בית המשפט לעניינים מינהליים בירושלים קבע לאחרונה שיזמית האמונה על פרויקט הריסה ובנייה בבירה תקבל פטור רחב מהיטל השבחה על פי תמ"א 38 ולא בהתאם לתוכנית העירונית. בכך דחתה השופטת שירלי רנר את עמדת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של העירייה, שלפיה תיקון התמ"א 38 שמיטיב עם היזמית התקבל אחרי אישור התוכנית העירונית, ולכן אינו תופס.
התוכנית העירונית 10038 נכנסה לתוקף ביוני 2014 ומאפשרת הריסת מבנים והקמת חדשים במקומם. היזמית "הוד הבירה פרויקטים בע"מ" הגישה בקשה להיתר הריסת מבנה בן שלוש קומות ו-18 דירות, ובניית בניין בן 6.5 קומות ו-30 דירות במקומו. הבקשה אושרה בדצמבר 2020. קודם לכן נכנס לתוקפו תיקון 3א לתמ"א 38, המאפשר תוספת של שלוש קומות למבנה במקום 2.5 בלבד.
במוקד המחלוקת עמדה החלטת ועדת הערר לתכנון ובנייה, שלפיה יש לחייב את היזמית בהיטל השבחה בהתאם להיקף הפטור על פי תיקון 3א לתמ"א 38, שהינו רחב יותר בהשוואה לתוכנית העירונית. בהחלטה נקבע שהזכאות לפטור נבחנת במועד אישור הבקשה להיתר, ומשתיקון 3א היה אז בתוקף הרי שעל היזמית ליהנות מפירותיו.
הוועדה המקומית לא השלימה עם ההחלטה ועתרה לבית המשפט. לטענתה, אחרי שתוכנית 10038 נכנסה לתוקף והוחלה בתחומי ירושלים, לא חלים בעיר תיקוני תמ"א 38 שהתקבלו לאחר אישורה. בהתאם לכך, אי אפשר לקבל בהליך רישוי זכויות מכוח תיקון 3א לתמ"א 38, והחלטת ועדת הערר שגויה.
מנגד טענה היזמית שההחלטה נכונה ואין להתערב בה. לדבריה אין בהוראות תוכנית שאושרה על ידי מוסד תכנון כדי לצמצם את היקף הפטור מהיטל השבחה שניתן מכוח תמ"א 38. לדבריה הפטור נגזר מהיקף הזכויות לפי תמ"א במועד אירוע המס, כאשר "כל פרשנות אחרת תותיר את התמריץ לפי תיקון 3א לתמ"א 38 לאות מתה".
השופטת רנר הסבירה שלפי חוק התכנון והבנייה, השבחה במקרקעין בשל קבלת היתר בניה שניתן מכוח תמ"א 38, או תוכנית אחרת שהוכנה על פיה, הינה פטורה מתשלום היטל השבחה. מדברי ההסבר להצעת החוק עולה כי מטרת המחוקק הייתה לגזור גזרה שווה לעניין היטל השבחה, בין קבלת היתר ישירות לפי תמ"א 38 לבין קבלת היתר לפי תוכנית מפורטת שהוכנה מכוחה.
"נראה כי תכלית ההוראה היא להבהיר כי הפטור חל גם מקום בו אין ההיתר מתקבל ישירות מכוח תמ"א 38, וכי בכל מקרה הזכויות המוקנות מכוח תמ"א 38 הן הקובעות את גבולות גזרת הפטור", כתבה, והסבירה שתכלית ההוראה היא לעודד חיזוק מבנים על ידי מתן הפטור.
אשר למקרה שלפניה הבהירה השופטת שתוכנית 10038 הינה למעשה תוכנית מכוח תמ"א 38. היא דחתה את עמדת הוועדה המקומית שלפיה התוכנית גוברת על תיקוני תמ"א 38 שהתקבלו אחרי פרסומה, כמו תיקון 3א.
"אין מחלוקת בענייננו כי המועד הקובע לעניין היטל ההשבחה הוא מתן ההיתר. במועד זה כבר התקבל תיקון 3א לתמ"א 38", כתבה. היא קבעה שהחלטת ועדת הערר על חיוב היזמית בהתאם להיקף הפטור לפי תמ"א 38 היא נכונה. ועדת תכנון ובנייה חויבה לשלם ליזמית הוצאות משפט בסך 10,000 שקל.
• לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• ב"כ המערערת: עו"ד תמר איגרא
• ב"כ המשיבה: עו"ד דרור שאול
• עו"ד יוסי רוזנשטיין עוסק בתמ"א 38
• הכותב לא ייצג בתיק
• בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
