בחודשים האחרונים עלה מדד תשומות הבנייה לכותרות כפקטור משמעותי בהתייקרות מחירי הנדל"ן. המדד, ששנים ארוכות מאוד היה קפוא או כלל תנודות לא משמעותיות, מזנק בפראות וגורר חששות רבים הן בענף הנדל"ן והן בקרב הציבור הרחב, שעד לאחרונה לא ממש הכיר את הקשר בינו ובין מחיר הדירות.
מדד התשומות, המורכב בעיקר מחירי הובלה, חומרים וגם כוח עבודה זמין, החל לטפס בעקבות ובגלל משבר הקורונה, והוא מצטרף לעלייה משמעותית במחירי הקרקע ולפרמטרים נוספים הדוחפים את מחירי הדירות מעלה. עם זאת, למרות המצב הבעייתי, יש גם מי שבוחר להביט בחצי הכוס המלאה - התקופה הנוכחית, שלא ברור מתי תסתיים, עשויה להיות גם הזדמנות לשינוי רחב בתחום שעד כה לא זכה לתשומת לב מספקת – מִחזור חומרי בנייה. כשהחומרים מתייקרים והייבוא נעשה פחות נוח, פתרונות של כלכלה מעגלית הופכים פתאום לרלוונטיים, וייתכן שהמצוקה של היום תוביל לפתרון של מחר.
נתחיל דווקא בבעיה. על הזינוק במדד תשומות הבנייה והשפעתו על המחיר הסופי של הנכס הרגע דיברנו, ועם זאת חשוב להבין, שהזינוק משפיע גם על מחירי הביצוע ועל שורה ארוכה של דברים, שספק אם הייתם חושבים עליהם. להלן כמה דוגמאות:
מתקני חנייה - מתקנים אוטומטיים, המותקנים בפרויקט בנייה חדש שאין בו די מקום לכל מקומות החנייה הדרושים. גם כאן המדד מציב רף חדש למחיר. איך? בפרומוט מתקני חנייה, חברה העוסקת בתחום והיבואנית הבלעדית של חברת WÖHR הגרמנית, מסבירים: "אנחנו מקבלים פניות מרובות להקדמת האספקה, וזאת מחשש שהמחירים ימשיכו לעלות וזמני האספקה יתאחרו. בחמש השנים האחרונות הוכפל מחיר מכפילי החנייה והמתקנים האוטומטיים, כשמחצית מסך ההתייקרות מיוחסת לשנה האחרונה לבדה. זאת בשל שני גורמים עיקריים: הראשון הוא הזינוק במחירי הברזל – חומר הגלם המרכזי המשמש לייצור המתקנים, והשני הוא הקפיצה החדשה במחירי ההובלה הימית". לדברי אודי דרזנר, מנכ"ל פרומוט, התייקרות התשומות משפיעה באופן ישיר על אופן ההתנהלות של חברות הבנייה המבצעות הזמנות מהחברה: "רוב החברות מעדיפות לבצע הזמנות במועד המוקדם האפשרי, מתוך הנחה כי ההתייקרות תימשך. מנגד, במצב הקיים ייתכן שתחול התייקרות נוספת, שלא תאפשר שמירת מחירים לאורך זמן. רבים נוטים לזלזל במדד תשומות הבנייה כגורם התייקרות, כאשר מחירי הקרקעות גבוהים ומתייקרים בעצמם. אך ההשפעה של התייקרות החומרים אינה מסתכמת בייקור מחיר הדירה. בסביבה כל כך חסרת יציבות, הקבלנים מלכתחילה לוקחים מרווחי ביטחון גדולים ונמנעים מכניסה לפרויקטים גבוליים, מה שמפחית את היקפי הבנייה. כמו כן במקרים שחברות שלא העריכו נכון את היקף ההתייקרות, ובחוזי ביצוע שלהם לא נכלל סעיף התייקרות בהתאם למדד התשומות, התוצאה תהיה פרויקטים הפסדיים שעלולים להביא לקשיים משמעותיים ואף לקריסת חברות קטנות".
מעליות - דוגמה נוספת המגיעה מעולם המשיק לעולם הבנייה, אך מהווה חלק בלתי נפרד ממנו. אין היום בניין רב קומות שנבנה ללא מעלית, וזהו פרמטר משמעותי ורחב בהשפעתו על השוק. גם כאן נראה שהמדד נותן את אותותיו. יעקב רזלן, סמנכ"ל השיווק והמכירות בחברת המעליות שינדלר ישראל: ״העלייה מתבטאת במספר אפיקים מקבילים: מחירי עלויות השילוח עלו משמעותית עם הקורונה. ההתייקרות מורגשת גם במחירי ההובלה הימית, כך שקונטיינר שעלה בעבר 2,000 דולר, מגיע מאז פרוץ הקורונה ל-15 אלף דולר״. רזלן מוסיף, כי גם עלויות הייצור הושפעו. "כל חומרי הגלם בעולם התייקרו, ובמיוחד כל נושא הצ'יפים, ברזל, נירוסטה, וגרמו לכך שיש התייקרות בכל עלויות המעליות. ההתייקרות הכללית היא ברמות של בין 8% ל-10% למעלית. גם משך זמן הייצור בעולם התארך. אם בעבר הזמן הממוצע בארץ עמד על ארבעה חודשים, תוסיף לזה כחודשיים. כל ענף הבנייה בהתייקרות כללית. הקבלנים מרגישים זאת היטב".

