"שינוי עולם התעסוקה המתרחש בשנים האחרונות, ובראשו ההתנהלות ההיברידית, יצר אדוות רבות ובין היתר שינה את כללי המשחק בשוק המשרדים", כך פותח ומסביר עוזי לוי, מנכ"ל קבוצת הנדל"ן מבנה, שיוזמת ומקימה פארקי תעסוקה ובנייני משרדים. לדבריו, "אם בעבר העובד הגיע למשרד כי זו הייתה ברירת המחדל, היום המעסיק צריך לספק סביבת עבודה שאטרקטיבי לצאת עבורה מהבית. המשמעות היא שהנכס הנדל"ני שבו שוכן המשרד הפך מכלי תפעולי לכלי אסטרטגי בניהול ההון האנושי. חברות מבינות שסביבת העבודה משפיעה על גיוס עובדים, על שימורם, על הפרודוקטיביות שלהם ועל היכולת לבנות תרבות ארגונית, ולכן הן בוחנות את סביבת המשרד באופן שונה לחלוטין מבעבר.
עוזי לויצילום: עופר חןהשאלה כבר אינה רק כמה מטרים שוכרים ובאיזה מחיר, אלא איזה ערך מוסף המתחם מספק לעובדים. פארקי התעסוקה המובילים הופכים בהדרגה למוקדי קהילה, משום שחברות מבינות שהמשרד והפסיליטיז שהוא מציע הם חלק ממותג המעסיק שלהן, והפכו לגורם המשפיע על יכולתה של חברה למשוך ולשמר טאלנטים".
אייל גרין, מנכ"ל פארק עתידים תל אביב, מתייחס אף הוא לשינוי בשטח: "המשרד של היום הוא כבר לא רק מקום עבודה. בעולם שבו העבודה ההיברידית הפכה לחלק מהמציאות, חברות מבינות שכדי למשוך עובדים למשרד ולשמר אותם לאורך זמן, הן צריכות להציע חוויה שלמה מלבד שטח משרדי".
לדברי גרין, "אנחנו רואים שהדרישות של החברות השתנו. אם בעבר הן התמקדו בעיקר במיקום ובמחיר, היום הן מחפשות סביבת עבודה שתסייע להן בגיוס עובדים, בחיזוק תחושת השייכות, בבניית תרבות ארגונית ובנטרווקינג שעוזר להן לעשות כסף חדש וליישם קשרים מגוונים. לכן, לצד התשתיות הפיזיות, יש חשיבות גדולה גם ליצירת קהילה עסקית פעילה, באמצעות אירועים מקצועיים, מפגשי נטוורקינג, הרצאות, פעילויות רווחה ויוזמות קהילתיות, שמחברות בין העובדים והחברות הפועלות במתחם.
אייל גריןצילום: דפנה טלזאת לצד ממשקי פעילות ביחד עם קהילת המבקרים, באופן שיוצר הזנה הדדית גם לעסקי המסחר. בסופו של דבר המשרד הפך לחלק בלתי נפרד ממותג המעסיק. עובדים רוצים להגיע למקום שמציע להם ערך, נוחות, הזדמנויות לפיתוח מקצועי ותחושת קהילה. פארקי עסקים שמצליחים לייצר את המעטפת הזו, הופכים היום ליתרון תחרותי משמעותי עבור החברות שפועלות בהם".
צחי סופרין, מבעלי השליטה בקבוצת סופרין, מחדד את התמורות שעובר הענף: "העתיד של שוק המשרדים ייבנה סביב שלושה פרמטרים ברורים: קרבה למגורי כוח האדם וכן מיקום על ציר תחבורה ציבורית, בניינים ברמת קלאס A עם תקן בריאות גבוה ועבודה היברידית מצומצמת, שחוזרת להיות הנורמה יותר ויותר, לאחר שבשנים האחרונות המודל ההיברידי היה חלק אינטגרלי יותר בענף התעסוקה וכעת יותר חברות מנסות להחזיר את העובדים לעבוד רוב השבוע מהמשרד.
