לא על ההיצע לבדו"
יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון
"בשנה האחרונה שוק הדיור בארץ משתנה", כך פותח ומסביר יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון. לדבריו, "אחרי שנים של עליות מחירים חדות, רואים ירידת מחירים, ומי שמביט רק על המדדים, מפספס את התמונה הרחבה. בשטח מתרחש שינוי עמוק יותר: התחרות בין היזמים גדלה, הרוכשים בוחנים יותר אפשרויות, מתמקחים יותר ומקבלים החלטות בזהירות. במילים פשוטות, שוק הנדל"ן הישראלי הופך בהדרגה לשוק של קונים".
עוד על פי מורגנשטרן, מי שמצפה לשינוי מהיר מהיום להיום אינו מכיר את אופי ענף הנדל"ן ויש להיעזר בסבלנות. "המבחן של מדיניות דיור לא נמדד בחודש אחד, אלא לאורך זמן, עם היכולת להביא לשינוי. הדרך לעשות זאת היא להגדיל בעקביות את היצע הדיור, להסיר חסמים ולהבטיח שקצב הבנייה יענה על צורכי המדינה גם בעשור הבא".
עוד לדברי מורגנשטרן, "כפי שאמרנו לאורך הדרך, "לא על ההיצע לבדו יחיה האדם". לצד הגדלת המלאי המתוכנן והמשווק, חובה עלינו לעסוק גם בכושר הייצור של ענף הבנייה וביכולת להפוך תכנון ושיווק להתחלות בנייה בפועל. מדיניות הדיור חייבת להיות גמישה, מקצועית ומותאמת למציאות המקומית. על ידי הגדלת כושר הייצור של הענף, הרחבת כוח האדם, לרבות הגדלה משמעותית של מספר העובדים הזרים, הטמעת חדשנות וטכנולוגיות מתקדמות, הסרת חסמים וקיצור משך הבנייה, המטרה היא להגדיל את מספר התחלות הבנייה ולקצר את הדרך בין שיווק הקרקע למסירת הדירה".
יהודה מורגנשטרןצילום: ציון אוחנהמורגנשטרן סבור כי בפנינו עוד אתגרים משמעותיים: "האתגר הגדול של ישראל אינו רק להוריד את מחירי הדיור, אלא לבנות שוק יציב, מגוון ונגיש יותר. היצע הוא תנאי הכרחי לכך, אבל הוא אינו עומד לבדו. עלינו להגדיל את מספר הדירות, לחזק את כושר הייצור של הענף, להגדיל את התחלות הבנייה, לקצר את משך הבנייה ולתת מענה לצד הביקוש ולנשיגות הדיור. ככל שנצליח לפעול בכל הצירים במקביל, נוכל לבנות שוק דיור יציב ובר־השגה.
מורגנשטרן מסכם ומביט קדימה על הצעדים הנדרשים כדי להוביל לשינוי משמעותי בענף: "זו לא משימה של שנה אחת, אלא של התמדה, אחריות ותכנון לטווח ארוך. שוק הדיור בארץ נמצא היום בנקודת מפנה. אחריותנו היא שגם בעוד עשור יוכלו זוגות צעירים, משפחות ומשרתי מילואים להגשים את החלום הפשוט ביותר: בית".
(צילום: AI)
"מדד הצלחה שגוי"
אסף סימון, מנכ"ל BST ייזום
אסף סימון, מנכ"ל BST ייזום מסביר, כי הדרך של הממשלה למדוד הצלחה שגויה מהיסוד. "אם יש החלטה שראוי לעשות עליה חשבון נפש, זו הנטייה של הענף לאורך שנים למדוד הצלחה בכמות יחידות הדיור המתוכננות והמאושרות, ולא ביכולת להביא אותן בפועל לביצוע. הפער בין תכנון למימוש הפך לאחד החסמים המרכזיים של שוק הדיור.
אסף סימוןצילום: יח"צהלקח הוא שתכנון חייב להביא בחשבון כבר מראש ודאות תכנונית, תשתיות, היתכנות כלכלית ויכולת ביצוע. במציאות הזו יש יתרון משמעותי לחברות שמחזיקות ביכולות לאורך שרשרת הערך, מהייזום והתכנון ועד ההנדסה והביצוע. חברות אלו יכולות לבחון את הפרויקט כמכלול כבר בשלבים המוקדמים ולצמצם את הפער בין מה שמתוכנן למה שניתן לממש. בסוף הצלחה לא נמדדת במספר הזכויות שאושרו, אלא ביכולת להפוך אותן לפרויקטים איכותיים, כלכליים ובני ביצוע, שמגיעים בפועל לשוק ולדיירים".