"עלויות הבנייה ימשיכו להתייקר"

הדוגמאות הללו הן רק חלק אחד מהסערה הגדולה שמתחוללת בענף וזוכה למעט תשומת לב – יחסית להשפעתה על הענף והמחירים. גורמים בענף מספרים שהמצב הוביל גם להתייקרות משמעותית במחיר הבטון בחודשים האחרונים ובמקביל, חברות אף מעלות את מחירי ההובלה בטווח של 7%-10%. מנכ"ל חברת הבנייה רוטשטיין אבישי בן חיים מסביר: "אנחנו עובדים על מרווחים עקביים, ואם מעלים לנו את המחיר בצורה כה משמעותית, זה ללא ספק יתגלגל ללקוח. ההתייקרות משפיעה גם על מי שכבר רכש דירה חדשה, כיוון שהמחירים צמודים למדד תשומות הבנייה שמושפע בין היתר מהבטון". מבדיקה פנימית שערך בן חיים עולה, כי מחיר הברזל עלה ב־38% מסוף נובמבר 2020. הבלוקים התייקרו ב־17% בתוך חודשיים בלבד, ממאי 2021, מחירי הסיכות ומוצרי הנירוסטה רשמו עלייה של 9% מחודש אפריל השנה, ואילו במוצרי איטום שונים חלה התייקרות של בין 5%-20% בתוך חודש בלבד. עוד בדק בן חיים מוצרי גבס, בידוד וצבע וכלי עבודה, ובכולם חלה עלייה של 5% ומעלה בחודשים האחרונים. "אנחנו חווים עליית מחירים של כל חומרי הגלם לבנייה, מרביתם בשל התייקרות מחירי ההובלה והשינוע. כל עוד הם לא יירדו, לצערי, עלויות הבנייה ימשיכו להתייקר", מסכם בן חיים.
עדות נוספת לבעיה אפשר לשמוע מאריק טובול, סמנכ"ל הנדסה בקבוצת גבאי: "הקבלנים סופגים את עליית המחירים ב־15 בכל חודש ועדיין לא יודעים איך מתמודדים עם זה. מחסור בכוח אדם, התייקרות השילוח, מחירי העבודה של הקבלנים – הכול מתייקר. 22 שנים שאני בענף ולא ראיתי כאלו קפיצות מחירים במספרים דו־ספרתיים, ולצערי, נראה שזהו רק קצה הקרחון. גם אם לא היה מדובר במוצרים המיובאים מחו"ל, אין לנו בארץ מספיק חומרים לצורך ייצור עצמי של חומרי גלם. אנחנו יבואנים מצוינים, אבל אין לנו פה מחצבות שיאפשרו לנו לייצר אלומיניום וברזל".
טובול מוסיף, כי "יש להבין כי מחיר בנייה של דירה הוא נגזרת של חומרים (50%) ושל עבודה (50%), וחשוב לזכור שגם העבודה התייקרה. יש במדינה מצוקה אדירה של פועלים זרים - קשה להכניס עובדים מבחוץ בגלל הקורונה, וישנם פועלים שהוויזה שלהם נגמרה ונאלצו לחזור לארצות המוצא, כך שנשארנו עם מעט ידיים עובדות".
עמיר רחלבסקי, מנכ"ל ובעלי חברת היזמות והבנייה גרופית, מוסיף נקודה שעולה מצד הרוכשים: "כתוצאה מההתייקרות רוכשים מעוניינים להקדים תשלומים, ועסקאות 20/80 פחות מבוקשות על ידי הלקוחות כתוצאה מחשש להמשך עליית המדד".

