המגבלות של בנק ישראל על מבצעי הקבלנים עשו את שלהן: בחודש אפריל השנה נרכשו 6,254 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, ירידה של 15% בהשוואה לאפריל אשתקד ושל 22% לעומת החודש הקודם, המושפעת בין היתר ממיעוט ימי עבודה בחודש אפריל על רקע חג הפסח. עם זאת, עדיין מדובר באחת הרמות הנמוכות שנרשמו בחודשי אפריל מאז תחילת שנות האלפיים, בפרט במכירות בשוק החופשי. כך עולה מסקירת הנדל"ן החודשית של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמה היום (ד').
יצוין כי בשבוע הבא תפרסם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) את הנתונים שלה לגבי מכירת דירות בחודש אפריל וכן את מדד מחירי הדיור לחודשים מרץ-אפריל. נתונים ראשוניים של האוצר לחודש מאי מצביעים אף הם על ירידה חדה במכירות הקבלנים, בהשוואה למאי אשתקד.
על פי נתוני האוצר, בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות בחודש אפריל השנה על 5,433 דירות, ירידה של 20% בהשוואה לאפריל אשתקד. בדומה לממצאים בחודש הקודם, נרשם פער משמעותי בין השינוי במכירות הקבלנים בשוק החופשי, שרשמו ירידה חדה, לבין פלח השוק של דירות יד שנייה שרשם ירידה מתונה.
מכירות הקבלנים בחודש אפריל הסתכמו ב-2,364 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לאפריל אשתקד זוהי ירידה של 28%. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-1,543 דירות בלבד, ירידה חדה של 43% בהשוואה לאפריל אשתקד, זאת בהמשך לירידות חדות בשיעורים שבין 30%-20% בחודשים ינואר-מרץ השנה בהשוואה למקבילים להם אשתקד.
באגף הכלכלן הראשי מעריכים כי העמקת הירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודשים אפריל-מאי נרשמה, לפחות בחלקה, על רקע כניסתן לתוקף של מגבלות בנק ישראל לגבי היקף הטבות המימון שמעניקים הקבלנים.
באוצר בחנו מספר ערים מרכזיות שבהן חלה ירידה במכירת דירות. כך למשל, בנתניה נמכרו באפריל השנה 36 דירות בלבד על ידי קבלנים, ירידה של 67% לעומת אפריל אשתקד. בהרצליה בולטת ירידה חדה במכירות בחודש אפריל, לאחר שנמכרו בה 18 דירות, וזאת אחרי זינוק במכירות אלו בחודשיים הקודמים. באוצר אומרים כי ממצא זה עשוי להיות מוסבר במגבלות בנק ישראל על הטבות המימון, שעשויות להיות אפקטיביות במיוחד בעיר זו.
ירידה ברכישת דירות "על הנייר"
עוד עולה מהנתונים כי שיעור הדירות החדשות שנרכשו "על הנייר" עמד על 64%, ירידה חדה יחסית של שלוש נקודות אחוז בהשוואה לרמתו בחודש הקודם. בהשוואה לאפריל אשתקד זוהי ירידה של 1 נקודת אחוז, לאחר גידול משמעותי בשיעור זה מאז נובמבר אשתקד.
תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, בהתבסס על דיווחי העסקאות למע"מ, עמד בחודש אפריל על 6.3 מיליארד שקל – גבוה באופן חריג מהתזרים הפוטנציאלי. למרות הירידה החדה במכירות הקבלנים, התזרים בפועל גבוה ב-37% בהשוואה לאפריל אשתקד. עורכי הסקירה אומרים כי ממצאים אלו עשויים להיות מוסברים בכך שבאפריל אשתקד הייתה שכיחות גבוהה יותר של הטבות מימון מאשר כעת.
כמו כן מעריכים עורכי הסקירה כי ייתכן שהירידה החדה במכירות באפריל, וההשפעה המתמשכת שעשויה להיות למגבלות בנק ישראל על מכירות אלו גם בתקופה הקרובה, הביאו לכך שלפחות חלק מהחברות הקדימו תקבולים מהרוכשים (שמצידם חוסכים הצמדות למדד תשומות הבנייה, לפחות בעסקאות בהן לא ניתנה בעת הרכישה הטבת מימון).
באוצר מציינים כי מניתוח הנתונים עולה שהגידול בתזרים המזומנים בפועל בהשוואה לאפריל אשתקד מתרכז בעיקר במספר מצומצם יחסית של חברות (פחות מ-20) שרשמו גידול חריג בתזרים, שאינו מוסבר בגידול מקביל במכירות.
בנוסף בוצע ניתוח של הטבות המימון של הקבלנים ונמצאה ירידה משמעותית בשכיחות הטבות המימון בחודש אפריל, בפרט באזורים בו נמצאה בחודשים הקודמים שכיחות גבוהה במיוחד של הטבות אלו. כך, באזור נתניה ירדה שכיחות העסקאות עם הטבות מימון במכירת דירות עם 12 חודשים ומעלה למסירת הדירה משיעורים שנעו בין 65%-55% בחודשיים הקודמים לשיעור של 30% בחודש אפריל. באזורי ת"א, ב"ש וחדרה גם כן נרשמו ירידות חדות בשכיחות זו. אזור המרכז הוא היחיד בו נרשמה עליה בשכיחות הטבות המימון בין מרץ לאפריל.
פודקאסט הכותרת: מחירי הדיור עם הילה ציאון ושרון כידון
הנחה של מיליון שקל בדירה בהנחה ביהוד-מונסון
מכירות יד שנייה הסתכמו ב-3,890 דירות, ירידה מתונה יחסית של 5% בהשוואה לאפריל אשתקד. עם זאת, עדיין מדובר ברמה נמוכה של עסקאות בהשוואה רב שנתית של המכירות בפלח שוק זה בחודשי אפריל מאז תחילת שנות האלפיים.
רכישות המשקיעים הסתכמו ב-855 דירות, ירידה של 27% בהשוואה לאפריל 2024. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 14%, נמוך ב-1.5 נקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם ונמוך בשתי נקודות אחוז בהשוואה לאפריל אשתקד. כ-36% בלבד מהדירות שרכשו המשקיעים בחודש אפריל היו דירות חדשות. מכירות המשקיעים הסתכמו ב-1,269 דירות, ירידה מתונה יחסית של 4% בהשוואה לאפריל אשתקד.
רכישות דירה ראשונה הסתכמו ב-3,655 דירות, כולל בסבסוד ממשלתי, ירידה של 10% בהשוואה לאפריל אשתקד. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי חלה ירידה חדה יותר של 19%. הרכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו ב-821 דירות. על פי נתוני האוצר, לראשונה התבצעו רכישות במסגרת זו ביהוד-מונוסון. גובה ההנחה בדירות אלו נאמד במיליון שקל. השכר הממוצע של משקי הבית שרכשו דירות בפרויקט זה עמד על 27 אלף שקל ברוטו לחודש. כחמישית מהרוכשים מועסקים בענף ההייטק.
רכישות משפרי הדיור הסתכמו ב-1,744 דירות, ירידה של 18% בהשוואה לאפריל אשתקד, זאת לאחר גידול ברכישות אלו בשלושת החודשים הראשונים של השנה. שיעור "מצמצמי" הדיור עמד על 25%, ירידה של שלוש נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם וגידול של שלוש נקודות אחוז בהשוואה לאפריל אשתקד.
