בימים האחרונים פרסמו אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) נתונים חדשים על אודות היקף העסקאות לרכישת דירות בחודש פברואר האחרון, אשר הצביעו על מגמת התאוששות לאחר הקיפאון בחודשי המלחמה, בעיקר ברכישת דירות חדשות. לפי האוצר נרשמה עלייה של כ-44% במספר הדירות החדשות שנרכשו בפברואר לעומת אשתקד, ולפי הלמ"ס מדובר בעלייה של כ-41%. אתמול פרסמה הלמ"ס את מדד מחירי הדיור לחודשים ינואר-פברואר, שהציגו עלייה של אחוז במחירי הדירות, וכן לראשונה מזה כחצי שנה עלייה שנתית במחירים.
מהנתונים שפורסמו עלה, בין היתר, כי תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירות רשם עלייה חדה של 40% לעומת אשתקד, בעוד שדוחות המע"מ הצביעו על ירידה של 9% בתזרים בפועל. מדובר בממצא שיש בו כדי לרמז על מבצעי המימון המפתים שמציעים היזמים והקבלנים לרוכשי הדירות, שנועדו לשכנע אותם לחתום על חוזי מכר ובכך לצמצם את מלאי הדירות הלא מכורות, שאכן הצטמצם בחודש פברואר.
בענף הנדל"ן מזהים שעיקר הרוכשים של אותן דירות אלה הזוגות הצעירים, שזנחו בינתיים את תוכניות דירה בהנחה והעדיפו לקחת את הסיכון ולרכוש דירה במבצע. "הנתונים מראים שזוגות צעירים רבים מראים סימני התייאשות מהתוכניות הממשלתיות, דוגמת מחיר למשתכן, והבינו שמבצעי המימון שנותנים היזמים מאפשרים להם הזדמנות לדריסת רגל בשוק הנדל"ן", אומרת טלי שרון, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת רם אדרת. לדבריה, "כך נוצר סוג חדש של משקיעי נדל"ן שרוכשים את דירתם הראשונה – להשקעה. במשרדי המכירות אנחנו קוראים להם האקסליסטים – צעירים בגילאי 20 פלוס, אוטודידקטים וחדים, שמגיעים עם קובץ אקסל מפורט ויודעים בדיוק מה הם רוצים".
טלי שרוןצילום: יוהנס פלטןמצד אחד, מסבירה שרון, "אם יש להם הון התחלתי, הם יכולים להשקיע בדירה וכדאי שיעשו זאת לפני שהמבצעים יסתיימו והמחירים יעלו. מצד שני, למרות האקסלים, לא כל עסקת 20%-80% רלוונטית והם לעיתים עלולים ליפול לטעויות קלאסיות של משקיעים ראשונים. לדוגמה, לרבים מהם יש נטייה ללכת עם הזרם ולהשקיע איפה שהם קראו או ראו שאחרים משקיעים, אולם אם ישקיעו דווקא ההפך מהמגמה הנפוצה בשוק, הרווח הפוטנציאלי שלהם מהנכס יגדל. המיקום הוא קריטי: למשל רכישה בפריפריה בשילוב עם המבצעים הקיימים יכולה להיות אטרקטיבית יותר, אבל חשוב להסתכל על ההשבחה ולא רק על התשואה החודשית, שמתאימה למשקיעים שרוכשים את הדירה עם מלוא התמורה ללא צורך במשכנתה".
טלי שרון: "נוצר סוג חדש של משקיעי נדל"ן שרוכשים את דירתם הראשונה – להשקעה. במשרדי המכירות אנחנו קוראים להם האקסליסטים – צעירים בגילאי 20 פלוס, אוטודידקטים וחדים, שמגיעים עם קובץ אקסל מפורט ויודעים בדיוק מה הם רוצים"
יובל חיימזון, סמנכ"ל מכירות בחרת אינהאוס שיווק פרויקטים, מחזק את הדברים. "לפי על פי סקירת הכלכלן הראשי, רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש פברואר ב-4,340 דירות, גידול חד של 37% בהשוואה לפברואר אשתקד. אנחנו רואים את זה בשטח מדי יום", הוא אומר. "הרוכשים נהנים מתנאים שלא היו בעבר, ולא בטוח שיישארו כאן לעוד הרבה זמן. אותן הטבות מציבות רף כניסה נמוך יותר לעסקאות, דבר המושך הרבה זוגות צעירים, אבל הם צריכים לוודא שיש להם את היכולת להשלים את העסקה, גם אם יפגשו את הבנק רק עם קבלת המפתח. חשוב להבין שתנאי המימון שמציעים היזמים עלולים לפתות גם את מי שלא יכול להשלים את העסקה, וחשוב לשים לב לזה".