"ההצמדה הפכה לאישיו במו"מ"

רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת מזרחי ובניו מסביר, כי חלק מהבעיה היא הגישה של מקבלי ההחלטות: "הטעות הגדולה של מקבלי ההחלטות בענף הבנייה נעוצה בכך שהם רואים את כל נושא תשומות הבנייה כ'משני' ו'אזוטרי' ביחס לנושאים אחרים. ובכן, יש לתשומות הללו משקל רב ביותר והן תרמו בעשור האחרון לעלייה של מאות אלפי שקלים במחירי הדיור. נוסיף לכך תשומות נוספות המיובאות מחו"ל דוגמת הברזל, שמחיריהן זינקו בשנה האחרונה בעשרות אחוזים, זאת למרות ההתחזקות של השקל לעומת האירו. היו לכך אולי גם סיבות אובייקטיביות, דוגמת היוקר של הובלת חומרי הגלם דרך נהרות אירופה, ועוד בתקופת הקורונה, אולם עדיין הן אינן מצדיקות התייקרות כה גדולה, שלא רק מוסיפה למחירי הדירות הסופיים, אלא גם יש לה משמעות לא מבוטלת בתדלוק השוק כולו. הסיבה לכך היא שכל רוכש דירה מודע לכך כיום, ובמקרים רבים הוא מעדיף לשלם עם הרכישה כמה שיותר, ובלבד שלא יצטרך בסוף התהליך להוסיף סכום נכבד".
רקפת להב, סמנכ"ל השיווק בקבוצת אלמוג, מעלה נקודה דומה: "קיבלנו לא מעט פניות ובקשות לביטול ההצמדות בתקופה האחרונה, ונושא ההצמדה הפך לאישיו מהותי במשא ומתן לרכישת הדירה. יחד עם זאת אנו מסבירים בשקיפות לרוכשים, כי מחיר הדירה צמוד למדד תשומות הבנייה עד לאכלוס כחלק בלתי נפרד ממסלול התשלומים. לכסף יש ערך שנשחק מול עליות המחירים, וכולם מבינים שערך הדירה הנקוב היום אינו ערכה בעוד שנתיים וחצי. כשם שהתחייבויות החברה צמודות למדד מול כל הגורמים, ביניהם הבנקים, הספקים וקבלני המשנה שלה, לאורך כל תקופת הביצוע, כך גם ההתחייבות של הקונים".
"ההשפעה של עליית מדד תשומות הבנייה משמעותית הרבה יותר ובמקרים רבים אף אקוטית ליזמים ולחברות הפועלות בתחום ההתחדשות העירונית ובפינוי־בינוי בפרט, וללא ספק מוסיפה לרמות הסיכון שגם כך קיימות בשטח", כך מסביר ניב רום, מנכ"ל כנען התחדשות עירונית מקבוצת כנען. לדבריו, הדרך שבה פועל ענף ההתחדשות העירונית מגדילה את היקף ההשפעה של המדד בצורה משמעותית על הפרויקטים השונים: "כיום היזמים הם אלו שסופגים את עליית המדד עבור כל הדירות שאותן לא ניתן לשווק, כי הן שייכות לבעלים המקוריים המפונים, ומדובר בכמות לא מבוטלת היכולה להגיע למאות דירות בפרויקטים גדולים. פרט לכך ישנן הדירות הנמכרות לשוק החופשי, שגם עליהן חל המדד, והיזם מקבל רק כ־20% מהמחיר בשלב הראשון. בדרך זו הסיכון גדל עוד יותר בהשוואה לפרויקט יזמי רגיל".
לוי שטרסלר, סמנכ"ל הכספים של אזורים, מזכיר, כי עליית המדד מתחברת גם למציאות אחרת בענף: "מדד תשומות הבנייה עולה על רקע משבר הקורונה, זאת לאור עלייה במחירי חומרי הגלם, ההובלה והשינוע. יחד עם זאת, יש לזכור כי מחירי הדירות מושפעים ממספר פרמטרים נוספים, שכולם דוחפים לעליית מחירים, ביניהם סביבת ריבית נמוכה, זמינות המשכנתאות, הפחתה בזמינות של אלטרנטיבות השקעה והפחתת מס הרכישה".

