שוק הדיור הישראלי מצוי בשנים האחרונות בנקודת מפנה דרמטית. עליות המחירים החדות בגוש דן ובאזורי הביקוש יצרו תופעה חדשה: החלטת הרכישה כבר אינה נגזרת של העדפה, אלא בעיקר של יכולת. מרבית הישראלים כבר לא קונים דירות איפה שהם רוצים אלא איפה שההון העצמי וההחזר החודשי מאפשרים להם.
בפועל, נוצר פער הולך ומתרחב בין מקום המגורים הרצוי לבין מקום הרכישה. רבים בוחרים לשכור באזור שבו הם רוצים לנהל את חייהם, אך את הדירה הראשונה רוכשים בלוקיישן אחר לגמרי. הבחירה אינה בין טוב לטוב יותר, אלא בין אפשרי לאפשרי פחות.
מבדיקה שביצעה חברת אלדר שיווק נדל"ן והגיעה לידי ynet ו"ממון" עולה כי למעלה מ-50% מרוכשי הדירות בישראל אינם רוכשים נכס במיקום המקורי שבו היו רוצים לגור, אלא במיקום שמתאפשר להם כלכלית. זו אינה תופעה שולית, אלא דפוס רחב, והוא מתחדד במיוחד בקרב משפרי הדיור. מדובר במגמה שעולה בסקירה של כ-700 רוכשים.
לדברי רוני כהן, מנכ"ל ושותף באלדר שיווק נדל"ן, "כשמדובר במשפרי דיור, הפשרה אפילו גדולה יותר. אם אצל רוכשי דירה ראשונה הפשרה מתקבלת כשלב מעבר, אצל משפרי הדיור מדובר בהחלטה כבדת משקל. מיקום הדירה משפיע ישירות על חינוך הילדים, התעסוקה, הקהילה ועל שגרת חיים. ובכל זאת, גם הם נאלצים לוותר על הלוקיישן כדי לשפר את איכות הנכס. כדי לרכוש דירה גדולה יותר, חדשה יותר ומתאימה למשפחה הם מתרחקים מהמיקום בו היו רוצים לחיות".
לא אידיאלי
כך למשל, מהנתונים עולה כי מעל 65% מרוכשי דירות גדולות - דירות 5 חדרים, פנטהאוזים ודירות מיוחדות - בפרויקטים חדשים באור יהודה הם תושבי קריית אונו במקור. בסקר ייעודי שנערך בקרבם, 45% השיבו כי בחרו במודע בשכונה חדשה ומעט מנותקת מהמרכז, משום ששם יכלו להרשות לעצמם את הגודל הרצוי, גם אם לא את המיקום האידאלי עבורם.
הסיבה ברורה - המחיר. דירת 5 חדרים בקריית אונו נמכרת כיום בממוצע סביב 4.5 מיליון שקל, בעוד שבשכונת נווה איילון באור יהודה, המרוחקת כ-2-3 ק"מ בלבד מקריית אונו, דירה דומה נמכרת בכ-3.5 מיליון שקל. מדובר בפער של כמיליון שקל. "במציאות כזו, הפשרה על המיקום אינה בחירה אסטרטגית אלא הכרח כלכלי", אומר כהן.
"מדובר בערים שבהן נרשמה עליית מחירים חדה, שמקשה על משפרי הדיור להישאר במיקום המועדף עליהם ומאלצת אותם להרחיב את גבולות החיפוש"
רוני כהןצילום: דוד סקורילדבריו, "מדובר בתופעה ארצית ולא מקומית. זליגת הלוקיישן אינה ייחודית לבקעת אונו. דפוס דומה נרשם בין ראשון לציון ליבנה ובאר יעקב, בין תל אביב לגבעתיים ולרמת גן, ובדרום בין באר שבע לאופקים. בכל המקרים מדובר בערים שבהן נרשמה עליית מחירים חדה, שמקשה על משפרי הדיור להישאר במיקום המועדף עליהם ומאלצת אותם להרחיב את גבולות החיפוש".
"התופעה יוצרת מציאות כפולה: משפחות ממשיכות לשכור בקריית אונו, תל אביב או גבעתיים כי שם הן רוצות לחיות, אבל את הדירה הן קונות באור יהודה, ביבנה או באופקים", הוא ממשיך. "הם גרים במקום אחד ומשקיעים במקום אחר. הדירה שקנו מושכרת, ושכר הדירה שהם מקבלים מממן חלק ניכר או את כל שכר הדירה באזור הרצוי. מבחינה כלכלית זה עובד, אבל רגשית? הם עדיין לא גרים בבית שלהם. זה אולי לא אידיאלי, אבל זהו פתרון פרגמטי".
אז מה יקרה בעוד 5-10 שנים? כהן מעריך כי חלק מהמשפחות שקנו דירות באור יהודה או ביבנה בגלל המחיר, אבל ממשיכות לעבוד ולחיות חברתית בתל אביב או בראשון לציון, יחזרו כקוני יד שנייה, וחלק יגלו שהם התרגלו לאהוב את האזור החדש ויישארו בו.
"התופעה הזו משנה את פני שוק הדיור לטווח ארוך", הוא מדגיש. "היא גם יוצאת הזדמנות אמיתית - אזורים שנחשבו בעבר פריפריה קרובה הופכים למוקדי ביקוש, מתפתחים במהירות ורואים בהם שדרוג של תשתיות ושירותים. משפחות שקנו לפני 3-4 שנים באור יהודה או ביבנה כבר רואות עליית ערך, כך שזליגת הלוקיישן עשויה להיות פשרה בהווה, אבל הזדמנות בעתיד".
להרחיב את הגבולות
אסף סימון, מנכ"ל BST ייזום, מחזק את הדברים. "בשנים האחרונות ניכרת תזוזה באופן שבו משקי בית מקבלים החלטות מגורים. אם בעבר נקודת המוצא הייתה היכן רוצים לגור, כיום השאלה המרכזית היא היכן ניתן לעמוד כלכלית בעסקה. העלייה במחירי הדיור במרכז, לצד אי ודאות סביב סביבת הריבית, יצרו פער בין הרצוי למצוי, שמוביל יותר משפחות להרחיב את גבולות החיפוש לאזורים נגישים יותר".
אסף סימוןצלם: אריק סולטןסימון מתייחס לריווח מדרגות המס שנכנס לתוקף ב-2026. לדבריו, מהלך זה עשוי להגדיל את ההכנסה הפנויה של משקי הבית במאות שקלים בחודש, ובמונחים שנתיים מדובר באלפי שקלים שיכולים להשפיע על יכולת החזר המשכנתא ועל היקף המימון. "כאשר מחברים לכך הטבות מס מקומיות, כמו למשל ההטבה של כ-12% לתושבי נוף הגליל, מתקבלת מעטפת כלכלית שמחזקת את הכדאיות של מעבר והשקעה בערים בצפון", הוא מסביר. בעוד שבמרכז הארץ התשואות משכירות נעות סביב 2%-3%, בערים בצפון, למשל, ניתן לראות תשואות של 3%-4% ואף יותר".
לדבריו, "החלטת מגורים או השקעה נשענת כיום על מכלול רחב יותר של שיקולים כלכליים, הכוללים מחיר, מימון, מיסוי ופוטנציאל צמיחה. במקביל, ניתן לזהות גם תנועה בצד התעסוקתי. שיעורי האבטלה הנמוכים והתחרות על כוח אדם איכותי מובילים עסקים לבחון התרחבות לאזורים נוספים".
פורסם לראשונה: 00:00, 27.04.26
