בצל החשש מפני מתקפה איראנית נוספת, ובמיוחד מאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל, מוסדות התכנון בישראל מקדמים במרץ תוכניות רחבות היקף להתחדשות עירונית, שמאפשרות בין היתר הקמת דירות חדשות עם ממ"ד. למרות כל זאת, בתקופה האחרונה קיימת תופעה רחבה, במסגרתה יזמי התחדשות עירונית נאלצים לפתוח חוזים שחתמו עם בעלי דירות ולצמצם את התמורות שהבטיחו להם.
מבדיקה שנערכה עבור ynet על ידי החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, על בסיס נתונים עדכניים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), עולה כי אף שבשנה החולפת חל זינוק בהתחלות הבנייה הכלליות, התחלות הבנייה במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) נמצאות בירידה.
על פי הנתונים, ברבעון השלישי של 2025 החלה בנייתן של 3,254 יחידות דיור, ירידה של 3% בהשוואה לרבעון הקודם וצניחה של 17% ביחס לרבעון המקביל אשתקד. בבחינה שנתית, חלקם של מיזמי ההתחדשות העירונית ירד לכ‑17.5% מכלל התחלות הבנייה, לעומת כ‑21.5% בשנה הקודמת.
לדברי ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית שערך את הבדיקה, "נתוני הלמ"ס מבטאים מגמה מדאיגה. במקום שנראה זינוק בהתחלות הבנייה של התחדשות עירונית בכל הארץ כמענה ביטחוני ותכנוני, שיעורן מכלל התחלות הבנייה דווקא יורד, ובמרחבים הצפוני והדרומי התמונה עגומה במיוחד. הרווחיות של יזמי ההתחדשות נשחקה, הביקושים לדירות חדשות ירדו והמחירים מתמתנים, כך שגם המימון מתייקר והבנקים נוקטים זהירות רבה יותר. בשטח אנחנו רואים יזמים שמגיעים כמעט לשלב ההיתר ונאלצים לעצור".
שמול מסביר כי בעשורים האחרונים עיריות רבות צמצמו את היקף זכויות הבנייה והתמורות לדיירים, מתוך הנחה שמחירי הדיור יעלו מדי שנה ויגדילו את רווחיות היזמים באופן טבעי. אולם מאז שהשוק התייצב באופן יחסי, היזמים גילו כי סלי הזכויות שנקבעו בעבר אינם מספיקים כדי לאפשר להם להוציא פרויקטים לשיווק. כתוצאה מכך, חלקם נאלצים לנסות למכור פרויקטים, להפחית תמורות לדיירים או להקפיא יציאה לשיווק.
תקופה רגישה
שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלי חברת אס.קי SK שמאות מקרקעין המשמש כשמאי מטעם בעלי דירות במאות פרויקטים ברחבי הארץ, אומר כי ענף ההתחדשות העירונית נכנס לתקופה רגישה. "השילוב בין ירידה בביקושים, ריבית שעדיין נותרה גבוהה יחסית למרות ההפחתה ועלויות הקמה שעולות, מוביל את היזמים להאט הליכים, לעכב היתרים ולהשתמש בתיקוני חקיקה כמו חוק הממ"דים כדי לדחות יציאה לביצוע, ובמקרים מסוימים גם כדי לדרוש פתיחת הסכמים והפחתת תמורות מבעלי הדירות".
כהן מדגיש שבמצב כזה, כלי ההגנה המרכזי של בעלי הדירות הוא ליווי מקצועי: מינוי שמאי מקרקעין מטעמם כבר בשלב המו"מ, קבלת חוות דעת כלכלית עדכנית לפני כל שינוי בהסכם, בדיקה פרטנית של כל דרישה להפחתת תמורות, בחינה של חלופות תכנוניות וכלכליות במקום ויתור ישיר ותיעוד מסודר של כל עדכון בהתקדמות הפרויקט והכדאיות שלו.
