הדיור".
"לא קסמים - החלטות"
איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען:
"הוזלת מחירי הדירות לא תגיע רק מהורדות הריבית, היא תגיע משינוי מערכתי. קיצור תהליכי הרישוי והתכנון, שהיום נמשכים שנים ומייקרים כל פרויקט עוד לפני שנקבע יסוד אחד, הוא נקודת ההתחלה.
לצידו על המדינה להפסיק להשתמש בקרקע הציבורית כמנוף הכנסות, ולהתחיל להשתמש בה כמנוף חברתי. כמו כן ללא פתרון כוח האדם בענף הבנייה, דרך הכנסת עובדים זרים במסגרת מוסדרת ובטוחה, לא נוכל לעמוד בקצב הנדרש.
איל הנדלרצילום: תומר חומפסהמדיניות הנכונה לא דורשת קסמים, היא דורשת החלטות. הפחתת עלויות בשרשרת הבנייה היא אינטרס של כל מי שמחפש דירה, של כל עירייה שרוצה תושבים צעירים, ושל כל ממשלה שמבינה שמחירי הדיור הם לא רק נושא כלכלי – הם נושא חברתי".
"לייצר מנגנון שמעודד בנייה של דירות במחירים נגישים"
יוסי אברהמי, בעלים של קבוצת יוסי אברהמי:
"אחד האבסורדים הגדולים בשוק הדיור המקומי הוא שחלק משמעותי ממחיר הדירה כלל לא קשור לבנייה עצמה. היטלי פיתוח, אגרות, דרישות רגולטוריות ועלויות נלוות מצטברים למאות אלפי שקלים לדירה ומגולגלים בסוף לרוכש.
בעולם כבר הבינו שהמדינה והרשויות המקומיות הן חלק מהפתרון ולא רק חלק ממנגנון הגבייה.
יוסי אברהמיצילום: יח"צבמדינות שונות באירופה פועלים מודלים של תמחור אחיד ושקוף של היטלים ותשתיות, שמאפשרים ליזמים ודאות ומקטינים עלויות. בישראל נדרש מהלך דומה: לקבוע כללים ברורים, לצמצם פערים בין רשויות ולייצר מנגנון שמעודד בנייה של דירות במחירים נגישים. כשמורידים עלויות מהמערכת, אפשר להוריד גם את המחיר לצרכן".
"הפחתת עלויות הבנייה"
גל קסטל, מנכ"ל אורון נדל"ן:
"בשנים האחרונות נשחקה רווחיות היזמים באופן משמעותי, עד כדי כך שישנם פרויקטים שאינם יוצאים לדרך בשל החשש שלא יוכלו לעמוד בהתחייבויותיהם הכלכליות. ענף הבנייה מתמודד עם עלייה חדה בעלויות כמעט בכל מרכיב - כוח אדם, חומרי גלם, ספקים, מימון וריביות, לצד האטה במכירות, שמקשה על קידום פרויקטים חדשים. כאשר עלויות ההקמה גבוהות כל כך, מרחב התמרון של היזמים מצטמצם. כדי לאפשר ירידת מחירים, יש לפעול בראש ובראשונה להפחתת עלויות הבנייה.
גל קסטלצילום: ליה יפהירידה בעלויות כוח האדם, החומרים והמימון תייצר ליזמים גמישות גדולה יותר בתמחור הדירות. נוסף על כך המשך המגמה של הורדת הריבית עשוי להפחית את עלויות המימון, ולסייע ביצירת תנאים שיאפשרו הוזלת מחירים. גורם משמעותי נוסף הוא קיצור הליכי התכנון והרישוי. כיום יזמים ממתינים לעיתים שנים לקבלת אישורים. יצירת “מסלול ירוק” להיתרי בנייה וקיצור הבירוקרטיה יחסכו זמן ועלויות משמעותיות, שכן בנדל”ן זמן הוא כסף. שילוב של הפחתת עלויות, ריבית נמוכה יותר וייעול הליכי הרישוי הוא הדרך האפקטיבית ביותר לייצר תנאים שיאפשרו בעתיד גם ירידת מחירים לציבור".
