נתוני הנדל"ן השונים מעידים, שהיקפי העסקאות בשנתיים האחרונות נמוכים והשוק ממאן להתאושש. עם זאת בפילוח האזורים השונים הנתונים מעידים גם על מגמה מעניינת, שבמסגרתה בדרום הארץ ניתן לראות התאוששות גדולה יותר בעסקאות. מנתונים של אגף הכלכלן הראשי באוצר שפורסמו לאחרונה, ניתן לזהות התאמה בין עליית הריבית שהחלה ב־2022 להסטת ביקושים מהמרכז לדרום, ובענף מסבירים כי לפריחת הדרום סיבות נוספות. יצאנו לבדוק מה גורם לפריחה הנדל"נית בדרום הארץ.
2 צפייה בגלריה
(צילום: חיים הורנשטיין , Shutterstock, Repina Valeriya, Oleksandr Lysenko, Igal Vaisman, Davidi Vardi)
אלי אביסרור, יו"ר ארגון הקבלנים בנגב ומ"מ נשיא התאחדות בוני הארץ, מאשר את המגמה ומסביר: "מה שקורה בדרום בשנתיים האחרונות הוא תופעה יוצאת דופן. בזמן שבאזורים רבים בארץ שוק הנדל"ן נעצר, הדרום ממשיך להוביל בביקוש, בהיקפי הבנייה ובמספר העסקאות. הסיבה העיקרית היא הפערים הגדולים במחירים, שמאפשרים לזוגות צעירים ולמשפחות לרכוש דירה בלי לשעבד את חייהם. דירה באופקים, דימונה או ירוחם עולה חצי ולעיתים שליש ממחיר דירה במרכז, וזוהי הזדמנות אמיתית לחיים חדשים. לכך מצטרפות הטבות המס וההשקעה בתשתיות ובתעסוקה, שהופכות את הדרום לאטרקטיבי מתמיד. המלחמה האחרונה לא עצרה את הצמיחה, להפך. דווקא מהמקום שנפגע קשה צמחה תחושת שליחות חדשה. יזמים, קבלנים ומשפחות צעירות בוחרים בדרום מתוך אמונה בעתידו. הערים כאן, ובראשן באר שבע, עוברות תהליך מרשים של התחדשות עירונית, שדרוג תשתיות ובנייה איכותית".
אלי אביסרורצילום: דיאגו מיטלברגעם זאת אביסרור מוסיף, כי אין להתבשם מהנתונים בלבד, ונדרשת עוד עבודה כדי שהמגמה תמשיך הלאה: "כדי שהפריחה הזו תימשך, חייבים לצמצם את המרחק למרכז ולשדרג משמעותית את תשתיות התחבורה בדרום. יש להרחיב את כביש 6 לשני מסלולים מלאים, לצד רכבת מהירה שתקרב את באר שבע והנגב לתל אביב. נכון להיום נסיעה מבאר שבע לתל אביב, בין שברכב פרטי או ברכבת, אורכת כשעתיים, וזהו חסם אמיתי בפני פיתוח. שדרוג התחבורה הוא המפתח למימוש הפוטנציאל של הדרום. יחד עם זאת יש עיוות שצריך לתקן - ההטבות ניתנות ליישובים שמסביב לבאר שבע, אבל לא לעיר עצמה שהיא הלב הפועם של הנגב. זה מצב לא הגיוני. על הממשלה להחיל אותן הטבות גם על באר שבע, כדי לחזק את המרכז המטרופוליני של הדרום ולעודד משפחות צעירות להישאר בו".
גם איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען, מתייחס לנתונים ומסביר כי לפריחת הדרום מספר סיבות: "הפריחה בדרום נובעת משילוב של מספר גורמים משמעותיים. ראשית המחירים שם עדיין אטרקטיביים משמעותית בהשוואה למרכז. שנית הטבות המס שהממשלה מעניקה לאזורי העדיפות הלאומית בדרום מהוות תמריץ משמעותי לרוכשים ומשפרות את הכדאיות הכלכלית.
אייל הנדלרצילום: תומר חומפסאבל מעבר לזה אנחנו רואים שינוי תודעתי אמיתי. המלחמה הציפה את החוסן של תושבי הדרום ואת איכות החיים באזור, והביאה להכרה מחודשת בפוטנציאל האדיר שטמון בו. בערים בדרום יש פיתוח תשתיות משמעותי, קהילות חזקות ונגישות טובה למרכז הארץ. אני מעריך שמדובר במגמה ארוכת טווח ולא בתופעה חולפת".