לדבריו, בקשת יזם לפתוח הסכם יכולה להוות גם הזדמנות עבור בעלי הדירות: "בדיוק כפי שהיזם מבקש להפחית תמורות לאחר החתימה, כך גם על בעלי הדירות לדרוש להטמיע מנגנון חלוקת רווחיות, שיאפשר הגדלת תמורות או קבלת פיצוי אם וכאשר הפרויקט יחזור לרווחיות ראויה. במקרים רבים הבקשה להפחתת תמורות נובעת מלכתחילה מתמורות מוגזמות שהוצעו כדי לזכות בפרויקט. הכנת דוח כלכלי עבור בעלי הדירות היה מונע מראש סיטואציות שבהן חוזרים לשולחן המו"מ בשלב מאוחר יותר".
עו"ד יריב בר דיין, מומחה בייצוג בעלי דירות בפרויקט פינוי בינוי, מציין כי "כשמדברים על פתיחת הסכמים בהתחדשות עירונית, צריך להבחין היטב בין מיזמי תמ"א 38/2 לבין פרויקטים של פינוי בינוי. בשנים האחרונות ראינו לא מעט מקרים של פתיחת הסכמים הכוללים הפחתת תמורות, הורדת שכר דירה לתקופת הבנייה, קיצוץ במפרטים, החלפת יזמים ובמקרים קיצוניים שמתרבים לאחרונה, אף נטישה של פרויקטים".
לדבריו, הגורמים המרכזיים שהובילו לכך הם עלייה משמעותית בתשומות הבנייה, שפוגשת ירידה גדולה בביקושם לדירות, בעיקר באזורי הביקוש המסורתיים בהם המחירים גבוהים ולא נגישים, בתוספת קפיצה בהוצאות המימון. "בפרויקטים מסוג זה זכויות הבנייה מוגבלות וקיים קושי רב בגמישות וביכולת להשיא תוצאות.
"כאשר יזמים מגיעים לאחר שנים ארוכות של ייזום, ניהול, ארגון, תכנון והשקעת משאבים כספיים גדולים, ובסמוך למועד הוצאת ההיתר ותחילת הביצוע הם חוזרים ומבצעים את הבדיקות הכלכליות שיאפשרו קבלת ליווי בנקאי, לעיתים הם פוגשים פרויקט שאינו רווחי. העובדה שלא ניתן יהיה להגדיל את זכויות הבנייה במעלה הדרך, לצד הצפי להמשך קושי בביקושים ולעצירה בעליית מחירי הדירות, גורמת ליזמים 'לחתוך' הפסד ולפרוש מהפרויקט שאין להם סיכוי להרוויח בו", הוא מסביר.
בפינוי בינוי המצב מעט שונה: "לפני יותר מעשור, כשהמדיניות הייתה פחות ברורה ותקן 21 (תקן שמאי שמעיד על כדאיות כלכלית – ה.צ) עוד היה בחיתוליו, היו מקרים רבים שבהם יזמים הבטיחו לבעלי הדירות תוספת שטח על בסיס זכויות בנייה ותוכניות שלא אושרו בפועל, ואז הענף חווה הליך רוחבי של פתיחת הסכמים והתאמת תמורות", אומר בר דיין.
לדבריו, "היום ברוב הפרויקטים של פינוי בינוי קביעת התמורות נעשית בכפוף לוודאות תכנונית רבה יותר, וסל התמורות לבעלי הדירות אינו מחייב התאמה בהמשך הפרויקט אלא במצבים קיצוניים, בהם מוכחת פגיעה ברוווחיות שמחייבת ביצוע התאמות, ככל שהצדדים מעוניינים במימוש הפרויקט וביצועו".
עם זאת, הוא מבהיר כי "לאור העובדה שחלק הארי של הסכמי פינוי בינוי נחתמים קודם לאישור תב"ע (תוכנית בניין עיר – ה.צ) חדשה, שתעניק זכויות למתחמים מהם ניתן יהיה לגזור באופן ודאי את סל התמורות לבעלי הדירות, הסכמי הפינוי בינוי כוללים מנגנונים שונים המתייחסים לזכויות והם מאופיינים בגמישות לשני הצדדים".