"עלייה משמעותית בעלויות הבנייה". בנייה חדשה בבת ים
(צילום: אורי חודי)
"הרחבת התמריצים להתחדשות עירונית"
אבישי בן־חיים, מנכ"ל רוטשטיין נדל"ן:
"על מנת לייצר ירידת מחירים אמיתית, יש לטפל בכל שרשרת העלויות שמרכיבה את המוצר הסופי. מחיר הקרקע הוא רק חלק מהמשוואה. עלויות הבנייה עצמה התייקרו בשנים האחרונות בעקבות מחסור בכוח אדם, עליית שכר בענף והתייקרות חומרי גלם, לצד עלויות מימון גבוהות, יועצים, אגרות, היטלי פיתוח, היטלי השבחה ודרישות רגולטוריות שהולכות ומתרחבות. במקרים רבים המיסוי הישיר והעקיף והעלויות המוטלות על היזמים והרוכשים מגיעים למאות אלפי שקלים לכל דירה. בשנים האחרונות אף נרשמה עלייה משמעותית בעלויות הבנייה ובעלויות הנלוות לפרויקטים.
אבישי בן־חייםצילום: עודד קרניאם המדינה והרשויות המקומיות רוצות להגדיל את ההיצע ולהוזיל מחירים, עליהן לפעול בד בבד במספר חזיתות: שיווק קרקעות במחירים סבירים, קיצור משמעותי של הליכי התכנון והרישוי, הפחתת היטלים ואגרות, יצירת ודאות רגולטורית והרחבת התמריצים להתחדשות עירונית. בעולם יש מודלים שבהם רשויות משתתפות בעלויות פיתוח תשתיות או מעניקות הקלות מס למיזמים המגדילים היצע, מתוך הבנה שהגדלת ההיצע היא הדרך האפקטיבית ביותר לבלום עליות מחירים. אין פתרון קסם שיחתוך את המחירים בעשרות אחוזים בן לילה, אך טיפול רוחבי בכלל מרכיבי העלות יכול להביא להפחתה של אחוזים בודדים עד דו־ספרתיים במחיר הסופי ולתרום לשוק דיור נגיש יותר לאורך זמן".
"קיצור תהליכי הבירוקרטיה במדינה"
יוסי פרשקובסקי, יו"ר פרשקובסקי השקעות ונדל"ן:
"ראשית ניתן להוזיל את כוח העבודה. המדינה משיתה מיסים גבוהים מאוד על ייבוא של עובדים זרים, וברגע שיורידו את האגרות והמיסים על הבאת עובדים זרים, מחירי הדירות יוזלו.
שנית - קיצור תהליכי הבירוקרטיה במדינה.
יוסי פרשקובסקיצילום: יח"צפעם להוציא היתר בנייה היה לוקח חצי שנה והיום שלוש שנים, מה שמתבטא בעלויות כבדות יותר. שלישית - עיקר הבנייה בעתיד הנראה לעין תהיה בהתחדשות עירונית, אבל בפועל הרשויות לא מאפשרות לעבוד באופן רציף באזור מיושבים, מה שגורם למגבלות רבות בתוכנית העבודה, דבר שמייקר את העלויות".
"הפחתת עלויות חומרי גלם" ישי רוט, מנכ"ל שובל הנדסה:
"יש סיבות רבות למחירים הגבוהים. הרגולציה מעמיסה על יזמים דרישות, מה שמייקר עלויות עקב הצורך בהעסקת צי של יועצים; לוחות הזמנים הארוכים של ועדות התכנון, תשומות הבנייה שעלו משמעותית במלחמה ועלויות חומרי הגלם, המחסור בעובדים שגרם להאטה בבנייה וכמובן, הריבית הגבוהה שהכבידה על היזמים.
הניסיון מלמד שכל התערבות בכוחות השוק בדמות ניסויים במס גורמת להתייקרות, ולכן על הממשלה להתמקד בפעולות שבתחום שליטתה: הסכמי ייבוא להוזלת חומרי גלם, הקלה בבירוקרטיה בתכנון וברישוי, פישוט הליכים לייבוא עובדים, שינוי שיטת המכרזים, כך שיתאימו יותר למציאות וכיוב'.
ישי רוטצילום: פרטייש לטפל בספסרות בקרקע של רמ"י, שהיא הגורם העיקרי למחירי הקרקעות ההזויים. בנוסף מצופה מהממשלה לייעל את עבודתן של הוועדות המקומיות, כדי שיוציאו היתרי בנייה בפרקי זמן הגיוניים, ולפעול להורדת מס ייבוא ומע"מ על כל חומרי הגלם, האחראים אף הם לעלייה בתשומות הבנייה".
