התחדשות עירונית היא ענף מורכב ומסובך. עשרות אם לא מאות חברות שונות פועלות בתחום כבר שנים ומנסות להתמודד עם שינויים ואי-ודאות. גם בעלי הדירות שרוצים לקדם מיזם בבניין הישן שלהם, היו רוצים לקבל דירה חדשה כמה שיותר מהר בבניין מחוזק עם ממ"ד. אבל המציאות לא פעם מובילה לשינויים וגם לפרשנויות שונות, שלעיתים עשויים לשנות נורמות שהתקבעו בעבר.
פסיקה שהתקבלה לאחרונה בבית המשפט המחוזי, המתייחסת לפרויקט התחדשות עירונית ברמת גן, עשויה לעשות שינוי מהותי כזה. מדובר בהחלטה שנוגעת באחד מכללי היסוד שהיו נהוגים עד כה – העיקרון שקבע שכל בעלי הדירות יקבלו תמורה שווה. עד כה הקביעה הזו הייתה כלל ברזל, אולם כעת בית המשפט סבר אחרת ופסק כי - תוספת שטח זהה לכלל הדיירים בבניין מקפחת בעלי דירות גדולות ולא עומדת בכללי השוויון.
עו"ד יוסי קליין, שותף במשרד עורכי הדין הרטבי־בורנשטיין־בסון ושות', המלווה בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, סבור כי עקרון התמורה האחידה הוא המודל הנכון וההוגן ביותר בתחום הפינוי־בינוי, וחושש שהפסיקה תוביל שוב לאי-ודאות.
לדבריו, “התחדשות עירונית היא לא רק עסקה כלכלית, אלא גם מהלך בעל אופי סוציאלי. המדינה מוותרת על מיסים, רשויות רבות מפחיתות היטלי השבחה, ומוסדות התכנון מעניקים זכויות בנייה — הכול כדי לאפשר את קידום הפרויקטים. לכן הגיוני שהתוספת תהיה שווה לכל הדיירים".
קליין מסביר, כי שוק ההתחדשות העירונית צמח מתוך עסקאות תמ"א 38, שבהן חוק מיסוי מקרקעין העניק פטור לתמורה של עד 25 מ"ר. “במשך שנים זו הייתה התמורה המקובלת, ובהמשך, בפרויקטים גדולים של פינוי־בינוי, השוק העלה את הרף גם ל־30–35 מ"ר, בעיקר באזור המרכז”, הוא אומר.
עם השנים מוסדות התכנון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שינו גישה, והמליצו לעבור למודל מצומצם ואחיד יותר של כ־12 מ"ר לדירה, בין היתר בשל הצורך לקדם פרויקטים רבים ולשמור על תשתיות עירוניות תקינות.
"זכויות הבנייה ניתנות כדי לשפר ולהגדיל את הדירות הקיימות”, מסכם קליין, “לא ייתכן שהעירייה תאפשר תוספת של 12 מ"ר לדירה, אבל בפועל דייר אחד יקבל 20 מ"ר ואחר רק 4 מ"ר רק בגלל גודל הדירה המקורית שלו. תמורה אחידה מייצרת ודאות, שוויון ומונעת סכסוכים מיותרים בין דיירים. בסופו של דבר, ככל שמוסדות התכנון מקדמים מודל של תוספת אחידה, המסר ברור: התחדשות עירונית נועדה לייצר ודאות ושוויון — לא מאבק בלתי נגמר בין דיירים".
כעת נשאלת השאלה כיצד יתמודד הענף עם הפסיקה, והאם הדבר יוביל לחוסר-ודאות ולפרשנות שונה בפרויקטים קיימים. המלחמה הוכיחה שיש צורך במיגון, ויש לקוות ששינוי מדיניות מסוג זה לא ימנע יציאה לדרך של פרויקטים.
טור זה פורסם ביום שישי בלוח ידיעות אחרונות, במדור "נדל"ן ביו השורות". לחצו כאן לקריאת טורים נוספים >>
