בצל הזינוק במחירי הנדל"ן, נתונים שפרסמה היום (ג') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מציגים תמונת מצב אופטימית מעט, לפיה בשנה החולפת חלה עלייה בהיצע הדיור. על פי הנתונים, בתקופה שבין יולי 2021 ליוני 2022 (כ-12 חודשים) נרשמה קפיצה בשיעור של 30% במספר היתרי הבנייה שהונפקו לצורך הקמה של דירות חדשות; וכן זינוק של 24.3% בהיקף התחלות הבנייה. מדובר בשיא בקצב התחלות הבנייה מאז שנות ה-90.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
אמנם, בחישוב רבעוני מדובר דווקא בירידה בהתחלות הבנייה של 11.1% ברבעון השני השנה לעומת הרבעון הראשון, אולם עדיין מדובר במגמה של עלייה בקצב התחלות הבנייה. לראייה, אם משווים את הרבעון השני השנה לרבעון השני ב-2021 רואים עלייה של 19.2% במספר הדירות החדשות שהחלה בנייתן.
גם היקף גמר הבנייה של דירות חדשות טיפס, נתון משמעותי שכן עם גמר הבנייה ניתן לאכלס את הדירות. אף שמדובר בעלייה קטנה יותר ביחס להיקף התחלות הבנייה, בשיעור של 6% בלבד ביולי 2021-יוני 2022 לעומת התקופה המקבילה בשנה הקודמת, בחישוב רבעוני (רבעון ראשון של 2022 לעומת רבעון שני של 2022) מדובר בעלייה של 24% בהיקף גמר הבנייה. בנוסף, אם משווים את הרבעון השני השנה לרבעון השני אשתקד רואים עלייה של 25.2%.
עם זאת, בלמ"ס מציינים כי בשנים האחרונות גמר הבנייה אינו מדביק את היקף התחלות הבנייה בקצב הצפוי. על פי הנתונים, משך זמן הבנייה הממוצע של בניין כיום עומד על לא פחות מ-32.2 חודשים. לשם השוואה, בשנת 2014 עמד משך זמן הבנייה הממוצע של בניין על 27.4 חודשים.
אלא שחשוב לדעת שהסיבה להארכת משך זמן הבנייה נעוצה באופי הבנייה: כיום בונים יותר מבנים רבי קומות, יותר חניות תת קרקעיות ויותר דירות בהתחדשות עירונית – הליכים מורכבים וארוכים יותר מפעם. למעשה, צלילה לנתוני הלמ"ס מצביעה על כך שישראל דווקא השתכללה, לפחות בבנייה של מבנים בשטח של 7,000 מ"ר ומעלה (רבי קומות), עם קצב בנייה של 29 חודשים בממוצע בשנת 2021 לעומת 30.3 חודשים ב-2020.
מחצית מהדירות שהחלה בנייתן – במרכז ובת"א
על פי הנתונים, בעוד שבתקופה שבין יולי 2020-יוני 2021 עמד מספר היתרי הבנייה על 62,020 – בתקופה הנוכחית (יולי 2021-יוני 2022) מספר היתרי הבנייה עמד על 80,670. קרוב למחצית (47.6%) מסך הדירות בהיתרים שהונפקו היו במחוזות תל אביב (24.7%) והמרכז (22.9%).
אשר לנתוני התחלות הבנייה, בחודשים יולי 2021-יוני 2022 החלה בנייתן של 72,540 דירות. גם כאן קרוב למחצית (45.9%) מכלל הדירות שהחלה בנייתן היו במחוזות מרכז (23.6%) ותל אביב (22.3%). במחוז דרום מדובר בשיעור של 17.3%, אולם במחוז צפון מדובר בשיעור של רק 12%, במחוז ירושלים 11.8% ובמחוז חיפה מדובר בשיעור של 8.7% בלבד מכלל הדירות שהחלה בנייתן.
הנתונים גם מצביעים על ירידה בהתחלות הבנייה של דירות בסבסוד ממשלתי. רק 14.2% מהדירות שהחלה בנייתן (10,327) היו במסגרת זאת – צניחה בשיעור של 19% לעומת התקופה הקודמת, אז עמד הנתון על 12,743 יחידות דיור. הסיבה לכך נעוצה, ככל הנראה, בעובדה שמרבית הדירות במסגרת מחיר למשתכן ומחיר מטרה כבר נבנו. כ-28.8% מהן נבנות במחוז המרכז וכ-22.4% במחוז הדרום.