צחי סופריןצילום: נווה אביאנילכן המעסיקים הבינו שלא מספיק להציע ארוחות שף או ימי גיבוש כדי להחזיר עובדים למשרד. היום הם מחפשים בניין שמספק אקוסיסטם שלם: סביבה בריאה, מרחבי עבודה פרטיים ומוארים ושירותים שמשדרגים את איכות החיים של העובד. זה מתבטא יותר ויותר כבר בשלב התכנון של הפרויקט או הפארק".
יצירת יתרון תחרותי
חן גור לוטן, סמנכ"לית נכסים מניבים בקבוצת לוינשטין, מדברת על השינוי בתפיסה של החברות גם בשלבים מוקדמים: "נדל״ן מניב כבר לא נמדד רק במספר המטרים שהוא מציע, אלא ביכולתו לייצר יתרון תחרותי אמיתי לחברות. העבודה ההיברידית שינתה את כללי המשחק, וחברות מבינות היום שכדי שאנשים יגיעו למשרד - צריך לבנות להם מקום ששווה להגיע אליו. הדרישות שאנחנו מקבלים היום מהחברות שונות לחלוטין ממה שהיה לפני כמה שנים. הן פחות שואלות על שטח ויותר על חוויה, נוחות וערך לעובד.
חן גור לוטןצילום: ארקדי רסקיןיש חשיבות לחוויית העובד הן במשרד והן בבניין עצמו ובסביבה הקרובה. אספקט תכנוני נוסף הנוגע להתאמה לצרכים עכשוויים של עובדים, הוא פתרונות תשתית בבניין ובסביבתו עבור רוכבי הקורקינטים, שמספרם עולה בעקביות. המגמות שאנחנו רואים היום מצביעות על כך שהמשרד הופך בהדרגה לכלי משמעותי של משאבי אנוש, ותכנון הבניינים ממשיך להתעדכן, בהתאם לצרכים של החברות והעובדים. נראה שהכיוון הזה רק ילך ויתחזק בשנים הקרובות".
סיון היללי, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת BST, מסבירה איך המשרד הפך היום לכלי גיוס ושימור עובדים: "אם בעבר חברות חיפשו בעיקר מיקום, שטח ומחיר, היום המשרד הפך לחלק בלתי נפרד מהיכולת של ארגון לגייס עובדים, לשמר אותם ולייצר עבורם חוויית עבודה משמעותית. בעידן של עבודה היברידית, כדי שעובדים ירצו להגיע למשרד, הוא חייב להציע להם ערך מוסף אמיתי - נוחות, שירותים, סביבת עבודה איכותית, נראות גבוהה וחיבור לקהילה עסקית. בסופו של דבר נדל"ן מניב איכותי כבר לא נמדד רק במ"ר. הוא נמדד ביכולתו לשרת את הצרכים העסקיים של החברות, את חוויית העובדים ואת הדרך שבה הארגון רוצה להיתפס".
מילת המפתח: גמישות
לא מעט גורמים בענף מסבירים, כי הגמישות הפכה לחלק בלתי נפרד ממה שהלקוחות וגם העובדים מחפשים. גולן דותן, מנכ"ל אושירה נדל"ן, מפרט: "העבודה ההיברידית לא הפחיתה את החשיבות של המשרד, אלא שינתה את התפקיד שלו. אם בעבר המשרד היה בעיקר מקום שבו עובדים ביצעו את עבודתם השוטפת, כיום הוא משמש גם כפלטפורמה למפגשים, לשיתוף פעולה, להחלפת ידע ולחיזוק התרבות הארגונית. אנחנו רואים שחברות גדולות ויציבות בוחנות היום את סביבת העבודה באופן שונה. השיח כבר אינו מתמקד רק בגודל השטח או בתנאים המסחריים, אלא גם בשאלה כיצד הבניין והמתחם תומכים בצרכים המשתנים של הארגון ושל העובדים. הדרישה היא ליותר גמישות, לחללים משותפים איכותיים, לסביבת עבודה נעימה ולשירותים משלימים, שמאפשרים לעובדים לנהל יום עבודה מלא ויעיל. עבור חברות שמעסיקות מאות עובדים, המשרד הפך לחלק בלתי נפרד מהדרך שבה הן מציגות את עצמן לעובדים קיימים ולמועמדים חדשים. בעולם שבו אנשים יכולים לעבוד חלק מהזמן מהבית, סביבת העבודה הפיזית צריכה להציע ערך מוסף אמיתי. לכן אנחנו רואים מעבר מתכנון שממוקד במטרים רבועים בלבד לתכנון שממוקד באיכות השהייה ובחוויית השימוש היומיומית".