יקי רייסנר, יו״ר ובעלים קבוצת רייסדור, מסביר כי מעבר לאטרקטיביות הכלכלית יש גם מגמה של רצון לפתח את הדרום אחרי המלחמה: "אי אפשר להתעלם גם מהתחושה, שאחרי המלחמה יש רצון להשקיע בהתיישבות ובחיזוק הדרום, וזה מביא איתו ביקושים. האם זו תופעה זמנית או קבועה? קשה לדעת, אבל ברור שברגע שיש שם פיתוח תשתיות, מוקדי תעסוקה והשקעות ממשלתיות – זו כבר לא רק קנייה בגלל מחיר, אלא מגמה ארוכת טווח שיכולה לשנות את פני האזור".
לי רום אוקנין, סמנכ"לית השיווק בקבוצת צרפתי שמעון, מעניקה הסבר נוסף: "לביקוש הגובר יש ממד ביטחוני. המלחמה יצרה דרישה לדירות חדשות עם ממ"דים וסטנדרט בנייה גבוה. בנוסף במקרה של באר שבע חשוב להבין את השינוי המתחולל בעיר, שמקבלת מעמד של עיר סייבר, וזאת מעבר לעיר הבה"דים הסמוכה. היא גם נכנסה לרשימה האקסקלוסיבית של ערים שיש בהן שלושה בתי חולים, עם התוכנית לפתיחת בית חולים נוסף בשנים הקרובות.
לי רום אוקניןצילום: טלי נחשוןהפיתוח המואץ בבאר שבע והרחבת מקורות התעסוקה משאירים את האוכלוסייה הצעירה והאיכותית בעיר ותורמים להגירה חיובית אליה מיישובי הסביבה. חיזוק למגמת הצמיחה מגיע מכך שהדרום נתפס יותר ויותר כאלטרנטיבה ריאלית בעיקר למשפחות צעירות ולמשפרי דיור. להערכתי, מדובר במגמה ארוכת טווח, שבמסגרתה הדרום בכלל ובאר שבע בפרט יתבססו יותר ויותר כאזור מגורים משמעותי במפת הנדל"ן הישראלית".
"באופן מפתיע הביקוש התעצם"
דורון אבקסיס, מנכ"ל יזמות בקבוצת בראל, מסביר כי עליית הביקוש בדרום החלה עוד טרם המלחמה: "הפריחה של הדרום התחילה עוד לפני המלחמה, ובאופן מפתיע דווקא בתקופת הלחימה – ובערים כמו אופקים ודומותיה – היא רק התעצמה. הציבור הבין שהמדינה לא תוכל להרשות לעצמה להשאיר את הדרום במצב מאוים לאורך זמן, ושבסיומה של הלחימה צפויה צמיחה מחודשת. לכן, לצד המחירים הנוחים וההטבות, אנחנו רואים מגמה אמיתית של ביקושים: זוגות צעירים, משפרי דיור וגם משקיעים, שמבינים כי האופציות לרכוש דירה חדשה ואיכותית במחירים נגישים, אטרקטיביים ושפויים נמצאות היום בעיקר בדרום ובצפון". אבקסיס מתייחס גם למהלכי הממשלה התומכים במגמה הצמיחה: "הממשלה מצידה קידמה מהלכים רחבי היקף – הקמת שכונות חדשות הכוללות אלפי יחידות דיור, שנבנות עם כל התשתיות המתקדמות הנדרשות מראש, בדגש על מוסדות חינוך חדשניים – מה שמייצר ביטחון אישי וכלכלי". אבקסיס מסכם: "זו רק ההתחלה של עידן חדש בדרום: שכונות חדשות מושכות עסקים, עסקים מניעים את הכלכלה, ואנחנו בטוחים שהפריחה הזו תעמיק ותהפוך לקבועה".
יעל דקל, סמנכ"לית שיווק בחברת אפגד, בונה ומשווקת פרויקטים למגורים באשקלון, מאשרת כי על אף המלחמה ובניגוד לציפיות, השוק הדרומי שמר על יציבות, ומעריכה שכעת הוא נמצא לפני עלייה: "באופן מפתיע ולמרות המלחמה, ראינו לאורך השנתיים האחרונות את שוק הדיור באשקלון שומר על יציבות עם עסקאות לא מעטות.
יעל דקלצילום: יח"צאולם לרוב היה מדובר בדירות קטנות של 3,4 חדרים בעסקאות שהושלמו במסגרת מחיר מטרה או כדירות ראשונות לצעירים במחירים שהיו עדיין נגישים יחסית. מאידך שוק היד השנייה נחלש בשל המלחמה והמצב הכלכלי, והשפיע ישירות על משפרי הדיור שלא הצליחו למכור את נכסיהם. כעת, עם סיום המלחמה וירידת הריבית, אני סבורה ששוק היד השנייה ייפתח מחדש, וכך גם הביקוש לדירות חדשות וגדולות המתאימות לקהל משפרי הדיור יעלה".
