כשאוראל בן אור ואופק מאיר ייסדו את ביתא בתחילת העשור הקודם, הם היו בתחילת דרכם – אבל עם שורשים עמוקים בעולם הנדל״ן. במקום ללכת בדרכים סלולות, בחרו להתמקד באתגר שהלך והפך למרכזי בישראל: התחדשות עירונית בלב אזורי הביקוש.
"ראינו שהקרקעות במרכז אוזלות, והבנו שהעתיד נמצא בהתחדשות העירונית", מספר אוראל, "יחד עם זאת הבנו בשלב מוקדם מאוד, שפרויקט התחדשות עירונית לא עובד כמו פרויקט יזמות רגיל, ולכן כבר בימים הראשונים של החברה עבדנו סביב עקרונות ברורים, המוכיחים את עצמם במיוחד היום״.
מתודולוגיה של מיקוד ולקיחת אחריות
בין עקרונותיה הבסיסיים של החברה עומדת הבחירה להתמקד בארבעה־חמישה מיזמים בשנה בלבד. "להחתים עשרות פרויקטים זו לא המטרה, בעינינו, אנחנו נמדדים בכמות הפרויקטים שהצלחנו להביא לסיום, ובאופן שבו סיימנו אותם", אומר אוראל. "כשאנחנו מקדמים פרויקט, אנחנו שם בכל שלב - מהתכנון ועד למסירת המפתח", מוסיף אופק.
״המשמעות היא שאוראל ואני מעורבים ישירות בכל שלב. אנחנו לא שולחים נציגים במקומנו, אנחנו יושבים עם בעלי הדירות בעצמנו, מסבירים, משתפים ומערבים אותם בהליך קבלת ההחלטות. זה חלק מהביטחון והאמון, שהכרחי ליצור בין יזם לבעלי דירות", הוא מסביר.
דיאלוג ישיר ועבודה משותפת עם בעלי הדירות
חוסר ניסיון ביצירת תקשורת ישירה מול הבעלים והתנהלות לקויה מובילים לכך שמיזמי התחדשות עירונית רבים נעצרים כבר בשלביהם הראשונים. כאן נכנסת לתמונה היצירתיות של ביתא, המהווה מכפיל כוח, לצד הדיאלוג הישיר עם בעלי הדירות. כך קרה גם באחד ממיזמי החברה בצפון הישן של תל-אביב: ״כבר בשלב ההצעה הראשונית הוצגו לבעלי הדירות האתגרים הקיימים״, משתף אוראל. "במקום לוותר, ישבנו עם הדיירים והצענו פתרון יצירתי – השתתפות ידועה מראש בעלויות. זה דרש אמון הדדי, אבל הפתרון התקבל פה אחד, והפרויקט התקדם במהירות". את התוצאה אפשר לראות כבר בשטח; הפרויקט מצוי בשלבי גמר הביצוע – הוכחה לכך שדיאלוג אמיתי יכול להסיר חסמים.
גם בעלי הדירות בפרויקטים נוספים של החברה מספרים על תחושת שותפות אמיתית בתהליך. "כבר כשפגשנו את ביתא לראשונה, הם עשו עלינו רושם רב", אומר אילן פלד, דייר באחד ממיזמי החברה, ״אמרתי לחבר'ה שכדאי להתקדם איתם. הם אחלה אנשים, עם הרבה סבלנות ואורך רוח. קיבלתי מענה לכל בקשה, והתהליך מולם היה מצוין״. דייר נוסף בפרויקט בתל-אביב, אלי ת', הוסיף כי "החוויה עם ביתא הייתה מצוינת. לאורך כל מערכת היחסים ניכרת רצינות והתייחסות מכבדת, לצד ביצוע וקידום הפרויקט".
בלב אזורי היוקרה וגם בחזית השכונות המתחדשות
מתחם שדרות הר ציון 28-32 בדרום תל-אביב, הפרויקט הראשון ברחוב, שמקודם במסגרת תוכנית נקודתית שאושרה בשיתוף פעולה בין בעלי הדירות, ביתא והעירייה. במסגרת הפרויקט, ייהרסו הבניינים הוותיקים ובמקומם ייבנה בניין חדש למגורים, הכולל גם שטחי מסחר, שטחים לשימוש הציבור וגינות. "הפרויקט מייצר מציאות חדשה – לדיירים, לתכנון העתידי של שדרות הר ציון ולקהילה כולה", מציין אופק.
