בשנים האחרונות הפכו הלוואות הקבלן לאחד מכלי השיווק המרכזיים בשוק הדירות החדשות. העובדה שמכירת הדירות החדשות נמצאת בשפל הופכת את הטבות המימון ויחד איתן גם את הלוואות הקבלן לנפוצות יותר ויותר, כדי לדרבן את הרוכשים לבצע את העסקה ולתת להם תמריץ לבצע אותה בשוק הדירות החדשות לעומת שוק היד שנייה. עם זאת, על אף היקף ההלוואות הללו - הרוכשים לא תמיד מכירים את פרטי הפרטים של המהלך שהוא למעשה מנגנון מורכב.
מוטי כהן, בעלים ומנכ"ל של Precise שיווק נדל"ן מסייע לנו לעשות סדר. לדבריו, "הלוואת קבלן אינה מתנה וגם אינה מלכודת. היא כלי פיננסי לגיטימי ויעיל, אך כזה שנולד בראש ובראשונה מתוך היגיון עסקי וכלכלי. ככל שהציבור יבין טוב יותר את מנגנון המימון, את האינטרסים של כל אחד מהצדדים ואת המשמעויות ארוכות הטווח של העסקה, כך יוכל לקבל החלטות מושכלות יותר".
בנייה חדשה
(אלכס קולומויסקי)
נתחיל בסיבה שרוכשים נוטים לאהוב את ההסדר. מדובר בנתיב המאפשר להם להיכנס לעסקה עם הון עצמי נמוך יחסית, ולדחות את התשלומים לשלב מאוחר יותר. זה מאפשר לרוכשים הסדר מימון שלא מתאפשר בשוק היד שנייה. "אי אפשר להתעלם מהיתרון המרכזי של הלוואות הקבלן", כך כהן, "הן מאפשרות לרוכשים בעלי הון עצמי מוגבל להיכנס לשוק הדיור עם הון עצמי של 5%–10% בלבד, ולצבור הון נוסף עד למועד המסירה".
מצד שני יש כאן גם יתרון ברור ליזם או לקבלן. הלוואת קבלן מאפשרת ליזם לקבל כבר במעמד חתימת החוזה חלק משמעותי ממחיר הדירה, לעיתים שלוש עד חמש שנים לפני מסירתה. "עבור יזם נדל”ן מדובר ביתרון פיננסי משמעותי", כך כהן שמוסיף, "היזם מחליף אשראי יקר של הליווי הבנקאי שעלותו עשויה לנוע סביב 6%–12% בשנה – בכסף זול משמעותית שמקורו במשכנתאות לדיור שהרוכשים נוטלים במסגרת הלוואות הקבלן. עלות מימון זו עשויה לעמוד סביב 4% בשנה, משום שמדובר בהלוואות לדיור. פער עלויות המימון הזה מהווה אחד ממנועי הערך הכלכליים המשמעותיים ביותר עבור היזם".
במקביל יש עוד כמה דברים שכדאי להכיר במקרה של הלוואות קבלן. "ראשית, הלוואת קבלן היא למעשה הלוואת בלון", מסביר כהן, "הרוכש מתחייב כבר היום להלוואה מול הבנק המלווה של היזם, אך במועד המסירה יידרש לפרוע אותה באמצעות משכנתה חדשה או מקורות מימון אחרים. באותה נקודת זמן כוח המיקוח שלו מול הבנק עשוי להיות מוגבל. שנית, כבר במועד הרכישה נדרש הרוכש לעבור הליך חיתום מלא, בדיוק כפי שנדרש בכל משכנתה רגילה, לרבות רכישת ביטוח חיים ותשלום העלויות הנלוות".
לבסוף, כהן מציין כי, "עם זאת, קיימות גם עסקאות נדירות יותר, המוכרות בדרך כלל לגורמים הפעילים בשלבים המוקדמים ביותר של השווק. בעסקאות מסוג זה ניתן לעיתים לרכוש דירה בתנאי תשלום של 5/95 או 10/90, ללא הצמדה למדד תשומות הבנייה וללא הלוואת קבלן כלל. מודל כזה מאפשר ליהנות מדחיית התשלומים, אך ללא מרבית הסיכונים הכרוכים במימון מסוג זה, ולכן הוא נחשב בעיני רבים לאחד ממודלי הרכישה האטרקטיביים ביותר הקיימים כיום".
בשורה התחתונה - בסופו של דבר, בשוק הנדל”ן, כמו בכל שוק פיננסי, לא נכון לשאול רק מה מציעים, אלא בעיקר מדוע מציעים זאת.
טור זה פורסם ביום שישי בלוח ידיעות אחרונות, במדור "נדל"ן ביו השורות". לחצו כאן לקריאת טורים נוספים >>