צורית דעדוש, סמנכ"לית שיווק ומכירות אורון נדל"ן, מצביעה אף היא על שינוי מחשבה בקרב הרוכשים: “המלחמה האיצה מעבר של משפחות לאזור, אבל אנחנו מזהים כאן תופעה עמוקה יותר – הדרום הופך למוקד משיכה אסטרטגי ארוך טווח. כל עוד ימשיכו להשקיע בתשתיות, הביקושים שם צפויים להישאר חזקים". עוד מציינים באורון, כי במרכז ההתעוררות עומדת תנופת ההתחדשות העירונית - תחום שקיבל דחיפה של ממש לאחרונה, כשיזמים גדולים נכנסו לפעולה בהיקפים חסרי תקדים. בחברה מעניקים דוגמה להיקף המיזמים שהם מקדמים רק בבאר שבע - תוכניות להקמת כ־4,000 יחידות דיור חדשות בפרויקטים שונים ברחבי העיר.
אדריכל גיל שנהב יו"ר ה־CVU-ISRAEL, הפורום הישראלי לגורדי שחקים ובנייה עירונית, שותף ובעלים במשרד כנען-שנהב אדריכלים, מסביר כי האטרקטיביות של הדרום אינה מפתיעה, אבל צריך לדאוג למצב דומה גם בצפון: "הדרום אטרקטיבי כבר בחמש השנים האחרונות ולא רק לאחר המלחמה. מאז שנת 2020 אנחנו בהתמקדות של בנייה בדרום - אכלסנו מעל 1,000 דירות ותכננו מעל 2,000 דירות בנתיבות, אשר שווקו בהצלחה רבה מאוד. השילוב של מרחבים פתוחים, מזג אוויר אטרקטיבי, מקומות תעסוקה, נגישות של רכבת והטבות ממשלתיות במיסוי גרם לכך שהדרום הוא יעד אטרקטיבי, והתושבים מצביעים ברגליים. אבל באותו האופן שהדרום משתקם וחוזר לעמוד על הרגליים - חובתנו לטפל בצפון ולהחזיר את כל התושבים שפונו למקומם, להפעיל את העסקים, התרבות והמסחר, ולהביא לכך שלא רק נחזיר את התושבים שעזבו, אלא נזמין ונפתה אלפי ישראלים נוספים לבחור את מקום מגוריהם במרחבים - הן בצפון והן בדרום".
"שינוי בתודעה של הרוכשים"
איתן סדן, סמנכ״ל התחדשות עירונית BST, סבור שמדובר במהלך ארוך טווח: "הביקושים הגוברים באשקלון ובדרום הארץ אינם תופעה חולפת, אלא מגמה מבנית. מדובר באזור המציע לרוכשים בו מחירים נגישים בהרבה מהמרכז, לצד הטבות מס, נכונות גבוהה מצד הרשות המקומית לקידום פרויקטים חדשים ותודעה חדשה של חוסן ואחדות. כל אלה הופכים את האזור לאבן שואבת למשפחות צעירות ולמשפרי דיור. הצורך בתהליכי התחדשות עירונית מואצים בשכונות הישנות בערי הדרום הלך וגבר בעקבות המלחמה, עם העלייה בצורך בממ"דים, וזה רק יתגבר".
ד"ר בלה ברדה ברקת, יזמת ומומחית להשקעות נדל"ן, סבורה אף היא שהשינוי בביקוש עמוק יותר מאטרקטיביות המחירים והטבות המס לבדן: "הביקוש הגואה בדרום הוא לא רק תגובה למחירים נוחים או להטבות מס, הוא עדות לשינוי עומק בתודעה הישראלית. המלחמה לא יצרה רק תזוזה גאוגרפית של אוכלוסיות, אלא גם תזוזה רגשית: ישראלים רבים מחפשים מחדש שורש, שייכות, משמעות, ומוצאים אותן דווקא בדרום. במשך שנים המרכז סימל ביטחון, נוחות והזדמנות, אבל כיום הוא מזוהה גם עם צפיפות, יוקר מחיה ותחושת מיצוי. הדרום, לעומת זאת, מציע מלבד נדל״ן זול, גם נרטיב חדש, מקום שבו אפשר לבנות חיים, קהילה ועתיד. לכן זו איננה 'פריחה רגעית', אלא תזוזה תודעתית־כלכלית, שבה הדרום הופך ממחוז של פיצוי למחוז של שליחות והזדמנות. אם המגמה הזו תתעצם, שוק הדיור לא יימדד רק לפי גובה המחירים, אלא לפי עומק הערך החברתי והתרבותי שהוא מסוגל לייצר".
