שדה דב בתל אביב הוא אחד המתחמים הבולטים בכל הקשור לשיווק פרויקטים ודירות חדשות, אבל בה בעת הוא הפך לאחד ממוקדי השיחה המשמעותיים בקרב הציבור הישראלי. הסיבה: שיווק קרקע מסיבי במתחם הוביל לירידה במחירי הקרקע, וגרר מבצעים משמעותיים שהציעו חלק מחברות הנדל"ן. בד בבד אזורים סמוכים בתל אביב, כמו הצפון הישן ומרכז העיר, סובלים כבר תקופה לא קצרה ממיעוט עסקאות.
מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מעיד כבר מספר חודשים על מגמה קלה של ירידה, שאותה מוביל מחוז תל אביב. האם שדה דב והשיווק המסיבי של המדינה והעירייה הם הסיבה? האם המחירים צפויים להמשיך לרדת? או שמדובר באירוע זמני. בענף הדעות חלוקות.
שגיא לנצ'נר, בעלים ומנכ"ל של חברת ינוב בנייה ופיתוח, מתייחס למצב בשוק ומסביר: "אין ספק שהמחירים באזורים מסוימים בתל אביב דורכים במקום ואף יורדים. סביבת הריבית הגבוהה ומחירים של 60 אלף או 70 אלף שקל למ"ר פוגשים שוק שמתקשה לעכל את המחירים הללו. מצב זה מהווה נקודת התנגדות חזקה אצל רוכשים שחוששים להיכנס לעסקה מוגזמת, אל מול קבלנים שאינם היו מוכנים לרדת במחיר עד כה.
שגיא לנצ'נרצילום: יח"צמתחם שדה דב הוא הסנונית ראשונה שסימנה את ההאטה במחירים, ומיד אחריו רמת אביב, כאשר בשני המקומות יצאו היזמים במבצעי פרסום של מחירים 'הגיוניים', שהיוו אטרקציה לקהל התל אביבי היושב על הגדר, כיוון שמאס במחירים הקיימים. פרויקטים בתל אביב נתקלים בשנה האחרונה בקשיים לקדם מכירות, בשל ניסיון שמירה הדוק על המחירים, ועד שלא יהיה שינוי או יקרה משהו קיצוני בשוק - מצבם לא ישתפר. הרוכשים שמחפשים עסקאות למגורים ואפילו להשקעה, צריכים למצוא דרכם אל פרויקטים אחרים ומעט מרוחקים יותר, למשל ברעננה, הרצליה ורמת השרון - שם פערי המחירים נחתכים בחצי. באזורים הללו המחירים ממשיכים לשמור על יציבות והביקושים גדולים, על אף תנודות השוק וסביבת הריבית הגבוהה בשנים האחרונות. אין ספק, כי אלטרנטיבה כזו מהווה אפשרות טובה יותר באופן משמעותי עבור מי שמעוניינים לרכוש נכס".
יוסי פרשקובסקיצילום: טל גבעונייוסי פרשקובסקי, יו"ר דירקטוריון פרשקובסקי השקעות ובניין, סבור שהמצב הנוכחי זמני: "תל אביב היא מדינה בפני עצמה בהקשר הנדל"ני. מדובר באחת הערים המבוקשות בעולם, ורבים רוצים לגור בה. לכן גם אם בטווח הקצר תהיה עצירת מחירים בתל אביב, אני צופה שבטווח הארוך תהיה עליית מחירים, בדומה לכל הערים המרכזיות והמבוקשות בעולם.
ובמיוחד אמורים הדברים על האזורים הנמצאים קרוב לקו הים, שם ההיצע מצומצם, לכן האזור הופך להיות אטרקטיבי ומבוקש מאוד. לעניות דעתי, שדה דב זוהי עתודת הקרקע האטרקטיבית ביותר של ישראל בעתיד הקרוב".
צחי סופרין, סגן יו"ר הדירקטוריון בקבוצת סופרין, סבור שנכון להיום הרוכשים שוקלים את צעדיהם: "קהל הרוכשים בתל אביב הוא קהל קשיח. אבל בניגוד למקומות אחרים, שבהם בדרך כלל אנחנו רואים רוכשים שמחפשים עסקאות מיידיות יותר, רוצים לממש השקעה או להיכנס לגור מחר בבוקר, בתל אביב לקהל הרוכשים ישנה פריבילגיה להמתין עם העסקה.
