שוק הדירות בישראל ממשיך להתקרר, אבל מי שמחפש דירה עשוי לגלות שהמצב שונה מאוד מעיר לעיר. בעוד שבחלק מהערים מספר המתעניינים בדירות יורד והיצע הדירות למכירה גדל, בערים אחרות נרשמת מגמה הפוכה: יותר מתעניינים מתחרים על פחות דירות. המשמעות היא שבחלק מהיישובים עשוי כוח המיקוח של הרוכשים להתחזק, ואילו באחרים דווקא המוכרים עשויים ליהנות מעמדת פתיחה טובה יותר.
כך עולה מניתוח נתוני אתר יד2 לרבעון השלישי של 2026 בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2025. על פי הנתונים, הביקוש לדירות ברמה הארצית ירד ב-4.3%, בעוד שהיצע הדירות המוצעות למכירה הצטמצם ב-1.3% בלבד. נזכיר כי אתמול פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) את הסקירה החודשית לגבי היקף עסקאות הנדל"ן לחודש אוגוסט, שהצביעו על ירידה חודשית של כ-5%.
חשוב להדגיש כי נתוני הביקוש של יד2 מבוססים על פעילות הגולשים ויצירת קשר עם מודעות באתר, ולא על מספר העסקאות שבוצעו בפועל. לפיכך, הם משקפים את השינויים בהתעניינות בדירות המפורסמות באתר, אך אינם מעידים בהכרח על שינוי מקביל במספר העסקאות או במחירי הדירות. היום (חמישי) צפויה הלמ"ס לפרסם את מדד מחירי הדיור לחודשים יולי-אוגוסט השנה.
הפערים בולטים כבר בחלוקה לאזורים גיאוגרפיים. באזור חדרה, זיכרון יעקב והעמקים נרשמה עלייה של 4.8% בביקוש לדירות, לצד ירידה של 7.2% בהיצע. מדובר בשילוב שעשוי להגביר את התחרות בין רוכשים פוטנציאליים, שכן יותר מתעניינים פונים למספר קטן יותר של דירות המוצעות למכירה.
מנגד, באזור הדרום נרשמה ההתקררות החדה ביותר: הביקוש צנח ב-22.3% בהשוואה לרבעון השלישי אשתקד, בעוד שההיצע גדל ב-2.4%. גם באזור השפלה ומישור החוף הדרומי נרשמה ירידה משמעותית של 14.4% בביקוש, לעומת ירידה מתונה יותר של 3% בהיצע.
באזור ירושלים ירד הביקוש ב-6.9%, לצד עלייה של כ-0.9% בהיצע, ובשרון ירד הביקוש ב-7.1%, בעוד שההיצע נותר כמעט ללא שינוי. באזור המרכז נרשמה יציבות יחסית, עם ירידה של 0.5% בביקוש וירידה של 3.1% בהיצע. באזור הצפון דווקא נרשמה עלייה של 1.9% בביקוש, לצד גידול של 3.8% בהיצע.
ירידה חדה בביקושים בטבריה
ברמת הערים, מודיעין-מכבים-רעות בולטת עם זינוק של 26.2% בביקוש לדירות, לצד ירידה של 4% בהיצע. במעלה אדומים נרשמה מגמה דומה, עם עלייה של 25.8% בביקוש וירידה של 4.7% בהיצע. גם בחריש נרשמה עלייה משמעותית של 17.8% בביקוש, לצד ירידה של 1.1% בהיצע. בבני ברק גדל הביקוש ב-9.7%, בעוד שההיצע הצטמצם ב-4%, ובקריית מוצקין עלה הביקוש ב-8% לצד ירידה של 2.4% בהיצע.
הנתונים מצביעים על כך שגם בתקופה שבה הביקוש הארצי נחלש, יש ערים שבהן ההתעניינות בדירות דווקא גוברת. עם זאת, עלייה בביקוש לצד ירידה בהיצע אינה מעידה בהכרח על עלייה במחירי הדירות, אלא על שינוי ביחס בין פעילות המתעניינים לבין מספר הדירות המפורסמות למכירה.
בקצה השני של הטבלה נמצאת באר שבע, שבה נרשמה ירידה של 28.1% בביקוש לדירות, במקביל לעלייה של 10.5% בהיצע. מדובר באחד הפערים הבולטים בנתונים בין השינוי בביקוש לבין השינוי בהיצע. גם בטבריה נרשמה ירידה חדה של 27.3% בביקוש, לצד עלייה של 7.7% בהיצע. בעכו ירד הביקוש ב-24.5%, בעוד שההיצע גדל ב-10.2%.