"רישוי זמין ומורשה להיתר - צעדים בכיוון הנכון"
אפי שקדי, יו"ר ומנכ"ל אפי קפיטל נדל"ן:
"מחירי הדירות לא ירדו באמצעות הנחות מלאכותיות או מבצעי מכירות, אלא באמצעות טיפול אמיתי בגורמים שמייקרים את ייצור הדירה. הציבור רואה את המחיר הסופי, אבל מאחוריו עומדת שרשרת ארוכה של עלויות: קרקע, מיסוי, היטלים, מימון, יועצים, רגולציה ובעיקר זמן. בשנים האחרונות הזמן הפך לאחד המרכיבים היקרים ביותר בענף. פרויקט שמתעכב חודשים ואף שנים בשל הליכים תכנוניים ובירוקרטיים, סופג עלויות מימון כבדות, בפרט בתקופה של ריבית גבוהה, ובסופו של דבר העלויות הללו מתגלגלות למחיר שהרוכש משלם.
אפי שקדיצילום: טל גבעוניאם המדינה והרשויות המקומיות רוצות להוזיל את מחירי הדיור, עליהן לקצר משמעותית את הליכי התכנון והרישוי, לצמצם כפילויות רגולטוריות ולייצר ודאות. המהלכים שמקדם מינהל התכנון, כמו רישוי זמין ומורשה להיתר, הם צעדים בכיוון הנכון, אך לא מספיקים כדי לייצר שינוי מהותי בקצב מימוש הפרויקטים. לצד זאת, מאחר שרוב הקרקעות נמצאות בידי המדינה, גם למדיניות הקרקע יש השפעה מכרעת על המחיר הסופי. כשהקרקע משווקת במחירים גבוהים, קשה לצפות לירידת מחירים משמעותית. אין פתרון קסם אחד; שילוב של קיצור לוחות הזמנים, הגדלת היצע הקרקעות והפחתת חסמים יכול לאורך זמן להוביל לירידת מחירים".
"לתגמל רשויות המקומיות על הוספת יחידות דיור"
מריו זוזל, מנכ"ל אלמוגים:
"כאשר המדינה, הרשויות המקומיות וגופים שונים לאורך הדרך מוסיפים היטלים, אגרות, דרישות ורגולציה, אי אפשר לצפות שהמחיר הסופי יישאר ללא שינוי. חלק משמעותי ממחיר הדירה אינו קשור כלל לבנייה עצמה. לאורך הדרך מצטברים מיסים, היטלים, אגרות ותשלומים שונים שמייקרים כל יחידת דיור. כאשר כל גורם במערכת מוסיף עוד עלות ועוד דרישה, התוצאה הסופית היא דירה יקרה יותר. אם המדינה רוצה להשפיע על המחיר לצרכן, היא נדרשת לבחון, לצד ההכנסות שלה ממיסוי וגבייה, גם את ההשפעה המצטברת של אותן עלויות על מחירי הדיור.
מריו זוזולצילום: לילך רזהמהלך המשמעותי ביותר שהמדינה יכולה לבצע הוא יצירת ודאות. יזם יכול להתמודד עם עלויות גבוהות, אבל קשה מאוד להתמודד עם חוסר ודאות שנמשך שנים. כשפרויקט מתעכב שנתיים, שלוש או ארבע שנים מעבר למתוכנן, עלויות המימון מזנקות, הסיכונים גדלים והמחיר הסופי מתייקר בהתאם. מי שמשלם בסוף על חוסר היעילות המערכתית הוא הרוכש. בסוגיית מחירי הדיור אין כאן זבנג וגמרנו, אבל אם המדינה תראה בדיור תשתית לאומית ולא רק מקור לגביית הכנסות, ואם הרשויות המקומיות יתוגמלו על הוספת יחידות דיור במקום על עיכובן, יתאפשר לייצר שינוי אמיתי".
"שימוש בשיטות בנייה מתועשות"
עו"ד ראם רצון, מנכ"ל אב־גד:
"האתגר הכלכלי נמצא לאו דווקא במחירי המכירה של הדירות החדשות, אלא בכל שרשרת העלויות שעוברת בחינה ושינוי. מרכיב משמעותי הוא עלויות המימון.