צחי סופריןצילום: נווה אביאניוזה מה שקורה עכשיו יותר מבעבר, בעיקר בגלל מצב השוק, בעיות המימון והאינפלציה. אנחנו רואים שהקהל עדיין מתעניין בפרויקטים חדשים, פרי-סיילים והצעות שונות, בעיקר דרך הטלפון. זהו קהל שיש לו כסף להשקיע גם בדירות במחירי השוק של תל אביב - שמגיעים ל-6-7 מיליון שקל לדירות ארבעה חדרים, אבל יש לו זמן לחכות. אני מאמין שברגע שהריבית במשק תתחיל לרדת, נראה את הקהל הזה גם חוזר למשרדי המכירות”.
מאור דואק, מנכ"ל מניף שירותים פיננסיים, סבור שמדובר באירוע זמני: “נכון להיום יש חולשה בשוק התל אביבי. המחירים לא עולים כמו בעבר. האם הכול בגלל שדה דב? לא. חלק מהשוק מוצף, ובתל אביב, שבה המחירים גם ככה גבוהים, זה יוצר חסם לעלייה, ולעיתים נצפית אף ירידה קלה. עם זאת מדובר באחת הקרקעות האחרונות בעיר לשנים הקרובות. כשההיצע ייספג, המחירים כנראה יחזרו לעלות, במיוחד לאור מגמות נוספות בשוק הנדל”ן. במילים אחרות, גם אם תהיה חולשה, היא כנראה זמנית. קשה לתזמן את זה. מי שימתין, עלול לגלות שבחודש-חודשיים המחירים בורחים למעלה. וורן באפט אמר: 'ייתכן שבעוד חצי שנה אפשר יהיה לקנות ב-5% פחות, אבל בעוד שנתיים ישלמו על אותה דירה 15%–20% יותר'".
"המצב לא ישפיע על ערים אחרות"
אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של קבוצת ארי לשיווק נדל"ן, מציין כי מאז ומתמיד ההתנהלות של שוק הנדל"ן בתל אביב הייתה שונה משאר הארץ, וגם היום אי אפשר לקשר בין המצב שם למקומות אחרים: "רמת המחירים בעיר אינה מתאימה למרבית האוכלוסייה בישראל, ולכן כאשר יש משבר בהייטק תל אביב, היא הנפגעת הראשונה, כי עובדי ההייטק, שהיוו קהל יעד מרכזי לפרויקטים במחירים של 5 מיליון שקל וצפונה לדירה, יצאו מהשוק או עצרו רכישות.
אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים ארי מגורים שיווק נדלן צילום: רז רוגובסקילכן, לדעתי, עודף ההיצע שישנו היום בתל אביב, בשדה דב או ברובע 4, לא ישפיע על המחירים או הביקושים בערים, כמו אופקים, אשדוד אשקלון ולוד, שמרכזות את מרבית הביקושים לדירות חדשות. גם אם מחירי הדירות בתל אביב יירדו ב-10%, הם עדיין לא יהיו ברי-השגה לקהל הרחב. יש לזכור שהעצירה היום בביקושים היא עצירה מלאכותית, שנוצרה מהציפייה להורדת הריבית והמתנה להפסקת המלחמה. כמו שראינו בעבר, סביר להניח שברגע שהריבית תרד או שהמלחמה תיגמר, מספיק שינוי מומנטום קטן בשוק שיביא לעלייה מחודשת בביקושים ובמחירי הדירות, בעיקר באזורים שבהם נבנות שכונות חדשות מתוכננות עם מחירים נוחים".
אנה פוגל, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת רם אדרת, מציינת כי בעוד הלמ"ס מפרסם מדד מחירי דירות המתייחס לכל ישראל או לכל מחוז, בפועל השינויים במחירים הם לא הטרוגניים, לא ברמת הארץ כולה, לא ברמת המחוז וגם לא ברמת העיר. "שדה דב הוא אירוע נקודתי של שיווק אלפי יחידות דיור באותו מתחם בזמן קצר יחסית, ולכן החברות שפועלות שם צריכות להציע מחיר תחרותי או בידול משמעותי לפרויקט שהן בונות. אבל בו בזמן, שכונת רמת החייל, למשל, שבה אנחנו משווקים עכשיו דירות במסגרת פרויקטים של תמ"א 38, לא נמצאת בתחרות מול שדה דב ולא מול רובע 4. מי שרוצה לגור בבניין בוטיק נמוך ובשכונה קהילתית שהוא מכיר, לא בוחן את זה מול דירה במגדל של 40 קומות בשדה דב. לכן גם בתל אביב, באזורים שמציעים מוצר ייחודי, עדיין ניתן לראות יציבות ואף עלייה במחירים.