מגמה דומה נרשמה בנתניה, שבה ירד הביקוש ב-19.1% וההיצע גדל ב-9.8%; בנוף הגליל, שבה ירד הביקוש ב-18.5% לצד גידול של 8.9% בהיצע; ובגן יבנה, שבה נרשמה ירידה של 16.3% בביקוש מול עלייה של 12.1% בהיצע.
בערים אלה, הגידול בהיצע לצד היחלשות הביקוש עשוי לאפשר לרוכשים לבחון מספר גדול יותר של דירות ולהגדיל את כוח המיקוח שלהם מול המוכרים. עם זאת, כדי לקבוע אם המגמה מתורגמת גם להנחות במחירים, יש לבחון נתוני עסקאות בפועל.
לצד השינויים בביקוש ובהיצע, בדקו ביד2 גם את היחס בין פעילות יצירת הקשר עם מודעות לבין היקף המודעות הפעילות בכל עיר. מדד זה, המכונה "מדד החום", מאפשר לזהות באילו ערים נרשמת פעילות גבוהה יחסית למספר הדירות המוצעות למכירה.
לפי המדד, מודיעין-מכבים-רעות ניצבת במקום הראשון עם ציון של 84.3, ואחריה קריית מוצקין עם 80.7 ושדרות עם 79.3. בהמשך הדירוג נמצאות טירת כרמל עם 77 נקודות, קריית ביאליק עם 76.1 ומעלה אדומים עם 73.6. את העשירייה הראשונה משלימות בית שמש, קריית ים, באר יעקב וראש העין. בולטת במיוחד נוכחותן של ערי הקריות בדירוג, לצד ערים כמו שדרות ומעלה אדומים.
מה קורה בערים היקרות?
ומה קורה בערים היקרות באזור המרכז? דווקא תל אביב-יפו נמצאת כמעט בתחתית המדד, עם ציון של 24.5 בלבד. רמת השרון מדורגת אחרונה מבין הערים המוצגות בדירוג, עם 23.6 נקודות. גם הוד השרון, עם 27.3 נקודות, רעננה עם 32.6 והרצליה עם 33.5 נמצאות בעשירייה התחתונה.
עם זאת, מדד חום נמוך אינו מעיד בהכרח על היעדר ביקוש. בתל אביב, למשל, היקף הפעילות באתר גבוה, אך גם מספר המודעות הפעילות גדול. למעשה, נתוני השינוי השנתיים מצביעים על כך שהביקוש לדירות המפורסמות בתל אביב דווקא עלה ב-2.8%, בעוד שההיצע ירד ב-6.4%. בהרצליה, לעומת זאת, ירד הביקוש ב-3.6%, לצד ירידה של 6.2% בהיצע.
סימה אזולאי, ראש חטיבת נדל"ן יד שנייה ביד2, מסבירה כי "לצד הירידה בביקוש לדירות ברמה הארצית, יש ערים שבהן הביקוש דווקא מתחזק. במודיעין ובמעלה אדומים הביקוש גדל וההיצע מצטמצם, ובבאר שבע, בטבריה ובעכו יש יותר דירות למכירה ופחות מתעניינים. לרוכשים בערים האלה יש יותר בחירה ופחות תחרות, מה שעשוי לחזק את כוח המיקוח שלהם. לכן, לפני רכישה או מכירה, חשוב לבדוק מה קורה בשוק המקומי".
שמאי המקרקעין אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, התייחס לנתונים ואמר בשיחה עם "ממון" כי "מהנתונים שנאספו עולה כי הביקוש הארצי ירד בשיעור של 4.3%, בעוד שההיצע ירד בשיעור של 1.3%. עם זאת, הממוצע מסתיר שונות גדולה בין הערים. במודיעין הביקוש עלה ב-26% וההיצע הצטמצם, ואילו בבאר שבע הביקוש ירד ב-28 וההיצע דווקא גדל".
לדבריו, "המשמעות ברורה: יכולת המיקוח של רוכשי הדירות משתנה מעיר לעיר. ולכן, הכרזות על מגמה אחידה של מחירי הדירות בכל הארץ, כרגיל, מחמיצות את התמונה הרלוונטית לכל יישוב. חשוב גם להבחין בין המצב בעיר לבין השינוי שמתרחש בה. שדרות נמצאת גבוה במדד החום למרות ירידה בביקוש, ואילו בתל אביב הביקוש עולה וההיצע קטן, למרות מיקומה הנמוך. כלומר, גם שוק חזק יכול להיחלש ושוק חלש יכול להתחזק".