חישוב מסלול מחדש
לדברי עו"ד אביב טסה, מומחה להתחדשות עירונית, "אנחנו נמצאים בעידן של חישוב מסלול מחדש בהתחדשות העירונית. המציאות הכלכלית הנוכחית המאופיינת בריבית שעדיין גבוהה, למרות שתי הפעימות האחרונות, ועליית תשומות הפכה פרויקטים רבים שנחתמו בעבר לכאלו שאינם עומדים במבחן הליווי הבנקאי כיום. במצב שנוצר, פתיחת חוזים אינה פרס ליזם אלא לעיתים חבל ההצלה היחיד של הפרויקט. ללא התאמה למציאות השוק, הדיירים עלולים למצוא את עצמם עם הבטחות על הנייר מול בניין שתקוע לשנים".
עו"ד חגי מידן, שותף במשרד עוה"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון העוסק בנדל"ן ומלווה בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, מציין כי "במדינת ישראל קבלת היתר אורכת זמן רב, במהלכו המציאות משתנה, וכך אנו רואים שבאזורים מסוימים התמורות שהובטחו לדיירים בעת חתימת החוזה נבחנו על פי הפרמטרים הכלכליים שהיו נכונים באותה עת, בדרך כלל לפני אירועי 7 באוקטובר. כיום לקראת הוצאת היתר, כאשר היזמים פונים לקבלת ליווי בנקאי, הם מגלים כי הפרמטרים תשומות הבנייה עלו בצורה משמעותית, עלות הכסף התייקרה עקב עליית הריבית ובאזורים רבים, כמו למשל ברובעים 3 ו-4 בתל אביב, מחירי הדירות ירדו, קשה למצוא רוכשים, ומשכך לא פשוט למכור בפריסייל כדי לקבל ליווי בנקאי".
אז מה עושים בעלי הדירות במקרה כזה? "הבעלים צריכים לבדוק קודם כל את נכונות טענות היזם לעניין הדוח הכלכלי על ידי בדיקה של שמאי עצמאי מטעמם, ששכרו ימומן על ידי היזם", הוא אומר. "יש לבדוק האם באמת מדובר בפרויקט לא כלכלי, או שמא היזם מגזים ומנסה לרכוב על הגל של הפחתת התמורות בפרויקטים שונים כדי להיטיב את הרווח שלו בפרויקט. אם מדובר במצב אובייקטיבי אמיתי, צריך לנהל מו"מ עם היזם בסוגיית שיעור ההפחתה ובאיזה אופן היא תבוצע".
לדבריו, "מטבע הדברים חלק מבעלי הדירות מאד כועסים על היזם ומאשימים אותו בחוסר אמינות, גם אם הדוח הכלכלי מטעם השמאי ששכרו מאשש את טענות היזם. התעקשות הבעלים עלולה להיות הרסנית ולכן צריך גמישות מחשבתית. צריך להבין שבמקרים מסוימים, ביטול פרויקט יכול להיות בלתי הפיך, והבעלים יאבדו את ההזדמנות להתחדשות עירונית בבניין שלהם".
עו"ד רועי ששון, שותף במשרד עו"ד חרש, ששון העוסק בנדל"ן ובהתחדשות עירונית, מספק דוגמא: "באחד הרחובות המבוקשים והשקטים ברובע 4 בתל אביב נערך לפני שנה מכרז דיירים. היזם הרעיף תמורות על הבעלים ולבסוף זכה ונבחר כיזם הפרויקט. לפני מספר שבועות, רגע לפני הגשת הבקשה להיתר, פנה אלינו היזם ועדכן שערך דוח כלכלי מחודש לפרויקט, לפיו הפרויקט אינו כלכלי ולכן ביקש לפתוח את נושא התמורות".
"באחד הרחובות המבוקשים והשקטים ברובע 4 בתל אביב היזם הרעיף תמורות על הבעלים. רגע לפני הגשת הבקשה להיתר, הוא ערך דוח כלכלי מחודש וביקש לפתוח את נושא התמורות"
לדבריו, "לאחר שהבעלים שקלו את צעדיהם, הם החליטו פה אחד ללכת לקראת היזם. אחרי מו"מ משפטי אושרו מנגנוני הפחתה במפרט, אך לא בתוספת המטרים וזאת בכפוף לבדיקה מעודכנת של רווחיות הפרויקט. יזמים רשאים לפתוח תמורות, שכן ברוב ההסכמים קיים תנאי של רווחיות במסגרתו יכול היזם לעדכן את הבעלים שהפרויקט לא כלכלי ולצאת ממנו. במצב כזה אנו מקפידים שלבעלים תהיה הזכות להיפרד מהיזם ולהותיר את תוצרי התכנון בידיהם, אלא אם החליטו ללכת לקראת היזם ולהיעתר לבקשתו להפחתת תמורות".