"ממשיכים להתעלם מהנגב"
אלי אביסרור, בעלים ומנכ"ל חברת אביסרור משה ובניו ומ"מ נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ
אלי אביסרור, בעלים ומנכ"ל חברת אביסרור משה ובניו ומ"מ נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מלין על המשך ההתעלמות של המדינה מהדרום. "הנגב משתרע על כ־60% משטח המדינה, אך היא עדיין מתייחסת לפיתוחו כאל סיסמה ולא כאל יעד לאומי מחייב. אי אפשר לדבר על חיזוק הנגב ובאותה נשימה להפעיל מדיניות שמקשה על באר שבע למשוך ולשמר משפחות צעירות.
אלי אביסרורצילום: דיאגו מיטלברגתושבים בערים סמוכות נהנים מהטבות מס שבאר שבע אינה מקבלת, ובמקביל המדינה ממשיכה לסבסד דירות גם באזור המרכז. התוצאה היא שבאר שבע מתחרה על משפחות צעירות בלי לקבל כלים מקבילים. עד לפני כחמש שנים עוד דובר על יעד של כחצי מיליון תושבים במטרופולין באר שבע וכמיליון בנגב. היום היעדים הללו מתרחקים. אם המגמה לא תשתנה, אנחנו עלולים להגיע בתוך כ־15 שנה למציאות דמוגרפית שונה לחלוטין בבאר שבע. זו כבר לא רק סוגיית נדל"ן, אלא שאלה לאומית על עתיד הנגב. על הממשלה הבאה להקים קבינט ייעודי לפיתוח הנגב, עם יעדים ברורים בתחומי הדיור, התעסוקה, התחבורה והתשתיות. באר שבע היא העוגן הכלכלי, האקדמי והרפואי של האזור, וחיזוקה חייב להפוך ממדיניות הצהרתית לתוכנית עבודה ממשלתית אמיתית".
"קצב הורדת הריבית שגוי"
אסי לויתן בן־עמרם, מנכ"לית אמד ומשנה למנכ״ל דן נדל"ן
אסי לויתן בן־עמרם, מנכ"לית אמד ומשנה למנכ״ל דן נדל"ן, מסבירה שהטעות הגדולה שמשפיעה על הענף קשורה לריבית: "בין שלל הטעויות שנעשו, הקשה ביותר הייתה קצב הורדת הריבית. ההשפעה של הריבית על שוק הנדל״ן היא לא רק דרך עלות המשכנתה או עלויות המימון של היזמים, אלא גם דרך הוודאות או אי־הוודאות שהיא מייצרת.
אסי לויתן בן־עמרם,צילום: טניה שיןכשהריבית נשארת גבוהה לאורך זמן, רוכשים נשארים על הגדר, יזמים דוחים החלטות, והשוק כולו מתקשה לחזור לשגרה. לדעתי, ירידה מהירה יותר בריבית הייתה מייצרת התאוששות משמעותית יותר בביקושים כבר השנה. הלקח המרכזי מבחינתי הוא שלא נכון לנסות למתן ביקוש בשוק שבו קיים צורך אמיתי בדירות. יש לייצר יותר ודאות, לאפשר לשוק לעבוד, ולבחון את הביקוש למגורים בראייה ארוכת טווח".
"נאבקים במשקיעים ופוגעים בענף"
עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז
עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, סבור שאחת הטעויות הגדולות ביותר היא הגישה השלילית של המדינה כלפי משקיעי הנדל"ן. על־פי גוטליב, "אם יש נושא אחד שהמדינה חייבת לעשות בו חשבון נפש אמיתי בתחום הדיור, זה שוק השכירות. במשך שנים לא הצלחנו לבנות כאן שוק שכירות ארוכת טווח יציב ומקצועי, ובאותה נשימה פעלה המדינה נגד המשקיעים הפרטיים, אלה שסיפקו לאורך השנים חלק ניכר ממלאי הדירות להשכרה בישראל. העלאת מס הרכישה למשקיעים ל־8% היא הדוגמה הבולטת ביותר. המדינה סימנה את המשקיע כחלק מהבעיה, וביקשה להרחיק אותו מן השוק, אבל לא בנתה במקביל חלופה בהיקף שיכול להחליף את ההיצע הזה בשוק השכירות.