המגמה עשויה להשתנות
לצד הגורמים הרבים שרואים בנתונים ובמגמה שמשתקפת מהם תהליך יציב וארוך טווח, יש מי שמעדיף להיות ספקן מעט יותר. עו"ד שיר טורם־הספרי, ממתגת ערים ונדל"ן, מציינת כי על אף הביקוש שנראה כעת קשיח, יש גם סימנים שמצב זה לא בהכרח יציב לאורך זמן. "באזור הדרום תיתכן ירידת מחירים קלה, אם ההיצע יתוכנן היטב ויעקוף את הביקוש. עודף הדירות החדשות הבלתי נמכרות עשוי לגרור ירידה במחירים. עוד חשוב לשים לב, שעלייה במחירים לא בהכרח שווה לעלייה בביקוש האמיתי – ייתכן שהיא תוצאה של משקיעים, אפיקים פיננסיים, קנייה כהימור. גם גורמים חיצוניים, כמו הריבית, מצב כלכלי כולל, ביטחון אזורי – כל אלה יכולים לשנות מהר את המגמה. לטעמי, יש יסוד למגמת הפריחה בדרום – אבל לא בטוח שהיא תימשך בלי תנודתיות, ולא בטוח שהיא תוביל לצמיחה ללא סיכון ירידה. כלומר המשקיעים והקונים צריכים להיות זהירים – לא להניח ש'הכול יעלה תמיד'".
עו"ד גל חסון, בעל פירמה המתמחה בנדל"ן, מציע גם הוא להתייחס לנתונים בצורה שקולה ולא לשכוח שהדרום אינו מקשה אחת: "יש כעת יתרונות נקודתיים לדרום, כמו הטבות שמעניקה המדינה, שמאפשרות רכישת קרקעות במחירים נגישים, וקבלת מענקים. לכך יש להוסיף הזדמנויות חד־פעמיות, כמו מפקדת התיאום והפיקוח שהוקמה בקריית גת ומביאה עימה פיתוח סביבתי ואוכלוסייה איכותית. יחד עם זאת וכדי לצנן את ההתלהבות, יש לזכור שעדיין לא מדובר בדרום כולו, אלא רק בערים הנתפסות כקרובות יחסית לערים מרכזיות אחרות, כמו באר שבע או אשקלון, ורק השקעה מתמשכת בתשתיות תוביל לכך שיהיה מדובר במגמה מתמשכת ולא באפיזודה חולפת של ניצול הזדמנות רגעי".
הסכמי הגג תורמים לביקוש
נדב אהרוני, סמנכ"ל השיווק והמכירות בקבוצת אהרוני, מזכיר סיבה נוספת לפריחה הדרומית – הסכמי הגג שנחתמו בשנים האחרונות והיישום שלהם, שנותן את אותותיו: "רמת הפיתוח שמקבל התושב מהרשות היא מהגבוהות שיש, זאת, בין היתר,
נדב אהרוניצילום: יח"צלאור הסכמי הגג שנחתמו בערי הדרום. בנתיבות, למשל, הפיתוח מסתיים עוד לפני סיום בניית הפרויקטים, והרוכש שמגיע עוד בתחילת שיווק הפרויקט, רואה שכונה מוכנה עם מדרכות, עצים וכלל מוסדות הציבור העומדים מוכנים ליום האכלוס. זה מקנה תחושת ביטחון ומגביר את כמות הרכישות.
אנה פוגל, סמנכ"לית השיווק והמכירות של קבוצת רם אדרת, מעניקה דוגמה מקריית גת: "אחת הדוגמאות המובהקות לתופעה הדרומית היא שכונת כרמי גת, שהייתה השכונה הראשונה בישראל שנבנתה במסגרת הסכמי הגג. התפתחות השכונה ממחישה כיצד תכנון עירוני מוקפד ותמיכה ממשלתית,
אנה פוגלצילום: נווה אביאניבכל הקשור לפיתוח התשתיות והקמת מוסדות חינוך וציבור, יכולים לייצר סביבת מגורים איכותית עם קהילה יציבה. הדור החדש של הרוכשים לא מחפש רק דירה, אלא גם מרחב קהילתי, מוסדות חינוך קרובים ונגישות תחבורתית למרכז. כרמי גת, כמו שכונות חדשות נוספות במרחב הדרומי, מאפשרת בדיוק את זה".
