מוכרים דירה? חשוב לדעת ולבדוק מראש האם העסקה חייבת בהיטל השבחה, ומה צפוי להיות גובהו. עוד כדאי להצטייד בעו"ד הבקיא בתחום הנדל"ן, ולבדוק האם בתקופה שהדירה בבעלותך, אושרה או נכנסה לתוקף תוכנית משביחה. מדובר במהלך שעשוי לגרור היטל השבחה משמעותי במכירה, וזאת גם אם לא ניצלתם את הזכויות שהתוכנית מאפשרת. עו"ד גלית רוזובסקי, המתמחה בנדל"ן, מסבירה איך נכון לפעול ולמה חשוב לשים לב במקרה הזה.
דירה למכירה במרכז הארץ
(אלעד גרשגורן)
מדוע זה קורה? על-פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, מי שהיה בעל נכס במועד אישור תוכנית המשביחה את שווי הנכס שלו, יידרש לשלם היטלי השבחה בגין תוספת השווי במועד "מימוש הזכויות" – כלומר מכירת הנכס. עו"ד רוזובסקי מסבירה, כי "הרציונל הוא שהמוכר נהנה מעליית ערך שמגולמת במחיר המכירה, ולכן עליו לחלוק את התעשרותו עם הקהילה, ברגע שבו הוא נפגש עם הכסף".
כמה מאיתנו יודעים בפועל אם אושרה ומתי תוכנית המשביחה את שווי הנכס שלנו? התשובה היא שאם לא נבדוק ואם לא נדע איפה לחפש – לא נדע. אבל בשלב זה מדגישה עו"ד רוזובסקי סוגיה חשובה: " לא כל דרישת תשלום שקיבלתם מוצדקת. הפסיקה קובעת, כי תוכנית שאינה מעניקה זכויות בנייה קונקרטיות וודאיות למגרש ספציפי, אלא מותירה שיקול דעת רחב לרשות, מייצרת "זכויות ערטילאיות" בלבד. נקבע כי במקרים כאלה עליית השווי היא ספקולטיבית ואינה מצדיקה תשלום ההיטל בעת עסקת מכר, אלא רק בעת קבלת היתר הבנייה בפועל".
איך אפשר לדעת מראש ולהימנע? כמו תמיד, גם במקרה הזה התשובה מתחלקת לשני חלקים. תחילה כדאי להסתייע באנשי מקצוע שמכירים את תחום הנדל"ן. שנית מומלץ וגם חשוב לבצע בדיקה מקדמית של המצב התכנוני ברשות המקומית טרם החתימה. עו"ד רוזובסקי מוסיפה עוד אפשרות, "לטכנולוגיים יותר ניתן להגדיר סוכן בינה מלאכותית (AI Agent) , שינטר עבורכם באופן שוטף תוכניות מאושרות לגבי הנכס".
האם ניתן לדחות את מועד תשלום ההיטל כדי להשלים את העסקה? לדברי עו"ד רוזובסקי התשובה חיובית – "כדי למנוע עיכוב בהשלמת העסקה, ניתן בתנאים מסוימים לדחות את תשלום מחצית מההיטל או את כולו, במקרה שמנהלים הליכי ערר".
איך אפשר לתקוף את הדרישה? עו"ד רוזובסקי מסבירה, כי "אם לדעתך אין לחייבך כלל בהיטל, בשל הטענה שהתוכנית התחדשות מייצרת 'זכויות ערטילאיות' בלבד, עליך להגיש ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה. אם אינך חולק על עצם החבות, אלא על גובה החיוב (למשל, בטענה שהתוכנית לא השביחה את הדירה בסכום הנטען), ניתן לפנות ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למינוי שמאי מכריע, אולם פנייה זו מהווה הסכמה לעצם החיוב".
האם התשלום הוא חד פעמי? או שגם הרוכש יצטרך לשלם היטל השבחה במימוש או במכירה שוב? התשובה שלילית כפי שמסבירה עו"ד רוזובסקי , "הוא לא יצטרך לשלם שוב היטלי השבחה, כי משלמים פעם אחת בלבד והחייב בתשלום הוא מי שהיה הבעלים בעת אישור התוכנית המשביחה".
טור זה פורסם ביום שישי בלוח ידיעות אחרונות, במדור "נדל"ן ביו השורות". לחצו כאן לקריאת טורים נוספים >>