עמית גוטליבצילום: זוהר שטריתהרי דירה שמשקיע רוכש, היא לרוב דירה שמגיעה לשוק השכירות. מי שמבקש לצמצם את חלקם של המשקיעים הפרטיים, חייב לבנות במקביל שוק מוסדי משמעותי של שכירות ארוכת טווח, המבוסס על תמריצי מס, קרקע ייעודית ומודל כלכלי, שמאפשר ליזמים להחזיק דירות להשכרה לאורך שנים. זה לא נעשה בהיקפים הנדרשים וגם לא קרוב לכך. לכשל הזה יש גם מחיר חברתי כבד. דווקא האוכלוסיות שהעיר זקוקה להן כדי לתפקד ולשמור על איכות חיים גבוהה, כדוגמת מורים, גננות, אחיות וכו', מתקשות יותר ויותר להרשות לעצמן להתגורר בה. כשאין להן פתרונות דיור ושכירות יציבים במחירים שמתאימים להכנסתן, הן נדחקות החוצה. התוצאה מעבר לבעיית דיור, היא פגיעה במרקם העירוני. עיר שאינה מאפשרת לאנשים שמפעילים את בתי הספר, המרפאות והשירותים שלה לגור בתוכה, מאבדת בהדרגה את החוסן החברתי שלה ואת איכות החיים שהיא מבקשת להציע לתושביה. שוק שכירות בריא הוא תנאי לעיר מתפקדת, מגוונת וחיה".
"היעדר יצירת חלופה אמיתי של דיור להשכרה"
נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל
נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, סבורה שאם הייתה מתקבלת החלטה לקדם בצורה משמעותית דיור להשכרה, היינו במקום אחר היום. "אחת הטעויות המהותיות במדיניות הדיור בישראל היא היעדר יצירת חלופה אמיתי של דיור להשכרה ארוכת טווח. מתוך התפיסה הזאת נולדו לאורך השנים לא מעט פתרונות חלקיים, אבל לא נבנתה אלטרנטיבה אמיתית למי שאינו יכול או אינו מעוניין לרכוש דירה. במשך השנים המדינה נמנעת מיצירת התנאים שיאפשרו לדיור להשכרה להפוך לשוק משמעותי, יציב ורחב. אין תוכנית מעמיקה ואסטרטגית לטווח ארוך, אין די תמריצים ואין ודאות שמאפשרת לשחקנים מוסדיים וליזמים לפעול בו לאורך זמן.
נחמה בוגיןצילום: ניר שהרבניהתוצאה היא שבניגוד למקובל במדינות רבות בעולם, בישראל שכירות עדיין נתפסת במידה רבה כתחנת מעבר ולא כפתרון מגורים ארוך טווח. זה מחריף את הלחץ לרכוש דירה ומעמיק את הפערים בין מי שמסוגל להגיע להון עצמי למי שלא. במקביל המדינה ממשיכה להפעיל בגלגולים שונים את אותו עיקרון שעמד בבסיס מחיר למשתכן, אף שהבעיות בו כבר ברורות. הסיוע אינו מופנה בהכרח למי שזקוק לו ביותר, ללא קריטריון כלכלי כלשהו, אלא למי שזכה בהגרלה, ולעיתים הוא קושר זוג צעיר לדירה באזור שאינו מתאים למקום עבודתו, למשפחתו או לאורח חייו. במקרים מסוימים אנחנו למעשה הופכים זוגות צעירים למשקיעי נדל"ן בעל כורחם. מדיניות הדיור צריכה להתחיל בצרכים של משק הבית ולא במלאי הקרקעות שהמדינה מבקשת לשווק. סיוע ציבורי צריך להיות מבוסס ככל האפשר על מבחנים כלכליים ולאפשר לזכאים לבחור היכן ואיזה דירה לרכוש. במקביל המדינה חייבת ליצור שוק שכירות ארוכת טווח, שיהווה חלופה אמיתית לדירה בבעלות".
"כולם בנו על המשך עליות מחירים. וטעו"
ישראל יעקב, מייסד משרד ישראל יעקב שמאות מקרקעין
ישראל יעקב, מייסד משרד ישראל יעקב שמאות מקרקעין, מתייחס לגישה שגויה של חלק גדול מהענף שמובילה גם להחלטות לא נכונות. "לתפיסתי, חשבון הנפש המרכזי שהענף שלנו חייב לעשות, נוגע להחלטות עסקיות ציבוריות שגויות שנעשו בשנים האחרונות. הטעות הגדולה ביותר שליוותה את התחום הייתה ההסתמכות העיוורת על עליית המחירים המתמדת, שהובילה לקידום פרויקטים ואישור תב"עות ללא בחינה עמוקה, רחבה ושמרנית של ההיתכנות הכלכלית שלהם.