הכול מתייקר? זה הזמן למחזר

כאמור, העלייה המשמעותית בשיעור המדד העירה משנתו גם דיון אחר. מדובר בדיון חשוב על מִחזור פסולת בנייה, כלכלה מעגלית ואפשרות לעשות שימוש במגוון רחב של חומרים שנמצאים כבר כאן ואפילו בעודף. לא מדובר בנושא חדש, להיפך, גופים רשמיים שונים, בהם גם המשרד להגנת הסביבה, מודעים להיקפי הפסולת הגדולים שמספק ענף הבנייה מחד ולהיקפי המִחזור הנמוכים מאידך. העלייה במדד ובעיקר העלייה בתשומת הלב הציבורית לנושא כעת – מעניקות דחיפה משמעותית לתחום.
בנייה ירוקה, מִחזור חומרים והוזלת עבודה בשטח על ידי הגדלת מצבת הפועלים באתרי בנייה יכולים לחסוך דרמטית את עלויות המדד ולטפל במרכיביו. בין הגורמים שעוסקים ודנים בנושא כבר זמן רב ניתן למצוא את התאחדות הקבלנים בוני הארץ, שחבריה נתקלים ומתמודדים עם הזינוק במדד התשומות כל העת וסבורים שהפתרון החכם והנכון נמצא ממש מתחת לפנס, או מתחת לשופל שהורס את הבניינים הישנים. ראול סרוגו, נשיא ההתאחדות, מסביר מדוע הנושאים הללו, ובראשם מִחזור פסולת הבנייה ושימוש בחומרים ממוחזרים, הם הפתרון הנכון: "לאור העלייה המשמעותית במדד התשומות, היום יותר מתמיד נכון לקדם מִחזור של חומרי בנייה. ברזל למשל. שימוש חוזר בחומר הגלם יוזיל משמעותית את המחיר שהיום עולה בהתמדה. ככל שהכלכלה המעגלית בישראל תהיה גדולה יותר, התלות בעולם תהיה קטנה יותר, וזה חשוב מאוד. אותו הדבר עם האגריגטים (חומרי חציבה לא מעובדים), שימוש בחומר ממוחזר מוזיל את המחיר בכ־50%". לשאלה האם מִחזור פסולת הבנייה ושימוש בכלכלה המעגלית יהיו רלוונטיים גם כשמדדי התשומות יירדו לרמה שהייתה בשנים אחרונות (נמוכה הרבה יותר), משיב סרוגו: "אני לא רואה את מדד התשומות ואת המחירים יורדים כל כך מהר. אבל צריך להבין שבכל מקרה, מִחזור ושימוש נכון בכלכלה מעגלית חוסכים המון כסף. היום, כשהמדדים גבוהים, הנושא עלה למודעות, אבל גם עם מדד נמוך מדובר במהלך שמוריד בכל מקרה את עלויות הבנייה".
3 צפייה בגלריה
   פארק מחזור פסולת בנייה
   פארק מחזור פסולת בנייה
פארק מחזור פסולת בנייה
(צילום GREENMIX ,בני וצביקה)

"אנחנו צריכים להיות פורצי דרך"