עו"ד אברהם בבג'נוב, בעלי משרד המתחמה בהתחדשות עירונית ופינוי בינוי, מוסיף כי "פתיחת חוזים בהתחדשות עירונית איננה פעולה טכנית או שולית, אלא מהלך דרמטי בעל השלכות משפטיות, כלכליות ותכנוניות רחבות. לעיתים, היא אף מהווה קו שבר בין פרויקט שמתקדם בביטחון לבין כזה שנכנס למערבולת של חוסר ודאות. אין חולק כי קיימים מצבים חריגים שבהם פתיחת הסכמים מוצדקת: שינויי תכנון מהותיים, רגולציה חדשה, פגיעה ממשית באיזון החוזי או קריסה ביכולת הביצוע של היזם. אלא שבצד ההצדקות הללו ניצבת אמת פחות נוחה עצם פתיחת החוזה מערערת את יסודות האמון שעליהם נשען הפרויקט כולו".
גם עדי הוד מוסטקי, מנהלת התחדשות עירונית בקבוצת שובל, אומרת כי "מדובר בתופעה שפוגשת אותנו בחודשים האחרונים ומתרחשת לא רק בתל אביב אלא גם בחיפה. רשויות מקומיות מורידות את מכפילי הדירות ואת המטרים, מה שמעמיד בספק את הרווח הכלכלי ליזם. ראשי רשויות לא מתלהבים לאפשר התחדשות עירונית שמשמעותה הפיכת אזורים עירוניים לאתרי בנייה, מה שמעורר תסכול והתמרמרות אצל התושבים הוותיקים מסיבות שונות כמו חוסר נוחות, הכבדה על תשתיות קיימות ועוד".
לדבריה, "ראשי הרשויות מעדיפים למשוך זמן כדי שלא יהיו תלונות מצד תושבים. לכן הליכי קידום תוכניות ומתן היתרי בנייה אורכים שנים ארוכות, וכרוכים באינספור הליכים ודרישות המביאים לעיכוב משמעותי במימוש פוטנציאל הבנייה. בנוסף, יש רשויות שכבר מאשרות תב"עות בהטלת מטלה ציבורית במסגרת הבניה אלא שהדבר אינו מוסדר בחקיקה וגורם לעיכוב הליכים".
עו"ד גל חסון, מומחה לנדל"ן ומלווה עסקאות נדל"ן, אומר כי "נושא שכמעט ואינו מדובר הוא נושא הטיימינג, שכן פתיחת חוזה בשלב מתקדם משפיעה גם על כוח המיקוח של הדיירים שדה פקטו מצטמצם משמעותית. ממילא ההחלטה ללכת לפרויקט בסדר גודל כזה היא קשה, ואז לאחר שנים של תהליך, השקעת זמן ומשאבים והתחייבות נפשית לפרויקט, כשהדיירים פוגשים בבקשה לפתוח חוזה כתנאי להצלחת הפרויקט קשה להם לעצור או לסגת – ולכן הלחץ להסכים לשינויים גדל".
חסון מוסיף כי "מבחינת הדיירים, הדבר החשוב ביותר לזכור הוא שיש 3 קווים אדומים: ערבות חוק המכר - רשת הביטחון של בעלי הדירות במקרה שהיזם לא ישלים את הפרויקט, והיא חייבת לשקף את שווי הדירה החדשה. הצמדה לשווי הדירה הקיימת משמעותה העברת הסיכון אל הדיירים וזה מצב שאין מקום לקבלו; ערבות שכירות בפרויקטים של פינוי בינוי. משפחות שעוזבות את ביתן זקוקות למנגנון שמבטיח תשלום מיידי של דמי שכירות; וערבות מיסים. אף שהיזם אמור לשלם את מס השבח, החבות רשומה על שם בעלי הדירות. ללא ערבות ייעודית, הם עלולים להיחשף לחובות ולעיקולים שאינם בשליטתם".