מעט התחלות בנייה של דירות להשכרה
תמונת מצב עגומה לגבי שוק הדיור להשכרה לטווח ארוך משתקפת מהנתונים, לפיהם רק 2,547 דירות, שהן כ-3.5% מסך התחלות הבנייה, נבנות למטרת השכרה. מדובר בירידה ביחס לתקופה הקודמת, אז עמד מספר הדירות להשכרה שהחלה בנייתן על 2,955 יחידות דיור. עם זאת, בחלוקה למחוזות נרשמה עלייה מסוימת במחוזות ירושלים, הצפון, הדרום וחיפה – לעומת צניחה במחוזות המרכז ותל אביב.
הנתונים גם מציגים את התחלות הבנייה במסגרת של התחדשות עירונית. על פי הנתונים, בחודשים יולי 2021-יוני 2022, החלה בנייתן של כ-10,950 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש. כמעט 60% מכלל הדירות שהוקמו במסגרת של התחדשות עירונית נבנו במחוז תל אביב (59.2%) וכ-24.3% נבנו במחוז המרכז – נתונים המצביעים על הביקושים הנמוכים מצד היזמים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה.
מרבית הדירות (75.9%) נבנו במסגרת תמ"א 38/2 ופינוי בינוי – מדובר ב-8,310 יחידות דיור – כאשר כמות הדירות שהחלה בנייתן לאחר הריסה הייתה גבוהה פי 3 מהדירות שנהרסו בפועל (כ-3,390 דירות). במסגרת תוספת בנייה לבניינים קיימים החלה בנייתן של 4,900 דירות, מהן 2,900 דירות החלו להיבנות במסגרת של תמ"א 38/1 (כ-60%).
כ-24% מכלל הדירות שהחלו להיבנות במסגרת תוספת בנייה היו במחוז תל אביב וכ-22% במחוז מרכז. לשם השוואה, במחוז חיפה מדובר בשיעור של 8.8% בלבד. ומה לגבי בתים פרטיים? אלה מהווים רק כ-14.2% מכלל הדירות שהחלה בנייתן בבניינים חדשים בני 1-2 קומות (כלומר בתים בודדים ובתים דו-משפחתיים).
מגדל העמק וקריית מלאכי מזנקות
בלמ"ס מציגים את הערים המובילות במספר התחלות הבנייה של דירות חדשות וכן את העליות והירידות בהיקף התחלות הבנייה. כך, היישובים שבהם החלה בנייתן של יותר מ-2,000 דירות בתקופה שנבדקה הם תל אביב-יפו (5,432 דירות חדשות שהחלה בנייתן), ירושלים (4,514), בת ים (3,431), אשקלון (3,338), ראשון לציון (3,004), בית שמש (2,979) נתניה (2,716) ורמת גן (2,007). למעשה, כשליש מהתחלות הבנייה מתרכזות בערים תל אביב-יפו, ירושלים, בת ים, אשקלון, ראשון לציון, בית שמש ונתניה.
היישובים העיקריים שבהם נמשכה בחודשים יולי 2021-יוני 2022 העלייה בהתחלות הבנייה שנרשמה ב-12 החודשים הקודמים הם מגדל העמק, קריית מלאכי, חדרה וגבעת שמואל. מבין היישובים שבהם נרשמה עלייה ניכרת במספר הדירות שהחלה בנייתן בתקופה הנוכחית, לאחר ירידות שנרשמו ב-12 החודשים הקודמים, ניתן למנות את ראש העין, בת ים, קריית ביאליק, אופקים, כפר סבא ואור יהודה.
בלמ"ס אף בדקו את שטח התחלות הבנייה לכל הייעודים (מגורים, תעשייה, אחסנה, מסחר, משרדים ועוד). על פי הנתונים, בתקופה שנבדקה הסתכם שטח התחלות הבנייה לכל הייעודים ב-18.5 מיליון מ"ר. מכלל שטח התחלות הבנייה, כ-73.1% נועד לבנייה למגורים וכ-26.9% לבנייה שלא למגורים. כמחצית משטח הבנייה שלא למגורים נועד לתעשייה ולמשרדים, כ-28.4% ו-26.5%, בהתאמה.
אשר לנתוני גמר הבנייה, בחודשים יולי 2021-יוני 2022 הסתיימה בנייתן של כ-49,650 דירות – כאמור עלייה של 6% לעומת התקופה הקודמת. המספר הגדול ביותר של דירות שבנייתן הסתיימה במחוז המרכז, כ-22.3% מכלל הדירות, אחריו מחוז דרום עם 20.9% ואילו במחוז ירושלים כ-8.4% בלבד. בסוף יוני 2022 הסתכם מספר הדירות בבנייה פעילה בכ-164,300 דירות.
שטח גמר הבנייה לכל הייעודים הסתכם ב-12.9 מיליון מ"ר, כאשר מכלל שטח גמר הבנייה – כ-69.8% נועד לבנייה למגורים וכ-30.2% לבנייה שלא למגורים. 23.9% משטח גמר הבנייה שאינה למגורים נועד למשרדים, 22.7% לתעשייה ואחסנה.
