שוק הדיור של אמצע 2026 כבר אינו השוק של אמצע 2025: בקרב הדירות החדשות ניכרת התעוררות מסוימת, היקף המשכנתאות מטפס והקבלנים מדווחים על יותר עסקאות. אבל תמונת המצב הזו נשענת בעיקר על שוק הדירות החדשות, על הטבות מימון ועל מספר מצומצם של פרויקטים. שוק הדירות מיד שנייה, לעומת זאת, ממשיך להיחלש וגם משפרי הדיור משדרים זהירות ובאופן כללי עדיין ניתן לראות דשדוש.
נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפרסמו אתמול הצביעו על עלייה במכירת הדירות החדשות ועל שינוי מסוים בנתוני המגמה, לאחר תקופה ארוכה של ירידות. גם נתוני בנק ישראל הצביעו על כך שהיקף המשכנתאות בחודש יוני הגיע לשיא מתחילת השנה. הנתונים הללו מלמדים שהפעילות בשוק גדלה לעומת השנה שעברה, אך נשאלת השאלה האם מדובר בשינוי רחב של השוק או בהתאוששות נקודתית.
על פי נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר, ההתאוששות אינה אחידה. שוק הדירות החדשות מתנהג אחרת לחלוטין משוק היד השנייה. הקבלנים הצליחו להגדיל את המכירות, אולם בעלי הדירות מיד שנייה המשיכו להציג חולשה והמשמעות היא שלא כל חלקי השוק חזרו לפעול באותו קצב.
הפער הזה אינו מקרי. לקבלנים עומדים כיום כלים שאינם קיימים בשוק היד השנייה: הטבות מימון, פריסות תשלום, מבצעים ולעיתים גם מכירות מרוכזות לגופים מוסדיים. מוכר פרטי אינו יכול לרוב להציע מסלול של 10% בעת החתימה ואת יתרת הסכום במסירה, ואינו יכול להעניק הנחת ענק כחלק מקמפיין שיווק. לכן שוק היד השנייה נחשב פעמים רבות לברומטר טוב יותר של הביקוש הטבעי. כל עוד הוא ממשיך להיחלש, קשה לומר שכל שוק הדיור חזר לצמיחה.
גם בתוך שוק הדירות החדשות חשוב להסתכל מעבר לנתון הארצי. סקירת האוצר מראה שחלק משמעותי מהעלייה במכירות התרכז במספר קטן של פרויקטים. באזור תל אביב, למשל, שני פרויקטים בלבד ריכזו 44% ממכירות הקבלנים בחודש מאי, כפי הנראה ברובע שדה דב.
גם ברמה הארצית נרשמה עלייה בריכוזיות המכירות, כאשר עשר חברות בלבד היו אחראיות ל-26% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי, לעומת 19% בלבד שנה קודם לכן. אין בכך כדי לגרוע מהצלחתם של אותם פרויקטים, אך באזורים אחרים המציאות כנראה עדיין שונה.
לכך מצטרפת סוגיית הטבות המימון. לאחר שבנק ישראל הטיל מגבלות על מבצעי המימון האגרסיביים, נדמה היה כי הכלי הזה הולך ונעלם. בפועל, סקירת האוצר מלמדת שהשוק התאים את עצמו. בירושלים כבר 43% מהעסקאות כללו הטבת מימון, וברחובות הגיע השיעור ל-37%. גם אם לא מדובר עוד במבצעי 20/80 הקלאסיים, הקבלנים ממשיכים להשתמש במגוון פתרונות פיננסיים כדי להקל על הרוכשים ולעודד עסקאות.
הצלה של שוק השכירות?
מהנתונים עולה כי רוכשי דירה ראשונה חזרו לשוק, עם עלייה של 28% ברכישות בשוק החופשי לעומת מאי אשתקד. גם המשקיעים הגדילו את פעילותם, בין היתר בזכות רכישות של קרנות ריט. מנגד, משפרי הדיור היו הסגמנט היחיד שבו נרשמה ירידה במספר העסקאות. ייתכן שהמשמעות היא שמשקי בית שכבר מחזיקים בדירה עדיין חוששים למכור ולקנות מחדש, בין היתר בשל אי הוודאות הכלכלית, בעוד שרוכשים חדשים מזהים הזדמנויות שנוצרו בעקבות ירידת הריבית, מבצעי המכירות והגמישות שמציעים הקבלנים.
כניסת קרנות הריט לשוק מוסיפה רובד נוסף לתמונה. בחודש מאי רכשו הקרנות כמאה דירות חדשות. מבחינת הקבלנים מדובר בעסקאות המסייעות להקטין מלאי, לשפר את תזרים המזומנים ולהציג קצב מכירות גבוה יותר. אולם מבחינת השוק כולו אין מדובר במשקי בית חדשים שנכנסו לשוק הבעלות, אלא בגופים מוסדיים הרוכשים דירות לטובת שוק השכירות.
למרות השיפור במכירות, מלאי הדירות החדשות נותר גבוה מאוד. יותר מ-84 אלף דירות חדשות עדיין ממתינות לרוכשים - כמעט 29 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי. בירושלים לבדה נותרו יותר מ-10,000 דירות חדשות לא מכורות. קשה להתעלם מהקשר בין נתון זה לבין התרחבות הטבות המימון בעיר. ככל שהמלאי גבוה יותר, כך גדל הלחץ על היזמים למצוא דרכים להגדיל את קצב המכירות.
ואיך זוכי מחיר למשתכן נכנסים לתמונה? באוצר בחנו מה עשו זוכי תוכנית הדיור המוזל לאחר שהסתיימה תקופת החסימה על מכירת הדירות. בלוד כבר מכרו כ-43% מהזוכים את הדירה שרכשו במסגרת התוכנית. בעפולה מדובר בכ-37%, ואילו בראשון לציון רק כחמישית מהזוכים כבר מכרו את דירתם.
שכונת נרקיסים, ראשון לציון
(צילום: עמי לאור)
הפערים בין הערים אינם מקריים. בראשון לציון מדובר באחד האזורים המבוקשים ביותר מבין פרויקטי מחיר למשתכן, ולכן נראה שחלק גדול יותר מהזוכים בחרו להמשיך להתגורר בדירה. בלוד ובעפולה, לעומת זאת, שיעורי המימוש גבוהים יותר. גם רווחי ההון מלמדים על כך. בראשון לציון עמד הרווח הריאלי הממוצע של הזוכים על כ-1.2 מיליון שקל. בלוד הוא הסתכם בכמיליון שקל, ובעפולה בכ-594 אלף שקל. מדובר בסכומים משמעותיים, הממחישים עד כמה הפער בין מחיר הרכישה המסובסד למחיר השוק היה גדול.
למעשה, עבור לא מעט זוכים, תוכנית מחיר למשתכן לא רק סיפקה קורת גג, אלא גם יצרה הון עצמי משמעותי לשלב הבא. כ-6% מהזוכים בשלושת הפרויקטים שנבדקו כבר רכשו לפחות דירה נוספת והוגדרו כמשקיעים. מדובר בשיעור לא גבוה, אך גם לא זניח, במיוחד כשמדובר באוכלוסייה שהוגדרה במקור כחסרת דירה.
בשורה התחתונה, השוק אכן פעיל יותר מכפי שהיה לפני שנה, אבל הוא עדיין רחוק משיפור משמעותי. לכן השאלה היא האם בחודשים הקרובים יתברר שמדובר בתחילתה של מגמה רחבה, או בהתאוששות מוגבלת ונקודתית.
