עסקאות ענק בשוק דירות היוקרה בתל אביב: שש דירות בפרויקט המגורים והמלונאות ASSEMBLY TEL AVIV, המוקם ברחוב הירקון מול חוף הים, נמכרו לרוכשים מישראל ומחו"ל בסכום כולל של כ-180 מיליון שקל, כך נודע ל"ממון". העסקה היקרה ביותר בוצעה על ידי משפחה מפריז, שרכשה קומה שלמה בשטח של 476 מ"ר תמורת כ-64 מיליון שקל. בעסקה נוספת רכשה אשת עסקים יהודייה המתגוררת במונקו חצי קומה בשטח של 246 מ"ר תמורת כ-37 מיליון שקל.
מדובר בפרויקט של קבוצת ORC LAND, שבשליטת איש העסקים רז עודד ובנק הפועלים ובשותפות עם האחים נקש, המוקם ברחוב הירקון 33-37 בתל אביב. לפי נתוני החברה, כ-60% מ-67 דירות המגורים המתוכננות במגדל כבר נמכרו, עוד לפני תחילת השיווק הרשמי של הפרויקט וללא קמפיין פרסומי. בחברה מציינים כי העסקאות בוצעו באמצעות קשרים אישיים והמלצות, וכי מרבית הרוכשים מתכננים להתגורר בדירות ולא להחזיק בהן כנכסים להשקעה.
העסקה הגדולה ביותר שנחשפה כעת היא רכישת הקומה הראשונה שמעל הקומות המיועדות למלון, על ידי משפחה מצרפת. מדובר בקומה שלמה בשטח של 476 מ"ר, שנמכרה תמורת כ-64 מיליון שקל, המשקפים מחיר של כ-134 אלף שקל למ"ר. משפחה נוספת מצרפת רכשה דירה בשטח של 120 מ"ר תמורת כ-16 מיליון שקל, שהם כ-133 אלף שקל למ"ר.
אשת עסקים יהודייה המתגוררת במונקו רכשה חצי קומה בשטח של 246 מ"ר תמורת כ-37 מיליון שקל, מחיר המשקף כ-150 אלף שקל למ"ר. במקביל, משפחה ישראלית מתחום ההייטק רכשה חצי קומה בשטח של 250 מ"ר תמורת 35.5 מיליון שקל, שהם כ-142 אלף שקל למ"ר.
בין הרוכשים הנוספים נמנים יזם יהודי ממקסיקו, שרכש דירה בשטח של 111 מ"ר תמורת 15.5 מיליון שקל, וצעיר יהודי מארה"ב, המתכנן לעלות לישראל, שרכש דירה בשטח של כ-80 מ"ר תמורת 11.5 מיליון שקל. מחירי העסקאות הללו משקפים כ-140 אלף שקל וכ-144 אלף שקל למ"ר, בהתאמה.
מגדל בן 20 קומות בהשקעה של יותר מ-800 מיליון שקל
רז עודדצילום: ORC LANDפרויקט ASSEMBLY TEL AVIV מוקם בהשקעה של למעלה מ-800 מיליון שקל ויכלול מגדל בן 20 קומות, המשלב מגורים, מלונאות ומסחר. על פי התכנון, עשר קומות יוקדשו למלון סוויטות ברמת חמישה כוכבים, שיכלול 230 סוויטות, חלקן עם בריכות פרטיות. מעל הקומות המלונאיות יוקמו 67 דירות מגורים, שחלקן משתרעות על פני חצי קומה או קומה שלמה.
את המגדל תכנן משרד האדריכלים משה צור, ואת החללים הציבוריים עיצב סטודיו ARA הלונדוני. בקומה השביעית מתוכננת מרפסת גג עם בריכת אינפיניטי חצי אולימפית, אזור אירוח ובר. דיירי המגורים יוכלו להשתמש גם בשירותי הספא והוולנס המתוכננים בפרויקט.
בריכת הגג
(הדמיה: ORC LAND)
(הדמיה: ORC LAND)
בקומה העליונה מתוכנן פנטהאוז בשטח של כ-600 מ"ר, המשתרע על פני קומה שלמה, אשר לפי החברה ישווק במחיר התחלתי של 110 מיליון שקל. מחיר זה משקף כ-183 אלף שקל למ"ר, אולם מדובר במחיר שיווק מבוקש ולא בעסקה שבוצעה. היתר הבנייה המלא לפרויקט התקבל באוגוסט האחרון, ועבודות הבנייה מבוצעות על ידי חברת אלקטרה בנייה, בליווי בנקאי של בנק הפועלים.
שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים חברת אס.קי SK שמאות, התייחס לעסקאות ואמר ל"ממון" כי "רמות המחירים בעסקאות המדוברות נגזרות משילוב של מספר פרמטרים. ראשית, ההיבט המימוני והוודאות הכלכלית. מעורבותו של בנק הפועלים, הן כשותף בפרויקט והן כגוף המממן, מעניקה ביטחון פיננסי וגב כלכלי משמעותי ביותר לרוכשים. בפרויקטים בהיקפים כספיים כאלה, היציבות המימונית מהווה שיקול קריטי עבור רוכשי הקצה.
"שנית, מהות המוצר הנדל"ני. לא מדובר במגדל מגורים קונבנציונלי הכולל מתקנים משותפים בלבד, אלא בעירוב שימושים אינטגרלי עם מלון ברמת חמישה כוכבים, המעניק לדיירים מעטפת שירותים וסטנדרט תפעולי של בית מלון ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, יש לבחון את פרופיל הביקוש. קהל היעד של הפרויקט הוא ברובו בינלאומי, מדובר בפלח שוק שרגישות המחיר ואלסטיות הביקוש שלו נמוכות משמעותית בהשוואה לשוק המקומי בישראל, עובדה המאפשרת התכנסות לרמות שווי חריגות אלו".
לדבריו, "פרמטר מהותי נוסף הוא היקף הבינוי והצפיפות. בניגוד למתחמי ענק דוגמת תוכנית שדה דב, המאופיינים במגדלים בני 40 קומות ובמאות יחידות דיור במתחם בודד, כאן מדובר בבניין ספציפי בעל מספר קומות מצומצם יחסית והיקף של עשרות דירות בלבד. בקרב רוכשי היוקרה ניכרת העדפה ברורה למבנים אינטימיים על פני פרויקטי ענק צפופים. אלמנט מכריע לא פחות הוא איכות המיקום והנגישות. הציר שבין רחוב גאולה לרחוב הרב קוק על קו החוף מהווה עוגן ותיק ומרכזי".
עוד הוא מציין כי "בניגוד לשכונות חדשות, המצריכות תלות ברכב פרטי או במערכות הסעת המונים, כאן מדובר במיקום שבו כלל המוקדים העירוניים מצויים במרחק הליכה. לכך יש להוסיף את עובדת היותו קו ראשון מוחלט לים. בעוד שבמתחמים מקבילים דוגמת שדה דב עסקאות ברמות של 80-100 אלף שקל למ"ר מתבצעות ברובן בקו שני ושלישי למים, הרי שבפרויקט זה מדובר בקו ראשון מובהק לים, המגלם פרמיה שמאית גבוהה במיוחד".
מעבר לכך, מוסיף כהן, "קיימת קשיחות מובהקת בצד ההיצע. בעוד שלפני עשור או שניים עוד היו עתודות קרקע ומבנים פוטנציאליים להתחדשות לאורך רחוב הירקון, כיום היצע הקרקעות לפיתוח בקו ראשון לחוף מוצה כמעט לחלוטין. בניגוד למתחמים רחבי היקף, המכילים אלפי יחידות דיור בצנרת התכנונית, היצע יחידות הדיור בקו ראשון בלב תל אביב בעשורים הקרובים יהיה מצומצם ביותר, ומחסור מבני זה ימשיך להכתיב את רמות המחיר".
טל גירון, מנכ"ל ASSEMBLY TEL AVIV, מסר: "אנחנו פוגשים רוכשים מהארץ ומהעולם שמכירים היטב את שוק מגורי היוקרה ובוחנים בקפידה את האפשרויות העומדות בפניהם. האלמנט החשוב ביותר בעינינו הוא שרבים מהם רואים בפרויקט את ביתם העתידי ולא רק נכס להשקעה. העובדה שכ-60% מהדירות נמכרו עוד לפני פתיחת השיווק הרשמי, ללא קמפיין פרסומי, משקפת בעינינו את הביקוש לחוויית מגורים שמשלבת מיקום יוצא דופן, פרטיות ושירותים מלונאיים".