ישראל יעקבצילום: ניב קנטוראילו היינו מקפידים מלכתחילה על ביצוע של תהליכי ליווי פיננסי קפדניים וניתוח שמאות מחמיר לכל פרויקט כבר משלביו הראשונים, שוק הנדל"ן היה נראה היום אחרת לגמרי. היינו רואים הרבה פחות פרויקטים שתקועים בגלל חוסר כדאיות, פחות יזמים שמתקשים לעמוד בהתחייבויות שלהם, והכי חשוב, הרבה פחות בעלי דירות שחיים בחרדה ואי־ודאות לגבי גורל הנכס היקר להם מכול. הלקח המרכזי שהענף חייב להפנים לקראת השנים הבאות, במקום לפזר עוד הבטחות לעתיד, הוא שאי אפשר יותר לעגל פינות. תפקידנו כשמאי בעלים הוא להוות שומר סף. פרויקט ללא דו"ח אפס מבוסס, היתכנות כלכלית ברזל וליווי פיננסי הדוק, שמבטיח את יכולת הביצוע, פשוט אסור לו לצאת לדרך. רק חזרה ליסודות הכלכליים הבריאים ולשקיפות פיננסית מלאה תבטיח ביטחון לבעלי הדירות ותבריא את הענף כולו".
"דד־ליין מחייב לאישור תוכניות מחליפות לתמ"א 38"
דן קצ'ינובסקי, מנכ"ל ובעלים של מרכז הנדל"ן
על־פי דן קצ'ינובסקי מנכ"ל ובעלים של מרכז הנדל"ן: "לפני חודשיים פקעה סופית תמ"א 38 בכל הארץ, אבל רק חלק מסוים מהרשויות המקומיות אישרו עד כה תכניות התחדשות בניינית המחליפות אותה, והיום רשויות מרכזיות כמו תל אביב, ירושלים, חיפה או ראשון לציון נותרו ללא מסלול התחדשות עירונית המיועד לרמת המגרש הבודד. לצד זאת השטח מראה שגם חלופת שקד, שנועדה להיות אפשרות ליישם בנייה, לא הניבה אפילו היתר בנייה אחד.
דן קצ'ינובסקיצילום: דרור סיתהכלמדובר בוואקום מסוכן שחוסם אפשרות ממשית של התחדשות של מאות אלפי דירות ברחבי הארץ. הדברים היו עשויים להיראות אחרת, לו המדינה היתה מציבה דד־ליין מחייב - הן לרשויות המקומיות והן למוסדות התכנון - לאישור התוכניות המחליפות. עדיין לא מאוחר לעשות זאת. הוראה המחייבת את כלל הרשויות המקומיות לאשר תוכניות מחליפות לתמ"א בתוך חצי שנה מיום קבלתה, צריכה להיות אחת ההחלטות הראשונות שתקבל הממשלה הבאה".
"לא יודעים לקבל החלטות"
בילי רובין,יזמית וקבלנית ביצוע בענף הבנייה
בילי רובין, יזמית וקבלנית ביצוע בענף הבנייה, סבורה שהבעיה, או הטעות הגדולה ביותר, היא דרך קבלת ההחלטות וסדר העדיפויות הלאומי במהלך השנים. "הטעות הגדולה ביותר של מדינת ישראל בתחום הדיור לא הייתה החלטה אחת, אלא הדרך שבה התקבלו החלטות במשך שנים. במקום להתייחס לדיור כתשתית לאומית ולתכנן ל־20 שנה קדימה, כל ממשלה ניסתה לפתור את המשבר, באמצעות תוכנית חדשה, הגרלה, מס או פתרון זמני. אבל דירות לא בונים בכותרות. כדי לבנות צריך קרקע זמינה, תכנון ורישוי מהירים, תשתיות, מימון ובעיקר כוח אדם מקצועי.
בילי רוביןצילום: פרטידוגמה בולטת קשורה לכוח אדם. אחת הטעויות המשמעותיות הייתה שלא בנינו לאורך השנים עתודה של עובדים ישראלים מקצועיים לענף. במקום להשקיע בהכשרה, בשכר ובמעמד של מקצועות הבנייה, הפכנו תלויים יותר ויותר בכוח עבודה מחו״ל, תלות שמתבררת כבעייתית במיוחד בעת משבר, וראינו זאת במלחמות ובשנים האחרונות. אילו לפני עשור ויותר הייתה מתקבלת החלטה לאומית, שמחברת בין שחרור קרקעות, קיצור בירוקרטיה, תשתיות והכשרת כוח אדם מקומי, שוק הדיור שלנו היה היום יציב ועמיד יותר. זה גם הלקח המרכזי שצריך ללמוד ליום הכיפורים הזה: מדיניות דיור לא יכולה להימדד בקדנציה של שר. בנייה דורשת יסודות וגם מדיניות דורשת יסודות. כשלא מניחים אותם בזמן, כולנו משלמים אחר כך את המחיר הכבד".