פרויקט בולט נוסף הוא ארבע ארצות 33-35 בצפון הישן של תל-אביב, הממוקם באחד המתחמים היקרים והמבוקשים בעיר ובארץ כולה. במסגרת הפרויקט, ייהרסו שני בניינים ותיקים, ובמקומם יוקמו שני בנייני מגורים בני שבע קומות, עם מספר מצומצם של דירות בכל בניין ובכל קומה. התכנון המוקפד ורמת הביצוע הגבוהה מבקשים להציב סטנדרט חדש למגורים בצפון הישן.
אתגרים ודרכי התמודדות
אוראל ואופק הכירו לפני 13 שנים, בתקופה שבה אוראל סיים שמונה שנות שירות בצבא, ואופק היה בעיצומם של מספר פרויקטים משפחתיים. את ביתא הם בנו בדמותם, הנכס החשוב ביותר של החברה: האנשים. ״התחדשות עירונית עוסקת בראש ובראשונה בבתים ובעתיד של משפחות וקהילות. כדי שבעלי הדירות יסמכו על היזם, הוא צריך תחילה לסמוך עליהם״, אומר אוראל. "אנחנו בונים יחד בסיס טוב, והבסיס הזה מתחיל בשקיפות מול בעלי הדירות בכל שלב ובכל נושא ״מבחינתנו, שקיפות היא ערך, אנחנו פועלים אקטיבית באימוץ נוהלי עדכון שוטפים, חידוד שיטות העבודה וצירוף טכנולוגיות, המסייעות לנו להשתפר ולהתייעל בנושא״, מספר אופק ומוסיף כי החברה היא האחראית על הקשר מול הדיירים, פגישות עבודה משותפות ועדכונים שוטפים לכל דייר. "המעורבות שלנו היא יומיומית, אנחנו יושבים עם הדיירים ומעדכנים בכל שלב. זה חלק מהשקט הנפשי שאנחנו מחויבים לספק להם".
ההתחדשות העירונית היא תחום רווי באתגרים – רגולציה סבוכה, לוחות זמנים ממושכים, עלויות ביצוע שאינן יציבות ולאחרונה גם משבר מתמשך בשוק הנדל״ן. "האתגרים הנדרשים כדי לצלוח פרויקט התחדשות בצורה טובה הם גדולים", מודה אוראל, "אבל אנחנו לא מחתימים פרויקט ומשאירים אותו במגירה. אנחנו נמצאים ברשויות על בסיס קבוע, דוחפים כל שלב קדימה – עד שהדייר מקבל מפתח ביד". האסטרטגיה של ביתא מתבססת על שליטה מלאה בכל שרשרת הערך – מתכנון ורישוי ועד מכירות וניהול ביצוע – מה שמאפשר לה להתמקם בין החברות שסיימו ומסרו בהצלחה דירות במסגרת התחדשות עירונית חרף הקשיים. ביתא כבר אכלסה מספר פרויקטים משמעותיים, וממשיכה להוביל מיזמים בקצב מבוקר, עם מסר ברור: "פרויקט עם ביתא הוא פרויקט שמסתיים במפתחות – לא בהבטחות", אומר אוראל, והגישה הזו מתורגמת גם לאמון השוק.
מבט קדימה
אחרי 11 שנים ביתא כבר הותירה חותם, אבל מבחינת המייסדים – זוהי רק תחילת הדרך. "ביתא של היום כבר נמצאת בין החברות היזמיות המובילות את תחום ההתחדשות. הבחירה שלנו להתמקד אך ורק בתחום הזה והדרך שבה אנו מובילים אותו, מאפשרות לנו להרחיב את המעגל ולבצע פרויקטים למשפחות נוספות גם בערים מחוץ לתל אביב, רמת גן וגבעתיים", מסכם אוראל.
