ענף ההייטק הכניס את העיר תל אביב לליגת ערי החדשנות העולמית – אולם כעת המחסור בנדל"ן פרימיום עלול לעצור אותה. מחקר חדש של ענקית הנדל"ן הגלובלית JLL מציב את תל אביב לצד ערים מובילות בעולם כמו אוסטין שבטקסס, ברלין וסיאטל כמוקד טכנולוגי גלובלי, אך מזהיר: התחרות הבאה בין ערי ההייטק לא תוכרע רק בטאלנטים, סטארט-אפים וגיוסי הון, אלא גם ביכולת לספק משרדים איכותיים, תחבורה, דיור וסביבה עירונית שמאפשרת לחברות ולעובדים להישאר ולצמוח.
על פי המחקר, העיר ללא הפסקה נכללת בקבוצה מצומצמת של 18 ערים שמבססות את מעמדן כמוקדי צמיחה חשובים במפת החדשנות העולמית. הקבוצה כוללת, בין היתר, את לוס אנג'לס, שנגחאי, אוסטין, ברלין, סיאטל, מינכן, סן דייגו, אמסטרדם, קופנהגן, הלסינקי, סטוקהולם, ציריך, קיימברידג', סידני, וושינגטון די.סי וטורונטו. כאמור, בתוך הקבוצה הזו, JLL מתארת את תל אביב כאחד ממוקדי הטכנולוגיה העולמיים, לצד אוסטין, ברלין וסיאטל.
הדוח מנתח 135 ערים המונות יותר מ-866 מיליון תושבים, ומייצגות 54 טריליון דולר בתפוקה שנתית, 937 מיליון מ"ר של שטחי משרדים ו-38 מיליון עובדים בתעסוקת טכנולוגיית עילית (הייטק). הסיווג מתבסס על שני מדדים מרכזיים: תפוקת חדשנות (פטנטים, הון סיכון, מחקר ופיתוח) וריכוז טאלנטים (השכלה, תעסוקה בהייטק, מחקר אקדמי).
לפי JLL, אזור מפרץ סן פרנסיסקו ממשיך להוביל את מפת החדשנות העולמית. לצידו נמצאות שמונה ערי עוגן: בייג'ינג, בוסטון, לונדון, ניו יורק, פריז, סיאול, סינגפור וטוקיו. יחד, אזור המפרץ וערי העוגן אחראים לתפוקה של 12.8 טריליון דולר, ורשמו בשלוש השנים האחרונות כמעט 770 מיליארד דולר בהשקעות הון סיכון ו-78 מיליארד דולר בהשקעות זרות ישירות.
אך הדוח מראה כי סביב המוקדים האלה צומחת שכבה רחבה יותר של ערים, ובהן תל אביב, שמטשטשות את הגבול הישן בין מרכזי חדשנות ראשיים לבין ערים שנחשבו בעבר משניות. ערי הקבוצה שבה נכללת תל אביב נהנות משיעורי הגירה הגבוהים פי 3.8 מאזור מפרץ סן פרנסיסקו ומערי העוגן, נתון שממחיש את היכולת שלהן למשוך חברות והון אנושי.
אחת התובנות המרכזיות בדוח היא שחברות הייטק כבר אינן בוחרות מיקום רק לפי מדינה, עיר או מחיר למ"ר. החלטות נדל"ן מתקבלות יותר ויותר לפי שיקולים של נגישות תחבורתית, קרבה לשירותים, מרחב ציבורי פעיל, עירוב שימושים, מוסדות מחקר ומתחמי תרבות ופנאי.
המחסור בנדל"ן איכותי הפך לצוואר בקבוק
הדוח מצביע על פער גדל בין הביקוש לשטחי עבודה איכותיים לבין ההיצע הקיים. רק 11% משטחי המשרדים בעולם נבנו מאז 2020, ובאזור מפרץ סן פרנסיסקו ובערי העוגן שיעור זה יורד לכ-9% בלבד. המחסור בולט במיוחד במרכזי עסקים מובילים: שיעור המשרדים החדשים הפנויים בפריז, למשל, עומד על 0.9% בלבד, ובלונדון על 1.2%.
חוסר ההתאמה בין הביקוש לשטחי עבודה איכותיים לבין ההיצע הקיים כבר משפיע על הקצה העליון של שוק המשרדים. בערי העוגן, דמי השכירות הממוצעים לנכסי Class A+ במרכזי העסקים עומדים על יותר מ-1,280 דולר למ"ר בשנה. בקבוצת הערים שבה נכללת תל אביב, דמי השכירות הממוצעים עומדים על כ-837 דולר למ"ר בשנה. לשם השוואה, בערים פחות מוכרות עם מוקדי חדשנות צעירים ופחות מבוססים, דמי השכירות הממוצעים עומדים על 324 דולר למ"ר בלבד.
המחקר מצביע על פרדוקס מרכזי בשוק. מצד אחד, יותר ערים בעולם הופכות למוקדי חדשנות משמעותיים. מצד שני, ההון הנדל"ני עדיין מרוכז במספר מצומצם של שווקים. לפי JLL, שווקים שנמצאים במחצית העליונה של מדדי החדשנות רושמים פעילות מכירה בנדל"ן מסחרי הגבוהה פי 3.3 מהשווקים שבמחצית התחתונה.
יניב לוטרינגרצילום: אמיר לוילדברי יניב לוטרינגר, מנכ"ל JLL ישראל, "הדוח מציב את תל אביב במקום ברור במפת החדשנות העולמית, לצד ערים כמו אוסטין, ברלין וסיאטל. אבל הוא גם מחדד את האתגר הבא: חדשנות לא מתקיימת רק בתוך חברות וגיוסי הון. היא צריכה עיר שעובדת, עם משרדים איכותיים, תחבורה, דיור, מוסדות מחקר וסביבה שמייצרת חיבור בין אנשים, חברות ורעיונות".
לוטרינגר מוסיף כי "עבור תל אביב וישראל, השאלה הבאה היא לא רק כמה חברות יקומו כאן, אלא האם נצליח לייצר את התשתית שתאפשר להן להישאר, להתרחב ולמשוך טאלנטים. מי שיידע לתכנן היום את סביבות העבודה והחיים של 2030, יחזיק ביתרון משמעותי בתחרות על חברות גלובליות ועל עובדים מובילים".