התאחדות בוני הארץ ערכה לאחרונה כנס בנושא בהשתתפות גורמים מקצועיים ממכון התקנים, המשרד להגנת הסביבה ועוד. בפתיחת הכנס התייחס סרוגו לצורך הדחוף בקידום הנושא ואמר: "מי שלא רוצה לעשות את זה הוא פחדן. אנחנו צריכים להיות פורצי דרך, להסתכל קדימה ולראות איך מתקדמים. סדר גודל של 90% מפסולת הבנייה וגם הרטובה מוטמנים בקרקע. זה נתון מזעזע. אנחנו מזהמים בעצמנו את האדמה והאוויר של מדינת ישראל. אני עתיד להיפגש עם השרה להגנת הסביבה, ולדון בנושאים הללו".
טל מילס, מנכ"לית המועצה לבנייה ירוקה הנחתה את המושב שעסק בנושא בכנס ואמרה: "אנחנו רוצים שהכלכלה המעגלית תהיה כאן ותפעל כמו בעולם המערבי". בהמשך העלו המשתתפים את החסמים בשטח וחשפו שורה של נתונים מפתיעים.
כך למשל, אורי טל, מנהל אגף הפסולת במשרד להגנת הסביבה, סיפר שכבר למעלה מ־15 שנה המשרד מטפל בתחום: "אני במשרד מ־2005 ומאז החלו לפעול בתחום. יש החלטת ממשלה שלא מיושמת במלואה, הקובעת שמדינת ישראל צריכה לעסוק בנושא. בשנת 2020 אנחנו מצלחים לטפל בחמישה מיליון טון אשפה. חצי הכוס הריקה – שיתר האשפה מושלך הצידה ללא טיפול". החלק האופטימי, לדבריו, הוא שהיכולות בישראל בכל הקשור למִחזור, הפרדה ואפשרות לשימוש מחדש בחומרי הגלם היא מצוינת, אבל באותה הנשימה הוא מסביר שהבעיה היא אחרת: "פסולת הבנייה שמגיעה לפתרונות הקצה, ויש עשרות כאלו, מטופלת בצורה מצוינת. אפילו אירחנו משלחות מחו"ל שהתרשמו שיש כאן טכנולוגיה ויכולות מהשורה הראשונה. אבל בחומרי הגלם, שעומדים בתקנים הרלוונטיים, לא נעשה שימוש. אנחנו שואלים עצמנו למה אין שימוש בחומרים ממחוזרים, ובסופו של יום מוצאים בעיקר שמרנות של הלקוח הסופי. טענות אחרות מדברות על כך שחומרים ממוחזרים פחות טובים. שמעתי טענות, למשל שרכבת תיפול מהפסים בגלל שימוש בחומר מממוחזר. מצד שני, שומעים על גופים פורצי דרך שעושים זאת. בשורה התחתונה - זה צריך להגיע מלמעלה, מהמדינה. רק אז זה יזלוג לסקטור הפרטי".
טל מוסיף ומעדכן, כי במשרד הממשלתי עומלים כעת על הצעת מחליטים חדשה, שתקבע שהחברות הממשלתיות יעשו שימוש בחומרים ממוחזרים תחת פיקוח ובקרה. כמו כן אנשי המשרד עוסקים גם בתיקון חוק, שיגרום לכך שכל פסולת הבנייה תגיע לפתרונות הקצה. "חייבים גם לייצר תקנים למוצרים מורכבים יותר הקיימים בעולם, אבל עוד לא בישראל. החומרים הממוחזרים לא יחליפו לחלוטין את חומרי הבנייה, אבל איפה שיש תקן וחומרים מתאימים, צריך לעשות בהם שימוש במידה הרבה ביותר. אין סיבה שלא", מסכם טל.

"2050? את 2021 עוד לא פתרנו"