יובל חיימזוןצילום: יח"צחיימזון מודה כי "שוק הנדל"ן שרוי כיום באי ודאות" וממליץ לפני רכישה להשקעה לבדוק את כל הפרטים הקטנים שעלולים לפגום באפקט השבחת הנכס. "למשל, אם עומדות להשתחרר המון דירות מאותו פרויקט או שכונה במקביל, או אם באותה עיר יש בנייה מסיבית, כנראה שההשבחה בטווח הזמן הקצר ובינוני לא תהיה גבוהה במיוחד. ככלל הייתי מציע לקנות בערים בהן אין עתודות קרקע גבוהות".
(צילום: אסף חן)
הטעויות הקלאסיות של משקיעים חדשים
אנה פוגל, סמנכ"לית שיווק בחברת קרדן נדל"ן, מתארת את המצב בשטח: "אנחנו מרגישים מגמת עלייה במכירת הדירות מזה תקופה, וצופים שמגמה זו תלך ותגבר. עם זאת, על רקע המלחמה עדיין קיימת רמת אי ודאות מסוימת, וזאת על אף התייצבות רמת הריבית וצפי השוק כי תרד בהמשך. כמו כן, אנחנו לא צופים ירידה במחירי הדיור. אנחנו גם רואים שהיזמים מאפשרים לרוכשים הטבות ותנאי מימון בעלות שווי כספי משמעותי, שמהוות הזדמנות לרכוש דירות ולהיכנס לשוק הנדל"ן".
יובל שוורצמן, מייסד חברת SMART START, המלווה רוכשי דירות להשקעה, מוסיף גם הוא שלמרות המבצעים המפתים של הקבלנים, יש צורך בנקיטת משנה זהירות בטרם רכישת דירה. לדבריו, "המבצעים של הקבלנים מיועדים למי שאין ברשותו בשלב זה את ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה, אבל יש לו יכולת חיסכון חודשית והוא יוכל לצבור הון עצמי נוסף בעוד 3-4 שנים – וצריך לקחת את זה בחשבון".
יובל שוורצמן: "המבצעים של הקבלנים מיועדים למי שאין ברשותו בשלב זה את ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה, אבל יש לו יכולת חיסכון חודשית והוא יוכל לצבור הון עצמי נוסף בעוד 3-4 שנים - וצריך לקחת את זה בחשבון"
בנוסף, הוא אומר שצריך לשים לב לכך שכאשר רוכשים דירה מקבלן, מחיר הדירה מוצמד למדד תשומות הבנייה, המשקלל את השינויים במחירי הבנייה של דירות למגורים בעקבות שינויים בעלות חומרי הגלם השונים כגון בטון, ברזל וכו' מחודש לחודש. הסיבה לכך היא שלוקח מספר שנים לבנות דירה, והקבלן חשוף לשינויים בעלויות השונות. בכך הוא מבטח את עצמו מהשינויים בעלויות – ומעביר את הסיכון לרוכשים. "לדוגמה, אם יתרת התשלומים לקבלן עומדת על חצי מיליון שקל, ומדד תשומות הבנייה עלה ממועד ההצמדה ועד למועד התשלום ב-1%, הרוכש יצטרך לשלם עוד 5,000 שקל עבור ההצמדה".
שוורצמן מציע להתמקח עם היזם על אי הצמדה למדד או הצמדה של חלק קטן מהסכום ולא כולו. לדבריו, "החל מיוני 2022 נרשם שינוי המשפיע על חישוב ההצמדה של מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה, כאשר אושר תיקון 9 לחוק המכר (דירות). התיקון קובע כי יוצמדו לכל היותר 40% ממחיר הדירה למדד, בעקבות רכיב מחיר הקרקע בעלויות - הצעת החוק מציעה להצמיד רק את רכיב הבנייה למדד מחירי תשומות הבנייה למגורים. אבל גם 40% משווי דירה של 2.5 מיליון של זה סכום מכובד".
איילת רוסקצילום: יח"צאיילת רוסק, מנכ''לית מכלול נדל"ן, מציגה גם את הצד השני. "הרוכשים מבינים שמחירי הדירות ככל הנראה עתידים לעלות בקרוב בגלל משבר העובדים הזרים בענף הבנייה, הירידות בהתחלות הבנייה והפגיעה בהיצע הדיור – וכתוצאה אנחנו רואים גל של רכישות. לצד ההטבות שמתמרצות את הרוכשים, הם גם מעדיפים בימים אלה דירות חדשות עם ממ"ד, מה שמסביר את העלייה ברכישת דירות חדשות. אבל גם הקבלנים צריכים לשים לב שלמרות שההטבות אכן מושכות רוכשים, עליהם להקפיד להתנהל באחריות, לדעת לתמחר את ההטבות שהם מציעים נכונה ולהימנע ממצב שבו הם יוצרים עלויות מימוניות שלא יוכלו לעמוד בהן בעתיד".