במדינת ישראל כבר תקופה ארוכה ברור שסביבת הריבית גבוהה ואינה תואמת את צורכי השוק. הוזלת הריבית תפחית עלויות מימון, אבל גם תקל על רוכשים נוטלי משכנתאות להיכנס בחזרה לשוק ותניע את גלגלי הנדל"ן.
ראם רצוןצילום: יח"צהפחתת הריבית שביצע נגיד בנק ישראל בשבועות האחרונים היא צעד קטן וזהיר מדי, ולהפחתות נוספות בזמן הקרוב, אם יהיו, תהיה השפעה משמעותית יותר. חיסכון משמעותי נוסף יכול להתקבל משימוש בשיטות בנייה מתועשות ושימוש בחיפויים שונים והוזלה במרכיבי הבנייה. בנוסף ביצוע מכרזים בין ספקים לרכש של בטון וברזל ופריטי גמר מביא גם הוא לחיסכון".
"צעדי מדיניות שיפחיתו חסמים"
רן ינאי, מנכ"ל ובעלים של חברת צ.פ:
"כאשר מדברים על הוזלת מחירי הדירות, חשוב להבין שמחיר הדירה הוא תוצאה של שרשרת ארוכה של רכיבים ולא רק המחיר שהיזם מציע בסוף. עלויות הקרקע, המיסוי, היטלי הפיתוח, עלויות המימון, הבנייה והרגולציה – כל אחד מהגורמים משפיע ישירות על המחיר הסופי לצרכן.
לכן, גם כשיש רצון לייצר ירידה במחירים, לא ניתן להתעלם מהמבנה הכולל של העלויות בשוק. אם המדינה והרשויות המקומיות רוצות להשפיע באמת על רמות המחירים, הן צריכות לפעול בצד ההיצע והעלויות: בהגדלת היצע הקרקעות המתוכננות לבנייה, קיצור משמעותי של זמני תכנון והיתרים, הפחתת היטלים ומיסים מסוימים והפחתה של אי־ודאות רגולטורית, שמייקרת את המימון.
רן ינאיצילום: יח"צגם שיפור תשתיות תחבורה שמרחיב אזורי ביקוש יכול להקל את הלחץ במרכז ולייצר פיזור נכון יותר של האוכלוסייה. בסוף, בטווח הנראה לעין, הפוטנציאל לשינוי משמעותי במחירים נמצא פחות ב'הנחות יזמים' ויותר בצעדי מדיניות שיגדילו היצע, יפחיתו חסמים ויקצרו את זמן ההגעה של דירה מהתכנון לשוק".
"לייצר שוק יציב, צפוי ונגיש יותר לרוכשים"
אריק גלעד, מנכ"ל ייזום ונכסים מניבים, קבוצת י.ד. ברזאני:
"מחיר הדירה מושפע משורה ארוכה של רכיבים שנמצאים ברובם בשליטת המדינה והרשויות המקומיות החל ממחיר הקרקע, דרך מיסוי, היטלים ואגרות ועד למשך הליכי התכנון והרישוי. כאשר פרויקט מתעכב שנים במסדרונות התכנון, העלויות מצטברות ומגולגלות בסופו של דבר למחיר הסופי שמשלם הרוכש. אם רוצים לראות שינוי אמיתי, צריך לעבור משיח שמתמקד בתוצאה הסופית לשיח שעוסק בגורמי העלות עצמם. קיצור הליכי תכנון, הפחתת רגולציה מיותרת, יצירת ודאות תכנונית ובחינה מחודשת של היקף המיסים וההיטלים יכולים להשפיע הרבה יותר מכל תוכנית נקודתית שנועדה להעניק הנחה כזו או אחרת לרוכשים.
אריק גלעדצילום: שירלי בראמליבחודשים האחרונים ניתן לזהות שני מהלכים מעודדים, שעשויים לתרום לשיפור הסביבה העסקית בענף, אם יתמידו לאורך זמן. הראשון הוא תחילת המגמה של הורדת הריבית, שמפחיתה בהדרגה את עלויות המימון הן עבור היזמים והן עבור רוכשי הדירות. השני הוא קידום רפורמת הרישוי העצמי, שנועדה להעביר חלק מהסמכויות והאחריות לאדריכלים ולגורמי המקצוע מטעם היזמים, תוך צמצום המעורבות הישירה של הרשויות בתהליך הוצאת ההיתרים. אם הרפורמה תיושם באופן מלא ותשיג את מטרתה, היא עשויה לקצר משמעותית את משך הליכי הרישוי ולהפחית את אחת מנקודות החיכוך המרכזיות בענף. המטרה צריכה להיות לא רק להוזיל דירות, אלא גם למנוע את המשך התייקרותן ולייצר שוק יציב, צפוי ונגיש יותר לרוכשים".
