ועדת ערר מיסוי מקרקעין בתל אביב דחתה לאחרונה שני אחים ואת בנות הזוג שלהם, שקנו מגרש בקיסריה שעליו בית דו-משפחתי בבנייה, וביקשו לשלם מס רכישה מופחת בטענה שלא קנו דירות מגורים אלא קרקע. יו"ר הוועדה, השופט הרי קירש, הבהיר שמהות העסקה הייתה רכישת דירות בשלב בנייה מתקדם, ולא קרקע לצורך בנייה עצמית.
האחים, שביקשו להתגורר האחד ליד השני, התקשרו בנובמבר 2022 בשני חוזי מכר לרכישת זכויות המקרקעין נשוא ההליך, ברחוב התאנה שבקיסריה. על הקרקע הלך ונבנה באותה עת בית דו-משפחתי, והתמורה שנקבעה עבור כל מחצית עמדה על 5.5 מיליון שקל.
נדל"ןנדל"ן
אילוסטרציה
(צילום: shutterstock)
עוד קודם לכן התקשרו המוכרים עם שתי חברות קבלניות בחוזה להקמת הבית, תמורת ארבעה מיליון שקל בסך הכול. בעת המכירה הבנייה כבר הגיעה לשלב "גמר טיח (חוץ ופנים)", והרוכשים נכנסו בנעלי המוכרים בחוזה הבנייה וקיבלו על עצמם את יתרת החיובים כלפי החברות הקבלניות.
המחלוקת התמקדה בשאלה כיצד יש לסווג את הנכסים לצורך מס רכישה. האחים טענו שהבנייה טרם הסתיימה והמוכרים לא התחייבו להשלים אותה, כך שלא מדובר ב"דירות מגורים". לשיטתם, יש לחייבם במס מופחת, בשיעור 5%, החל על נכס שאינו דירת מגורים.
מנגד טען מנהל מיסוי מקרקעין כי יש לבחון את מהותה הכלכלית של העסקה, וכי חוזי המכר והבנייה היו שלובים זה בזה. לעמדתו הנכס הנרכש כן עונה על הגדרת "דירת מגורים", באופן שיש להחיל עליו את מדרגות מס הרכישה של דירה לא יחידה.
בהסכמת יתר חברי הוועדה קיבל השופט קירש את עמדת מנהל המיסוי. הוא קבע כי הרוכשים קיבלו "חבילה" שכללה הן זכויות במקרקעין והן התחייבות לסיום הבנייה. "מהות העסקה הייתה רכישת דירות בשלב בנייה מתקדם, ולא כניסה ל'הרפתקה' של בנייה עצמית על מגרש נרכש", כתב.
יו"ר הוועדה נתן משקל לשלב המתקדם שבו נמצאה הבנייה בעת כריתת חוזי המכר, ולזיקה ההדוקה שבינם לבין הסכם הבנייה. הוא ציין כי אכן בניית הדירות "טרם נסתיימה" בעת המכר, ואולם "בכל זאת הבנייה הייתה בשלב מתקדם למדי", וכי "כלל לא מדובר בשלד בלבד" - כלומר מהות העסקה הייתה רכישת דירות מגורים.
הודגש כי החברות הקבלניות היו בבעלות אבותיהם של שני המוכרים – נסיבה אותה הגדיר השופט כיוצאת דופן, ואשר הצטרפה למכלול הנסיבות שתמכו במסקנה כי העוררים רכשו, למעשה, דירות מגורים, ולא קרקע לצורך בנייה עצמית. לפיכך הוחלט פה אחד לדחות את העררים, אך ללא פסיקת הוצאות לחובת הרוכשים, נוכח מורכבות הסוגייה שנדונה.
• לקריאת ההחלטה המלאה – לחצו כאן • הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין • ב"כ הרוכשים: עו"ד חננאל ברהום ועו"ד מרדכי כהן • ב"כ מנהל מיסוי מקרקעין: עו"ד דוד אוחנה (פמ"ח אזרחי) • עו"ד דולב זורע עוסק במיסים • הכותב לא ייצג בתיק • בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין • ynet הוא שותף באתר פסקדין