בשבוע שעבר פרסם מבקר המדינה דוח חריף שקבע כי יותר מ-20 שנה לאחר אסון ורסאי, הטיפול במבנים שנבנו בישראל בשיטת הפל-קל עדיין רחוק מסיום. בין היתר העלה הדוח כי מטה הפל-קל לא התכנס במשך שש שנים, הטיפול במאות מבנים טרם הושלם, ומאות מבנים פרטיים החשודים כמבני פל-קל כלל לא עברו בדיקת זיהוי ראשונית.
אלא שבזמן שהמדינה עדיין מתקשה לקדם מענה כולל לסוגיה, בראשון לציון עומד לצאת לדרך פרויקט שעשוי להצביע על דרך אפשרית להתמודדות עם לפחות חלק מהמבנים הללו. מדובר בפרויקט "לגאסי" שמקדמת חברת סרוגו בשכונת גן נחום במרכז העיר, בסמוך למתחם היקב המתחדש, שיוקם במקום בניין מגורים ברחוב אהרון קרון 13 שנבנה בשיטת הפל-קל. במסמכי התוכנית עצמה נכתב כי מטרתה היא להציע "פתרון לבעיה של בניין קיים הבנוי בשיטת פל-קל".
"מדובר בבניין שנבנה בסוף שנות ה-90 של המאה הקודמת בשיטת הפל-קל", אומר ראול סרוגו, בעלי חברת סרוגו המקימה את הפרויקט ולשעבר נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. לדבריו, "הדיירים בבניין נמצאים במצב מאוד בעייתי. הם לא יכולים להשכיר את הדירות כי הם צריכים לציין שמדובר בבניין שנבנה בשיטה הזו, הם לא יכולים למכור את הדירות בלי גילוי נאות, והערך של הדירות שלהם נפגע".
נזכיר כי במאי 2001 קרסה תקרה שנבנתה בשיטת הפל-קל בעת חתונה באולמי ורסאי בירושלים. באסון נספו 23 בני אדם. בסוף 2001 הוקמה ועדת חקירה ממלכתית, בראשות נשיא בית המשפט המחוזי אז ורדימוס זיילר. הוועדה פרסמה ב-2002 מסקנות ביניים, ובהן המלצה לאסור על שימוש נוסף בפל-קל שאינה עומדת בתקן הישראלי, ולבדוק את יציבות המבנים הרבים שנבנו בשיטה זו. בהחלטת ממשלה מינואר 2006 נאסר השימוש בפל-קל בבנייה חדשה.
2 צפייה בגלריה
פרויקט לגאסי. כדאיות כלכלית בזכות איחוד מגרשים ותב"ע נקודתית
(הדמיה: באדיבות חברת סרוגו)
בעיה כפולה
בשיחה עם ynet מסביר סרוגו כי הבעיה במקרה של אותו הבניין הייתה כפולה. מצד אחד, מדובר בבניין שנבנה בשיטת הפל-קל וכאמור הוא מהווה סכנה ליושביו וגורם לירידת ערך. מצד שני, הוא הוקם בסוף שנות ה־90 ולכן אינו נמנה עם דור המבנים הוותיקים שנמצאים במוקד תוכניות ההתחדשות העירונית ונבנו לפני כניסת תקן רעידות האדמה. "מדובר בבניין שאינו מיועד לפינוי בינוי בשל שנת הקמתו ולכן גם אינו זכאי להטבות הנגזרות מהתחדשות עירונית", הוא אומר.
ראול סרוגוצילום: יחצהפתרון שנמצא היה תכנוני וכלכלי כאחד. במקום להסתפק במגרש שעליו ניצב הבניין, אוחד המגרש עם מגרש סמוך שהיה ריק, ועל השטח המאוחד קודמה תב"ע (תוכנית בניין עיר) חדשה, שאפשרה להרחיב את היקף זכויות הבנייה, להגדיל את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט ולהפוך אותן לבר ביצוע. בשלב זה התקבל כבר היתר בנייה וההריסה צפויה בעוד כשבועיים. לדברי סרוגו שיווק הדירות החדשות החל וכבר נמכרו מספר דירות.
"בבניין הישן היו 9 דירות עם 5 קומות. התב"ע החדשה איחדה את הבניין עם המגרש הצמוד, שבו הייתה יחידת דיור אחת צמודת קרקע. על שני המגרשים יוקם בניין בן 16 קומות עם 56 דירות חדשות", מוסיף סרוגו. "ללא המהלך הזה לא ניתן היה לקדם את הפרויקט, גם הוועדה המחוזית הבינה את הצורך הכלכלי".
"הבעיה במבני פל-קל למגורים, להבדיל ממבנים לשימושים מסחריים, היא שלא ניתן לבדוק אפילו אם הם עומדים בעומסים הקונסטרוקטיביים הנדרשים", הוא ממשיך. "הבדיקה במבני פל-קל מבוססת על העמסה של משקל כבד ובחינת ההתנהגות של התקרה תחת העומס. הבעיה היא שהמשקל עצמו עלול לגרום לקריסה של המבנה. כלומר, עצם הבדיקה עלולה להוביל למצב שבו משפחות יישארו ללא קורת גג".
הבדיקה במבני פל-קל מבוססת על העמסה של משקל כבד ובחינת ההתנהגות של התקרה תחת העומס. הבעיה היא שהמשקל עצמו עלול לגרום לקריסה של המבנה"
סרוגו סבור כי המשמעות של הפרויקט חורגת הרבה מעבר לבניין אחד בראשון לציון. "הנקודה המשמעותית בפרויקט הזה היא שהוא יכול לשמש אב-טיפוס של מבני פל-קל שייכנסו למסגרת של מיזמי פינוי בינוי ללא קשר למועד בנייתם", הוא אומר. "מה שמיוחד כאן, זה שזו הפעם הראשונה שבה נפתרת הבעיה. אני חושב שהפרויקט הזה יכול להוות מודל לאיך לפתור את הבעיות של מבני הפל-קל באופן כללי בכל הארץ".
על רקע ממצאי דוח המבקר, סרוגו קורא למדינה לקבוע מדיניות ייעודית למבנים מסוג זה. "הממשלה חייבת להכיל את מבני הפל-קל בפרויקטים של התחדשות עירונית, כולל הכרזה, תמריצים והטבות מס", הוא טוען. "גם הרשויות המקומיות חייבות להתייחס אליהם במסגרת התוכניות העירוניות להתחדשות עירונית".