"לייצר וודאות אמיתית". אתר בנייה במרכז הארץ
(צילום: אלעד גרשגורן)
"שיווק קרקעות במחירים מופחתים או מסובסדים"
אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז:
"שני הגורמים המשמעותיים ביותר במחיר הדירה נמצאים דווקא בשליטת המדינה. הראשון הוא מחיר הקרקע, והשני הוא המיסוי המוטל על ענף הדיור.
מאחר שרוב הקרקעות הזמינות לבנייה נמצאות בבעלות המדינה, יש לה יכולת אמיתית להשפיע על המחירים, באמצעות שיווק קרקעות במחירים מופחתים או מסובסדים, בדומה למודלים שהופעלו במסגרת תוכניות כמו מחיר למשתכן. במקביל לכך הפחתה של רכיבי המיסוי השונים, המגולמים במחיר הדירה, יכולה לייצר השפעה משמעותית נוספת.
אלי רוזנטלצילום: יח"צכיום קרקע ומיסים עשויים להוות יחד בין 40% ל־60% ממחיר הדירה. אם המדינה תבחר לצמצם את המיסוי על אף הגירעון, אבל לטובת היציבות של ענף הנדל"ן והחזרת הביקוש, יהיה ניתן לראות ירידה ממשית במחירי הדירות, ללא פגיעה באיכות הבנייה או בהיקף ההיצע".
"לייצר ודאות אמיתית ולוחות זמנים מחייבים"
קלוד נחמיאס, בעלים של קבוצת נחמיאס:
"אם יש מרכיב אחד שמייקר דירות בישראל - זה הזמן. כל שנה שבה פרויקט תקוע בהליכי תכנון ורישוי, מגדילה את עלויות המימון, את החשיפה להתייקרויות ואת רמת הסיכון של היזם, וכל אלה מתגלגלים בסוף למחיר הדירה.
מדינות רבות כבר הבינו שהדרך להוזיל מחירים מתחילה בקיצור הליכים, ובבריטניה ובמדינות נוספות באירופה הוכנסו מנגנונים שמאפשרים לזרז בדיקות ואישורים ולייצר מסלולים מהירים לפרויקטים שעומדים בתכנון המאושר.
קלוד נחמיאסצילום: יח"צגם בישראל המדינה מבינה את הבעיה ופועלת דרך ועדות ייעודיות, רפורמות תכנוניות ושינויים רגולטוריים, אבל בשלב הזה ההשפעה שלהם עדיין לא מספיק מורגשת בשטח. כדי לראות שינוי אמיתי צריך לייצר ודאות אמיתית ולוחות זמנים מחייבים. כשפרויקט מגיע לשוק מהר יותר, העלויות יורדות והציבור מרוויח".
"לתת תמריצים לדיור בר־השגה"
רו"ח גלעד אורן, מנכ"ל מצלאוי חברה לבניין:
"מי שרוצה להוזיל את מחירי הדירות בישראל, לא יכול להסתכל רק על מחיר המחירון של היזם.
מחיר דירה מורכב משרשרת ארוכה של עלויות: קרקע, מיסוי, היטלי השבחה, אגרות, יועצים, מימון, רגולציה, זמני רישוי ועלויות ביצוע.
גלעד אורןצילום: מגדלור מדיההמדינה והרשויות המקומיות יכולות להשפיע על חלק גדול מהמרכיבים האלה, בעיקר באמצעות קיצור הליכי תכנון ורישוי, ודאות גבוהה יותר ליזמים, הפחתת היטלים במקומות שבהם רוצים לעודד בנייה, ושחרור מהיר יותר של קרקעות באזורי ביקוש. בעולם רואים מודלים שבהם המדינה והרשויות נותנות תמריצים לדיור בר־השגה, מקצרות בירוקרטיה ומייצרות שיתופי פעולה עם הסקטור הפרטי. בישראל הפחתה אמיתית במחיר תגיע רק אם נטפל בעלות הכוללת של הפרויקט ולא רק בשורת הרווח של היזם. אחרת המחירים אולי יזוזו נקודתית, אבל לא נראה שינוי מבני אמיתי".