אנה פוגלצילום: נווה אביאנילגבי המחירים במעגלים סביב תל אביב, יש היום ערים כמו יבנה או לוד, שמושכות תושבים ממרכז הארץ, מכיוון שנבנות בהן שכונות חדשות המציעות איכות חיים לא רחוק מהמרכז. ככל שאותן שכונות גם נבנות בסמוך לתחנת רכבת, כמו הרובע הבינלאומי בלוד, אז הביקושים גדלים והמחירים מושפעים פחות. עם זאת האווירה בשוק והציפיות להורדת מחירים משפיעות על כולם, ולכן מי שמגיע היום למשרדי המכירות, יכול למצוא הטבות משמעותיות, שהופכות את הרכישה דווקא בתקופה הזאת לכדאית".
אילת גונן ברוש, בעלים קבוצת BROSH, סבורה אף היא ששדה דב אינו משפיע על אזורים אחרים: "אין כל זיקה ישירה בין פרויקט שדה דב לציבור הרוכשים המבקש להתגורר בלב תל אביב, בסמיכות למרכז חיי התרבות, העסקים והפנאי של העיר. בפועל איננו מזהים ירידה במחירי הדירות בעיר – אומנם קיימת האטה מסוימת בקצב העסקאות, אולם תגובת השוק באה לידי ביטוי בהטבות שמציעים היזמים, מהלך שיווקי לגיטימי, עם הטבות מימון ללא הורדת מחיר, ושאינו משקף ירידת ערך אמיתית בעלות הדירה. במקביל קצב התחלות הבנייה בעיר נותר נמוך, בין היתר בשל העלייה המשמעותית בעלויות הביצוע. מצב זה מוביל לשני תרחישים כמעט ודאיים: ראשית היצע הדירות ימשיך להיות מוגבל; ושנית הביקוש הגבוה הצפוי להישמר, יוסיף להפעיל לחץ כלפי מעלה על המחירים. בימים אלה יזמים רבים שהיו אמורים לעלות על הקרקע ולהתחיל פרויקטים, מתעכבים ואף מנסים למכור את הפרויקט ליזמים אחרים, מהסיבה שעלויות הביצוע נהיו לא רווחיות. במקביל יש גם יזמים שחוזרים לבעלי הקרקע כדי לשנות את תנאי העסקה המקורית, מה שיגרום לעיכוב גדול ביציאה של הפרויקטים לפועל. מכאן, שכפי שאירע בעבר, ייתכן שנראה דווקא מגמת עלייה במחירי הדירות בשנים הקרובות – ולא ירידה".
עו"ד גל חסון, הפועל בתחום הנדל"ן ומלווה פרויקטים של התחדשות עירונית, מתייחס אף הוא לנושא: "ניסיון העבר מלמד אותנו שהירידות הללו הן רגעיות ונקודתיות, ומי שייהנו מהן, הם מי שישכילו לרכוש נדל"ן בנקודת הזמן הנוכחית. בסופו של דבר כל מי שיושבים כעת 'על הגדר', ייאלצו לחזור לשוק, כל אחד מסיבותיו. למי שבונים על אפקט דומינו – ירידה בשדה דב, שתוביל לירידות דרסטיות בכל רחבי הארץ, הייתי מציע לצנן את ההתלהבות. מי שרצו דירה לפני המלחמה, רוצים אותה גם כעת. זוג שבנה משפחה ורוצה להשתדרג לדירת מרווחת – הצרכים שלו לא השתנו. הם אולי המתינו עם השדרוג, אבל לבסוף יגיע הזמן שהם יממשו אותו, ולרוב זה קורה במקביל, ואז כל מי שהמתין והמתין, יגלה שהוא לא היה לבד. כניסה בו בזמן חזרה לשוק תוביל, לדעתי, לעלייה חדה בבת אחת. ראינו את זה אחרי הקורונה, אחרי תוכנית מע"מ אפס, וסביר שזה גם יקרה בעוד זמן קצר".
