כבר תקופה ארוכה סובל ענף הנדל"ן למגורים ממיעוט עסקאות. ההאטה מתאפיינת כמעט בכל חלקי הארץ, אבל לאחרונה אפשר להרגיש אותה גם באזורים שזכו בעבר לביקוש קשיח. דוגמה בולטת אפשר למצוא ברובע 4 של תל אביב-יפו (הצפון החדש), שבו יזמים וקבלנים מדווחים על האטה משמעותית. ד״ר אסף גסטפרוינד, שמאי מקרקעין ועורך דין, בחן את הנתונים וסבור שמצא את אחת הסיבות העיקריות לקיפאון.
"רובע 4 בתל אביב הוא שם נרדף לשוק יוקרתי עם ביקושים יציבים. אבל משהו קורה בו בחודשים האחרונים. פרויקטים יוצאים לשוק, הדירות גמורות, אבל המכירות מתעכבות. מדובר בדירות שעד לפני כמה חודשים היו נחטפות כמו לחמניות. דירות בנות 5 חדרים בסמוך לפארק, מיני-פנטהאוזים בקומה 8 מול הכיכר - הן פשוט לא נמכרות", כך גסטפרוינד.
להערכתו, לא מדובר רק בריבית הגבוהה וההסבר מורכב יותר: "באופן טבעי, רבים תולים את השינוי בריבית שזינקה ל-6%. ואכן העלייה בריבית היא זרז מרכזי, אך היא לבדה לא מספיקה כדי להסביר את הקיפאון. אנחנו עדים כאן לשינוי עמוק בדפוס ההתנהגות של קונים, ובעיקר של משפרי דיור. משפחות שמבקשות לעבור מדירה ישנה באבן גבירול לדירה חדשה בפרויקט בוטיק בסמוך לכיכר המדינה, מסרבות בתוקף להתחייב לקנייה, לפני שהן סגרו מכירה של הדירה הקיימת. וזה בניגוד גמור למה שהיה מקובל בשוק עד לא מזמן".
זה המקום להזכיר, שבעבר אנשים נהגו לקנות דירה חדשה, לסגור מימון ביניים זמני, ואז למכור את הדירה הקיימת, לרוב ברווח. זה עבד טוב והיה נפוץ, לאור העובדה שדירות באזורים הללו היו נמכרות בתוך ימים. אבל היום המצב שונה וכך גם ההתנהגות של בעלי הדירות, שחוששים כי לא יצליחו למכור את דירתם הישנה.
"כחוקר של שוק הנדל"ן בישראל זה שנים רבות", מסביר גסטפרוינד, "אני רואה כיצד הדינמיקה הזו מתיישבת עם תיאוריות כלכליות מוכרות. מחקרים בתחום של כלכלה התנהגותית מצביעים על תופעה בשם 'שיווי משקל מרובה', מצב שבו ציפיות משתתפי השוק משפיעות על התנהגותם, וכתוצאה מכך מייצרות מציאות חדשה. מעין נבואה שמגשימה את עצמה. אם כולם מצפים שייקח זמן למכור, הם ממתינים עם הקנייה. בגלל זה אין מי שיקנה, ולכן באמת לוקח זמן למכור. במילים פשוטות: כשכולם מחכים - כולם ממשיכים לחכות. לצד זה, קיימת תופעה בשם "סיכון תזרימי" - זהו הסיכון שבהחזקת שתי דירות בו בזמן, בתקופה שבה לא בטוח מתי תיכנס ההכנסה ממכירת הדירה הישנה. בריבית גבוהה הסיכון הזה הופך ממשי ויקר. כשאתה קונה דירה ב־8 מיליון שקל ומחזיק במקביל דירה נוספת בשווי 6 מיליון שקל, כל חודש שאתה 'נתקע' עולה לך עשרות אלפי שקלים, ובמצב כזה - הזהירות הופכת לאסטרטגיה".
טור זה פורסם ביום שישי בלוח ידיעות אחרונות, במדור "נדל"ן ביו השורות". לחצו כאן לקריאת טורים נוספים >>