"לקצר לוחות זמנים"
שגיא לנצ'נר, מנכ"ל חברת י.נ.ו.ב בנייה ופיתוח:
"הדרך האמיתית להורדת מחירי הדירות אינה בססמאות, אלא בקיצור בירוקרטיה וביצירת ודאות.
יזם לא יכול לתמחר דירה נכון, כשהליכי רישוי ותכנון נמשכים שנים, וכל חודש עיכוב מייצר עלויות מימון, הצמדות והתייקרויות. בסוף העלויות האלה מגיעות למחיר הדירה.
שגיא לנצ'נרצילום: יח"צאם המדינה והרשויות רוצות להשפיע באמת על המחירים, הן צריכות לקצר לוחות זמנים, לייצר ודאות תכנונית ולראות בהתחדשות עירונית אינטרס לאומי. פחות חסמים ויותר שותפות יובילו להגדלת היצע וזה הכלי האמיתי להורדת מחירים".
"בחינה מחודשת של מיסוי דירה שנייה"
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי דרא שיווק נדל"ן:
"ככל שיצטמצם הזמן בין רכישת קרקע או חתימה עם דיירים על הסכם פינוי־בינוי ובין תחילת השיווק ומכירת דירות בפועל, כך יפחתו משמעותית עלויות המימון, שמגולגלות לרוכש ומעמיסות על מחיר הדירה הסופי.
כדי להביא לצמצום הזמנים ולייעול המערכת, צריך לטפל בכל שרשרת העלויות והפרוצדורות שקיימת במיזמי מגורים, הכוללת את מחיר הקרקע, מיסוי, היטלי השבחה, אגרות, פיתוח, מימון, ריבוי יועצים, מחסור בכוח אדם והליכי רישוי ממושכים.
דרור אוהב ציוןצילום: דנה תמריברשות המדינה כלים רבים להשפיע על השרשרת ולהביא להפחתת מחירים משמעותית עבור הצרכנים, למשל קיצור הליכי רישוי, הגדלת היצע הקרקעות, המשך מכרזי מחיר מטרה לצד שוק חופשי, הפחתת מס רכישה על קרקע ובחינה מחודשת של מיסוי דירה שנייה. כמו כן יש לעודד הטמעה של טכנולוגיות בנייה מתקדמות, לייבא כוח אדם מיומן ולהשקיע בהכשרת עובדים מקומיים".
"יצירת סטנדרטיזציה ארצית של דרישות"
יוסי ולאס, מנכ"ל משותף בחברת מרגולין, הנדסה וייעוץ:
"מחיר הקרקע, המיסוי וההיטלים המוטלים על הפרויקט וכן משך הזמן הנדרש להביא פרויקט משלב הייזום ועד האכלוס, הם שלושת הגורמים המרכזיים המשפיעים על מחיר הדירה בישראל. לכן כל דיון אמיתי על הוזלת מחירי הדיור חייב לכלול בחינה מחודשת של מדיניות הקרקע, המיסוי וההיטלים. בעיה נוספת היא היעדר אחידות בדרישות בין רשויות מקומיות שונות ובין מוסדות התכנון השונים.
יוסי ולאסצילום: יח"צ מרגוליןיזם או מתכנן, הפועל במספר ערים, נדרש פעמים רבות להתמודד עם דרישות שונות ולעיתים אף סותרות בנושאים דומים, החל בהיקף המסמכים הנדרשים ועד לפרשנות של תקנות ותקנים. חוסר האחידות הזה מייצר חוסר ודאות, מחייב סבבי תיקונים חוזרים ונשנים ומאריך משמעותית את משך התכנון והרישוי. הפתרון אינו רק הגדלה של כוח האדם בוועדות התכנון והרישוי, אלא גם יצירת סטנדרטיזציה ארצית רחבה יותר של דרישות, מסמכים, נהלים ולוחות זמנים. ככל שהתהליך יהיה אחיד, צפוי ויעיל יותר, כך יתאפשר לקצר את משך הפרויקטים, להפחית אי־ודאות ולצמצם עלויות המתגלגלות בסוף למחיר הדירה".
