מה גובה מס הרכישה שחל על גורם מארגן בקבוצת רכישה שקונה בעצמו חלק בפרויקט? זו השאלה שהתעוררה לאחרונה בפני בית המשפט המחוזי מרכז-לוד: השופט אבי גורמן קיבל את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין שלפיו על המארגנת לשלם מס כמו כל חבר בקבוצה. אם הייתה זוכה, היא הייתה חוסכת 300 אלף שקל.
העוררת, חברת א.מ. שטרן תשתיות, היא גורם מארגן של קבוצת רכישה המקימה בניין מסחרי בפתח תקווה. לצד היותה גורם מארגן החברה רכשה ביולי 2018 חלק מהזכויות בפרויקט. באוגוסט של אותה שנה הגישה החברה שומה עצמית למנהל מיסוי מקרקעין מרכז, שבה דיווחה כי רכשה זכות רגילה במקרקעין (שלא במסגרת קבוצת רכישה) ולכן היא חייבה את עצמה במס רכישה בהתאם לשווי הקרקע.
מנהל המיסוי הוציא לה שומת מס שבה נקבע כי היא חייבת במס רכישה ביחס לשווי הנכס המוגמר שייבנה על המקרקעין, כמו שאר חברי הקבוצה. על החלטה זו הגישה החברה ערר. היא טענה כי חיוב במס לפי שווי הנכס הבנוי המוגמר הוא הסדר חריג לחיוב הרגיל במס רכישה, שהוא ככלל לפי שווי הזכות במקרקעין הנרכשת במועד רכישתה. לדבריה, יש לפרש הסדרים חריגים בצמצום.
עו"ד מאורי עמפלי איל יזהרהחברה הוסיפה כי על מנת להימנות כחבר בקבוצת רכישה תנאי הכרחי הוא כי תינתן תמורה מהרוכש לגורם המארגן. מכיוון שהיא עצמה הגורם המארגן היא אינה יכולה לשלם תמורה לעצמה. לאור זאת אין לראות בה כמי שרכשה זכות במקרקעין במסגרת קבוצת רכישה.
מנהל המיסוי טען מנגד כי הגורם המארגן יכול להימנות יחד עם חברי קבוצת הרכישה, ודינו לעניין מס הרכישה יהיה כדין שאר הרוכשים.
ואכן יו"ר הוועדה השופט אבי גורמן דחה את הערר. הוא הבהיר כי אדם יכול להימנות על קבוצת רכישה גם אם הוא עצמו אינו משלם תמורה לגורם מארגן. "אין בחוק דרישה כי מי שנמנה על קבוצת רכישה ישלם בעצמו תמורה לגורם מארגן, ודי בכך כי הגורם המארגן מקבל תמורה עבור שירותי הארגון – אף אם לא מידי אותו רוכש", כתב.
הוא הוסיף כי החברה בחרה לרכוש חלק מהמקרקעין ולחתום על מארג ההסכמים כמו כל חבר בקבוצה. בפעולה זו היא ראתה לנגד עיניה את הנכס הבנוי שתקבל: "הדומה בין העוררת לשאר חברי הקבוצה, רב על השונה, ולכן אין הצדקה לאמץ פרשנות – שאין לה עוגן של ממש בלשון החוק – ואשר תוביל לתוצאת מס שונה בין רוכשי זכויות במקרקעין במסגרת קבוצת רכישה".
לחלופין, ציין השופט, החברה כן קיבלה תמורה כגורם מארגן שעה שבחרה לממש בעצמה חלק מאופציות ורכשה חלק מהמקרקעין. זאת, בין היתר, מכיוון שרכישת המקרקעין על ידי החברה אפשרה את התהוותה של קבוצת הרכישה, על שלל הרווחים הצפויים לחברה כגורם מארגן, שכן מדובר היה באחוזים האחרונים שנותרו למכירה.
• לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• ב"כ העוררת: עו"ד הדר טל, עו"ד נירה קורי, עו"ד יהלום ברקוביץ
• ב"כ המשיב: עו"ד רועי רותם פרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי)
• עו"ד מאורי עמפלי עוסק במיסים
• הכותב לא ייצג בתיק
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