מנהל רמ"י: פועלים להרחיב את המגמה שהתחילה בשדה דב לרחבי הארץ
בזמן שיש המעריכים שהמצב בתל אביב זמני ולא ישפיע על מקומות אחרים מחוץ לתל אביב, ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) דווקא סבורים אחרת. נזכיר שהמהלך של רמ"י לשיווק מסיבי במתחם שדה דב, לצד המצב בשוק והריבית שעלתה, גרמו לשינוי הכיוון במתחם זה, שהתבטא בירידת מחיר ומבצעי קבלנים מסיביים. ברמ"י סבורים, כי ההחלטה של עיריית תל אביב לתמוך בשיווק מסיבי של יחידות הדיור בשדה דב בפעימה אחת, וזאת חרף התנגדות שהושמעה על ידי חלק מהקבלנים, הוכיחה את עצמה בשטח והובילה לתוצאות הרצויות. ברמ"י מוסיפים, כי הם מקווים כי דוגמה זו תעודד ראשי רשויות נוספים לאמץ גישה דומה לזו שקיבלו בתל אביב.
כעת ברמ"י מצהירים כי: "לאחר הצלחת המכרזים בשדה דב ושיווקן של אלפי יחידות דיור, אנו פועלים בשיתוף פעולה עם רשויות מקומיות ומשרדי ממשלה לקידום פינוי מוסדות וגופים המשתמשים בקרקעות מדינה באזורי ביקוש, בניסיון להרחיב את המגמה שהחלה בשדה דב לאזורי ביקוש נוספים ובמטרה לנצל את הקרקע בצורה יעילה יותר ולפתחה לטובת הציבור. זאת כחלק מסדרת מהלכים המתבצעים במסגרת הסכמי גג ותוכניות ותמ"ליות".
דוגמא לכך היה אפשר לראות בתחילת אוגוסט, אז נחתם הסכם גג בין רמת השרון לרשות מקרקעי ישראל, הכולל למעלה מ־60 אלף יחידות דיור. ההסכם מתבסס בין היתר על פינוי מחנה גלילות לטובת הקמת כ־32 אלף יחידות דיור ופינוי מפעל תע"ש לטובת הקמת כ־17.5 אלף יחידות דיור. במקביל לכך בקרוב צפוי להיחתם הסכם גג עם הרצליה, שיכלול בין היתר את פינוי שדה התעופה בעיר לטובת בניית כ־2,200 יחידות דיור. מהלכים נוספים כוללים את פינוי מחנה השלישות ברמת גן, המיועד לכ־1,200 יחידות דיור.
ינקי קוינט, מנהל רמ"י, התייחס לנושא שדה דב ואמר: "במכרזים האחרונים שם מחירי הקרקע ירדו ביותר מ־40%. יזמים ששילמו בעבר כ-2 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור, מוכנים היום לשלם סביב 1.4–1.5 מיליון. בתל אביב זהו סימן משמעותי, וכשהוא מופיע כאן - הוא מתפשט לכל רחבי הארץ, מראשון לציון ועד שדרות. אני חוזה כי מחירי הקרקע ישליכו גם על מחירי הדירות".
ינקי קוינטצילום: לע"מעוד הוסיף קוינט: "העתקת גופים ציבוריים ופינוי הקרקעות שבהן משתמשים לטובת פיתוח עבור הציבור, הם מהלך אסטרטגי חשוב, שיש ביכולתו לשנות את פני שוק הדיור. בשילוב עם הצפת השוק בקרקעות וירידת המחירים בעקבותיה, אנו מקווים לראות שהמגמה שהחלה בשדה דב, במיוחד האופן שבו היא כבר החלה לתת את אותותיה על מרחב תל אביב - תתרחב לערים נוספות במרכז".
טלי מורלי, מנהלת מרחב תל אביב ברמ"י, ציינה: "בהמשך להצלחת מכרזי שדה דב, אנחנו מוסיפים לפעול לקידום מהלכים דומים במתחמים נוספים במרכז הארץ. הפעילות כוללת פינוי מוסדות וגופים מקרקעות מדינה, תכנון והקמת שכונות חדשות עם תשתיות ושירותים ציבוריים, במטרה להגדיל את היצע יחידות הדיור באזורי ביקוש ולתת מענה לגידול האוכלוסייה בישראל בדורות הבאים".
