משפרי הדיור בישראל הם נתח משמעותי מאוד מענף הנדל"ן. אלו יכולים להיות זוג צעיר שמקים משפחה ועובר מדירת 2 חדרים או 3 חדרים ל-4 או 5 חדרים. זו יכולה להיות משפחה שגדלה ועוברת מדירה של 4 או 5 חדרים לדירה גדולה יותר, וזה יכול להיות גם זוג מבוגר שגידל משפחה לתפארת ולאחר שהילדים עזבו את הקן מחפש דירה קטנה וצנועה יותר. בכל מקרה מדובר בחלק משמעותי מענף הנדל"ן הישראלי.
בשנים האחרונות עם העלייה המשמעותית במחירי הדירות הזוגות הצעירים ורוכשי דירה ראשונה היו אלו שקיבלו את תשומת הלב העיקרית. תוכניות ממשלתיות ניסו להביא לסבסוד עלות דירה ראשונה משום שזה היה המהלך הקשה ביותר – להגיע להון עצמי מספק כדי לרכוש דירה. עם זאת, בדיקה של לשכת שמאי המקרקעין, דווקא על פלח השוק של משפרי הדיור, מעלה כי גם לסגמנט זה של רוכשים קשה יותר ויותר לרכוש דירה ולשפר את מגוריהם.
עוד מעלה הבדיקה כי בניגוד למחשבה הרווחת שבפריפריה קל יותר לשפר דיור משום שמחירי הדירות נוחים יותר – דווקא שם ההפרש במחיר של חדר (מה שמשפרי הדיור בדרך כלל יחפשו) גבוה יותר מבמרכז. הבדיקה, שנערכה על ידי לשכת שמאי המקרקעין, בחנה את ההבדל במחיר הממוצע של דירות 4 חדרים חדרים ל-5 חדרים בעסקה שיבצעו משפרי דיור או במילים אחרות – כמה עולה להוסיף חדר לדירה בערים שונות. את הניתוח ערכה לשכת שמאי המקרקעין לקראת כנס הלשכה 'הערכת שווי ישראל 2025' שיערך לקראת סוף ינואר.
שדרוג ל-4 חדרים בצפון ובדרום יקר יותר
על פי הממצאים, בבאר שבע העלות היחסית לתוספת החדר (במעבר מ-3 חדרים ל-4 חדרים) עומדת על כ-53.8% ממחיר של 853 אלף שקל בממוצע לדירת 3 חדרים ל-1.31 מיליון בממוצע לדירת 4 חדרים, פער של 460 אלף שקל. חיפה במקום השני עם תוספת יחסית של 49.3%, ממחיר ממוצע של 1.25 מיליון שקל לדירת 3 חדרים למחיר ממוצע של 1.86 מיליון שקל לדירת 4 חדרים, תוספת של 617 אלף שקל. בת ים נמצאת במקום השלישי עם תוספת יחסית של כ-40.9%, ממחיר של 2.04 מיליון שקל לדירת 3 חדרים למחיר של 2.87 מיליון שקל לדירת 4 חדרים.
שתי ערים נוספות בהן נבדקו המחירים, נתניה ותל אביב מעידות באופן מפתיע כי היחס דווקא יורד. כך, תוספת חדר בדירה בהשוואה בין מחיר ממוצע של דירת 3 חדרים (1.94 מיליון שקל) למחיר ממוצע של דירת 4 חדרים (2.69 מיליון שקל) בנתניה תעלה כ-748 אלף שקל מה שמשקף עלות יחסית לתוספת של 38.6%. בתל אביב השיעור נמוך אפילו יותר. מדובר בהפרש של 1.23 מיליון שקל בין המחיר הממוצע של 3 חדרים ל-4 חדרים שמהווה עלות יחסית של 33.9% לתוספת החדר.
