"שוק הנדל"ן מראה מגמה מאוד ברורה של התקררות מתמשכת על רקע העלאות הריבית וכשאנחנו מסתכלים על כל הפרמטרים, אנחנו לא רואים סיבה לשינוי מגמה - להפך". כך אמרה בריאיון ל"כסף חדש" ב-ynet radio גלית בן נאים, מנהלת תחום בכירה באגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, ברקע פרסום נתוני הכלכלנית לפיהן מספר הדירות שנרכשו בפברואר היה הנמוך ביותר זה 20 שנה - מאז האינתיפדה השנייה. רוצים לדעת עוד? האזינו לריאיון המלא באמצעות הסימניה בנגן שבפתח הכתבה.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
לדבריה, "אין ספק שהענף הזה נמצא בתקופה מאתגרת. הדירות החדשות כבר מגיבות והמחירים יורדים, אך אין ספק שזה יגיע גם לשוק היד שנייה. ככל שהתקופה הזו של ירידה בביקושים תימשך - ואנחנו לא רואים סיבה שמשהו בזה ישתנה - זה יגיע גם לשם. מי שלא זוכר, שיסתכל מה היה פה לפני המשבר של 2008 שהשפיע על הריבית - מחירי הדירות ירדו ב-25% בין שנות ה-90 לשנות ה-2000, אז זה לא משהו שקרה או שיקרה בפעם הראשונה. נכון, עברו הרבה שנים מאז, אבל אנחנו מכירים את זה".
באשר לשאלת הסיבה לירידות, לפי בן נאים אין ספק שהדבר קשור באופן ישיר להעלאות הריבית החדות עליהן הכריז בנק ישראל בשנה האחרונה. "אני חושבת שזה לא מקרי. המשבר הכלכלי בעולם התחיל יותר מאוחר ואם מסתכלים על התגובה של השוק, זה מאוד ברור שזה התחיל באפריל אשתקד ואני חושבת שזה לא משהו מנותק.
"כל משק בית שלוקח משכנתא או חושב לקחת משכנתא עושה סימולציה ורואה מה קורה להחזרים החודשיים שלו, אז ברור שייקטן הביקוש לדירות. יכול להיות שיש גורמים נוספים מסביב, למשל המשבר בהייטק, אבל הוא לא מתפזר על רחבי הארץ - הוא ממוקד בתל אביב ובהרצליה, באזורים העשירים", טענה בן נאים והזכירה מחקר שהכינו לאחרונה באגף הכלכלנית הראשית והצביע על השפעות המשבר בענף ההייטק על שוק הנדל"ן בארץ.
יחד עם זאת, בן נאים טענה כי הירידות האחרונות לא בהכרח מעידות על משבר בענף: "בכל שנה נסגרים עסקים. זה נכון שזה ענף מאוד ממונף אז זה יותר בעייתי, אבל זה לא שרואים קטסטרופה שממשמשת ובאה. זה נכון שהקבלנים רואים ירידות בבנייה ברבעון האחרון אשתקד וירידה מסוימת ברבעון הנוכחי, אבל אני חושבת שהחברות לא כולן מאוד ממונפות ואלה שלא ממונפות ושמרו על כסף ליום סגריר... זה לא שלא כדאי לבנות בישראל, כן? אלה פשוט לא המחירים שהיו פה ב-2022".
גם נתוני הלמ"ס מעידים על המשך מגמת הירידה בשוק
בתוך כך, יממה לאחר פרסום נתוני הכלכלנית הראשית ויומיים לאחר פרסום נתוני המשכנתאות של בנק ישראל אשר העידו גם הם על המשך ההתקררות בשוק, היום (חמישי) פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) את הנתונים שלה לגבי מספר הדירות החדשות בלבד שנמכרו בחודש פברואר.
הפערים אינם גדולים: בעוד שלפי האוצר, בפברואר נמכרו 2,536 דירות מקבלן (ללא שינוי בהשוואה לינואר וירידה של 27% לעומת אשתקד), לפי הלמ"ס נמכרו בחודש זה 2,510 דירות חדשות - ירידה של 3.9% לעומת ינואר. ביחס לפברואר אשתקד מדובר בירידה של 32% (אז נמכרו 3,708 דירות חדשות).
אלא שמהנתונים עולה כי בניכוי עונתיות (כלומר בהתחשב בעובדה שפברואר היה חודש קצר), נתון זה עומד על כ-2,790 דירות חדשות שנמכרו לציבור הרחב, וכאן דווקא מדובר בעלייה של 14.4% לעומת החודש הקודם. בכל אופן, בחינת נתוני המגמה מראה כי מחודש ספטמבר 2021 עד דצמבר 2022 נרשמה ירידה של 4.2% בקצב החודשי של מכירת דירות חדשות. בלמ"ס מציינים כי נתוני החודשים ינואר-פברואר 2023 מצביעים על שינוי, אך עדיין מוקדם לקבוע את טיב המגמה.
אם בוחנים את הנתונים לפי שלושת החודשים האחרונים - דצמבר 2022-פברואר 2023 - מהנתונים עולה כי בתקופה זו נמכרו 7,910 דירות חדשות, עלייה של 0.3% לעומת שלושת החודשים הקודמים. בניכוי עונתיות נתון זה עומד על כ-7,800 דירות, ירידה של 2.7% לעומת שלושת החודשים הקודמים.
כחמישית (19.1%) מהדירות החדשות שנמכרו בתקופה זו היו בסבסוד ממשלתי (מחיר למשתכן), עלייה של 1.2% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים. כרבע (כ-23.2%) מהדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים שנבדקו היה במחוז הדרום וכ-21.2% במחוז המרכז. במחוזות ירושלים וחיפה נרשמו העליות הגבוהות ביותר לעומת שלושת החודשים הקודמים (39.8% ו-13.7%, בהתאמה).
כשליש מכלל הדירות החדשות שנמכרו במהלך דצמבר 2022-פברואר 2023 התרכז ביישובים ירושלים (885), נתיבות (492), פתח תקווה (343), אשקלון (299), רמת גן (280) וקריית מלאכי (257). היישובים בהם נרשמו העליות המשמעותיות ביותר במכירת דירות חדשות היו נתיבות (זינוק חריג של כ-515%) ואור יהודה (קפיצה של כ-327%). לעומת זאת, באשקלון, קריית מלאכי, נתניה, ראשון לציון, חיפה ותל אביב נרשמו ירידות במספר הדירות החדשות שנמכרו.
בסך הכול, בסוף פברואר 2023 מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה על המדף עמד על כ-54,510 דירות. מספר חודשי ההיצע (מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה אכן ימכרו) היה 20.5 חודשים.