בהמשך לדברי טל על הצורך בתקנים, אומר מנכ"ל מכון התקנים גלעד גולוב: "לפני כמה שנים נכנסנו לתחום וניסינו לסייע למדינה. היום אפשר לזהות בקלות שיש מחסור בבנייה, והתחום הזה צריך להיות בראש סדר העדיפות של מקבלי ההחלטות. בפועל אנחנו נמצאים במקום גרוע בטיפול בפסולת בנייה". גולוב התייחס למספרים של פסולת בנייה לעומת פסולת רטובה של בנייני מגורים וחשף, כי בישראל יש יותר פסולת בנייה מפסולת ביתית: "כמה שומעים על האחרונה לעומת הראשונה? אין מה להשוות. ועדיין, יותר קל למחזר פסולת בניין. אנחנו בדרך להיות המדינה הצפופה ביותר ב־OECD, אבל הנושא הזה לא נמצא בראש סדר העדיפויות של מקבלי ההחלטות. זה מדהים אותי. אני חושב שחייבים לדחוף את זה קדימה. אנחנו רוצים לאמץ תקינה בינלאומית, ואנחנו עושים זאת. אנחנו רואים מה עושים בעולם, אבל מגלים שבתחום הזה לא תמיד נכון לאמץ את התקנים כמו שהם".
3 צפייה בגלריה
 מחירי ההובלה הימית התייקרו ווהאוניות גם ממתינות זמן רב בנמל. נמל אשדוד
 מחירי ההובלה הימית התייקרו ווהאוניות גם ממתינות זמן רב בנמל. נמל אשדוד
מחירי ההובלה הימית התייקרו ווהאוניות גם ממתינות זמן רב בנמל. נמל אשדוד
(צילום: shutterstock)
צביקה דוד, סגן נשיא ויו"ר אגף תשתיות בהתאחדות הקבלנים, התייחס אף הוא לדברים בפאנל: "אף קבלן לא טוען שהוא נגד שימוש בחומרים הממוחזרים, אבל מנגד יש שמרנות וגם היעדר מדיניות. אי אפשר לבנות תשתית כה גדולה לתחום הזה בלי להסדיר את הנושא. חייבת להיות מדיניות שאומרת לאן רוצים להגיע, מה יעדי המִחזור. חומרי הבנייה הממוחזרים יכולים להשביח את החומר המקוריים מבלי להזדקק להרבה מאוד תחנות בדרך. צריך כאן פתרון מערכתי. אין היום פתרונות מספיק טובים ומערכתיים בשטח. מה אנחנו מבקשים מהמדינה? אל תסתכלו רק על 2050, כי את 2021 עוד לא פתרנו. עכשיו צריך לתת פתרונות, ולחשוב במקביל גם קדימה. בינתיים אנחנו בוכים על מאות מיליוני ואפילו מיליארדי שקלים, שהמדינה מפסידה כשלא מקדמים את הנושא. צריך לקדם קודם כל מהפכה תפיסתית ורגולציה תומכת ויעילה. תנו לנו את הבסיס, את השאר אנחנו יודעים לעשות".

השפעת המחסור בעובדים ובהכשרות

ושא נוסף שקשור ישירות למדד התשומות ולעליית המחירים הוא ידיים עובדות והמצוקה הגדולה של פועלי בניין בענף. כל פועל זר או פלסטיני שעובד בעבודות הרטובות מספק עבודה לעוד שני עובדים לפחות בתעשיות העוטפות את ענף הבנייה הרחב. לכן לגורם זה השפעה משמעותית, לצד פיתוח ענף ההכשרות שיאפשר הגדלת כוח האדם ולא רק ייבוא שלו. מנכ"ל הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה שי בירן מרחיב: "אנחנו עדים לכשל שוק בתחום ההכשרה המקצועית. אנחנו מפסידים כיום מקומות עבודה טובים לאנשים שזקוקים לעבודה. נדרש תקציב ממשלתי יציב לטווח ארוך לעידוד הכשרה מקצועית בענף הבנייה והתשתיות, אחרת נפספס את הרכבת של קיצור הבנייה והפחתת האבטלה".
בהקשר הזה נזכיר, כי רק לאחרונה אישרה הממשלה תוספת אשרות להעסקת עובדים זרים בענף, אולם גם במשרדי הממשלה מתחילים להבין את החשיבות של מחשבה ארוכת טווח. כך במקביל להחלטה להגדיל את היקף הזרים, הוחלט כי בתוך 45 ימים ממועד קבלת ההחלטה יגבשו מנכ"לי משרדי הבינוי והשיכון והכלכלה והתעשייה נוהל מוסכם לבחינת עמידה ביעד גידול העובדים הישראלים בענף הבנייה, ביחס שיעמוד על 1:1.5 לעומת הזרים. שרת הכלכלה והתעשייה, האלופה (במיל') אורנה ברביבאי, אמרה בהקשר זה: "אנחנו מחויבים לעודד עובדים ישראלים להשתלב בענף וחובתנו לייצר עבורם את הכלים המתאימים לכך. למרות ההכרח בהגדלה משמעותית של היקף עובדי הבניין והצורך בהבאת עובדים זרים, יש חשיבות בהכשרת הישראלים, ועלינו לבנות מנגנון שיוודא את השתלבותם בענף באופן המיטבי".