בשבוע שעבר נכנס לתוקף תיקון חוק שנקבע בחוק ההסדרים 2021, המאפשר לבעלי דירות שהתקשרו עם יזם בעסקת התחדשות עירונית לבטל את ההסכם אם היזם לא הגיע לחתימת הרוב הדרוש או לא החל בקידום תכנון הפרויקט במועדים הקבועים בחוק. התיקון נועד לשרת שתי תכליות: לאפשר לבעלי דירות להיחלץ מהתקשרות כובלת שייתכן ואינה מקדמת אותם אל עבר פרויקט בר קיימא; וכן לתמרץ ולעודד יזמים למצות את ניסיונות החתמת הבעלים ולהזדרז לקדם את תכנון הפרויקט.
אין ספק שמדובר בתכליות ראויות. אך כתמיד, יש לוודא שלא מתקנים עיוות אחד עם יצירת עיוות אחר, ולצורך כך יש להבחין בין השלבים השונים בחיי הפרויקט אליהם מתייחס התיקון לחוק. בכל הנוגע לתכלית הראשונה, הרי שכבר כיום נהוג ומקובל לכלול בהסכמים בין יזמים לבעלי דירות הגבלה על פרק הזמן העומד לרשותו של היזם להשגת הרוב הדרוש, כך שלמעשה, אין בתיקון שינוי דרמטי ביחס למצב הקיים אלא רק עיגון בחוק של אותו נוהג ככלי חשוב בידי בעלי הדירות.
לעומת זאת, חלקו השני של התיקון, המאפשר לבעלי דירות לבטל התקשרות אם היזם לא החל בקידום ההליך התכנוני, מהווה התערבות בעלת השפעה משמעותית הרבה יותר, בייחוד בפרויקטים מסוג פינוי בינוי.
התכנון תלוי ביזם?
להתערבות הזו עלולות להיות השלכות מרחיקות לכת על פרויקטים אלה וזאת משני טעמים. ראשית, בשונה ממתן אפשרות לביטול ההסכם במקרה בו לא הושג הרוב הדרוש בפרק הזמן שנקבע לכך, הרי שכעת מקנה התיקון עילה נוספת לביטול הסכם לאחר שכבר נחתם והחל לצאת אל הפועל, דבר אשר לכשעצמו מערער את הוודאות החוזית שבהתקשרות בין הצדדים.
שנית, מדובר בהתערבות בשלב בו להתקשרות היזם ובעלי הדירות מצטרפת הצלע השלישית במשולש ההתחדשות עירונית, הלוא היא גורם התכנון הרלוונטי, שהוא בעל ההשפעה המכרעת והמשמעותית ביותר בשלב זה. השפעת גורמי התכנון כלל לא מקבלת ביטוי בתיקון לחוק.
יש לציין כי לוחות הזמנים המקסימליים הקבועים בתיקון לחוק (המאפשרים כאמור את ביטול ההסכם) אינם שונים בהרבה ממשך הזמן שלוקח בפועל לקדם תכנון אל מול הבירוקרטיה הקיימת – בייחוד בפרויקטים מסוג פינוי בינוי.
ממילא מדובר היה באתגר לא פשוט ליזמים, כך שהגבלת לוחות הזמנים ומתן אפשרות לביטול ההסכם – אפילו במקרים שבהם הגורם המרכזי לעיכוב אינו היזם – עלולה לא רק לסכל את תכלית התיקון לחוק, אלא גם ליצור עיוות שיקשה עוד יותר לקדם פרויקטים.
אכן, ישנם מקרים בהם בעלי דירות מוצאים עצמם כבולים בהסכם עם יזם שלא פועל כראוי לקידום הפרויקט. אולם, ככל שתחום ההתחדשות העירונית מתקדם ונוכח כניסתם של "שחקנים" איכותיים למגרש, השכיחות של מקרים כאלה פחתה משמעותית והשוק יודע לסנן אותם בעצמו.
יזמים יברחו, דיירים יישארו מאחור
בנוסף, האתגר המשמעותי בתחום היה ונותר חוסר הוודאות התכנונית. לכן, התיקון לחוק עלול להשיג תוצאה הפוכה ולהרתיע יזמים מלהשקיע משאבים במקרים בהם אל הוודאות הנמוכה ממילא, מצטרף גורם סיכון נוסף שעלול להביא לכך שהשקעתם תרד טמיון. ראוי היה כי כניסתו לתוקף של התיקון לחוק תלווה ואולי אף תותנה, בהחלת רפורמה משמעותית בהליכי התכנון, כזו שתביא לשינוי אמיתי, ביחוד בכל הקשור ללוחות הזמנים.
כמו כן, התיקון לחוק לוקה באי מתן פתרונות הדרגתיים המצויים בתווך שבין קיומו של ההסכם לבין ביטולו המוחלט. לדוגמה, ניתן היה לקבוע סייגים שיאפשרו גמישות או מציאת פתרונות ביניים במקרים בהם נדרשת הפעלת שיקול דעת או כאשר ביטול ההסכם אינו הפתרון שישרת נכונה את הצדדים.
התכלית צריכה להיות כזו המאפשרת מציאת פתרונות לקיום פרויקטים של התחדשות עירונית והסרת החסמים הלא מעטים שניצבים בדרך, לאו דווקא על ידי ביטול ההסכם שבמקרה הטוב, יחזיר את בעלי הדירות כמה שנים לאחור ומבלי להבטיח כלל שהיזם הבא יצליח במקום שקודמו נכשל.
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• עו"ד אלון אלימלך עוסק בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38
• בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
