שוק הדירות החדשות בישראל נמצא כבר תקופה ממושכת בהאטה, אך הדוחות הכספיים שפרסמו חברות הנדל"ן למחצית הראשונה של 2026 מציגים תמונה מורכבת יותר. מצד אחד, ישנן לא מעט חברות שממשיכות למכור מאות דירות, ואף הגדילו את קצב המכירות ברבעון השני; מצד שני, חברות אחרות מוכרות בקצב נמוך משמעותית, ובפרויקטים מסוימים נחתמו עסקאות בודדות או שלא נמכרה בהם אפילו דירה אחת.
ניתוח של מחלקת המחקר בפסגות-סיגמא, המבוסס על דיווחי 17 חברות נדל"ן ציבוריות בולטות, מראה כי אלה מכרו יחד 1,571 דירות ברבעון השני, לעומת 1,158 ברבעון הראשון – עלייה של 36%. אלא שבהשוואה לסכום ממוצעי המכירות הרבעוניים שלהן ב-12 הרבעונים האחרונים, המכירות עדיין נמוכות בכ-2%. רק 5 מתוך 17 החברות עברו את הממוצע האישי שלהן, וחציון החברות הגיע לכ-70% בלבד מהממוצע.
המכירות עדיין נמוכות. אתר בנייה
(צילום: דנה קופל)
גם הרכב המכירות חשוב. שיכון ובינוי הובילה את המדגם עם 309 דירות, לעומת 33 בלבד ברבעון הראשון, אלא שיותר מ-60% מהמכירות שלה הגיעו מפרויקט מחיר למשתכן אחד. גם אצל חברת עמרם אברהם, שמכרה 199 דירות, יותר מ-60% מהמכירות משויכות לפרויקטים מסובסדים. לפי פסגות-סיגמא, בנטרול שיכון ובינוי מכרו יתר החברות 1,262 דירות – 17% פחות מממוצע 12 הרבעונים שלהן, והעלייה לעומת הרבעון הראשון מצטמצמת מ-36% ל-12%.
חברת דמרי, לעומת זאת, הצליחה לשמור על קצב המכירות שלה: ברבעון השני נמכרו 231 דירות, נתון כמעט זהה לממוצע של 229 דירות ב-12 הרבעונים האחרונים. עם זאת, גם אצלה חלק מהמכירות הגיע מדירות מסובסדות.
כשנותנים הנחה הרוכשים מגיעים
הדוח הכספי של חברת אאורה ממחיש את הרגישות הגבוהה של השוק למחיר ולתנאי העסקה. החברה מכרה רק 128 דירות ברבעון השני, לעומת 163 ברבעון הראשון, חלקן בפרויקטים להשכרה. רק לאחר סיום הרבעון יצאה החברה למבצע עם מועדון "חבר", שכלל הנחות של עד 12% לרוכשים וזכה להיענות גבוהה. הנתונים מצביעים על כך שלפחות בחלק מהפרויקטים הביקוש לא נעלם - הרוכשים פשוט ממתינים למחיר או לתנאים שיהפכו את העסקה לאטרקטיבית מספיק.
מנגד, ישנם מיזמי יוקרה שבהם המכירות כמעט נעצרו. כך למשל, קבוצת אביב לא מכרה אף דירה במחצית הראשונה של השנה. בפרויקט ברציף הרברט סמואל בתל אביב, שבו מחיר המכירה הממוצע ב-2025 עמד על כ-145 אלף שקל למ"ר, לא נחתם חוזה מכר אחד ב-6 החודשים הראשונים של השנה. בפרויקט ויסוצקי בעיר ללא הפסקה, ששווק אף הוא במהלך המחצית הראשונה של השנה, לא נמכרה ולו דירה אחת, אם כי מרבית הדירות נמכרו כבר בשנה שעברה.
גם אצל קבוצת חג'ג' ניכרים פערים בין הפרויקטים. בעוד שפרויקט מגורים ברחוב בבלי בתל אביב הקפיץ את המכירות במחצית השנייה של השנה, בפרויקט אינפיניטי במתחם סומייל בעיר ללא הפסקה לא נמכרה אף דירה ברבעון השני, לאחר שברבעון הראשון נמכרה בו דירה אחת בלבד. בפרויקט FIRST בשדה דב נמכרו 13 דירות ברבעון, לעומת 23 דירות ברבעון הראשון.
הפערים בולטים במיוחד בשדה דב. לפי פסגות-סיגמא, ב-5 פרויקטים של חברות ציבוריות יש יחד 1,903 דירות, שמתוכן שווקו 678 יחידות דיור. כלומר, 1,225 דירות עדיין נותרו לשיווק. אבל הפער בין הפרויקטים גדול: ישראל קנדה הגיעה לשיעור שיווק מצטבר של 60% ב-Rainbow, חג'ג' ל-48% ב-FIRST, אביסרור ל-32%, לוינשטין-מבנה ל-28%, ואילו בפרויקט YAMA של דמרי שווקו כ-9% בלבד.
התמונה שעולה מהדוחות אינה של שוק קפוא לגמרי, אבל גם לא של התאוששות מלאה. המכירות אמנם זינקו עומת הרבעון הראשון, אך 12 מתוך 17 החברות עדיין מוכרות פחות מהממוצע ב-3 השנים האחרונות
המחיר אינו מסביר לבדו את הפער. המחיר הממוצע ב-Rainbow עומד על כ-81.7 אלף שקל למ"ר, לעומת כ-82.6 אלף שקל ב-YAMA. מנגד, לוינשטין-מבנה מציע מחיר נמוך הרבה יותר, כ-63.4 אלף שקל למ"ר, אך שיעור השיווק שלה עומד על 28%. עם זאת, הפרויקטים לא בהכרח יצאו לשיווק באותו מועד.
התמונה שעולה מהדוחות אינה של שוק קפוא לגמרי, אבל גם לא של התאוששות מלאה. המכירות אמנם זינקו עומת הרבעון הראשון, אך 12 מתוך 17 החברות עדיין מוכרות פחות מהממוצע שלהן ב-3 השנים האחרונות, וחלק מהזינוק מגיע מדיור מסובסד. ובעיקר, הפערים בין הפרויקטים מלמדים שהרוכשים הפכו בררנים יותר. מבצע אטרקטיבי יכול להחזיר מאות מתעניינים לשוק, בעוד שבפרויקט אחר יכולים לעבור חודשים כמעט ללא עסקאות.