"מחפשים ערך ונוחות לעובד" סביבת עבודה בפארק עתידים תל אביב
(צילום: פארק עתידים)
גם קרן שם טוב סגל, מנכ"לית מיינדספייס ישראל, מתייחסת לנושא: "כיום חברות כבר לא נמצאות במרדף אחרי מ"ר להשכרה בפריים לוקיישן, אלא מתמקדות בסביבת עבודה שמצליחה לייצר ערך אמיתי לעובדים ולארגון. הדרישות השתנו באופן משמעותי: יותר גמישות בהיקפי השטח, אפשרות לגדול או להצטמצם במהירות התואמת לקצב התפתחות הבינה המלאכותית המואצת, הדורשת התאמת צריכה מהירה ויעילה, תכנון שמתאים לעבודה היברידית, והרבה יותר דגש על אזורים משרדיים משותפים למפגשים קהילתיים. אם בעבר היו דרישות מצד החברות, שנחשבו ל־nice to have, כמו חדרי ישיבות חכמים, תרבות וולנס, אירועי תוכן, נגישות תחבורתית ועוד. כיום זה חלק בלתי נפרד מציפיות החברות והעובדים כאחד. בפועל שינוי הגישה הזה בענף המשרדים משנה גם את הדרך שבה מתכננים ומנהלים בנייני משרדים. כיום רואים שילוב בין חללים פרטיים, שמאפשרים ריכוז ועבודה שקטה, ובין אזורים פתוחים ומשותפים, שמעודדים אינטראקציה, יצירתיות וחיבור בין אנשים".
"שינוי תפיסתי עמוק"
צחי אגסי, מנכ"ל ובעלים של סוכנות 770 משרדים בתל אביב, מספר איך השוק מתמודד עם השינויים. "המשרד הפך לחלק בלתי נפרד מהאסטרטגיה הארגונית ולכלי שמשפיע ישירות על התרבות של החברה ועל יכולתה לגייס ולשמר עובדים. במציאות שבה עובדים אינם מחויבים להגיע למשרד מדי יום, החברות כבר לא שואלות רק ‘כמה שטח צריך’, אלא איזו סביבת עבודה תצליח לייצר ערך אמיתי לעובד ותגרום לו לרצות להגיע למשרד, לכן אנחנו רואים כיום מגמה ברורה של חברות שמצמצמות שטחים כדי להתייעל, אבל במקביל משקיעות יותר במיקום, בתכנון ובאיכות הבניין".
עוד מוסיף אגסי, "הדרישות שמגיעות היום מחברות, שונות לחלוטין מבעבר. המשרד המודרני כבר לא מתוכנן סביב עמדות עבודה קבועות בלבד, אלא סביב חוויית שימוש גמישה. אזורי ישיבה לא פורמליים ואזורים שמעודדים מפגש ואינטראקציה בין עובדים, דברים שקשה לייצר בעבודה מרחוק. מבחינתן של חברות רבות, סביבת העבודה משדרת למועמדים ולעובדים על אופיה של החברה ועל מעמדה לא פחות מתנאי השכר עצמם. בסופו של דבר שוק המשרדים של 2026 כבר לא מתחרה רק על מחיר או מיקום, אלא על היכולת לייצר לעובדים תחושת ערך, שמצדיקה את הבחירה להגיע למשרד. במובן הזה המשרד הפך מכלי נדל״ני לכלי ארגוני - כזה שמשפיע ישירות על גיוס עובדים, תרבות ארגונית והיכולת של חברות להתחרות על טאלנטים”.
