אחרי שנתיים וחצי של מלחמה, רוכשי דירות רבים נתקלים בתופעה של איחור במסירת דירותיהם, כאשר לטענת היזמים והקבלנים הסיבה היא "כוח עליון" בשל המצב הביטחוני.
מה ניתן לעשות כאשר הקבלן דוחה את מסירת הדירה בתואנה של מלחמה? בעזרת עו"ד ארז אסרף, בעלי משרד ארז אסרף עורכי דין המתמחה בתביעות בתחום, גיבשנו מדריך לרוכשים.
האם מלחמת חרבות ברזל ומלחמות ההמשך נחשבות לכוח עליון המאפשר לקבלן לדחות את המסירה ללא פיצוי?
"הטענה של כוח עליון אינה אוטומטית. בתי המשפט אינם מקבלים באופן גורף כל אירוע ביטחוני כהצדקה מלאה לאיחור. ישנן פסיקות רבות הקובעות כי מלחמה בישראל היא סיכון שיש לקחת מראש, ואין בה כשלעצמה משום כוח עליון. היזם רשאי לדחות מסירה רק בשל נסיבות שלא היו בשליטתו, אשר גרמו למניעה ישירה להשלמת הפרויקט. עליו להוכיח, יום אחר יום, מדוע לא יכול היה לעבוד – האם האתר נסגר בפועל, והאם היה מחסור אמיתי בכוח אדם.
"כך, למשל, לפני כשנה קבע בית המשפט כי על אף שמלחמת חרבות ברזל לא הייתה הגורם היחיד לאיחור, יש להפחית רק חלקית מתוספות הפיצוי, מטעמי צדק ואיזון, בהתחשב בהשפעת המלחמה על המשק. בפסק דין אחר נקבע כי אין במגפת הקורונה כדי להצדיק איחור מעבר לתקופה קצרה.
"בפסק דין נוסף נקבע כי טענות בדבר מבצע צבאי, מצב ביטחוני או קריסה כלכלית של קבלן מבצע אינן מספיקות כשלעצמן כדי להוות עילה לדחיית מועד המסירה מחמת כוח עליון. בהחלטה אחרת, מלפני שנים אחדות, דחה בית המשפט טענות לכוח עליון בעקבות מבצע צוק איתן, שביתה בחברת החשמל, או עיצומים ברשות הכבאות וההצלה".
"הטענה של כוח עליון אינה אוטומטית. בתי המשפט אינם מקבלים באופן גורף כל אירוע ביטחוני כהצדקה מלאה לאיחור"
כיצד מחושב הפיצוי הכספי במקרה של איחור במסירה?
"האיחור נספר מהמועד החוזי, והפיצוי נגזר משווי דמי השכירות הראויים של הדירה, על פי הערכת שמאי. בחוזים שנחתמו לפני יולי 2022, הפיצוי הוא 150% מדמי השכירות עבור שמונת החודשים הראשונים, ו-125% לאחר מכן. בחוזים שנחתמו לאחר יולי 2022 החישוב השתנה: עבור החודש הראשון אין פיצוי; עבור חודשים 2-4 משלמים 100%; עבור חודשים 5-10 משלמים 125%; והחל מהחודש ה-11 משלמים 150%. אשר לשינויי דיירים – בתי המשפט אינם מקבלים דחייה אוטומטית של חודשים בשל תוספות מינוריות, אלא רק כאשר הוכח כי השפיעו על לוחות הזמנים באופן סביר.
עו"ד ארז אסרףצילום פרטי"לפני כשנתיים, למשל, חישב בית משפט השלום בתל אביב פיצוי בסך 250 אלף שקל עבור 25 חודשי איחור, על בסיס דמי שכירות ראויים שהוערכו בידי מומחה, בהסתמך על סעיף 5א לחוק המכר (דירות). בהחלטה אחרת משנה שעברה, דחה בית המשפט ניסיון להתנות על הוראות החוק בסכום פיצוי נמוך יותר. במקרה אחר נפסק כי הקבלן הוא שחייב להוכיח נסיבות הפוטרות אותו מחובת הפיצוי. בהחלטה נוספת נקבע גובה השכירות לצורך הפיצוי על סמך הערכת שמאי של גובה השכירויות הממוצע באזור בו ממוקם הפרויקט".
האם הסכם מכר שנוגד את חוק המכר – שבו נקבע, למשל, כי לא יהיה פיצוי על איחור במסירה – הוא תקף, גם אם חתמנו עליו?
"לא. הוראות חוק המכר (דירות) הן הוראות קוגנטיות – כלומר, חובה שלא ניתן להתנות עליהן לרעת הרוכש, גם בהסכמת הצדדים. בית המשפט קבע לאחרונה כי הסכם הקובע פיצוי מוקטן בגין איחור במסירה – אף אם נחתם על ידי הקונים – חסר תוקף, אם אינו לטובת הקונה. המשמעות המעשית: סעיף בחוזה השולל פיצוי, או מקטין אותו מתחת לקבוע בחוק בטל, ולא יחייב את הרוכש.
"הדבר נכון גם להסכמים שהקבלנים מחתימים את הדיירים לפני מסירת הדירה ובמסגרתו מפחיתים את הפיצוי, או כופים על הרוכשים לוותר על הפיצוי שאחרת לא יקבלו את הדירה. מדובר בפעולות אסורות הנוגדות את החוק, לכן בתי המשפט כבר קבעו כי הסכמים כאלו שנחתמו לפני קבלת המפתח אינם חוקיים וניתן לבטלם".
כמה זמן אורך הליך משפטי כזה בדרך כלל?
"הליך בבית משפט השלום נמשך בממוצע בין שנה וחצי לשלוש שנים, ובתביעות של בניין שלם הוא עשוי להתארך. עם זאת, בתיקים מהסוג הזה, שבהם הפיצוי הוא בחוק, בתי המשפט מעודדים את הצדדים להגיע להסדר מוקדם ולחסוך התדיינות משפטית ארוכה. בתיקים המתנהלים במשרדנו, וכאשר מתקיימים התנאים שבחוק, אנו נוהגים להטיל עיקולים מיד עם הגשת התביעה, כדי להבטיח את כספי הקונים וזה מדרבן לא פעם את הקבלן להגיע להסדר מיטיב".
מתי מומלץ לפנות להליך משפטי?
"מומלץ לפנות לעורך דין שמומחה בתחום עוד לפני קבלת המפתח. העיכוב (שיהוי בלשון משפטית) בהגשת התביעה פועל לטובת הקבלן ולרעת הרוכש, במיוחד כאשר מדובר בחברות שהוקמו לצורך הפרויקט בלבד, אשר מכונות חברות פרויקט. ברגע שהן מסיימות את הפרויקט הן מחלקות את הכספים לבעלי המניות ומתפרקות, ואז לא תמיד יש את מי לתבוע וממי לגבות את הפיצויים שמגיעים לרוכשים".