נחמה בוגיןצילום: ניר שהרבנייו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, מתייחסת לנתונים ומציינת: "הממצאים מציגים תמונה מורכבת של שוק הדיור בישראל. מפתיע לגלות שדווקא בערי הפריפריה, כמו באר שבע וחיפה, העלות היחסית של שדרוג חדר לדירה היא הגבוהה ביותר. כשמשפחה בבאר שבע נדרשת להוסיף כ-54% למחיר דירתה כדי לעבור מדירת 3 חדרים לדירת 4 חדרים, זה מציב אתגר משמעותי בפני משפרי דיור. בעוד שבתל אביב התוספת המוחלטת היא הגבוהה ביותר, כ-1.23 מיליון שקל למעבר מ-3 ל-4 חדרים, מדובר בתוספת יחסית של כ-34% והיא נמוכה משמעותית מערי הפריפריה. נתון זה מדגיש את הפרדוקס בשוק הדיור הישראלי - דווקא באזורים שאמורים להיות נגישים יותר למשפרי דיור, המעבר לדירה גדולה יותר מהווה נטל כלכלי כבד יותר באופן יחסי".
"לבחור בין מספר אפשרויות גרועות"
בנקודה זו חשוב לציין עוד נקודה שעשויה להסביר את העובדה שההפרש במרכז נמוך יותר מההפרש במעגלים הרחוקים יותר – המחיר הבסיסי של הדירה שהוא גבוה יותר מלכתחילה. כך, ככל שמחירי הדירות במרכז גבוהים יותר תוספת התשלום היחסית על חדר לא יכולה להאמיר בצורה מקסימלית כי יכולת התשלום של הרוכשים נשחקת. נוסיף לכך את העמלות של המתווך או העו"ד שנגזרות ממחיר העסקה כמו גם מס רכישה שאף הוא נגזרת של שווי הדירה, ונגיע למצב בו התוספת הכספית אליה נדרשים משפרי הדיור הופכת משמעותית יותר ויותר.
דן מויאלצילום: באדיבות שיכון ובינוי דן מויאל סמנכ"ל שיווק שיכון ובינוי נדל"ן לא מופתע מתוצאות הבדיקה ומתייחס לעובדה שכמו לזוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה גם למשפרי דיור קשה הרבה יותר לרכוש דירה היום. "משפרי הדיור מתמודדים היום עם מציאות יותר קשה. הרי המשכורות לא עלו באותו היחס כמו שמדד הדיור עלה. אנשים מרוויחים דומה אבל מחירי הדירות קפצו למעלה וזה הופך היום שיפור דיור, שזה מהלך מתבקש, להיות על סף הבלתי אפשרי לחלק מהאוכלוסייה. זו הסיבה שהשוק נדרש למצוא לזה התאמות וגם הצליח – בצורת מבצעי המימון. בעוד שוק היד שנייה דורש מהרוכש את הכסף וההון העצמי מהרגע הראשון, בדירות החדשות ובמבצעי המימון שראינו בחודשים האחרונים הרוכש הרבה יותר גמיש. זה נותן למשפר הדיור את הזמן שהוא צריך לעשות את ההתאמות הנדרשות".
דן קצ'נובסקיצילום: דרור סיתהכלגם דן קצ'נובסקי, בעלים ומנכ"ל של מרכז הנדל"ן, מציין את הקושי למשפרי הדיור: "לרוב אנו עוסקים בקושי של רכישת הדירה הראשונה, אך שדרוג הדירה הפך גם הוא למשימה מורכבת לא פחות, כאשר משק בית שכבר כעת משלם משכנתה גדולה, נאלץ להוסיף מאות אלפי שקלים על מנת להתרחב בחדר נוסף, משימה שהופכת לקשה אף יותר בהתחשב ברמת הריבית הנוכחית. וכך, משפחות שמתרחבות ומעוניינות להגדיל את שטח המחייה שלהן, נאלצות לבחור בין מספר אפשרויות גרועות: הגדלת נטל החוב על משק הבית, פשרה על הלוקיישן תוך הגירה לעיר פחות מרכזית ומבוקשת, או פשוט להישאר עם אותה הדירה ולהצטופף. המצב הזה משליך כמובן גם על שוק הנדל"ן בכללותו. במרכז הארץ היקר, בערים דוגמת תל אביב, גבעתיים או הרצליה, אנו רואים כי הביקוש לדירות 5 חדרים הפופולריות בקרב משפרי דיור פוחת, ואילו היצע דירות היד השנייה בנות ה-3 וה-4 חדרים המשמשות את רוכשי הדירה הראשונה, מצטמצם, שכן משקי הבית הוותיקים יותר אינם מפנים אותן".
