המקלטים, הממ"קים והממ"דים מוכיחים עצמם בשנים האחרונות, בוודאי בשבועות האחרונים. אבל לצד היתרונות הברורים, מסתבר שלא פעם יש גם בעיות הקשורות לחללים המשותפים. מדובר במקלטים בבניינים משותפים או לעיתים גם ממ"דים ששייכים ליותר מדירה אחת ולוויכוחים שקשורים בין היתר לציוד שחוסם מקום או גישה. מדובר אגב לא רק במבני מגורים אלא גם במשרדים וגם מוקדי מסחר.
בימים אלה חברות ניהול וגם ועדי בניינים, נעזרים במשרדי עורכי דין לשליחת מכתבים לדיירי בנייני משרדים וגם בנייני מגורים משותפים, לפינוי חפצים אישיים משטחים משותפים ובעיקר מהמרחב המוגן. במכתב מדגישים חברות הניהול וועדי הבניינים כי הצבת ציוד במסדרונות, בארונות חשמל ובתוך מרחבים מוגנים מהווה עבירה על חוק התגוננות האזרחית ומפריעה לשימוש במרחבים המוגנים בעת חירום. עו"ד סימון טוסון, שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' העוסק בנדל"ן ריכז שורה של שאלות ותשובות בנושא.
מי נושא באחריות החוקית לפינוי הממ"ד או המקלט מציוד?
על פי סעיף 14א(א) לחוק ההתגוננות האזרחית, תשי"א-1951, האחריות מוטלת על הדיירים שמחויבים לפנות מהמקלט או מהממ"ד / ממ"ק את כל המטלטלין (למעט ציוד המותר על פי דין), לשמור על ניקיונו ולהחזיקו במצב המאפשר שימוש בו בכל עת כמחסה מפני התקפה כאשר בבניין משרדים, חברת הניהול פועלת בשם בעלי הנכסים כדי לאכוף חובה זו.
אילו סנקציות יכולה חברת הניהול להפעיל נגד דייר שמסרב לפנות את הציוד שלו?
לחברת הניהול או נציגות הועד יש מספר כלים להתמודדות עם דיירים סרבנים:
פינוי עצמי וחיוב בהוצאות: חברת הניהול או נציגות הבניין יכולות לבקש מהרשות המקומית בהתאם לסעיף 14 א (ד) לפעול לסילוק המטלטלין מהמרחב המוגן ולחייב את הדייר בעלות הפינוי. וכך כתוב בסעיף 14 א. (ד) "לא פונה מקלט ממיטלטלין בידי החייב בפינוים לפי סעיף זה, רשאים הרשות המקומית או עובד מעובדיה שראש הרשות הסמיכו לכך לפנותם מתוך המקלט, לאחר שניתנה לחייב הודעה על כך בכתב 15 ימים לפחות לפני המעשה";
עו"ד סימון טוסוןצילום: יח"צכלי נוסף הוא נקיטת הליכים משפטיים: חברת הניהול או נציגות הבניין יכולה לנקוט בהליכים משפטיים נגד דיירים העושים שימוש שלא כדין בשטחים הציבוריים, כולל בממ"קים (מרחבים מוגנים קומתיים) במסגרת זו גם לדרוש מהמפקחת על הבתים המשותפים לפסוק כנגד הדייר הוצאות ההליכים המשפטיים וכן כל הוצאה אחרת שהוציאו חברת הניהול או נציגות הבית כדי לפנות את השטח הציבורי.
האם חברת הניהול בבניין משרדים נושאת באחריות וניתן לתבוע אותה על אי פינוי חפצים?
אם חברת הניהול מודעת לליקויים (למשל בעקבות ביקורת של פיקוד העורף) ולא פועלת לתיקונם, היא עלולה להיחשף לטענות על רשלנות מצד נציגות הבית או כל דייר אחר בבית המשותף, ולכן היא צריכה להוציא דרישות פינוי מיידיות כדי להסיר אחריות זו.
מה הסנקציות הקבועות בחוק בכל הקשור להטלת קנסות במקרה שמרחב מוגן אינו שמיש?
בהתאם לסעיף 24 (ב) לחוק ההתגוננות מי שמפר את החוק דינו – מאסר שלושה חדשים או קנס, ואם נעברה העבירה בעת מצב מיוחד בעורף, דינו – מאסר שנה אחת או קנס. יצוין כי עבירה על החוק היא גם בדרך של התרשלות כלומר חברת ניהול או נציגות בניין שלא פעלה לשם פינוי המטלטלין מהמרחב המוגן תוכל להיות מואשמת גם היא בהתרשלות בהתאם לחוק ההתגוננות. עוד חשוב לציין כי חברת הניהול עצמה אינה "קונסת" במובן הפלילי את דיירי הבניין, אך היא יכולה לבקש בהליך משפטי כנגד דייר שלא מפנה את המטלטלין מהמרחב המוגן כי החיובים הכספיים ועלויות הפינוי וניהול ההליכים המשפטיים יחולו על מי שלא פינה את הציוד שלו.
מהם הציוד או המטלטלין שמותר להשאיר במקלט לפי החוק?
על פי הנחיות פיקוד העורף, הציוד שמותר ולעיתים אף חובה להחזיק במרחבים מוגנים כולל ציוד חירום בסיסי כגון: מים ומזון; תאורה ותקשורת; ערכת עזרה ראשונה תקנית; ציוד היגיינה בסיסי ושקיות אשפה וציוד לישיבה/שינה, בתנאי שהוא אינו חוסם את המעברים או את פתחי המילוט.
מה ההבדל באחריות בין בנייני מגורים למשרדים?
החוק מחיל חובות זהות (פינוי, ניקיון, תחזוקה), אך בבנייני משרדים יש דגש על סיכונים גבוהים יותר (עובדים רבים, שעות פעילות ארוכות), ולכן פיקוד העורף עשוי לבצע ביקורות תכופות יותר. בשני המקרים, הנציגות/חברת ניהול אחראית לארגון, אך במשרדים שוכרים (לא בעלים) עשויים לשאת באחריות אם החוזה קובע זאת. הרשות המקומית אוכפת בשניהם, אך חוקי עזר מקומיים עשויים להוסיף קנסות.
איזה סנקציות יש לחברת ניהול בבניין משרדים נגד דיירים שלא פינו?
כמו בבנייני מגורים חברת הניהול יכולה: (א) לשלוח דרישה מיידית לפינוי; (ב) לדרוש מהרשות המקומית לפנות את המיטלטלין בעצמה ולחייב את הדיירים בהוצאות; (ג) לנקוט הליכים משפטיים, כולל תביעה למפקח על רישום המקרקעין או בית משפט, להטלת צו עשה או קנסות. אם יש חוק עזר מקומי, ניתן להטיל קנסות מנהליים על ידי הרשות המקומית.
מי אמור לקנוס במקרה כזה?
הרשות המקומית אוכפת דרך פקחים (סעיף 14(ו) לחוק), יכולה להטיל קנסות מנהליים אם יש חוק עזר מקומי. פיקוד העורף מפקח כללי אך לא קונס ישירות; הוא מדווח וממליץ. אם ישנה התעלמות, ניתן לפנות באמצעות הרשות המקומית לבית משפט להטלת קנסות פליליים (עד 6 חודשי מאסר או קנס כספי).