קובי גל, אדריכל ושותף במשרד גל מצליח ארכיטקטים (GMA), מעניק נקודת מבט נוספת: "שוק הנדל”ן המניב נמצא היום בתפר שבין שתי תקופות: התקופה שבה הריבית הייתה אפסית ועודדה יזמות אגרסיבית, והמציאות הנוכחית, שבה שיעור הריבית גבוה משמעותית גם ביחס למדינות ה־OECD. לכן יזמים נדרשים כיום לחשיבה יצירתית כבר בשלבי התכנון והשיווק הראשוניים, עוד לפני היציאה לביצוע. אחד הנושאים הקריטיים כיום הוא גמישות תכנונית. בנייני משרדים חייבים להיות מתוכננים כך שיוכלו לשנות את ייעודם בעתיד ולהתאים את עצמם לצרכים משתנים, בין שמדובר בשילוב מסחר רב־מפלסי נגיש, בחללי עבודה גמישים או ביצירת תשתיות צופות עתיד. זו כבר לא רק שאלה של אסתטיקה או שירותים נלווים, אלא של יכולת הישרדות והמשכיות של מתחמי התעסוקה לאורך זמן".
הדר להב מטרני, מנהלת מחלקת עיצוב פנים במשרד אורבך הלוי, מסכמת את הנושא ואומרת, כי "על אף שהשיח סביב עולם התעסוקה מתמקד כיום רבות בבנייני המשרדים ובאיכות המעטפת שהם מציעים, חשוב להבין שגם במשרדים עצמם מתחולל שינוי משמעותי. התכנון כבר אינו מתבסס רק על עמדות עבודה, אלא על יצירת סביבת עבודה שמעמידה את העובד במרכז. הדגש עובר לחללים ציבוריים ומשותפים שמעודדים מפגש, שיתוף פעולה ותחושת קהילה – החל בלאונג'ים ומטבחים מרכזיים ועד אזורי רווחה ומרחבי עבודה גמישים. ההבנה היא שהמשרד צריך להציע חוויה וערך מוסף אמיתי, ולהיות מקום שאנשים רוצים להגיע אליו כדי ליצור, לחשוב ולעבוד יחד. החשיבה היא גם על העובד, אבל ניתן דגש מקסימלי על הביחד".
שילוב ייעודים ועירוב שימושים
לצד השינויים במבני המשרדים עצמם או במה שהם מציעים לעובדים, גורמים בענף מסבירים, כי השינוי לעיתים עמוק יותר ומתייחס לנושאים נוספים. חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים, מוסיף את סוגיית עירוב השימושים למשוואה.
לדבריו, "בעשור האחרון אנחנו רואים שינוי בעולם התעסוקה הבינלאומי. אנחנו ערים לכך שאנשים מעדיפים לנסוע פחות למקום העבודה, ורוצים שיהיו ממשקים תרבותיים בין עולם התעסוקה לעולם המגורים שלהם.
חיים קראדיצילום: טל גבעונילאור זאת, אנחנו רואים שהתפתחו אזורים המשלבים גם תעסוקה, גם מגורים וגם פנאי. למשל במתחם האלף בראשון לציון, מתחם עירוב שימושים פר־אקסלנס הראשון מסוגו בארץ, הממוקם על נתיבי איילון, אנחנו רואים הלכה למעשה מתחם שיש בו גם מתחמי תעסוקה ומשרדים רבים, גם פרויקטים של מגורים והמון מתחמי מסחר, בילוי ופנאי".
לדברי רן בלינקיס, מבעלי יובלים-סיטי בוי, "מגדל משרדים נמדד הרבה מעבר למספר הקומות או המפרט הטכני שלו. כיום ארגונים מבינים שהמשרד הוא כלי תחרותי לכל דבר, ולכן אנחנו רואים ביקוש גובר למתחמים מעורבי שימושים,
רן בלינקיסצילום: רון קדמיהמשלבים נגישות גבוהה, שירותים מתקדמים וסביבה עירונית תוססת, שמחזקת את חוויית העובד ואת היכולת לסייע לחברות למשוך ולשמר עובדים איכותיים. השילוב בין משרדים מתקדמים, שטחי מסחר, מוקדי בילוי ומגורים יוצר אקוסיסטם עירוני שלם, המאפשר לחברות לפעול בסביבה תחרותית ואטרקטיבית יותר".
